二子玉川ライズ タワー＆レジデンス Part13

[匿名さん]

工事の進捗状況、今後の販売計画、物件内容、地元周辺住人の方のご意見ご感想も寛容に受け入れ、引き続き前向きで活発な意見を交換していきましょう。
忌憚のない意見を出し合い検討を重ねましょう！

パート1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44345/
パート2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44400/
パート3 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44093/
パート4 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44150/
パート5 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43749/
パート6 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44146/
パート7 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44096/
パート8 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44007/
パート9 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43828/
パート10 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43751/
パート11 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43653/res/1-10
パート12 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43554/

スペシャルサイト＝http://www.rise.sc/
再開発組合＝http://www.futakotamagawa-rise.com/

＜全体物件概要＞
所在地：東京都世田谷区玉川一丁目5000番（地番）
交通：東急田園都市線 二子玉川駅 から徒歩 6分
　　　東急大井町線 二子玉川駅 から徒歩 6分
総戸数＝1033戸（権利者住戸134戸含む）
間取り＝STUDIO(1R)-4LDK
専有面積＝34.48-218.57平米
入居＝2010年5月下旬、7月下旬予定 （ただし、リボンストリートが予定されているⅡ-ａ街区の計画は未定）

売主：東京急行電鉄　東急不動産
販売会社：東急リバブル　東急ライフィア
施工会社：大成建設
管理会社：東急コミュニティー

[933: 匿名さん]

９３２の現実を知ってみなさん黙っちゃいましたね。

[934: 匿名さん]

>現状２A街区は商業施設ということで東京都の認可が降りています

この記述は何を根拠に書いているのでしょうか。Ⅰ街区とⅢ街区は確かに認可が下りておますが、Ⅱ－ａ街区は申請すらされていません。東京都都市整備局に相談したことがあるので自信があります。

[935: 匿名さん]

２A街区に関してはホテル、オフィス、映画館として申請まではされてますよ。都市整備局に相談されたのはいつ頃ですか？

[936: 匿名さん]

>>931へ
不動産の法律や行政への申請に詳しいと自負していますが、『商業施設か住宅かどちらかの計画を選択』して申請するものを知りません。また、２Ａの申請自体もされていないはずです。何を根拠に書いているのでしょうか。

[937: 匿名さん]

ではライズのモデルルームに出ている２A街区のジオラマは何なのですか？東京都への申請は既にされてますよ。

[938: 匿名さん]

虚像が根拠でしたかぁ

[939: 匿名さん]

ジオラマのもとはこれか？

http://www.qc-c.co.jp/news/011120.htm

IIaって事業主体はどこなんですか？、それもまだ決まって無いんじゃないの？

[940: 匿名さん]

>>931の投稿を見て椅子から転げ落ちるほど驚いたんだが、直前の930で「計画変更になれば４～５年は２Ａの着工が遅れる」とも書いてる投稿への反論
本物の検討者や契約者だったら、シネコン建てるからリボンストリートの完成が遅れるなんていえば、そんな計画変更要らないから早くリボンストリートを作れ！と考えます。つまり、931の投稿者は、リボンストリートの完成が遅れても影響が無い人であり、明らかに販売関係者ですね。
法律についても素人ですし、根拠も出せないし、まじめな検討者にとっては不信感の塊です。もういいかげんにしてほしいです。

[941: 匿名さん]

認可されているならば、どうして着工しないのですか？
テナントが決まらないからというのは理由になりませんよ。
モデルルームに行けばわかるというのも理由になりませんよ。

[942: 匿名さん]

申請されていないから着工できないのです。
東京都都市整備局には先月問い合わせをしましたが、この数週間で申請がなされたとでも言うのでしょうか。
虚偽の投稿は止めていただけませんか。
東京都都市整備局に問い合わせればわかることです。

[943: 匿名さん]

そういえば、
『嘘だと思ったら東京都都市整備局に問い合わせてください』とか
『嘘だと思ったら再開発組合に問い合わせてください』という投稿に対しての反論が一切無いのは非常に興味深いですね。

[944: 匿名さん]

モデルルームに出ている２A街区のジオラマが申請が認可されている証拠になる？　冗談だろ？
行政府の認可なのだから、申請が出されていれば文書が残る。文書で証拠出してくれ。
東京都都市整備局のサイトにあるか？

[945: 匿名さん]

ということはＭＲで説明している内容は申請すらしていない全く根拠のないことであると？

[946: 匿名さん]

