二子玉川ライズ タワー＆レジデンス Part13

[匿名さん]

工事の進捗状況、今後の販売計画、物件内容、地元周辺住人の方のご意見ご感想も寛容に受け入れ、引き続き前向きで活発な意見を交換していきましょう。
忌憚のない意見を出し合い検討を重ねましょう！

パート1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44345/
パート2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44400/
パート3 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44093/
パート4 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44150/
パート5 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43749/
パート6 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44146/
パート7 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44096/
パート8 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44007/
パート9 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43828/
パート10 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43751/
パート11 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43653/res/1-10
パート12 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43554/

スペシャルサイト＝http://www.rise.sc/
再開発組合＝http://www.futakotamagawa-rise.com/

＜全体物件概要＞
所在地：東京都世田谷区玉川一丁目5000番（地番）
交通：東急田園都市線 二子玉川駅 から徒歩 6分
　　　東急大井町線 二子玉川駅 から徒歩 6分
総戸数＝1033戸（権利者住戸134戸含む）
間取り＝STUDIO(1R)-4LDK
専有面積＝34.48-218.57平米
入居＝2010年5月下旬、7月下旬予定 （ただし、リボンストリートが予定されているⅡ-ａ街区の計画は未定）

売主：東京急行電鉄　東急不動産
販売会社：東急リバブル　東急ライフィア
施工会社：大成建設
管理会社：東急コミュニティー

[688: 匿名さん]

当然、ご存知だと思いますけど、モデルルームにあるジオラマ模型にはすでに2a街区に予定されている建物が設置されていますよ。。

[689: 匿名さん]

正式発表があるという情報自体に疑問を感じますが、一体、何を正式発表するのでしょうか？

[690: 匿名さん]

ジオラマの写真とっとこね。

[691: 匿名さん]

ⅡA街区
10年後くらいまで何も出来なかったりしてね。
荒野を抜けて孤立したタワーマンション群ってか？

[692: ６３２]

以前書きました東急関係者６３２ですが、開発にいたる裏話をしましょう。
本件戦略決定に当たり中核MASS理論がありました、要は二子命と言う熱狂的客がどのくらいの母集団で存在するのかと言う事です。 この中核MASSが全体の需要の２－３割を超えるのならば実態の値段の５割ー６割高くても売れると言うものです。
当初高値でもこの中核となる集団が値段を引き上げそにつられて中立冷静な一般需要母集団もその高値を容認し、そこに新しい地域ブランドが出来上がるというものです。
東急も当初慎重で坪３００万では無理だろうと考えてました。
ところが野村のプラウドが坪３００平均で２００５年売りに出した。
プラウド自体多摩川の堤の外側でしかもベランダも、玄関もろくにないような欠陥商品で、東急もさすがにこれは売れないだろうと考えてましたが、ここが予想に反し即日完売となり、二子の中核MASSは少なくとも５０％は超えると言う事になり、一挙に値段を５割り増し問題ないということになりました。
その間２００６年すぐそばの武蔵小杉パークシティが平均２７０－２８０ほどで売りに出されこれも完売しました。
従い値つけは一挙に強気になり４００－４５０と言う途方もない値段つけとなりました。
本来なら２７０－３００、でもありうるところに野村の成功を見てどーんと上乗せしたのです。
しかし問題はこの中核となるMASSがどうも２００－３００世帯ぐらいしかいないと言う事が分かってきました。
この２－３００のなかにかなりの部分が一次の購入者となり後が続かないのが実情です。
しかも実態は何も高級スペックでもなんでもないものを、二子と言う名前だけで５割ぐらい下駄はかせてるわけですから売れなくなるの夫無理ありません。
東急は一般エンドユーザーをなめすぎましたね。

[693: 匿名さん]

御自身は長年東急アンチとして頑張ってるから「自分は東急関係者だ！」と信じておられるのかもしれませんが。
数字の根拠を具体的に示さないと、誰も引っかからないと思いますよ。

[695: 匿名さん]

そうなんですよね。このスレに常駐してる特定のネガは、ライズに対するネガというより、東急自体に対して個人的なやっかみがあります。通常のスレと違い、深刻なネガです。

[696: 匿名さん]

そして、終いには自衛隊駐屯所ができる云々というネガ活動に発展していきます。動機、思想ともに全く理解できません。

[698: 匿名さん]

まぁ東急側としても、おおよその目星はついてるでしょう。

[699: 匿名さん]

