二子玉川ライズ タワー＆レジデンス Part13

[匿名さん]

工事の進捗状況、今後の販売計画、物件内容、地元周辺住人の方のご意見ご感想も寛容に受け入れ、引き続き前向きで活発な意見を交換していきましょう。
忌憚のない意見を出し合い検討を重ねましょう！

パート1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44345/
パート2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44400/
パート3 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44093/
パート4 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44150/
パート5 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43749/
パート6 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44146/
パート7 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44096/
パート8 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44007/
パート9 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43828/
パート10 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43751/
パート11 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43653/res/1-10
パート12 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43554/

スペシャルサイト＝http://www.rise.sc/
再開発組合＝http://www.futakotamagawa-rise.com/

＜全体物件概要＞
所在地：東京都世田谷区玉川一丁目5000番（地番）
交通：東急田園都市線 二子玉川駅 から徒歩 6分
　　　東急大井町線 二子玉川駅 から徒歩 6分
総戸数＝1033戸（権利者住戸134戸含む）
間取り＝STUDIO(1R)-4LDK
専有面積＝34.48-218.57平米
入居＝2010年5月下旬、7月下旬予定 （ただし、リボンストリートが予定されているⅡ-ａ街区の計画は未定）

売主：東京急行電鉄　東急不動産
販売会社：東急リバブル　東急ライフィア
施工会社：大成建設
管理会社：東急コミュニティー

[881: 購入検討中さん]

ライズってよく考えてつくられてあると思いますが・・風呂とかメンテし易く変にタイルや石使うより
私はいいと思う。洗面の感じも掃除し易そうだし。いわゆるゴージャスってのはメイドとかいる人は
いいかもしれないけど自分で掃除する場合は考えもの。
三井とかも芝浦や豊洲なんてほんとチープだったし。

[882: 匿名さん]

お風呂はチープ
いくらなんでも８０㎡台後半の住居で1418は無いだろうと思った

[883: 匿名さん]

連休前の猛攻ですな。他の物件を買いたい人はどうぞどうぞ。でも、なんだかんだでここが欲しくて仕方ないんでしょ。笑

[884: 匿名さん]

じゃあ879さんはさっさと契約して自己満足していれば良いのではないでしょうか？笑。いちいちネガに対抗して書き込まなくてもＷ

[885: 匿名さん]

住居の広さのばらつきが気になりました。
４０平米台の住居があるとは思わなかった。
バラエティに富んでいるというのが営業トークでしたが、入居者もバラエティに富むわけです。
あるレベル以上のマンションに住んだことがある人はよくわかると思いますが、
所得層に幅がありすぎると、入居後に管理組合で決まることが決まらないんです。
はっきり言えば所得層の低い人たちが、出せないものは出せないと開き直るので、大規模修繕など困るんですよね。
タワマンだと特に、足場が組むのが難しいので、かなり費用がかかるんです。
まあ、そういう方たちはそれなりの見方されるわけですけどね。北向きとか７０平米台以下とかね。
価格は今のレベルでいいから、８０平米以上にまとめてほしかったです。

[886: 匿名さん]

営業マンに連休なし。明日から連休の一般人が羨ましくて仕方ないんでしょ。笑

[887: 匿名さん]

モデルルームで営業が２ａ街区の発表が１０月にあると言ってたのですが、再開発準備組合に聞いたら発表予定はまだ無いとのことでした。
ここの営業はかなりいい加減なことを平気で言う印象があります。
明日からのシルバーウイークにモデルルームに行く予定の人も多いかと思いますが、ＩＣレコーダーは必携です。

[888: 匿名さん]

2aは中高層をマンションにすることで話が進んでいます。
情報管理しているのでライズ営業担当から本当の話は聞けません。
北東の廃校になった玉川高校跡地については子ども達の遊ぶ場所に残そうという活動があります。
世田谷区長から東京都に要望が出ています。
http://www.child.or.jp/index.html

[889: 匿名さん]

昨日、玉川高校跡地について尋ねた者です。それでは跡地は高層の建物が建つ可能性はかなり少なそうですね。情報どうもありがとうございました。前向きに検討します。

[890: 匿名さん]

過去に２-ａ街区にマンションが建つ可能性を示唆しましたが、どうやらそのことが本当に現実味を帯びてきましたね。
再開発組合は東京都の職員を構成員に持つ団体が主となり東急不動産と3年以上前から調整していましたからね。
事実を知っている人は少ないかもしれませんね。
東急とは別の不動産会社が幹事会社になると思います。

