クレストプライムタワー芝 Part1

[小手先チョップ(タワー信者)]

HPがUPしましたので移動お願いします!
坪800万ってホント？


クレストプライムタワー芝
【予告概要】
所在地 東京都港区芝1丁目124番1号他
交通 JR山手線・京浜東北線「浜松町」駅徒歩6分
都営大江戸線「大門」駅徒歩6分
都営三田線「芝公園」駅徒歩7分
地目 宅地
地域・地区 都市計画区域内、 市街化区域、商業地域、防火地域
敷地面積 4,874.57m2
建築面積 1,598.99m2
建築延床面積 49,972.82m2（容積対象外面積12,120.42m2含む）
構造・規模 鉄筋コンクリート造・一部鉄骨造　地上39階・地下2階・塔屋1階
総戸数 483戸（防災センター・フィットネススタジオ・ゲストルーム・スカイラウンジ・地権者住戸21戸含む）
販売戸数 未定
住戸専有面積 40.62m2〜302.42m2
間取り 1LDK　〜　3LDK+プレイルーム
バルコニー面積 4.5m2〜58.6m2

販売価格 未定

分譲後の権利形態 敷地：区分所有者全員の専有面積割合による所有権の共有
建物：専有部分は区分所有権、共用部分は持分割合による所有権の共有
駐車場 161台収容（ピット式昇降横行4段方式48台・タワーパーキング112台・平置（身障者用）1台/使用料未定）
自転車置場 484台収容（建物内/使用料未定）
バイク置場 14台収容（建物内/使用料未定）
エレベーター 13人乗り4基・20人乗り1基・26人乗り1基
竣工日 平成19年8月16日
入居予定 平成20年4月予定
設計・監理 松田平田設計・清水建設設計共同体
施工 清水建設株式会社
設計図書縦覧場所 株式会社ゴールドクレスト本社・モデルルーム販売センター
管理会社 株式会社ゴールドクレストコミュニティ
管理形態 常駐管理（24時間有人管理）
手付金等の保全措置 全国不動産信用保証株式会社
売主 株式会社ゴールドクレスト

【過去スレ】
（仮称）クレストフォルム芝タワー
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44574/

[151: 匿名さん]

いつも電話かかってくるけど、モデルルームができたなんで一切聞いてないなあ。
人を見てるんだろうねえ。。。。
(俺は買わないと見られてる?)

[152: 匿名さん]

買わないと見ると全く相手にしないのがゴクレでしょ。
顧客をランク分けして順番に案内しようとしてるんじゃない？

[153: 匿名さん]

ランク分けするってのは営利企業として当然でしょうねえ。
ゴクレはこの手の傾向がある話はよく聞くけど、他のデベでも本当は同じなのではなかろうか？？
露骨かそうでないかの違いなのかな？

[154: 匿名さん]

ゴクレの場合は、客のランクで分譲価格を変えてくるという噂までありますからねぇ。
実際のところどうなのかは知りませんが、そういう噂が立つような売り方から受ける企業イメージは最低ですよね。

[155: 匿名さん]

客によって価格を変えるってのは、アメ横ならいざしらず、マンションでやられたらたまりませんな。
単なる噂だったとしても、価格決定が異常に遅いのは事実で、準備遅れという言い訳は説得力なし。昨年10月に価格未定のまま説明会を開始して、その時の説明から3ヶ月たった今でも未決定というのは、意図的な操作と思れて仕方ない。
だとすると、客によって価格を変えるというのもアリなんだろうと思ってしまいます。
経営戦略といえばそれまでで、別に不正はわけではないのでしょうけど。

[156: 匿名さん]

客によって価格を変えてるというより紹介する部屋を変えてるのでしょ。
「いまご紹介出来るのはこちらです」とかいって、
組めるローンのMAXの部屋を出してくる。
穴埋め価格表が何パターンかあって、こうして使われてるのでは？
要は騙される消費者が悪いのですよ。

[157: 匿名さん]

なるほどねえ。お勧め部屋を変えるってのはどこもやっていることだとは思います。
いずれにせよ、営業に勧められたから買うってもんじゃないですよね。
ここはたしかにエントランスいいんだよなあ.....部屋は見たことないけど。

[158: 匿名]

ここは、デベが売り時を間違った感じがする、
去年の春先なら、予定価格でも買う人がいたかもしれませんんが、
今の状況（サブプライムローン、景気後退懸念、etc）では、売れないと思うけど
どうなんだろう、
そもそも、ゴールドクレストのMSに坪５００万も出す人がいるのかな？？

[159: 購入検討中さん]

