二子玉川ライズ タワー＆レジデンス Part13

[匿名さん]

工事の進捗状況、今後の販売計画、物件内容、地元周辺住人の方のご意見ご感想も寛容に受け入れ、引き続き前向きで活発な意見を交換していきましょう。
忌憚のない意見を出し合い検討を重ねましょう！

パート1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44345/
パート2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44400/
パート3 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44093/
パート4 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44150/
パート5 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43749/
パート6 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44146/
パート7 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44096/
パート8 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44007/
パート9 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43828/
パート10 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43751/
パート11 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43653/res/1-10
パート12 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43554/

スペシャルサイト＝http://www.rise.sc/
再開発組合＝http://www.futakotamagawa-rise.com/

＜全体物件概要＞
所在地：東京都世田谷区玉川一丁目5000番（地番）
交通：東急田園都市線 二子玉川駅 から徒歩 6分
　　　東急大井町線 二子玉川駅 から徒歩 6分
総戸数＝1033戸（権利者住戸134戸含む）
間取り＝STUDIO(1R)-4LDK
専有面積＝34.48-218.57平米
入居＝2010年5月下旬、7月下旬予定 （ただし、リボンストリートが予定されているⅡ-ａ街区の計画は未定）

売主：東京急行電鉄　東急不動産
販売会社：東急リバブル　東急ライフィア
施工会社：大成建設
管理会社：東急コミュニティー

[953: 匿名さん]

IIa の事業主体は東急と決まってませんよね？？？

税金が投入される事業なんだから、どこが引き受け手になるかによって、東急のブランドイメージなんて気にしない企業が事業を引き受けてもおかしくないですよね？？？

[954: 匿名さん]

＞952

詳細が発表されたら、マイナス要因になるかもって話を皆さんしてるんだと思います。

[956: 匿名さん]

東急のブランドイメージが下がっても、東急電鉄は鉄道事業がある限りダメージはない。
路線の料金を10円上げれば相殺できる。（簡単にはできないが。）
東急不動産は、賃貸業に専念すればOK。
２A街区は、都市計画を変更した後、東急がプロジェクト自体を三井やら三菱に売却することもあり得る。
これなら、２Aでマンションを分譲したのは他社だと言い訳をすることができる。（多少苦しいが。）

[957: 匿名さん]

> ２A街区は、都市計画を変更した後、東急がプロジェクト自体を三井やら三菱に売却することもあり得る。

現在東急の持ちモノなんですか？？？

税金が入った再開発事業の一部の売却って何言ってんですか？？？

[958: 匿名]

わかったから、お前さんたちは買わんで宜しい。

[959: 匿名さん]

えっと何がわかったというの？

[960: 匿名さん]

ですから（汗）、何度も繰り返し言いますが、すでに東急の所有ではありませんので・・・
簡単なことが理解できない輩がまだいるようです。

しかも2a街区にマンションはできないなんて誰が決めたのですか？
どこの誰がいつ誰に確約したのですか？
エビデンスが存在するなら示していただきたい。

[961: 匿名さん]

東急はとにかく法律の許す限りぎりぎりのことをこれまでやってきています、デベの評価など参考にしてください。
とにかくこの案件で儲けるだけ儲けようという魂胆です。
２Ａなんか経済的にマンションしか立たないし、ライズの仕様なんかも表面上すぐばれるところは除き徹底的に安普請です、そもそもマンション用には本来なら竹中とかが一流だけど、土木が本流の大成というのはとにかく安く抑えるためです。
それに基本的欠陥は狭い敷地にぎりぎりに立てていることで、そのためいろいろな無理が出てくる、車寄せもないいろんな面で高級マンションとしては致命的な欠陥も小手先のリボンストリートとか自然と共生の車と分離した歩道、とかごまかしながら、高級感を演出しているが、実際はまともな設計が出来なかったのです。
それにほとんどのお風呂も１４１８と考えられないぐらい狭い仕様でとても高級マンションの使用ではありません。
いろんなところ冷静に判断すればこのマンションがいかに素人を相手に利益至上主義であるか分かるでしょう。
この遠因は野村プラウドの馬鹿売れにあります。
あれだけの欠陥マンションでもそのころの相場に比較しものすごく高く売れた、東急も負けじと悪乗りしてるのです。