[891: 匿名さん]

そのマンションの方が安かったりしてね。

[892: 匿名さん]

過去に２a街区に自衛隊駐屯地ができる可能性も示唆されていませんでした？
夢のマンションを待って一生を過ごしてくださいね。
都に既に承認された都市計画を見ましょう。

[893: 匿名さん]

２a街区に自衛隊駐屯地？
意味わからなかったのでググッたら今年の６月８日に実際そういう書き込みがあったようですね。
８９２さんってずっと（少なくとも３ヶ月）この板にはりついているのかしら。
目的は何？

[894: 匿名さん]

>>885

　タワマンつうか超高層の外壁はゴンドラでメンテナンスを行う。

　足場は組まんよ。

[895: 匿名さん]

>>888
営業に事実を伝えると、つい喋っちゃいますからね。

[896: 匿名さん]

昨日の分　読みましたが、営業さんは、素人の検討者にぼろ負けですね。

[897: 匿名さん]

OASISという会員制スポーツクラブがどきますね。やっぱり上はマンションみたいよ。

[898: 匿名さん]

失礼
OASISという会員制スポーツクラブができますね。やっぱり上はマンションみたいよ。

[899: 匿名さん]

そのスポーツクラブはどこの話ですか？

[900: 匿名さん]

http://www.tokyu-land.co.jp/news/2006/index_017.html
2年も前のニュースですがこのことかと。
でもスポーツクラブ専門の企業ではなく、東急不動産が経営するスポーツクラブじゃ魅力無いですね。
２ａ街区マンション情報が出始めたので、ライズのキャンセル急増でしょうね……

[901: 匿名さん]

２a街区マンション情報はどこから出てきたんですか？このスレで特定の人が主張しているだけのような気が笑。
信頼するに足る情報なんですか？

[902: 匿名さん]

複数の法曹界の有識者に相談してみたのですが、２－ａ街区にマンションは建たないと断言できる人はいませんでした。
計画変更すればマンションは建ちます。
２－ａ街区にマンションは建てないと地主の東急がコメントしないのですから、正式発表まで杞憂は続くでしょう。

[903: 匿名さん]

正式発表は既にされていますが。。。発表されていないのはテナント等の詳細。大枠は都市計画を見ればよいだけ。モデルルームでも見せてもらえます。

[904: 匿名さん]

モデルルームの模型にもすでに２a街区のモデルがありますよ。ネガさん、恥ずかしい。

[905: 匿名さん]

そうそう。私も２Ａ街区にマンションが建つことはないと、モデルルームで説明されましたよ。さすがに隣の街区にマンション入ることはないでしょ。

[906: 匿名さん]

２ａ街区計画発表を再来月にはします、発表は延期になりました、を延々と繰り返している営業マン
真偽を問い合わせると、すぐには無いと答える再開発組合

[907: 匿名さん]

2aが正式発表されているなら着工できない理由はなんですか？
テナントが決まらなくても着工できますよね？
テナントが決まるまで着工しないなら、リボンストリートの完成も遅れるのですから、なんか変じゃないですか？

[908: 匿名さん]

東京都が決定した再開発計画と、再開発組合が申請した事業計画を混同している。
再開発法くらい理解してから投稿してほしい。
再開発組合は２－ａ街区の事業計画を申請も発表もしていない。

[909: 匿名さん]

それでは９０８さんの入手している情報としては、２Ａ街区にマンションが出来るという線が濃厚なのですか？それ如何によって検討の結果が変わってくるのですがー。

[910: 匿名さん]

２Ａ街区マンション計画を発表したら、ライズの検討者はそちらに移ります。
ライズはⅡａ街区マンションと競合するのですから、ライズのモデルルームでは２Ａ街区マンションを否定するのが当たり前。
２Ａ街区にマンションが建つことはないという説明は口頭ですよね？文書でもらいましたか？もらってないでしょ？証拠は残さないものです。
モデルルームで営業マンから２ヵ月後には２Ａ街区の発表をするなどと説明を聞いた人は多いと思います。その約束は守られましたか？同じレベルの話です。
ですから、ライズのモデルルームにはＩＣレコーダーを持っていきなさいとアドバイスがあるんです。

[911: 匿名さん]