でも、ものは相当良かったよ。

[160: 匿名さん]

>>159
80㎡で低層階（高速側以外）だと、いくら位ですか？

[161: 匿名さん]

15000ぐらいだ思うよ

[163: 匿名さん]

ゴクレのマンションって他と比較して部屋は粗悪なんですか？

[164: 匿名さん]

ここは分かりませんが、建具が安物だったり、床が薄かったり、同エリア・同価格帯のマンションに比べると、激しく見劣りする物件が多いのは事実。
施工主も五洋とか２流どころが多いですが、ここは清水を使ってますね。

[166: 匿名さん]

株と為替はなんか大混乱になってきたけど、ここはどうなるんだろう

[167: 近所をよく知る人]

すぐ近くのマンションの住人です。
購入を検討してる人は週末の夜中２時ぐらいに見学して下さい。
ローリング族の爆音で睡眠障害になりますよ・・・
どんなに防音対策していてもシャッター閉めても想像を絶する爆音
です。営業マンもそんな事は知らないと思いますけど。

[171: 匿名さん]

ここのマンションって、見たら
松田平田設計で清水建設だった。
どっちも問題起こしたところでしょ。
大丈夫なのかな。。。

結構前から建ってたし。
仕様も古い気がする。。
毎年のように仕様が変わるのに、
大丈夫なのかな。。。

[172: 匿名さん]

32F以上のラグジュアリープランは坪単価500万だった。
やっぱりというか、なんというか...
しかしこのご時世で、強気だなあ.....

[175: 匿名さん]

>>172
31F以下はもっと安いのですか？
低層階ならお買い得？

[176: 匿名さん]

20Fで、坪単価約384万円ですね。

[177: 匿名さん]

＞１７６
えっ？？安くない？ほんとの話？

[178: 匿名さん]

竣工日 平成19年8月16日
入居予定日 平成20年4月上旬

竣工して半年も経つのに売り出してないってすごい状況だね。

[179: 地元不動産業者さん]

立地はいいと思いますが、２０〜３０％高すぎですね。


粗利５０％で、ぎりぎりまで販売を遅らせるなんて
クレの商売は、少々商売上きれいでは、ないですね。
昔の足元を見るような商売のやり方ですから
目先だけで長続きしない企業ですね

やっぱり、感動とか、喜びも合わせて、気持ちよく売るのが
今の企業ですね。

うわべを見せ中身は、隠す。
んー・・・・ちょっとですかね。

遠慮しときます。

[180: 匿名さん]

177さん
ほんとですよ。(あくまでも20Fですが)
でも部屋によってばらつきあります。
下は北側で376万、上は564万。
広い方が単価高いですね。500万超えるのは億ションです。
といっても億超えの部屋は全部で100戸以上もありますけど...

[182: 匿名さん]

地権者住戸もあるんですね。
竣工済みなのに、まだ住んではいないのですかね？

[183: 匿名さん]

No.178 by 匿名さん　2008/02/16(土) 09:06

竣工日 平成19年8月16日
入居予定日 平成20年4月上旬

竣工して半年も経つのに売り出してないってすごい状況だね。


それどころか竣工までののろのろ運転というか様子見というか・・。

[185: 検討中]

現地に行ってきました。

エントランスの部分はこの掲示板の他の方と同感で、
かなり質の高い、高級感のあるエントランスでした。

部屋は25階の物件がたまたま見れると言う事でみました。
この掲示板を見るかぎり、たまたまって言うより計算してる気がしますが。）
内装も設備も悪くないように感じました。

位置も山手線内部で駅から５−６分、眺望も悪くないと思いました。
この条件ですと、売る時も賃貸に回しても大きく損する事はないんじゃないですかね。
私は５年以内に海外転勤・結婚など生活パターンが変化する可能性が高く、
引越しする可能性が高いですので、こういった条件は少し安心出来るところです。

しかし、マイナス要因のしては；
①周辺環境
⇒本当に何もないですね。オフィス街という事もありますが、
食材とかどこで買えばいいのか心配です。
私は仕事も都心のオフィス街ですので、家帰っても気持ちの切り替えが出来ず、
ストレスが溜まりそうな気がしました。
駅前再開発計画でもあれば、気が軽くなると思いますが。。
②営業のレベル
⇒GCの物件は何箇所かで複数の営業と話しましたが、一人も信頼出来ません。
誠実さの感じれない態度、不正確・適当な説明、総合的な感じの悪さなど、
本当に買う気が無くなる営業達です。
売る時はGCの言う名前とかGC営業の態度はマイナスにならないかとは思いますが、。。
何千万もする買い物なのに。。。物件に似合う営業を採用してほしいです。
③これはマイナスっていうより疑問ですが、
４−５年後、果たしてこの物件が今と同じような値段で売買されるか心配です。
このまま日本の景気が第２のバブルに行けばいいですが。。（笑）