[962: 匿名さん]

じゃああなたの考える高級マンションとはどこ？(笑)

[963: 匿名さん]

私はライズ以上の仕様のタワーマンションは見たことありませんよ。都心のタワーに比べても、住戸数に対するエレベーター数もダントツで多い。スラブ厚や住戸との仕切り壁も他のタワーに比べて、格段に厚くしている。住戸内水周りの防音もライズ程に仕様を高くしているタワーはない。おまけに車寄がないという指摘があるが、舗道レベルの１階駐車場内にしっかり車寄せロータリーはある。雨にも濡れない。またこの駐車場であるが、都心や湾岸のタワーでは、マンションの中央部分をくりぬいて、そこにタワーパーキングを埋め込む作りが多いく、騒音の心配もぬぐえない。この点、ライズは地下駐車場のみの作りとなっている。ベランダ幅も２メートルと相当に広い。つまり、見る人が見れば、ライズは見えないとこに手を抜くどころか、見えないところまでしっかり考えられて、念入りに作られています。東急はライズという物件に対してかなり気合いを入れているな、というのが一般的な見方ですよ。

[964: 匿名さん]

少なくとも1418のユニットをプレミアに使っているようじゃ、高級とはほど遠いことは言えます。

[965: 匿名さん]

地権者です。私の知っていることをお話しましょう。

モデルルームへ行った方は地権者用住居として非販売のマークを見ていると思います。
この地権者というのは私を含めほとんどはいま話題になっているⅡ－ａ街区に土地を持っていた者です。
等価交換で再開発組合に土地の権利は移動しています。
再開発組合の実務は東急からの派遣（出向ではないと彼らは言っている）が行なっています。
組合長は地権者の一人ですがお飾りで実務は何もしていません。
この事業で多額の銀行借入がありますが、東急の信用に対するものです。
以上から、Ⅱ－ａ街区は実質的に東急の管理下で所有されているといって差し支えないでしょう。

東急から三井や住友にⅡ－ａ街区が譲渡される可能性は否定しませんが、東急としてのプライドが許さないと思います。
また、三井や住友にしたら、計画内容によっては訴訟や賠償問題に直結するので、敢えて火中の栗を拾わないでしょう。メリットは皆無でしょう。（個人的にはそれでも三井に開発して欲しいですが。）

マンションができないという唯一の締め付けは東京都による都市計画決定です。
しかし、この決定では建てられないはずのシネコンを建てると東急レクリエーション（１０９シネマズを運営）社長が公言してはばからないような状況です。
上場企業であり東急グループの一員である企業の責任ある立場の者が
東急グループ内では、Ⅱ－ａ街区の計画変更は公然の規定路線のようです。
現状の計画通りに進むと考えている者は少ないです。

Ⅱ－ａ街区にマンションが建たないという文書を求めましたが、東急は拒んでいます。
地権者ですら疑心暗鬼の状態です。

[966: 匿名さん]

法律の観点からすると、ここでいう事業主体というのは再開発組合を意味します。
第2期事業は事業主体が異なるというのは、第1期事業の再開発組合とは別の第2期事業独自の再開発組合が事業を行なうということです。
２－ａ街区の土地は権利変換によって実質的に東急が土地所有者になっています。東京都の所有地ではありません。
この再開発事業に税金が投入されていますが、あくまでも「民間」による再開発です。
許可は必要ですが、再開発中も売却は可能です。

[967: 匿名さん]

地権者さん、書き込みどうもありがとうございます。私も２Aにお住まいだった友人の地権者に知り合いがおりますが、その友人から入手した情報とほぼ整合しています。確かに２Aの開発は、東急主導で行うとのことでした。いずれにせよ、２Aにはマンションが建たない旨、東急には明示して頂きたいものです。

[968: 匿名さん]

つまり地権者さんとやらが本物で、かつ釣りではないとすると、2A街区の中に、
・今後、東急以外のデベロッパーが開発に参画する可能性があると。
・シネコンができる可能性はあると。
・マンションができる可能性はあると。
また
・ホテルができる可能性もゼロではないと。
・スポーツジムができる可能性もゼロではないと。
そういうことですね？
あらゆる可能性があることを念頭に検討いたしましょう。