ふむふむ。それでは９１０さんが入手している情報だと２Ａ街区にマンションが建つということは相当程度確実だということですね？ただ頑としてライズの営業はその事実を明かさないと？検討者としては、営業マンからは出てこない重要な情報をこうしたネットで入手出来るのは大変有意義なので、ご教示頂ければ有難いです。

[912: 匿名さん]

再開発計画では商業施設と用途が限定されていますが。。。

[913: 匿名さん]

でも、再開発計画で建たない映画館は建つとＭＲでは説明しているのか？不思議だと思わない？怪しいと思わない？

[914: 匿名さん]

ん？だから再開発計画にある商業施設に、その映画館が施設として含まれているんじゃないの？

[915: 匿名さん]

ネガさん、もはやそのネタは時代遅れですよ。
恥ずかしいので一度、ご自身でモデルルームで確認されてみると良いですよ。

[916: 匿名さん]

どなたか教えてくださ。
東京都が決定した再開発計画はどの組織によって立案されたのでしょうか？

[917: 匿名さん]

９１５さん、真剣に検討中の者です。じゃあ２Ａにはマンションは、建たないと言うことで良いでしょうか。隣にマンション建つというのは、この板のネガネタなんですかね。

[918: 匿名さん]

１０月上旬第３期販売開始予定って、おそらく１０月末ぐらいに伸びるんでしょうね、今回も。

[919: 匿名さん]

購入検討者を装ったなりすまし犯罪者の特徴
ネガ（ネガさん）、モデルルーム、笑

[920: 匿名さん]

917さん
営業に確認すれば、都市計画は見せてもらえます。現状を理解した上でご自身で判断された方がよいと思いますよ。少なくともマンションは現状の計画では建てることができません。

[921: 匿名さん]

少なくともシネコンも現状の計画では建てることができません。
営業マンの説明には気をつけたほうがいいですよ。

[922: 匿名さん]

ライズのモデルルームでパークシティ武蔵小杉の情報が得られるでしょうか？
競合相手ですから、そういうことはしませんよね。
２Ａ街区マンションも同様です。もし２Ａ街区マンションが発表になれば、ライズの契約者はキャンセルするでしょうし、新規の販売も大打撃でしょう。そのような物件の説明を、競合するライズのモデルルームで営業マンに求めるのは非常識だと考えるのが常識です。
また、モデルルームに行けばわかるという投稿も同様にかなり悪質ですね。
東京都都市整備局のサイト等から２Ａの情報は得られます。ご自身で調べたることをお勧めします。

[923: 匿名さん]

いやいや、映画館は現状の計画で建てられるだろ。どんだけ事実に反する書き込みが好きなんだよ笑。

[924: 匿名さん]

再開発準備組合に電話して確認したら、正式発表前にモデルルームで２－ａ街区の説明会を開くことはありえないということでした。
また、ここ数ヶ月のうちに発表予定はないようです。
さらに、ライズの営業がまた勝手な説明しているのかとかなりご立腹の様子でした。
正式発表前にモデルルームで２－ａ街区の情報を得ようとするのやはり場違いですし、正確である確証がほとんど無いと思われます。

[925: 匿名さん]

では再開発準備組合としては、２A街区に何を建てようとしているの？しかも再開発準備組合の構成員には東急も入っているのですが。

[926: 匿名さん]

東京都都市整備局市街地整備部民間開発課民間再開発係の小川係長に確認したので間違いありませんが、
Ⅱ－ａ街区におけるシネコンの建設予定は無いとのことでした。
お疑いならば、都市整備局に確認なさってはいかがですか？

東京都市計画再開発地区計画の決定（東京都決定）二子玉川東地区再開発地区計画を見てもわかります。
Ⅰ－ａ街区・Ⅰ－ｂ街区・鉄道街区には映画館が建てられますが、Ⅱ－ａ街区には建てられません。

[927: 匿名さん]

だれかモデルで聞いて録音して音声をどっかにupload してくれ。

[928: 匿名さん]

「現状の計画では建てることができません」が、都市計画を変更すれば建てられるということでしょ。
で、東急では計画変更を既定路線としてシネコンやマンションを建てることで話が進めているということでしょ。

[929: 匿名さん]

映画館はともかくとして、マンションへの計画変更って言うのは、少し勘ぐりすぎじゃないの？

[930: 匿名さん]

