クレストプライムタワー芝 Part1

[小手先チョップ(タワー信者)]

HPがUPしましたので移動お願いします!
坪800万ってホント？


クレストプライムタワー芝
【予告概要】
所在地 東京都港区芝1丁目124番1号他
交通 JR山手線・京浜東北線「浜松町」駅徒歩6分
都営大江戸線「大門」駅徒歩6分
都営三田線「芝公園」駅徒歩7分
地目 宅地
地域・地区 都市計画区域内、 市街化区域、商業地域、防火地域
敷地面積 4,874.57m2
建築面積 1,598.99m2
建築延床面積 49,972.82m2（容積対象外面積12,120.42m2含む）
構造・規模 鉄筋コンクリート造・一部鉄骨造　地上39階・地下2階・塔屋1階
総戸数 483戸（防災センター・フィットネススタジオ・ゲストルーム・スカイラウンジ・地権者住戸21戸含む）
販売戸数 未定
住戸専有面積 40.62m2〜302.42m2
間取り 1LDK　〜　3LDK+プレイルーム
バルコニー面積 4.5m2〜58.6m2

販売価格 未定

分譲後の権利形態 敷地：区分所有者全員の専有面積割合による所有権の共有
建物：専有部分は区分所有権、共用部分は持分割合による所有権の共有
駐車場 161台収容（ピット式昇降横行4段方式48台・タワーパーキング112台・平置（身障者用）1台/使用料未定）
自転車置場 484台収容（建物内/使用料未定）
バイク置場 14台収容（建物内/使用料未定）
エレベーター 13人乗り4基・20人乗り1基・26人乗り1基
竣工日 平成19年8月16日
入居予定 平成20年4月予定
設計・監理 松田平田設計・清水建設設計共同体
施工 清水建設株式会社
設計図書縦覧場所 株式会社ゴールドクレスト本社・モデルルーム販売センター
管理会社 株式会社ゴールドクレストコミュニティ
管理形態 常駐管理（24時間有人管理）
手付金等の保全措置 全国不動産信用保証株式会社
売主 株式会社ゴールドクレスト

【過去スレ】
（仮称）クレストフォルム芝タワー
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44574/

[114: 匿名さん]

新聞広告の完成予想図より
実物の方が、かっこいいと思った。
しかしながら、
中の全容は今だ不明なのね。。。。

[115: 周辺住民さん]

おっきな垂れ幕広告がついていますね。

[116: マンション投資家さん]

40㎡で5000万、なかなか厳しい金額ですよね。
浜松町という立地をどうとらえるかでしょうか。

[118: 匿名さん]

住まいサーフィンに最多価格帯が8,000万で最高が10億って書いてあったけど、本当なのかな。
とりあえず明日資料請求してみます。

[119: 周辺住民さん]

周辺住民にとって芝は良くも悪くも下町のイメージしかありません。
特に１・２・４丁目は。

[120: 匿名]

建物内の内覧をしてきました、エントランスはそこそこいい感じです。
また、２５階の事務所にするという部屋からの東京タワーの眺めも、まあまあだと思います、あと正式価格がどうかだけです。この部屋はコンフォートというグレードのものですが、仕様は一般のファミリーマンションの感じで、リビングのみ天井カセットエアコンといった感じで、あまり高級感がなく港区のMSのイメージからは大分落ちる感じがしました。（これは一番安いグレードで、もっと高級なものがあります）

[121: shibashiba]

120さん、25Fの部屋を見られたのですか？
私には1Fしか見せてくれませんでした...!?
ただ「エントランスはそこそこいい感じ」というよりも、私的には最高にいい感じでしたけれども。。。

[122: 匿名さん]

内覧してきました。エントランスは最大の売りどおり豪華でしたが、25階の事務所にする部屋を見る限り、コンフォートの内装は普通でした。ドア、クロス等今済んでる賃貸マンションと変わらないと言うのが実感。　共有部分の豪華さをとるか、部屋の広さ・内装の質を取るか考えさせられました。
音に対しては、線路沿いは二重サッシですが、西側に近い部屋は二重になっていません。建物の外は音が反響していましたよ。二重サッシでない部屋はうるさいのでは？？

[123: shibashiba]

122さん情報ありがとうございます。
私には見せてくれませんでした。感じ悪...
南を希望したからかな？
エントランスだけが良くてもだめですよね。
日に数十秒しか通らないところだし。
鉄道のそばなので、実際の部屋からの音の確認ができないのであればリスクですね。