まとめると、こんなところですか。

２Ａの計画は、未発表、未申請、未許可
現状ではシネコンは建たないが、東急グループ内では都市計画変更して建てる方向
この計画変更により、リボンストリートの完成はさらに４～５年遅れる
シネコンのためだけの計画変更と考られず、マンション計画を否定する材料も無く、ライズ完成後に発表の疑いが濃厚

[947: 匿名さん]

二子玉川東地区第一種市街地再開発事業としては、I期は都市計画申請済みだが、II期は、予算の都合で一部を先送利する事になった関係でまだ予算もついておらず、事業主体も決まっていないという感じじゃないですかね。今の市況だとなにしろ採算性にかなりの問題があるので、事業主体として手を挙げるところも少ないんじゃないの？

新規の予算ってどうなるか分からないし。だから5年とかじゃ済まないのでは？と予想しています。

[948: 匿名さん]

ＭＲに行くときにはレコーダーを持って行かないと。。。

[949: 匿名さん]

だから、マンションが建つと。さんざん、事実のように書いておきながら、根拠はそれだけですか。現状の商業施設ができる都市計画に映画館が追加申請されたから、マンションも
建つに決まっていると。論理の飛躍が素晴しいですね。夢の2a街区マンション、
楽しみですね。

[950: 匿名さん]

〜という計画ですが、詳細は近々発表されます。

というのは表現をした場合は、どういう計画に変更になろうと嘘じゃないんだから（実際計画自体はあって、未だ最終決定していないというだけでしょ）、東急としては問題ないよね。

買う側としては、計画が変更になったら騙されたと思うけど、東急としては決まってない事を決まったとは言ってないんだから、良いんじゃないのですかね。

早く売っちゃいたいだろうから、やっぱり年度末か、竣工と同時に値下げかな。

[951: 匿名さん]

仮に2a街区にマンションを建てたら、東急の信用は地に落ちますよ。東急の顔ともいえる二子玉川で東急の威信をかけた再開発事業で顧客を裏切ったとなると、ブランドイメージはどうなるでしょうか。他の物件にも影響して売り上げはガタ落ちでしょう。そんな選択を東急が取れると思いますか？

[952: 匿名さん]

逆に考えると、2a街区の発表があるまでは値下げはないでしょうね。発表されれば、大きなプラス要因になる訳ですから、切り札を使う前に値下げは考えにくいですね。

[953: 匿名さん]

IIa の事業主体は東急と決まってませんよね？？？

税金が投入される事業なんだから、どこが引き受け手になるかによって、東急のブランドイメージなんて気にしない企業が事業を引き受けてもおかしくないですよね？？？

[954: 匿名さん]

＞952

詳細が発表されたら、マイナス要因になるかもって話を皆さんしてるんだと思います。

[956: 匿名さん]

東急のブランドイメージが下がっても、東急電鉄は鉄道事業がある限りダメージはない。
路線の料金を10円上げれば相殺できる。（簡単にはできないが。）
東急不動産は、賃貸業に専念すればOK。
２A街区は、都市計画を変更した後、東急がプロジェクト自体を三井やら三菱に売却することもあり得る。
これなら、２Aでマンションを分譲したのは他社だと言い訳をすることができる。（多少苦しいが。）

[957: 匿名さん]

> ２A街区は、都市計画を変更した後、東急がプロジェクト自体を三井やら三菱に売却することもあり得る。

現在東急の持ちモノなんですか？？？

税金が入った再開発事業の一部の売却って何言ってんですか？？？

[958: 匿名]

わかったから、お前さんたちは買わんで宜しい。

[959: 匿名さん]

えっと何がわかったというの？

[960: 匿名さん]

ですから（汗）、何度も繰り返し言いますが、すでに東急の所有ではありませんので・・・
簡単なことが理解できない輩がまだいるようです。

しかも2a街区にマンションはできないなんて誰が決めたのですか？
どこの誰がいつ誰に確約したのですか？
エビデンスが存在するなら示していただきたい。

[961: 匿名さん]

東急はとにかく法律の許す限りぎりぎりのことをこれまでやってきています、デベの評価など参考にしてください。
とにかくこの案件で儲けるだけ儲けようという魂胆です。
２Ａなんか経済的にマンションしか立たないし、ライズの仕様なんかも表面上すぐばれるところは除き徹底的に安普請です、そもそもマンション用には本来なら竹中とかが一流だけど、土木が本流の大成というのはとにかく安く抑えるためです。
それに基本的欠陥は狭い敷地にぎりぎりに立てていることで、そのためいろいろな無理が出てくる、車寄せもないいろんな面で高級マンションとしては致命的な欠陥も小手先のリボンストリートとか自然と共生の車と分離した歩道、とかごまかしながら、高級感を演出しているが、実際はまともな設計が出来なかったのです。
それにほとんどのお風呂も１４１８と考えられないぐらい狭い仕様でとても高級マンションの使用ではありません。
いろんなところ冷静に判断すればこのマンションがいかに素人を相手に利益至上主義であるか分かるでしょう。
この遠因は野村プラウドの馬鹿売れにあります。
あれだけの欠陥マンションでもそのころの相場に比較しものすごく高く売れた、東急も負けじと悪乗りしてるのです。