シネコンを建てるためだけのために計画変更するでしょうか？
計画変更になれば４～５年は２Ａの着工が遅れるわけですから。
では、イースト３本分の容積の２Ａがオフィスとホテルで埋められますか？どちらも二子玉川では需要ありません。
高島屋が近くても自然が多くても都心の企業はうらやまないです。
では代替は？ひとつしかないのではないでしょうか。

[931: 匿名さん]

その推察は十分理解できますが、現状２A街区は商業施設ということで東京都の認可が降りています。そこに住宅であるマンションまで併せて建てるような計画変更は不可能ではないでしょうか。つまり商業施設と住宅の併存する計画の申請は、制度上無理です。商業施設か住宅かどちらかの計画を選択して申請することになります。従ってホテルや映画館が２Aに建つ限り、マンションの可能性はないのですが。

[932: 匿名さん]

＞　つまり商業施設と住宅の併存する計画の申請は、制度上無理です。

私は法律的なことは全くしらない素人の検討者ですが、天王洲のシーフォートタワーって高層部がホテルでその下は分譲マンションですよ。

http://ameblo.jp/rokirock/entry-10103023323.html

http://mansion.rehouse.co.jp/sp_mlist/seaforttower/

[933: 匿名さん]

９３２の現実を知ってみなさん黙っちゃいましたね。

[934: 匿名さん]

>現状２A街区は商業施設ということで東京都の認可が降りています

この記述は何を根拠に書いているのでしょうか。Ⅰ街区とⅢ街区は確かに認可が下りておますが、Ⅱ－ａ街区は申請すらされていません。東京都都市整備局に相談したことがあるので自信があります。

[935: 匿名さん]

２A街区に関してはホテル、オフィス、映画館として申請まではされてますよ。都市整備局に相談されたのはいつ頃ですか？

[936: 匿名さん]

>>931へ
不動産の法律や行政への申請に詳しいと自負していますが、『商業施設か住宅かどちらかの計画を選択』して申請するものを知りません。また、２Ａの申請自体もされていないはずです。何を根拠に書いているのでしょうか。

[937: 匿名さん]

ではライズのモデルルームに出ている２A街区のジオラマは何なのですか？東京都への申請は既にされてますよ。

[938: 匿名さん]

虚像が根拠でしたかぁ

[939: 匿名さん]

ジオラマのもとはこれか？

http://www.qc-c.co.jp/news/011120.htm

IIaって事業主体はどこなんですか？、それもまだ決まって無いんじゃないの？

[940: 匿名さん]

>>931の投稿を見て椅子から転げ落ちるほど驚いたんだが、直前の930で「計画変更になれば４～５年は２Ａの着工が遅れる」とも書いてる投稿への反論
本物の検討者や契約者だったら、シネコン建てるからリボンストリートの完成が遅れるなんていえば、そんな計画変更要らないから早くリボンストリートを作れ！と考えます。つまり、931の投稿者は、リボンストリートの完成が遅れても影響が無い人であり、明らかに販売関係者ですね。
法律についても素人ですし、根拠も出せないし、まじめな検討者にとっては不信感の塊です。もういいかげんにしてほしいです。

[941: 匿名さん]

認可されているならば、どうして着工しないのですか？
テナントが決まらないからというのは理由になりませんよ。
モデルルームに行けばわかるというのも理由になりませんよ。

[942: 匿名さん]

申請されていないから着工できないのです。
東京都都市整備局には先月問い合わせをしましたが、この数週間で申請がなされたとでも言うのでしょうか。
虚偽の投稿は止めていただけませんか。
東京都都市整備局に問い合わせればわかることです。

[943: 匿名さん]

そういえば、
『嘘だと思ったら東京都都市整備局に問い合わせてください』とか
『嘘だと思ったら再開発組合に問い合わせてください』という投稿に対しての反論が一切無いのは非常に興味深いですね。

[944: 匿名さん]

モデルルームに出ている２A街区のジオラマが申請が認可されている証拠になる？　冗談だろ？
行政府の認可なのだから、申請が出されていれば文書が残る。文書で証拠出してくれ。
東京都都市整備局のサイトにあるか？

[945: 匿名さん]

ということはＭＲで説明している内容は申請すらしていない全く根拠のないことであると？

[946: 匿名さん]