もし現地訪問した方がいらっしゃれば、ご意見を共有して頂けませんか？

宜しくお願いします。

[187: 匿名さん]

ここはいいと思うのですが、話題として盛り上がってませんね。
デべについて否定的な見解が多いし。
私も見てきましたが、営業については185さんと同感です。
数百万円の車のディーラー営業の方がずっと親身・誠意があるように思います。
そういう意味で、全くといって良いほどGCは信用できないというのが実感です。
騙そうということではないと思いますが、適当なことを言っていたり、
矛盾することがあったりするのが事実です。
エントランスや廊下はいいわりに、部屋の造りはどうでしょうか。
実物を見て、壁紙の堺、窓枠、クローゼット、トイレ等々の細かいところは
一流の造りとは程遠いと思いました。
ちなみにベイクレの売れ残り部屋は値下げしてますね。
前号プレジデントの記事のとおり、マンションはこれから確実に下がるというのも信憑性が
上がってきた感じもします。

[188: 住まいに詳しい人]

187さん＞
ベイクレの売れ残りって値下げしてるんですか？

正確な数字をチェックしていたわけではないのでちょっとわからないのですが、一番小さなお部屋でいうと51.81㎡が5,180万円でしたが、いまＨＰ等にのっているのは54.76㎡で5,380万円みたいですね。値下げが具体的にどの住戸のことをいっているのかわかりましたら教えてくれると助かります。

[189: 匿名さん]

>>188
確か、ちょい前までＣ-９０Ｂ２ｔｙｐｅの部屋は一億超えていたと思います。
http://www.goldcrest.co.jp/html/baycresttower/plan/popplan_c90b2.html

[190: 住まいに詳しい人]

いま売られているのは37階ですが、前のは38〜40階のどれかだったのではないでしょうか？！
南東角の最も高い1億1300万円のものは価格が変わっておりませんし。

そもそも今現在は6件しか売られていませんが実際は西向き高層階はほとんど売れ残っていますし、定期的に売る物件を変えている（ＨＰにアップする物件を変えている）だけなのではないかと思います。

[191: 匿名さん]

ベイクレは現在7戸になぜか増えてます。
また、現在サイトにある38F3803号室(54.76m2) 5,380万は
昨年夏の価格表では5,750万でした。
で、ベイクレの話はそっちのスレに任せておいて、そのような事実を踏まえると
こっちの物件の価格がどうなるかです。

[192: 匿名さん]

ベイクレは以前から売れてないのであり、
去年夏とか最近とかに売れなくなった物件ではないですよね。
事実として踏まえる程の物件とは思えないのですが。

[193: 購入検討中さん]

ＨＰにも住宅情報ナビにも6戸ですが、実際は7戸売られているんですか？！

よくわかりませんが、昨夏に比べれば一部住戸については値下げしているんですかね。
確かに昨夏はずいぶん吹っ掛けた強気価格をつけていたということでしょうね。

私の主観ですが、今の不動産市況は価格下落に入ったのではなく昨年加熱し過ぎた相場の調整（株式用語ですみません）がおこっているという認識でいます。

プライムタワーについては、時期的にゴクレも価格付をずいぶん迷っているのではないかと思いますね。特に、ちょっと地域性やそして土地の歴史も大きく違いますが同じ湾岸地域の高グレード物件であるシティタワーズ豊洲の価格付とのバランスを警戒していると個人的には思っています。

なぜならあちらはプライムタワーよりも遙かに戸数が多いので立地を考慮してもこちらの割高感が際立つようだとゴクレはかなり苦戦を強いられることが予想されるからです。

[194: 匿名さん]

豊洲は関係ねぇ！！

[196: 匿名さん]

UR入居の中目黒や、珍しい建物隣接の池尻と、
競合ってのも可哀相だけど。

[199: ご近所さん]

>193

やはり笑ってしまいます。
営業の方は東京ツィンパークスの価格を参考にして値付けするって言ってました。

ベイクレではなくて芝住民に対してあんまりですよ。

[201: 匿名さん]

対抗馬候補はカテリーナかな〜

[202: 匿名さん]

カテリーナは駅近スーパーあり随分と違うような。


渋滞高速と川？
何本もの線路
シンドラーのリフト
店も何にも無い

[209: 匿名さん]