[962: 匿名さん]

じゃああなたの考える高級マンションとはどこ？(笑)

[963: 匿名さん]

私はライズ以上の仕様のタワーマンションは見たことありませんよ。都心のタワーに比べても、住戸数に対するエレベーター数もダントツで多い。スラブ厚や住戸との仕切り壁も他のタワーに比べて、格段に厚くしている。住戸内水周りの防音もライズ程に仕様を高くしているタワーはない。おまけに車寄がないという指摘があるが、舗道レベルの１階駐車場内にしっかり車寄せロータリーはある。雨にも濡れない。またこの駐車場であるが、都心や湾岸のタワーでは、マンションの中央部分をくりぬいて、そこにタワーパーキングを埋め込む作りが多いく、騒音の心配もぬぐえない。この点、ライズは地下駐車場のみの作りとなっている。ベランダ幅も２メートルと相当に広い。つまり、見る人が見れば、ライズは見えないとこに手を抜くどころか、見えないところまでしっかり考えられて、念入りに作られています。東急はライズという物件に対してかなり気合いを入れているな、というのが一般的な見方ですよ。

[964: 匿名さん]

少なくとも1418のユニットをプレミアに使っているようじゃ、高級とはほど遠いことは言えます。

[965: 匿名さん]

地権者です。私の知っていることをお話しましょう。

モデルルームへ行った方は地権者用住居として非販売のマークを見ていると思います。
この地権者というのは私を含めほとんどはいま話題になっているⅡ－ａ街区に土地を持っていた者です。
等価交換で再開発組合に土地の権利は移動しています。
再開発組合の実務は東急からの派遣（出向ではないと彼らは言っている）が行なっています。
組合長は地権者の一人ですがお飾りで実務は何もしていません。
この事業で多額の銀行借入がありますが、東急の信用に対するものです。
以上から、Ⅱ－ａ街区は実質的に東急の管理下で所有されているといって差し支えないでしょう。

東急から三井や住友にⅡ－ａ街区が譲渡される可能性は否定しませんが、東急としてのプライドが許さないと思います。
また、三井や住友にしたら、計画内容によっては訴訟や賠償問題に直結するので、敢えて火中の栗を拾わないでしょう。メリットは皆無でしょう。（個人的にはそれでも三井に開発して欲しいですが。）

マンションができないという唯一の締め付けは東京都による都市計画決定です。
しかし、この決定では建てられないはずのシネコンを建てると東急レクリエーション（１０９シネマズを運営）社長が公言してはばからないような状況です。
上場企業であり東急グループの一員である企業の責任ある立場の者が
東急グループ内では、Ⅱ－ａ街区の計画変更は公然の規定路線のようです。
現状の計画通りに進むと考えている者は少ないです。

Ⅱ－ａ街区にマンションが建たないという文書を求めましたが、東急は拒んでいます。
地権者ですら疑心暗鬼の状態です。

[966: 匿名さん]

法律の観点からすると、ここでいう事業主体というのは再開発組合を意味します。
第2期事業は事業主体が異なるというのは、第1期事業の再開発組合とは別の第2期事業独自の再開発組合が事業を行なうということです。
２－ａ街区の土地は権利変換によって実質的に東急が土地所有者になっています。東京都の所有地ではありません。
この再開発事業に税金が投入されていますが、あくまでも「民間」による再開発です。
許可は必要ですが、再開発中も売却は可能です。

[967: 匿名さん]

地権者さん、書き込みどうもありがとうございます。私も２Aにお住まいだった友人の地権者に知り合いがおりますが、その友人から入手した情報とほぼ整合しています。確かに２Aの開発は、東急主導で行うとのことでした。いずれにせよ、２Aにはマンションが建たない旨、東急には明示して頂きたいものです。

[968: 匿名さん]

