二子玉川ライズ タワー＆レジデンス Part13

[匿名さん]

工事の進捗状況、今後の販売計画、物件内容、地元周辺住人の方のご意見ご感想も寛容に受け入れ、引き続き前向きで活発な意見を交換していきましょう。
忌憚のない意見を出し合い検討を重ねましょう！

パート1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44345/
パート2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44400/
パート3 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44093/
パート4 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44150/
パート5 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43749/
パート6 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44146/
パート7 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44096/
パート8 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44007/
パート9 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43828/
パート10 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43751/
パート11 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43653/res/1-10
パート12 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43554/

スペシャルサイト＝http://www.rise.sc/
再開発組合＝http://www.futakotamagawa-rise.com/

＜全体物件概要＞
所在地：東京都世田谷区玉川一丁目5000番（地番）
交通：東急田園都市線 二子玉川駅 から徒歩 6分
　　　東急大井町線 二子玉川駅 から徒歩 6分
総戸数＝1033戸（権利者住戸134戸含む）
間取り＝STUDIO(1R)-4LDK
専有面積＝34.48-218.57平米
入居＝2010年5月下旬、7月下旬予定 （ただし、リボンストリートが予定されているⅡ-ａ街区の計画は未定）

売主：東京急行電鉄　東急不動産
販売会社：東急リバブル　東急ライフィア
施工会社：大成建設
管理会社：東急コミュニティー

[588: 匿名さん]

>>578
可愛そうな人ですね。
チョット武蔵小杉のパークを見てきてみ。
レベルの問題じゃないんだよ。
ってレベルって何のことだかわからないんだけどね。

>>580
ウェブ等で公表している以外にも部屋があります。
もう少し安い部屋もあるのでＭＲに行って相談してみて下さい。

[589: 匿名さん]

東急が二子玉川に力を入れずしてどこに入れるのでしょうか。

[590: 匿名さん]

>>580
小杉に高額の部屋を作るような、ミスマッチをするから
発売から２年間以上も売れ残るような結果になったわけで、
その買い手のいない売れ残り物件を
この物件と同格に見せ掛けようなど、
全くの勘違い。
ここは東京の外れでも世田谷。

[591: 匿名さん]

>>571
>パークシティの残りもあわせて検討中ですがほぼ同じ敷地４５万ｍ２にパークは約５５％
>ライズは８３％の平面建ぺい率です。

　どうみても建坪率83％に見えないのだが。

　

　

[592: 匿名さん]

＞590　全くの勘違い。

9000万円台のこの物件の部屋が売り切れてから偉そうな事言おうね。

世田谷なのに、この価格の物件が相手にされないのはどうしてかを考えましょう。反省しないで、人の批判ばかりしていると人間として進歩しませんよ。

小杉のタワーが売り出されたときの市況と今の市況の違いなんかも考えると良いですね。

[593: 匿名さん]

>>586さん
>>2ａ街区の行方に関しては、ライズ購入者にとっても、また周辺にお住まいの方にとっても、 悪いようにはならないと思いますよ。

周辺高台住民からすれば、眺望を妨げる目障りな高層建物はもう簡便して！っていうのが切実な望みなんですが、、、

その上、需要の無いホテルなんて造って稼働率最低！！ってなってイメージ下げるくらいなら、ここで踏みとどまってⅡa街区全面見直しをして、せめて眺望をこれ以上台無しにしないでもらいたい。

目黒パーシモンを抜く区内随一の図書館、区役所等公共施設の集約等々、周辺住民の望むものは低層でも実現可能ですよ！

[594: 匿名さん]

この立地で今の価格は十分妥当だと思います。高いと思うのであれば安いと思えるところへどうぞ。これから隣接の公園や商業施設が整えられ、このエリアは駅近物件が希少なのもあり、将来の不動産価値下落カーブは極めて緩やかなものとなるでしょう。不動産はスーパーの買い物と違うので店頭価格で高い、安いと言うのではなく長期的な視点をもって資産という観点で判断するべきではないでしょうか。

[595: 匿名さん]

久々の正論ですね。たしかに、公園が完成するとかなり魅力的な物件になりますよね。欲しいと思う人は今より更に多くなるでしょうね。これで2a街区に大規模な図書館などできると即購入しちゃいますね。

[596: 買い換え検討中]

>不動産はスーパーの買い物と違うので店頭価格で高い、安いと言うのではなく長期的な視点をもって資産という観点で判断するべきではないでしょうか。

その通りだな。ここを買うのはやめにしよう。アドバイスありがとう。

[597: 匿名さん]

武蔵小杉　⇒　安かろう悪かろう
ライズ　　⇒　高かろう少しだけ良かろう

これでいいでしょ？

[598: 匿名さん]

何しろ売れると良いですね。

売れないと、全てが空しい。

[599: 匿名さん]