[969: 匿名さん]

ホテルとスポーツジムについては現在の都市計画で変更なしで建てられますよ。

[970: 匿名さん]

仮に仮に2a街区にマンションを建てなかったとしたら、選択肢は２つ。
①景気回復まで待つ
→景気回復はすぐには望めない
→税金が投入されている事業であり、放置は都民の納得が得られない
②オフィスとホテル用途のビルを建築する
→交通の便が悪い立地で、需要が無く、閑古鳥が鳴く
→東急首脳は経営手腕を疑われ株主代表訴訟へ

いずれの場合も、結局は中高層部分を住居用にせざるをえないのでは？

[971: 匿名さん]

仮に２Ａ正式発表が大きなプラス要因になるのであれば、とっくに発表されているでしょう。
マイナス要因しかないから発表できないと考えるのが自然じゃないですか？
発表を遅らせる利点が考えられますか？

[972: 匿名さん]

私は今までポジ派の契約者でしたが、確かにその正式発表が遅れているというのが非常に気になってるんだよね。

[973: 匿名さん]

東急にとって、手っ取り早く投下資源を回収するためはこの短期プライムレートが低空飛行である今のうちにマンションを・・・ということになる。
銀行もいつまでも短期プライムが超低金利だとは予想していない。
となると、かなり高い確率で2a街区の一部は一団地認定を取り直し、高層マンションになると考えるのが普通。
そうなるとRIZEの資産価値はますます下がり、ますます空き部屋が埋まらない日々が何年も続くという負のスパイラルに陥ることになるのは目に見えているようだ。
資産価値としては当然のことながらRIZEより2a街区の高層マンションのほうが高いわけだから、RIZEからの買い替え需要も加速するだろうね。
RIZEに飛びついた人は後悔する人も中にはいるのでは？
やはり、先を不安視していた慎重派のほうが勝ち組となるのは間違いなさそうだ。

[974: 匿名さん]

それはあまりにもネガな見方すぎ(笑)。しかもライズのスペル間違えてますよ。

[975: 匿名さん]

真面目な話、二子玉川って資産価値の面から言うとどうなの？ある程度の評価はあるのかな。

[976: 匿名さん]

仮に２－ａ街区にマンションができるならば、駅に近い２－ａ街区マンションのほうがライズより資産価値が高いというのは事実。
大規模開発の場合、駅から遠いところから販売するのは、駅により近い物件の資産価値を高めるためにとる常套手段として不動産業界では常識。
ライズの販売がある程度進むまで、あるいはライズの引渡しが始まるまで、２－ａ街区正式発表を待っていると思う。
他に正式発表ができない理由があれば教えてほしい。

[977: 匿名さん]

２Ａマンションができたらライズの資産価値は激減
東急が２Ａマンションが発表したら誰もライズは買わない
だから２Ａ発表前に東急はライズを売り抜けるつもり

と疑われてもしかたない販売方法になっていると思いますが、
２Ａマンションができないエビデンスありますか？
２Ａ正式発表できない理由を説明できる方いますか？

[978: 匿名さん]

いません。

誰にもわかりません。

[979: 匿名さん]

かつて２−ａに土地を所有していた地権者の一人です。


マンションができることが決まっているから発表できないのです。


もしいま２−ａ にマンションができることが世間に知れ渡れば


今の時点では誰もライズを買わないはずです。


買う人はバ力です。


私たちは東急からライズでの所有権を等価交換され面積按分されましたが、


あの地にはライズより大規模なタワーマンションができるかもしれませんし、

逆にパークシティ浜田山や、広尾のフォレストみたいな低層のレジデンス街区みたいなマンションかもしれませんし、


誰も明言できないです。


実は私たちも困っています。


キーマンは、はやり東急不動産の開発チームと事業開発組合です。

[980: 匿名さん]

かなり問題点が浮き彫りになってきましたね。。

[981: 匿名さん]

独善的な投稿が続きますね。せめて、事実と推測くらい区別しましょう。素朴な疑問ですが、2a街区にマンションが出来ると思っているネガの方々はどのような動機でこの掲示板に書き込んでいるのでしょうか？

[982: 匿名さん]