つまり地権者さんとやらが本物で、かつ釣りではないとすると、2A街区の中に、
・今後、東急以外のデベロッパーが開発に参画する可能性があると。
・シネコンができる可能性はあると。
・マンションができる可能性はあると。
また
・ホテルができる可能性もゼロではないと。
・スポーツジムができる可能性もゼロではないと。
そういうことですね？
あらゆる可能性があることを念頭に検討いたしましょう。

[969: 匿名さん]

ホテルとスポーツジムについては現在の都市計画で変更なしで建てられますよ。

[970: 匿名さん]

仮に仮に2a街区にマンションを建てなかったとしたら、選択肢は２つ。
①景気回復まで待つ
→景気回復はすぐには望めない
→税金が投入されている事業であり、放置は都民の納得が得られない
②オフィスとホテル用途のビルを建築する
→交通の便が悪い立地で、需要が無く、閑古鳥が鳴く
→東急首脳は経営手腕を疑われ株主代表訴訟へ

いずれの場合も、結局は中高層部分を住居用にせざるをえないのでは？

[971: 匿名さん]

仮に２Ａ正式発表が大きなプラス要因になるのであれば、とっくに発表されているでしょう。
マイナス要因しかないから発表できないと考えるのが自然じゃないですか？
発表を遅らせる利点が考えられますか？

[972: 匿名さん]

私は今までポジ派の契約者でしたが、確かにその正式発表が遅れているというのが非常に気になってるんだよね。

[973: 匿名さん]

東急にとって、手っ取り早く投下資源を回収するためはこの短期プライムレートが低空飛行である今のうちにマンションを・・・ということになる。
銀行もいつまでも短期プライムが超低金利だとは予想していない。
となると、かなり高い確率で2a街区の一部は一団地認定を取り直し、高層マンションになると考えるのが普通。
そうなるとRIZEの資産価値はますます下がり、ますます空き部屋が埋まらない日々が何年も続くという負のスパイラルに陥ることになるのは目に見えているようだ。
資産価値としては当然のことながらRIZEより2a街区の高層マンションのほうが高いわけだから、RIZEからの買い替え需要も加速するだろうね。
RIZEに飛びついた人は後悔する人も中にはいるのでは？
やはり、先を不安視していた慎重派のほうが勝ち組となるのは間違いなさそうだ。

[974: 匿名さん]

それはあまりにもネガな見方すぎ(笑)。しかもライズのスペル間違えてますよ。

[975: 匿名さん]

真面目な話、二子玉川って資産価値の面から言うとどうなの？ある程度の評価はあるのかな。

[976: 匿名さん]

仮に２－ａ街区にマンションができるならば、駅に近い２－ａ街区マンションのほうがライズより資産価値が高いというのは事実。
大規模開発の場合、駅から遠いところから販売するのは、駅により近い物件の資産価値を高めるためにとる常套手段として不動産業界では常識。
ライズの販売がある程度進むまで、あるいはライズの引渡しが始まるまで、２－ａ街区正式発表を待っていると思う。
他に正式発表ができない理由があれば教えてほしい。

[977: 匿名さん]

２Ａマンションができたらライズの資産価値は激減
東急が２Ａマンションが発表したら誰もライズは買わない
だから２Ａ発表前に東急はライズを売り抜けるつもり

と疑われてもしかたない販売方法になっていると思いますが、
２Ａマンションができないエビデンスありますか？
２Ａ正式発表できない理由を説明できる方いますか？

[978: 匿名さん]

いません。

誰にもわかりません。

[979: 匿名さん]

かつて２−ａに土地を所有していた地権者の一人です。


マンションができることが決まっているから発表できないのです。


もしいま２−ａ にマンションができることが世間に知れ渡れば


今の時点では誰もライズを買わないはずです。


買う人はバ力です。


私たちは東急からライズでの所有権を等価交換され面積按分されましたが、


あの地にはライズより大規模なタワーマンションができるかもしれませんし、

逆にパークシティ浜田山や、広尾のフォレストみたいな低層のレジデンス街区みたいなマンションかもしれませんし、


誰も明言できないです。


実は私たちも困っています。


キーマンは、はやり東急不動産の開発チームと事業開発組合です。

[980: 匿名さん]

かなり問題点が浮き彫りになってきましたね。。

[981: 匿名さん]

独善的な投稿が続きますね。せめて、事実と推測くらい区別しましょう。素朴な疑問ですが、2a街区にマンションが出来ると思っているネガの方々はどのような動機でこの掲示板に書き込んでいるのでしょうか？

[982: 匿名さん]

事実として商業エリアの2a街区に映画館が追加申請されています。この申請はどのようなプロセスで認定されるのでしょうか？