営業から２－ａ街区の概要発表が11月に延期されたと連絡があったという投稿がありましたが、再開発組合に確認してみたところ、そういう発表予定はまだ決まっていないとのことでした。10月に発表予定だったという事実もないと言下に否定していました。

嘘だと思うのでしたら、どうぞ再開発組合に確認してみてください。

今後ライズ営業の２－ａ街区に対する信憑性の低い情報を繰り返させないためにも、ここに投稿するときには、何という営業の発言なのかが判るように営業の名前を記入するようにしませんか。

[600: 匿名さん]

なぜなにも発表できないのですか？なにか本当にまずい状況なのかと思ってしまいますが
そういう憶測すら払拭する必要なし、という考えなのでしょうか

[601: 匿名さん]

>憶測すら払拭する必要なし、という考え

そうなんじゃないですか？
決定している計画があれば、それを重要事項説明書に記載する必要があるでしょうけど、決定していないのに説明も出来ませんので。

何しろここの物件は、II a にどんなものが出来ようと欲しいと思う人が買うんです。嫌なら買わなきゃ良いんですから。

[602: 匿名さん]

>>601
そうなんですか。ま、そんなに変なものができるわけもないのでそんなものかも知れないですね。

[603: 匿名さん]

２ａ街区にマンションができても、それが変なものでないと言えるのは、２ａ街区のマンション販売も手がける東急の営業だけですよ。２ａ街区の地主は東急ですから。

[604: 匿名さん]

東急＝創○学会ですか？

[605: 匿名さん]

少し前に電話で再開発準備組合にⅡａ街区について問い合わせた。都市計画でⅡａ街区にマンションは建てられないとのことだった。が、担当者の名前を聞いた上で、Ⅱａ街区にはマンションが絶対に建たないと責任をもって言えるのか、とキツイ調子で問い詰めたところ、急にトーンダウンして、そういう要望が多ければ（都市計画を変更して）そういうこともありうるという回答だった。言外に、東急の意向しだいということだった。また、計画発表はまだずっと先というニュアンスだった。

[606: 匿名さん]

もしⅡＡにタワーマンションでもできたらそちらが完全に立地から言っても二子のランドマークになりますね。
タワマンの場合はランドマーク外すと価値がガクッと落ちるのでその辺要注意です。
私はⅡＡの発表があるまで動きません。
それが絶対正解です。

[607: 匿名さん]

マンションと嫌悪施設でなければ問題ないけど、もしマンションだったら大騒動になるでしょ？
それくらいは「ない」と言って欲しいところです。

[608: 匿名さん]

だから２Ａ街区がマンションになる可能性はないから。モデルルーム行けば分かること。

[609: 匿名さん]

マンションはない、が最終結論ってことで了解。

[610: 匿名さん]

私は何が出来てもそんなに気にならんがリボンストリートがいつ出来るかをまず確約して欲しい。

[611: 匿名さん]

Ⅱ-a街区の容積率はⅢ街区のそれと同じ。Ⅲ街区同様に30階程度のビルが建つのは明らか。
用途のメインはオフィスとしているが、都心の企業はフタコのオフィスにあこがれない。
オフィスを作っても埋まらないのは容易に想像がつく。オフィスを作っても無駄ならば住宅にせざるをえない。

Ⅱ-a街区の計画発表は11月も無いでしょう。ライズ引渡しまでこの状態は続く。
大騒動になるからずるずると２ヶ月ごとに引き延ばしていると考えるのが自然。
引渡し後に、しれっとしてマンション計画発表。
そのときの言い訳はきっとこうなる。
「『第2期事業（Ⅱ-a街区／事業主体が異なります）は未定です』と明記し購入者に説明してきた」

[612: 匿名さん]

２Ａ街区の所有者は東急だから、そこにマンション作ったら売るのはやはり東急です。
ライズを売っているのも東急なのだから、ライズを売り切る前に、２Ａ街区マンションの発表はしないでょう。
ライズのモデルルームでは、営業は口が裂けても２Ａ街区のマンションについては何も言わないと考えるのがごく当たり前ではないですか？

[613: 匿名はん]

2a街区にマンションができるとわかったら、誰もライズ買わないよね。
だったら、ライズのモデルルームで営業が2a街区のマンション情報なんて教えるわけないじゃない！

[614: 匿名さん]

私も同感です、ⅡＡ地区ｏｆｆｉｃｅは建たないでしょう、一流企業はまずこれだけ交通の便が悪い都心から離れた場所には来ないでしょう、二子はマンションなら自然を売り物に高く売れるけど，ｏｆｆｉｃｅとしては高く貸せる要素が全くない。（高島屋のそばとか玉川の自然と言っても意味がない）
従いまず間違いなくタワマンとなるでしょう、東急が立てる以上ライズと同じようにできるだけ目一杯にⅢ街とほぼ同じ広さなので最低3本、低層なければ4本は建てるでしょう。
あの地域にライズとあわせて6本から7本の高層タワマンが出来る公算非常に高いと思います。
もう香港の集合住宅並になり、二子の自然とか景観なんて吹き飛んじゃいます。
東急も誠意あるならⅡＡ地区の情報を早く出すべきです。
少なくともマンションは建てないと声明出すとか。