207＞

ほんとゴクレは突っ込みどころ満載ですよね。
特にここは何かと話題がたえなそうで今後も楽しみです。

[211: 匿名さん]

某穴リストレポートを読むと粗利益率42.8%とマンションディベロッパーの中では突出した水準とのことだけど、これってそれだけボラれてるってことかね？
物件は買わなくても株は買いか？！

[213: 匿名さん]

ゴールドクレストのホームページは笑えますよ。
トップページの目立つところに
「素敵なマンション　ゴールドクレスト」

センスなさすぎて面白いです。

[214: 匿名さん]

絶賛発売中・・・なの？

[215: いつか買いたいさん]

経済状況を反映して、価格見直しましたとの連絡ありましたが・・・。

[216: 匿名さん]

スレタイしたにある「坪800万ってホント？」
という書き込みがなつかしい。（遠い目）

[217: 匿名さん]

まだ来月発売開始予定なのに、絶賛発売中？
入居予定も発売と同時なのかな。

[218: 匿名さん]

だれが「絶賛」しているのか。

[219: 匿名さん]

>>218
営業マンは絶賛してます。

[220: 匿名さん]

今頃販売って・・もう山手線から何年も前から見てるから中古マンションとしか思えん。

新鮮味０

[221: 匿名さん]

しっかし、ずるずると公式販売を引き延ばしますね〜
どツボにハマりつつあるのでしょうか？？？
すでに契約をしているお客さんは、価格見直しでどうなるのでしょうかね？

[222: 買いたいけど買えない人]

初めて書き込みさせて頂きます。
>>215
価格見直しでいくらほど値下げしたと言ってましたか？
自分にはまだ連絡ないんです…
低層階なので据え置きなんでしょうかね…

[223: 匿名さん]

先日、この物件を見てきました。
あんまり売れ行き良くないみたいです。
ドブ川と線路にはさまれていて、古い家が立ち並んでいて、夕方行きましたが
少し気味が悪かったです。浜松町から帰る際にお店がないのも良くないです。

部屋は少し狭いと感じました。
この値段で別に買わなくても・・と思いました。
あそこに10年も住みたくないですし。正直誰が買うんだろうと思っています。
もっと値段が下がるんじゃないでしょうか？今は坪330万でした。

営業員の態度は腹が立ちました。なんかいいところだけしか言わない、態度も悪い。
そんな感じでした。

ベイクレストは急いで売るって言ってました。

[224: 匿名さん]

坪800万ってホント？

今は坪330万でした。

[225: 匿名さん]

今の不動産市況だと坪300万まで下がらないかな？

[226: 匿名さん]

もともとの値段設定で下層階は300万/坪台で、上層階は500-600万位のようでしたよ。
でも20Fを超える階の具体的な値段は、来月から販売ということで、お得意の未定と言われました。

[227: 匿名さん]

坪330万とは具体的にどの部屋なんでしょうか!?
自分が貰った価格表(先月貰った予定価格表)だと坪330万は3階,4階に１戸づつです…(C-60D)
やはり収入によって,いくつかの価格表を提示してるのでしょうか…
(因みにこの価格表ですと,10階南向きコンフォートプランが坪平均約368万です)

実際見にも行きましたが,予想以上の狭さの上,収納が少なく,生活は不便だと思います。
車庫も月5万〜で一般分は約60台の抽選との事でした。
(１億？千万円以上の戸には１台分もしくは２台分が無条件で付くそうです）

値引きを交渉したところ,予想以上に売れており厳しいとの回答でした。
現在までの最高値引き額は50万だそうです。

それと12月の説明会時に聞いたのですが、なぜ完成が遅れたのかの回答が
「実は１度基礎を作り直してます…」でした。
マンション建築には稀にある事なのかを訪ねると,「まずありえません…」との事でした。
無駄な工事費も価格に入っているかと思うと腹立たしくもなります。
それ以上に耐震強度は万全なのでしょうか…

説明も良いとこ取りで,都合が悪い事になると「上司の判断が遅いので…」なり
「売れているので会社が焦っていないので…」と話しになりません。

商売上,生活基盤がこの土地なので,選択肢の１つにはしているのですが
売主がいかんせん悪過ぎですかね…

[228: 匿名さん]

基礎を作り直しているというのは興味深いですね。
何かが悪かったのは確かですから。
他は大丈夫なのだろうか？
販売がどんどん遅れているのは、基礎やり直しで工事が遅れたのとは別に原因があるはずですね。

1億2千万以下の部屋が駐車場は抽選で、計算すると当たる確率は5%でした。

[229: 匿名さん]