リボンができる頃には竣工10（７，８，９）年後ですか、、、それまでに１回は洪水で工事が全部やり直しになっても不思議じゃないし。

いまと求められる店舗も違ってきてるでしょうね。今はツタヤとか言ってるけど、10年後には全部オンデマンドになっててDVDの店舗必要なくなってるかもね。

[700: 不思議]

今まで五十年以上来ていない洪水が十年の間にスーパー堤防も乗り越えてくる予想？

街区の建物概要が見えたら見合い側の価格決定するってのは本当だったようですね。
小規模なテナントはあまり入らないって話しも本当っぽいし、待ち組もそろそろ決めた方が良いんじゃない？

[701: 匿名さん]

>>今まで五十年以上来ていない洪水

３０年前の洪水時の水浸しになった二子玉川園は忘れられない。田都からみると泥水が園内にあふれていた。
しかし、タワマンの上階は大丈夫だ。

[702: 匿名さん]

2a街区の発表なくして値下げなし。ま、1街区の建設が着々と進んでいるので人気は高まる一方でしょうね。来月にはマロニエコートもオープンしますし、増えるのはプラス材料ばかり。

[703: 匿名さん]

自衛隊が出来れば、洪水のとき心強いので、ここの価値が上がりますね。ますます買いですね。

[709: 匿名さん]

ネガってそれこそ自衛隊はそうかもしれないけど、客観的で冷静なマイナス点の検討意見をここのいわゆるスーポジが荒らしてるんだと思いますけどね。

物件の評価では、プラスとマイナスが出てくるのは当然のこと。ネガは無視して、客観的に正しい、マイナス意見を茶化すのをやめることが大事だと思いますけど。あとここでよく出てくるなんか世田谷の人の特殊な思い込みですかね。

[710: 匿名さん]

特殊な思い？
そんなに売れ行き好調なの？

[711: 匿名さん]

どう考えても販売状況は好調だろ。てか世田谷の人の特殊な思いと売れ行き好調なこととの文脈が、意味分からん。

[713: 匿名さん]

駅前からマンションに着くまで全てきれいになる再開発は、
交通便利な場所ではここと、武蔵小杉くらいしかないでしょう。
すぐに、買わないと、一生、駅から自宅まできれいな街に住めませんね。

[714: 匿名さん]

外国の方？

[716: 契約済]

駅前はだいぶ街区の骨組みが建ち上がってきて迫力があります。

街区も未着手の間も空き地のままにはならないと思いますよ。
仮設でも東急が何か作るでしょうし、心配し過ぎて買い逃してしまうよりも好きな間取りがあるなら買いだと思うけどな。

値下げはまだないようですが、見合いになるあたりは既にかなり価格がおさえめですよね。

【一部テキストを削除しました。管理人】

[717: 匿名さん]

これからは明るいニュースが続きますから、なかなか値下げ要因を探すのも難しいですね。お見合い部屋だって当然それに見合った価格設定がされている訳ですから、条件は他と同じです。

ライズの目の前の店舗は保育所に決まりましたね。これはポイント高いです。

[718: 匿名さん]

保育所がポイント高いのは子育て世代のみだって事も理解しよう。おばさんたちの集合場所にならん事を願う。

[719: 匿名さん]

そうかな？ 生活利便性が向上する訳だから資産価値はあがると思うけど。公園や図書館だって自分が使う使わないに限らず物件にとってはプラスにりますよ。何でも否定すればいいってものでもない。

[720: 匿名さん]

718は何がしたいのでしょう？

[721: 匿名さん]

保育所っていうから気になって調べたら、結局無認可じゃん！
無認可だったら意味ないじゃん！
くだらん情報に翻弄された私がバ力でした。

[722: 匿名さん]

無認可保育は庭の有効面積が東京都の規定に達していない。また、室内の有効面積と保育士が規定に満たない。
子供をあずけるなら、伸び伸びした空間で育てるべき。
マンションの一室みたいな閉ざされた空間なんていくらなんでも邪道だよね？

[723: 匿名さん]

こりゃやっぱり駄目開発だ。

[724: 匿名さん]

パチンコは？

[725: 匿名さん]

>>722
住民はセレブ層だから、そんな施設は不要じゃない？
他の庶民レベルの世田谷区といっしょにしないで頂きたい。

[726: 契約済さん]

保育所はライズのママ達が買い物の間の数時間程度預けるぐらいの施設で良いんじゃないですか？
本格的なのが出来ちゃったら自転車をリボンのあたりに止めていなくなるママさんやら迎えにくる車の路駐が続出しそうで嫌だなぁ。
逆に資産価値に悪影響かも。