[615: 匿名さん]

＞　614 一流企業はまずこれだけ交通の便が悪い都心から離れた場所には来ない

あれだけ利便性で売れた飯田橋の駅前プラウドのオフィスもガラガラだからね。

マンションは儲かるしね。

[616: 匿名さん]

土地柄から考えたら武蔵小杉より二子玉川のが格上かなと思う。にもかかわらず、これでもかこれでもかというくらい武蔵小杉のタワマンについての投稿があるわけだけど、その本質は三井と東急の営業の検討者に対する誠意というか質なのかなと思う。
隣の２ａ街区に何ができるかを今度は発表します、今度こそ発表しますと言い続けてきたこの１年は、ライズの営業に不信感を感じ始めるには十分な時間だったと思う。

[617: 購入検討中さん]

別に２街区に新たにマンション建とうがいいんじゃないの？
むしろ公園に隣接したこの物件の価値がそれほど下がるとは
思えない。先日MR行ってみたけど思ってたよりかなり売れてて
ビックリした。できることならリボンストリートを濡れずに
歩けるようにして欲しいんだけど。

[618: 匿名さん]

ここ最近は、武蔵小杉のパークにした方がましだとか散々ネガネタが投下されていたと思ったら、今度はⅡA街区に
マンションが建つだろうとのネガネタですか。。これって今年の冬くらいに繰り返し投下されていたネガネタと全く同じサイクルだよね。まさにデジャヴ笑。タワーセントラルの販売時期が近づき、利害関係を持つ張り付きネガが、また動き始めたとしか思えない。ⅡA街区にタワーマンション？笑。半年前だったらまだ有効なネガティブキャンペーンだったかもしれないけど、もはや明らかにⅡA街区にタワーマンションはないだろ。まぁ真実の情報を知ってる人も徐々に増えてきているだろうから、こうやってネガに真っ向から反論するのも、もはや面倒臭いが。

[619: 匿名さん]

618さん、あなたに焦りを感じますね。マンションが建つと都合が悪いのでしょう。おそらく契約者かな？（笑）
都市計画においてその用途は基準法範囲内でいつでも変更できるんですよ。計画申請を変更すればいいだけの話し。一日で計画が変わることもよくあることです。
今は建築確認申請すら出していない現状ではタワマンも建築可能です。総合設計という規制緩和で高さ制限が緩和されているのでマンションかオフィスかは別にして”タワー”になる可能性が高いですね。ただ、組合HPの当初計画をそのまま信じるなら事務所ビル（低層が商業施設）で落ち着く可能性がいちばん高いかと思われます。
ただ、明記の仕方で解釈は違いますが明らかに言えることは”マンションにはしない”と確約が取れていない以上はタワマンの可能性は残されているということです。そして先に書いたように総合設計制度を使うなら計算上ではタワーなら3本は可能です。

[620: 匿名さん]

だからオフィスでもマンションでもない別の用途で申請が既に進んでます。最新の情報を本当に知らないのでしょうか。

[621: 匿名さん]

申請が進んでようがどんな計画だろうが、ここに入居した人が数年間、騒音と臭気、粉塵舞う工事現場のとなりで生活し、品のない工事現場関連の人々がうろうろし、大型トラックが走る道路を歩いて遠回りして駅に行き来しなければならない事に反論する人はいないだろう。

[622: 匿名さん]

知らないので、ソースとともに最新の情報を出せよ。
このとおりよろしくお願いします。

[623: 匿名さん]

こんな匿名掲示板で正確な情報を書き込む程、私はお人好しじゃないんで悪しからず。

[624: 匿名さん]

>>621
誰も反論しないだろ。てか大規模再開発地域はみんなそんな感じなんだけど。

[625: 匿名はん]

もしかして、以前に２ａ街区に自衛隊の駐屯所ができるらしいとガセネタ書き込んでいたネガさんですか？ 欲しいのは分かりますが、、、

[626: 匿名はん]

ネガ情報はライズ人気の裏返し。人気のないマンションの掲示板は閑散としますからね。

[627: 匿名さん]

＞　624　大規模再開発地域はみんなそんな感じ

ここみたいに、計画が最終決定もせず、マンションだけが先に出来て、マンション入居者が長期に不便を感じなければならない大規模再開発の例ってどこのことですか？

[628: 匿名さん]

うん、多分その以前に自衛隊うんぬん書き込んでたネガと同一人物なんだよね。最近、薄々と感づいてはいたんだけど。もう悪意のあるネガ活動はやめにしましょうや。いい加減に。