まとめると、こんなところですか。

２Ａの計画は、未発表、未申請、未許可
現状ではシネコンは建たないが、東急グループ内では都市計画変更して建てる方向
この計画変更により、リボンストリートの完成はさらに４～５年遅れる
シネコンのためだけの計画変更と考られず、マンション計画を否定する材料も無く、ライズ完成後に発表の疑いが濃厚

[947: 匿名さん]

二子玉川東地区第一種市街地再開発事業としては、I期は都市計画申請済みだが、II期は、予算の都合で一部を先送利する事になった関係でまだ予算もついておらず、事業主体も決まっていないという感じじゃないですかね。今の市況だとなにしろ採算性にかなりの問題があるので、事業主体として手を挙げるところも少ないんじゃないの？

新規の予算ってどうなるか分からないし。だから5年とかじゃ済まないのでは？と予想しています。

[948: 匿名さん]

ＭＲに行くときにはレコーダーを持って行かないと。。。

[949: 匿名さん]

だから、マンションが建つと。さんざん、事実のように書いておきながら、根拠はそれだけですか。現状の商業施設ができる都市計画に映画館が追加申請されたから、マンションも
建つに決まっていると。論理の飛躍が素晴しいですね。夢の2a街区マンション、
楽しみですね。

[950: 匿名さん]

〜という計画ですが、詳細は近々発表されます。

というのは表現をした場合は、どういう計画に変更になろうと嘘じゃないんだから（実際計画自体はあって、未だ最終決定していないというだけでしょ）、東急としては問題ないよね。

買う側としては、計画が変更になったら騙されたと思うけど、東急としては決まってない事を決まったとは言ってないんだから、良いんじゃないのですかね。

早く売っちゃいたいだろうから、やっぱり年度末か、竣工と同時に値下げかな。

[951: 匿名さん]

仮に2a街区にマンションを建てたら、東急の信用は地に落ちますよ。東急の顔ともいえる二子玉川で東急の威信をかけた再開発事業で顧客を裏切ったとなると、ブランドイメージはどうなるでしょうか。他の物件にも影響して売り上げはガタ落ちでしょう。そんな選択を東急が取れると思いますか？

[952: 匿名さん]

逆に考えると、2a街区の発表があるまでは値下げはないでしょうね。発表されれば、大きなプラス要因になる訳ですから、切り札を使う前に値下げは考えにくいですね。

[953: 匿名さん]

IIa の事業主体は東急と決まってませんよね？？？

税金が投入される事業なんだから、どこが引き受け手になるかによって、東急のブランドイメージなんて気にしない企業が事業を引き受けてもおかしくないですよね？？？

[954: 匿名さん]

＞952

詳細が発表されたら、マイナス要因になるかもって話を皆さんしてるんだと思います。

[956: 匿名さん]

東急のブランドイメージが下がっても、東急電鉄は鉄道事業がある限りダメージはない。
路線の料金を10円上げれば相殺できる。（簡単にはできないが。）
東急不動産は、賃貸業に専念すればOK。
２A街区は、都市計画を変更した後、東急がプロジェクト自体を三井やら三菱に売却することもあり得る。
これなら、２Aでマンションを分譲したのは他社だと言い訳をすることができる。（多少苦しいが。）

[957: 匿名さん]

> ２A街区は、都市計画を変更した後、東急がプロジェクト自体を三井やら三菱に売却することもあり得る。

現在東急の持ちモノなんですか？？？

税金が入った再開発事業の一部の売却って何言ってんですか？？？

[958: 匿名]

わかったから、お前さんたちは買わんで宜しい。

[959: 匿名さん]

えっと何がわかったというの？

[960: 匿名さん]

ですから（汗）、何度も繰り返し言いますが、すでに東急の所有ではありませんので・・・
簡単なことが理解できない輩がまだいるようです。

しかも2a街区にマンションはできないなんて誰が決めたのですか？
どこの誰がいつ誰に確約したのですか？
エビデンスが存在するなら示していただきたい。

[961: 匿名さん]