リボン沿いは小さい店舗しか出来ないから限られてくると思う。
公園が出来たら一般の方も階段登ってリボンは通るんだろうし、カフェとかパン屋さん辺りが儲かりそうだな。
個人的には花屋さんも欲しい。
後はエノテカが移ってきてもいいかも。

[727: 匿名さん]

リボンストリートって、車両禁止じゃないんですか？

[728: 匿名さん]

保育所なんか作るなよ。イメージ狂うぜ。高い金払ってるんだから。

[729: パチンコ無用]

セレブ層じゃないだろうけど、パチンコは無用だね。
そんな趣味ならわざわざ二子玉川でなくて他のエリアを探すでしょ。
だいたいプラウドの横にあるけど、いつも客少ないんだし。

[730: 保育所]

一階の道路に車停めて上がってくるでしょうね。
路駐されたら最悪だ。

自転車はスロープから上がってきちゃうんだろうね。
車椅子とかベビーカーは許せても普通の自転車乗るのは禁止してくれないとせっかくのリボンも安心出来ない。

[731: 匿名さん]

世田谷区は庶民が住みにくい区になって欲しい。

[732: 匿名さん]

保育所は確かに規模が大きくなりすぎると、３街区全体があたかも公園のように使われたり、立ち話する親子連れで通行しにくくなるなどの弊害も起きそう。個人的にはあの場所にはやはり無難に飲食店がいいな。昔、駅前にあったサンジェルマンとか。イートインできるようにしたり。昔はかなり繁盛してたから、今でも客足は相当多くなると思うけどな。

[733: 近所をよく知る人]

>>732
昔は近隣の富裕層の方々がご利用になられましたが、
今は高齢化が進んでおりますので、
懐石料理か高級蕎麦屋がよろしいと思います。

[734: 匿名さん]

確かに高級料理店があってもいいよね。菩提樹みたいな長年愛されそうな高級店。

[735: 匿名さん]

>>725
この住民がセ、セ、セレブ層・・・・・・・なわけない
ここは玉川は庶民地区

[736: 匿名さん]

庶民が買える価格設定はしていません。
最低年収2千万円。
共稼ぎ不可。
常識でしょ？

[737: 匿名さん]

確かに保育所は余分だな。おばはんがベビーカーを押す姿を見るとイヤになるぜ。

[738: 匿名さん]

だから、玉川みたいな庶民地区にセレブマンション建てちゃうのがイタいのですが。

[739: 購入検討中さん]

世田谷区の敷地１００坪以上の戸建ならともかくマンションでセレブという表現はちと苦しいのでは。
ましてこの物件ではねー。今の日本で「セレブ」という名称を冠せられるのは野村證券が定義している
スーパー富裕層（純金融資産５億円以上の個人または世帯）ですね。野村の推計では日本で６万人前後
だそうです。一億二千万人の内の６万人ですから０．０５％、二千人に一人です。もちろんこの物件を
購入された方々の中にもスーパー富裕層に属する方もいるとは思いますが果たして何人いらっしゃるん
でしょうかねー。

[740: 匿名さん]

文京区小日向のブランズがとっても安く出ましたね。高台で茗荷谷から大手町って10分ですが、坪350以下の部屋が結構あります。これからは、ここの価格帯では山の手の内側にマンションが買える様になるんではないですか？

[741: 匿名さん]

>>736
あなたは非常識人

[742: 待てなかった人]

意外とフツーのサラリーマンも多いと思うよ。

もっとも、その親は近くの土地持ちさん何かで、3500万円くらいは
楽に用立てられる方々でしょうけれど。

両方から3500万円貰えれれば、フツーのサラリーマンでも
楽に買えるのだから。

[743: 匿名さん]

>>742
そういうのは普通とは言わないの（苦笑）

[744: 庶民]

庶民の幅が広いんだよ。
年収二千万円くらいでは自分をセレブだなんて思ってないし、普通の庶民と思ってるよ。
棚からぼた餅で他力本願の購入者もいるだろし、庶民の中にも余裕がある人もない人もいるさ。

ライズは多少余裕がある庶民とちらほらいる富裕層が住めばいい。

[745: 匿名さん]

そうは言っても世間から見て、やはりライズは裕福な人が多く住む結果になりそう。ライズ住民専用の地下駐車場とか、世界各国の自動車が見れるはず(笑)。玉川高島屋の駐車場が外車だらけみたいな感じで。

[746: 匿名さん]

外車に乗ってれば金持ちって、大昔の人の考えじゃない？
今は、エコカーに乗っている人のほうが、よっぽど、優しくて人間として偉いと思います。
今は大排気量の環境に悪い車に乗ってる人は軽蔑されます。