販売が遅れ遅れになっているのは
一棟売りを模索してるんじゃ？

[230: 匿名さん]

↑ゴクレの他物件でも、
昨年の〜２月位まで、ファンドに一棟売りの予定から、一般販売になった経緯がある。

販売が遅く見えるのは一般に広く売り出す前に、会員向けと称して、
購買意欲のある者だけに営業を注力し、販売したいから。

ゴクレそんなに社員いませんから。
（悪口じゃないです。）

売れ行きや市況によっては、
手付打って暫く後に、価格改定（つまり値引き）もします。
ここがどうしても欲しい方は、高価格の部屋でも、金さえあれば売ってくれます。
値引きしてくれないかもしれないが・・・。

売りたい値付で、買える者に売るのは、ちっとも悪くないと思うけどね。
販売がんばろう！

[231: 匿名さん]

最高値引き額は50万だと、言ってくれるだけ親切かな。

[232: 匿名さん]

普通に考えて、全戸を自力で、しかも定価で売る自信も、状況でもなく、

一棟丸ごと6掛け位で売りたいと思ってたーけど、その道もなくなったから渋々ってところじゃ？

[233: 匿名さん]

その予想当たってそう。

[234: 匿名さん]

ここ4割引したら一棟売りじゃなくても完売できるね。

[235: 匿名さん]

それでは、品川の定借以上の倍率になってしまいますよ。

[236: 匿名さん]

競合もあるし面倒くさいし、一棟のが楽だと思ったんじゃん？
契約一回で済むし

一戸でも売ったら、ずっとちまちま売らなきゃいけないし、販管費かかりつづける

ここまでの物件だから、判断は社長決裁で時間かかるし、

やっと社長がどうにも出来ず、渋々、販売開始判断くだしたんじゃ？

でも一棟売りの機会が惜しくて、ずるずると今までのパターンじゃ？

その意味じゃ、価格は高目で設定しかできないでしょ

[237: 匿名さん]

ホントに来月開始するかな

[238: 匿名さん]

もう一つの近隣品川物件と並行して販売もきついんじゃ？

[239: 匿名さん]

４月販売開始は時期がずれてるから余計くるしそうだがどう思う？

[240: 匿名さん]

浜松町、田町のどっちかにもう少しちかければね

でも、この販売遅れの真相を知りたい

[241: ご近所さん]

浜松町ってモノレールの始発だから、この物件は東京だけじゃなく
法人化している地方のお金持ち自営業者とかを結構当て込んでいる
気がします。

[242: 匿名さん]

でもそのわりにはパーキングがー

[243: 匿名さん]

新橋再開発で、モノレールは新橋駅まで延伸すると書いてる人がどこかにいたけど、
そうしたら浜松町は始発駅ではなくなりますね。

[244: ご近所さん]

まあ始発駅かどうかはどうでもいいんだけど羽田から近いので
地方（例えば札幌とか福岡）の人の東京別宅としては便利なの
だろうなというのが理由。そういう意味では品川でも天王洲で
もいいのだけどね。前住んでた天王洲のマンションの隣の部屋
は金沢の会社の社長さんで東京に出張に来たときに泊まる部屋
として買ったとのことでした。そういう人は駐車場も必要ない
しね。

[245: 匿名さん]

ほんとだ
でも、モノレールの新橋への延伸なんて、現実味あるの？

開発したばかりの汐留通すわけにもいかないんじゃ

反対の芝公園側は沢山ビル建築中だよ？

[246: 匿名さん]

別宅でも、駅から遠いから車必要じゃ？

東京の事務所なわけじゃないとすれば

なんでこんなに販売遅れたか、情報あります？

[247: ご近所さん]

いやだから東京にいるときは自分の車使わないわけですよ。
ホテルみたいなもんだから。その代わりタクシーやハイヤー手配してくれたり
いろいろ面倒みてくれるコンシェルジェサービスみたいなのが要求される
みたいですよ。

[248: 匿名さん]

あーそーなんだ

ここも分譲するならそういうサービスがないと、そういうターゲットには訴求力ないかもね

[249: ご近所さん]

こういう物件は普通の勤め人が自己居住用に買うようなもの
と違うでしょうから売り方も特殊になるのだろうなぁと思い
ます。東京タワーも見えるし六本木も近いから地方富裕層だ
けじゃなくもしかしたら富裕なロシア人にでも売ろうとか
なれない外国人むけプロモーションで時間がかかっているの
かも？とか憶測してみるｗ

[250: 購入検討中さん]

住宅情報タウンズの賃貸物件にここが出ていた。