東急はとにかく法律の許す限りぎりぎりのことをこれまでやってきています、デベの評価など参考にしてください。
とにかくこの案件で儲けるだけ儲けようという魂胆です。
２Ａなんか経済的にマンションしか立たないし、ライズの仕様なんかも表面上すぐばれるところは除き徹底的に安普請です、そもそもマンション用には本来なら竹中とかが一流だけど、土木が本流の大成というのはとにかく安く抑えるためです。
それに基本的欠陥は狭い敷地にぎりぎりに立てていることで、そのためいろいろな無理が出てくる、車寄せもないいろんな面で高級マンションとしては致命的な欠陥も小手先のリボンストリートとか自然と共生の車と分離した歩道、とかごまかしながら、高級感を演出しているが、実際はまともな設計が出来なかったのです。
それにほとんどのお風呂も１４１８と考えられないぐらい狭い仕様でとても高級マンションの使用ではありません。
いろんなところ冷静に判断すればこのマンションがいかに素人を相手に利益至上主義であるか分かるでしょう。
この遠因は野村プラウドの馬鹿売れにあります。
あれだけの欠陥マンションでもそのころの相場に比較しものすごく高く売れた、東急も負けじと悪乗りしてるのです。

[962: 匿名さん]

じゃああなたの考える高級マンションとはどこ？(笑)

[963: 匿名さん]

私はライズ以上の仕様のタワーマンションは見たことありませんよ。都心のタワーに比べても、住戸数に対するエレベーター数もダントツで多い。スラブ厚や住戸との仕切り壁も他のタワーに比べて、格段に厚くしている。住戸内水周りの防音もライズ程に仕様を高くしているタワーはない。おまけに車寄がないという指摘があるが、舗道レベルの１階駐車場内にしっかり車寄せロータリーはある。雨にも濡れない。またこの駐車場であるが、都心や湾岸のタワーでは、マンションの中央部分をくりぬいて、そこにタワーパーキングを埋め込む作りが多いく、騒音の心配もぬぐえない。この点、ライズは地下駐車場のみの作りとなっている。ベランダ幅も２メートルと相当に広い。つまり、見る人が見れば、ライズは見えないとこに手を抜くどころか、見えないところまでしっかり考えられて、念入りに作られています。東急はライズという物件に対してかなり気合いを入れているな、というのが一般的な見方ですよ。

[964: 匿名さん]

少なくとも1418のユニットをプレミアに使っているようじゃ、高級とはほど遠いことは言えます。

[965: 匿名さん]

地権者です。私の知っていることをお話しましょう。

モデルルームへ行った方は地権者用住居として非販売のマークを見ていると思います。
この地権者というのは私を含めほとんどはいま話題になっているⅡ－ａ街区に土地を持っていた者です。
等価交換で再開発組合に土地の権利は移動しています。
再開発組合の実務は東急からの派遣（出向ではないと彼らは言っている）が行なっています。
組合長は地権者の一人ですがお飾りで実務は何もしていません。
この事業で多額の銀行借入がありますが、東急の信用に対するものです。
以上から、Ⅱ－ａ街区は実質的に東急の管理下で所有されているといって差し支えないでしょう。

東急から三井や住友にⅡ－ａ街区が譲渡される可能性は否定しませんが、東急としてのプライドが許さないと思います。
また、三井や住友にしたら、計画内容によっては訴訟や賠償問題に直結するので、敢えて火中の栗を拾わないでしょう。メリットは皆無でしょう。（個人的にはそれでも三井に開発して欲しいですが。）

マンションができないという唯一の締め付けは東京都による都市計画決定です。
しかし、この決定では建てられないはずのシネコンを建てると東急レクリエーション（１０９シネマズを運営）社長が公言してはばからないような状況です。
上場企業であり東急グループの一員である企業の責任ある立場の者が
東急グループ内では、Ⅱ－ａ街区の計画変更は公然の規定路線のようです。
現状の計画通りに進むと考えている者は少ないです。

Ⅱ－ａ街区にマンションが建たないという文書を求めましたが、東急は拒んでいます。
地権者ですら疑心暗鬼の状態です。

[966: 匿名さん]

法律の観点からすると、ここでいう事業主体というのは再開発組合を意味します。
第2期事業は事業主体が異なるというのは、第1期事業の再開発組合とは別の第2期事業独自の再開発組合が事業を行なうということです。
２－ａ街区の土地は権利変換によって実質的に東急が土地所有者になっています。東京都の所有地ではありません。
この再開発事業に税金が投入されていますが、あくまでも「民間」による再開発です。
許可は必要ですが、再開発中も売却は可能です。

[967: 匿名さん]

地権者さん、書き込みどうもありがとうございます。私も２Aにお住まいだった友人の地権者に知り合いがおりますが、その友人から入手した情報とほぼ整合しています。確かに２Aの開発は、東急主導で行うとのことでした。いずれにせよ、２Aにはマンションが建たない旨、東急には明示して頂きたいものです。