[748: 匿名さん]

確かに今後はエコカーが多くなりそう。ライズにあうとおもうよ。

[749: 近隣の]

だからーそんな豪華なもんじゃないよ。

普通に世田谷に多い中級メルセデスがゴロゴロするだけで、フェラーリやらベントレーやらがゴロゴロするわけじゃないんだから。

ヒルズではアストンが流行っていたらしいが、そういう派手な感じより保守的な車とか普通にファミリーカーが多いんじゃないかな。

まーせいぜい夏休みや正月に海外旅行行く人が多いとか、そういう小さいレベルでちょっと余裕があるってぐらいなんじゃないの？

[751: 匿名さん]

大丈夫。
メルセデスやBMWが質の良いエコカーを出せばこの辺りも一気に増えるだろう。
今慌てて買うのは減税狙いと新しいもの好きってとこじゃないかな？

[752: 匿名さん]

何が大丈夫なんだか。
結局はその中古に乗る輩なんだし、何時の事になるやら。

[753: 匿名さん]

年収二千万で庶民って言う人は年収五百万の人をどのように見てるんだろぉ？？

[754: 匿名さん]

庶民でしょ

[755: 匿名さん]

>>746

外車＝大排気量って、
いったいいつの話なんだい？

いまどき、いちばんいいのは、
エコカーに乗ることなんかより、
クルマに乗らないこと。

[756: 匿名さん]

>>747さん
そうです。その書き込みはいつもの常駐ネガ。最近はあまりに直接的かつ事実無根の虚偽内容のネガを書き込んでしまってたから、東急からの特定を恐れて遠回しにネガする方針に変えたみたいです。回りくどくネガしてこの物件の購入検討者の心証を悪くしたいんでしょう。

[758: 元購入検討者]

悩みに悩み結局購入見送りました。でも2a街区の開発が成功して、二子玉川ブランドだけではなく、利便性も手に入る素敵な街になることを心より祈念しております。

[759: 匿名さん]

ライズ購入しましたが、高層階ですが南の良い所地権者の方が抑えているので、そのほかのｂｅｓｔの所購入しました結局そこも地権者の隣でしたが満足してます。
今になって気になるのは地権者の方ってどのような方なのでしょうか？
ご存知の方が居れば教えてください。
ＭＲでは単に元地主の方ですとしか教えてくれません。
アレだけ地権者が多いと言う事はここは昔小規模農家の方が多かったのでしょうか？

[760: 匿名さん]

ここには、昔、ねこといぬを飼ってる人が多かったと思います。
ナムコナンジャラ遊園地もあったような。。。
あと、宇宙船みたいな変わった家もありましたよね。

[761: 匿名さん]

宇宙船みたいな建物は家じゃなくてファミレスですよ。バイキング形式のね。

[762: 匿名さん]

じゃあ、ライズは宇宙船より最新鋭の超未来建造物なんですね。

[763: 匿名さん]

今タワーマンションとかが建ってるあたりは、丁度フットサル場やテニスコートがあった部分だよね。学生時代に利用してたなぁ。

[764: 匿名さん]

独特の雰囲気があった。できれば、再開発される新しい公園も二子玉川らしいものにしてほしい。

[765: 匿名さん]

ナムコワンダーエッグは３回位行きましたよ。

[766: ニコ]

今日ライズのチラシが投函。
｢Ⅱ-b街区は店舗および住宅とそのための駐車場・駐輪場が予定されています｣
オフィスとホテルのはずでは？

[768: 匿名さん]

猫たま、犬たま復活して欲しい。
都内に動物と触れあえる場所はほとんど無いので、繁盛して人が集まるでしょう。

[769: 匿名さん]

ワンダーエッグのバンジーに似た遊戯施設は転落事故がありましたよ。
知らずにそこを歩いてたら血糊が綺麗に掃除されずに残ってて驚いた。

[770: 匿名さん]

セントラルの北東角か南東角を検討しています。南東角は視界にイーストが入ってくるのでしょうか？それぞれの利点をお聞かせ下さい。

[771: 匿名さん]

モデルルームの最初に見るのが角部屋だから、行った人は誰でも感じることだけど、

長所
数字だけみたら広く感じる

短所
リビングがいびつな三角形でくつろげない。
物も置けない
恥ずかしくて友人知人などを招待できない
暮らしづらい

[772: 匿名さん]

>768
いぬたま行ったコトあるの？

あんなかわいそうな状態の犬見て、かわいいとか言っちゃう人って、神経おかしいよ。

[773: 匿名さん]