[629: 匿名さん]

・「都心へのアクセス至便なベッドタウン 川崎住民になろう！」 は下記から
http://sumai.rakumachi.jp/area/special/kawasaki/?cmpid=prt-kawasaki

[630: 匿名はん]

自衛隊って、、、ネガももう少しアタマ使いなよ。
あり得なすぎる。

[631: 匿名さん]

いくぞ！

[632: 匿名さん]

私は東急関係者です。
ライズの購入を初期の段階で検討してましたが内実が分かり辞めました。
東急の二子開発の考え方が分かったからです。
東急不動産は利益追求のマインドが非常に強く三井のようにブランドイメージを追求して結果として長期敵に利益を上げると言う考えとは対照的です。
この辺は当掲示板のデベ評判を見ても分かると思います。
二子開発に当たり東急は下記のような基本戦略を立ててます。
１）二子は東急不動産に残された最後の利益の源泉である、これで社運の挽回を図る。
２）二子は不動産業界で特異な土地柄である。（これには説明が必要ですが要はは情報発信基地、多摩川を中心とし
た自然との共生とか、高玉の楽しい買い物、にセレブという雰囲気を前面に押し出し差別化をすれば実際の地価
に比較し付加価値をつけやすいおいしい土地柄と言う意味です）
３）Ⅰ区、ⅡＡ Ⅲ街の付加価値を上げるためまず呼び水として１区に情報発信基地としてのファッション基地を
設 うける１区は利益トントンでよい。その分ⅡＡとⅢ街で徹底的利益の追求を図る。

ココからが問題なのですがまず１区の呼び水を発表しそれに伴うⅡＡとⅢ街はまず売りにくい駅から離れたⅢ街開発を優先し、ここに目利益を乗せ目一杯儲ける。地権者には目一杯払っても土地の確保を優先する、その分は購入者負担となるため東急腹は痛まない。
ⅡＡの開発はⅢ街の状況しだいで柔軟に考える。ただしｏｆｆｉｃｅもありえるが基本的にはマンションが有望なるもⅢ街の販売に悪影響を与えないよう情報管理を徹底する。

Ⅲ街は駅から最も遠いが開発のｋｎｏｗｈｏｗを駆逐すれば十分二子のランドマークとしての販売は可能。
一旦Ⅲ街が完売すればⅡＡ地区は最後の切り札として本当のランドマークタワーとして更にⅢ街の上を行く値段設定
が可能になる。それにはかなりゆとりとった設計が必要となり、タワー２本ぐらいの三井並みの余裕の計画も出たが
基本としては』出来るだけつめて目一杯立ててあくまで利益優先する。
最悪タワーだけだと抵抗出る場合は１－６ｆまでを商業施設とする。
いずれにせよ上層部はマンションとする。
東急はⅡＡから開発するとⅢ街が絶対的に売りにくくなるのでまず、地の利の悪いほうから売りに出したわけです。
それに乗せられてるのは二子命と考えてる一般購入者です。
それに値下げは絶対ありません、値下げすると高額を条件に入居した地権者が大騒ぎします。
東急は今身動きとれないのです。

[633: 匿名さん]

やはりこのスレは、かなり深刻で根深いネガが常駐しているな。今度はいよいよ東急関係者とまで偽って書き込みしてきた。そこまでして２Ａ街区マンション説を捏造したいかい。いい加減にそろそろ冗談じゃ済まされなくなるよ。

[634: 匿名さん]

真実かは分かりませんが、真実だとしたら、ここでネガレスと言われていた客観的な物件評価が如何に正しかったか分かりますね。

販売時期が近いので常駐の担当者がおりますので、632さんは間違いなくネガレス扱いされるでしょうね。

[635: 匿名さん]

何年後か分かりませんが、もし本当にマンション計画が明らかになったら、もめるでしょうね〜。

やっぱりマンションが建たないということと、リボンストリートの完成時期に関しては最低限書面に出来ないと買いにくいですよね。

[636: 匿名さん]

>632
>ⅡＡ地区は最後の切り札として本当のランドマークタワーとして･･･
>タワー２本ぐらいの三井並みの余裕の計画も出たが基本としては
>出来るだけつめて目一杯立てて

単なるネガならまだしも、完全な嘘はいい加減にしてほしい。
真剣な検討者の方はモデルルームに行って確認すればわかることですが、
現在の申請内容に基づいた２Ａ街区も含めた模型が作成されています。
目一杯どころか、高層の建物は２本すら立ってません。

[637: 匿名さん]

ご丁寧に「マンション建設が真実であったら」「計画が明らかになったら」と誘導ご苦労様です。
ヘタしたら虚偽営業妨害・風説流布で訴えられるかも。こわいことするなぁ。