[968: 匿名さん]

つまり地権者さんとやらが本物で、かつ釣りではないとすると、2A街区の中に、
・今後、東急以外のデベロッパーが開発に参画する可能性があると。
・シネコンができる可能性はあると。
・マンションができる可能性はあると。
また
・ホテルができる可能性もゼロではないと。
・スポーツジムができる可能性もゼロではないと。
そういうことですね？
あらゆる可能性があることを念頭に検討いたしましょう。

[969: 匿名さん]

ホテルとスポーツジムについては現在の都市計画で変更なしで建てられますよ。

[970: 匿名さん]

仮に仮に2a街区にマンションを建てなかったとしたら、選択肢は２つ。
①景気回復まで待つ
→景気回復はすぐには望めない
→税金が投入されている事業であり、放置は都民の納得が得られない
②オフィスとホテル用途のビルを建築する
→交通の便が悪い立地で、需要が無く、閑古鳥が鳴く
→東急首脳は経営手腕を疑われ株主代表訴訟へ

いずれの場合も、結局は中高層部分を住居用にせざるをえないのでは？

[971: 匿名さん]

仮に２Ａ正式発表が大きなプラス要因になるのであれば、とっくに発表されているでしょう。
マイナス要因しかないから発表できないと考えるのが自然じゃないですか？
発表を遅らせる利点が考えられますか？

[972: 匿名さん]

私は今までポジ派の契約者でしたが、確かにその正式発表が遅れているというのが非常に気になってるんだよね。

[973: 匿名さん]

東急にとって、手っ取り早く投下資源を回収するためはこの短期プライムレートが低空飛行である今のうちにマンションを・・・ということになる。
銀行もいつまでも短期プライムが超低金利だとは予想していない。
となると、かなり高い確率で2a街区の一部は一団地認定を取り直し、高層マンションになると考えるのが普通。
そうなるとRIZEの資産価値はますます下がり、ますます空き部屋が埋まらない日々が何年も続くという負のスパイラルに陥ることになるのは目に見えているようだ。
資産価値としては当然のことながらRIZEより2a街区の高層マンションのほうが高いわけだから、RIZEからの買い替え需要も加速するだろうね。
RIZEに飛びついた人は後悔する人も中にはいるのでは？
やはり、先を不安視していた慎重派のほうが勝ち組となるのは間違いなさそうだ。

[974: 匿名さん]

それはあまりにもネガな見方すぎ(笑)。しかもライズのスペル間違えてますよ。

[975: 匿名さん]

真面目な話、二子玉川って資産価値の面から言うとどうなの？ある程度の評価はあるのかな。

[976: 匿名さん]

仮に２－ａ街区にマンションができるならば、駅に近い２－ａ街区マンションのほうがライズより資産価値が高いというのは事実。
大規模開発の場合、駅から遠いところから販売するのは、駅により近い物件の資産価値を高めるためにとる常套手段として不動産業界では常識。
ライズの販売がある程度進むまで、あるいはライズの引渡しが始まるまで、２－ａ街区正式発表を待っていると思う。
他に正式発表ができない理由があれば教えてほしい。

[977: 匿名さん]

２Ａマンションができたらライズの資産価値は激減
東急が２Ａマンションが発表したら誰もライズは買わない
だから２Ａ発表前に東急はライズを売り抜けるつもり

と疑われてもしかたない販売方法になっていると思いますが、
２Ａマンションができないエビデンスありますか？
２Ａ正式発表できない理由を説明できる方いますか？

[978: 匿名さん]

いません。

誰にもわかりません。

[979: 匿名さん]

かつて２−ａに土地を所有していた地権者の一人です。


マンションができることが決まっているから発表できないのです。


もしいま２−ａ にマンションができることが世間に知れ渡れば


今の時点では誰もライズを買わないはずです。


買う人はバ力です。


私たちは東急からライズでの所有権を等価交換され面積按分されましたが、


あの地にはライズより大規模なタワーマンションができるかもしれませんし、

逆にパークシティ浜田山や、広尾のフォレストみたいな低層のレジデンス街区みたいなマンションかもしれませんし、


誰も明言できないです。


実は私たちも困っています。


キーマンは、はやり東急不動産の開発チームと事業開発組合です。

[980: 匿名さん]

かなり問題点が浮き彫りになってきましたね。。