ここは、角部屋が三角リビングだと判明して検討止めたって人いましたからね〜。

中住戸は当然一方向しか窓が開かない内廊下で風通しが悪いしね。

まあ、その辺の事は内廊下の物件に住んだ事が無い人はよく、調査検討された方が宜しいかと。

[774: ニコさんへ]

ニコさん、bは一期事業で予定通りの内容になっていますよ。
オフィスとホテルの予定地はaで二期事業。

[775: 匿名さん]

よりどりみどりだった地権者が、角部屋を選んでいないことをみても人気の無いのは明らか。
10年くらいして転居で角部屋を売ろうとしても、買い手が見つからないとか、買い叩かれるとかで苦労するだろうね。
というより、日々の暮らしで三角ＬＤは使いづらいでしょ、やっぱり。

[776: 匿名さん]

えっ？販売状況表見るかぎりは地権者はかなり角部屋で占めているんだが。

[777: aiz]

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[778: 匿名さん]

まぁ、タワーセントラルの販売を控えて、角住戸の倍率を減らしたい思惑による書き込みだろう。

[779: 匿名さん]

過去ログをずっと読みました（量がはんぱじゃなかったです）が、
Ⅱ－ａ街区にマンションが建たないという客観的な見つかりませんでした。
計画変更すればマンションは建ちますよね。
また、用途をオフィス（事業所と同じ）やホテルとしていますが、
交通の不便なところなので、需要が無く、結局マンションにせざるをえないと思います。
Ⅱ－ａ街区にマンションが建たないという納得できる説明をできるかたはいませんか？

[780: 匿名さん]

地権者って南が多いと思いますけど。特にイースト。
ウエストやセントラルは少ないし、角部屋もそんなにありませんよ。

[781: 匿名さん]

今日の朝日新聞にライズセントラル、のチラシが入ってましたが凄く安くなってますね。
豊洲タワーのチラシも入ってましたが悩んでます。
二子ライズ　８０．８８ｍ２　７，４００万
豊洲　　　　８２．４８ｍ２　６，８００万
武蔵小杉パーク　８１，５６ｍ２　７，２９０万
豊洲は頭金無しで月々１８６，０００円の支払い、ボーナスじ支払い無しで購入可能とのことですが、ライズも似たような条件で購入可能と思うのでライズ前向き検討でーす。
共稼ぎですが二人で５０万は越えるので、充分検討可能範囲になりそうです。
第一期のときは８０ｍ２では８，０００万とか９，０００万ととても手が出せなかったのですが、セントラルならなんとかなりそうでーす。
ちょっと無理ならその下の６８ｍ２　５，７００万狙います。
３年前ならこの値段だと宮前平とか武蔵新城あたりしか狙えなかったのが遂に二子の仲間入りできそうです、武蔵小杉とほとんど同じ値段で購入できるなんて夢のようです。
マンションの購入って本当に時期次第ですね。
でもこれだけ安くなると競争が相当はげしいのじゃないかと心配です。

[782: 匿名さん]

780さん
ウエストの西南角部屋は、そのほとんどが地権者住戸だと思うけど。イーストだって、西南角部屋は、南の中部屋よりも多くの部屋が地権者住戸になってると思いますが？地権者が角部屋を避けたって意見は事実と異なってると思います。

[783: 匿名さん]

780さん
ウエストの西南角部屋は、そのほとんどが地権者住戸だと思うけど。イーストだって、西南角部屋は、南の中部屋よりも多くの部屋が地権者住戸になってると思いますが？地権者が角部屋を避けたって意見は事実と異なってると思います。

[784: 匿名さん]

パークシティ武蔵小杉は44階ですね。
タワーセントラルの7400万とは何階ですか？

[785: 匿名さん]

781
予想通りセントラル価格を下げてきたね
チラシ入れるなんて よっぽど売れてないんだな
これで　かなりお手頃価格になってきたんじゃない？

庶民にも簡単に手が届く販売価格になったよね

それでも売れゆき悪いならさらに下げてくると思うね

待てば下がるんじゃないか？

[786: 匿名さん]

＞　豊洲タワーのチラシも入ってましたが悩んでます。

当初から、この立地は湾岸レベルだって指摘ありましたもんね。やっぱり一般消費者の意見って正しいんだな〜と思います。

少なくとも、年度末の決算期にさらに値下げする確率は高いでしょうね。これも以前から言われていた事だけど。

[787: 匿名さん]

>781

ライズはこれからも下がる可能性十分ありで、スミフは値下げしないのは有名なのを考えると、価格が逆転する可能性がありますね。