事実として商業エリアの2a街区に映画館が追加申請されています。この申請はどのようなプロセスで認定されるのでしょうか？

[983: 匿名さん]

“ネガの”さえなければ、ある程度は中立性を装うこともできたのですが、いやはやなんとも

[984: 匿名さん]

申請すらないはずですが。追加？エビデンスは？

[985: 匿名さん]

ネガの動機はなに？

[986: 匿名さん]

売主に都合の悪い情報を投稿する者すべてを「ネガ」として扱うのはいかがなものでしょうか。
都合が悪くないのであれば、証拠を提示して論理的に説明すれば良いだけだと思います。
検討者からすると、営業マンが匿名性をよいことに臭いものに蓋をしているように見えて、かえって悪印象の物件に見えていることをお知らせします。

２Ａ正式発表を延々と先延ばしにしている理由
２Ａにマンションは建たないという確約

これらを提示していただけませんか？

[988: リーサル上ポン]

俺様は手付100％返しで内覧会後に契約撤回させたツワモノだが
そろそろ俺に頼れ

[989: 匿名さん]

リーサル上ポンさん、どうしたらいいんですか？

[990: リーサル上ポン]

相談メールはここに送れ
[e-mail]

[991: 匿名さん]

なんか怪しいアドレスだなぁ。。

[992: 購入検討中さん]

この連休にＭＲに行ってきました。

2a地区に映画館とかスーパーができればより便利になると思って、かなり前向きに検討中だったのですが。
2aにマンションができれば当然そちらの方が駅が近いし、物件価値はより高いでしょうけど、
そうなると今の価格では出ないのではないですか？
そう思えば多少価値が下がるとしても、悪くないかなぁと思うのですが、甘いですかね？

それと、大分前の方に角部屋の三角のリビングについて議論がありましたが、
三角のリビングって売却時にはマイナス材料なのでしょうか？
どなたかそういうことに詳しい方、教えていただけると助かります。

[993: 匿名さん]

三角リビングがﾏｲﾅｽになるなんて話は聞いたことがないですよ。

[994: 三角]

家具の配置などが困難。
暮らし方で多少はカバーできても基本性能で劣る。

[995: マンコミュファンさん]

三角のテーブル買えばOK
逆に三角のテーブルは無い。

[996: 匿名さん]

テーブルなんてオーダーで作ればいいのだ。
そんなに高くないよ。

[997: 匿名さん]

ライズに住めば女の子にモテますか？

[998: 匿名さん]

30年前の女の子ならいけるかも

[1000: リーサル上ポン]

私の場合は簡単に言えば営業ﾏﾝとの思い違いがあり、
内覧時に発覚。間取りについて・騒音について
個人的には至極当然の事だし大して不快ではなかったので入居しようと思っていましたが、掘り出し物の一戸建てがあり、乗り換えてやろうとクレーマーに変身。
その後無事100％返金で解約。返金までひと月かかると言われたが、3日に短縮。
以後クレーマー癖が治らず、更生するのに2ヶ月くらいかかりました。

[1001: 匿名さん]

>>992
2aにマンションができることと、売却時のことを同時に考えているにしては内容が怪しい。
現在のライズの販売価格は2aに他にマンションができない想定のプレミアム込みの値付けになっている。
売却は10年は先だろうし、そのときには2a計画は発表されているだろう。税金投入事業で10年も放置は東京都が黙っていないだろうから。
2a計画にマンションが入っていたら、ライズを売却しても、良くて現在の価格の半分程度にしかならないのではないか。さらにお見合い部屋だとか三角リビングだったら買い手がつかないかもしれない。

[1002: 匿名さん]

いつもご利用いただきありがとうございます。

本スレッドは規定の1000レスをこえました。

以降につきましては、以下のスレッドをご利用ください。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/50785/

今後とも、宜しくお願いいたします。

[1003: 管理人]

いつもご利用いただきありがとうございます。

次のスレッドが作成されておりますので、
本スレッドは閉鎖いたしました。

以降につきましては、以下の新しいスレッドをご利用ください。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/52976/

ブックマークなどされている場合は、
大変お手数ですがURLのご変更をお願いいたします。

引き続き、皆様との情報交換の場として
ご利用いただければ幸いです。

今後とも、宜しくお願いいたします。