[125: ビギナーさん]

よく出来たマンションの外観やエントランスでした。
そして内部のエントランスホール、ロビーまでは、アッパーグレードのホテルっぽくてとても期待感を持たせてくれます。
わたしには、とても数十秒では歩けない長さだったと思います。
あとは、高まった期待感をどこまで引っ張れたか、、、でしょうか。

＞１２４さん
あと、素人で申しわけありませんが、粗利益５割の意味が良くわからないのですが、もしよろしければ参考に教えて下さい。

[128: ビギナーさん]

126様　
ありがとうございました。
通常が2割だとすれば価格がお高めということなのか、
その他の理由も含めてでそうなっているのか、
私には残念ながらわかりません。
なぜ通常とそんな大きな差が生じるのでしょうか？
道がそれた話題で申し訳ありません。

[129: 匿名さん]

土地購入も工事契約も安い時期におこなったにもかかわらず
最近の相場の上昇の間寝かせておいたからです。
本来2年以上前に販売しておかしくない物件です

[130: ビギナーさん]

126・129様
不動産業界にご精通の方と思いますが、
お答え有難うございました。
ゴールドクレストを擁護するつもりはなく、
また、購入者にとっては販売価格が安いことは喜ばしいことですが、
お答えの内容は、自由主義経済においては否定されるものと思います。

私自身、いくつかを比較しておりますが、
このマンションの建物のデザインやエントランスのクオリティが高いことは
他の方々同様に気に入っています。
しかし、環境面などが気になってもおります。
２４時間通して、現地を確認することも出来ませんし。
そういう意味で、匿名の場ではありますが、
皆さんが気にしている点について及び良いという点について、
きちんと情報交換が出来たらと思っております。

[131: 周辺住民さん]

環境は高速除けば休日は静かで良いところです。
平日はサラリーマンいっぱいです。
便利＆下町（漁師町）に納得すればよいと思います。

[132: 匿名]

ここの最大の欠点は駐車場が少なすぎることかな、483戸に対して161台は高級MSとしてはNGと見ました！

[134: 匿名さん]

道路が人通りなくて静かなんでしょ。

[135: 匿名さん]

販売は始まったのでしょうか。ＤＭもメールも来ません。

[136: 匿名さん]

販売じゃなくて、客と住戸の割振りを
やってる最中じゃないかな。時期的に見て。

[137: 匿名さん]

来場予約した人いますか？
年末で忙しいから行きたいけど年内は無理だわ〜…。
住まいサーフィンのユーザ評価が出る事を期待してようかな。

[138: 匿名さん]

見てきました。エントランス他共有部分は・・・・◎　豪華ですね。　専有部分は内装や天井高等は微妙・・・△　坪５００オーバーでこれなら買いません。坪３００代なら考えたけどね。

[139: 匿名さん]

ここは静かな反面、裏口だけに人通りも少なく
夜中に女性が一人で歩くには非常に物騒です。

ちなみにすぐ側のマンション在住ですが
１年前から、毎日部屋に明かりが灯ることなく真っ暗です。
おそらく内装は１年以上前に完成済みかと思われます。

ちなみに住んでみて分かったことですが、この近辺は高速と
第１京浜に近いため、バルコニーの汚れが醜いです。
排気ガスで真っ黒になるため、掃除が大変です。
そのため、外壁が汚れの目立つ白なのは、しばらく住むことを考えると
かなりのマイナスポイントではないでしょうか。

[140: 匿名さん]

このマンション自体に千人位住むだろうから、
人通りは心配いらないだろうけどね。

[141: 匿名さん]

人通りはそんなに増えないもんだよ

[143: 匿名さん]

ＧＣさん１１月から４割も株価下げちゃって、呑気に売ってる場合じゃないんじゃないの？

[144: 匿名さん]

マンションの売れ行きの割には、社員の給料が
業界でもトップクラスなのはあまりよくないですね。
株価がさげるのも当然です。
プチバブルが崩壊しかかっているので目先１０００円ぐらいが
目標でしょうか。

[145: 購入検討中さん]

部屋の価格表とかってもうでてんすかね？

[146: 購入検討中さん]

価格表はなく、今は営業さんが個別にコンタクトしてきますので、営業さんに電話することです。

[147: 匿名さん]

僻み恐るべし・・・。

[148: 葛飾住んでたさん]

ちなみにここの給料が高いのは上が圧倒的にもらってるからで、一般社員は一部上場平均からしたらそれはそれは低いですよ。

[149: ビギナーさん]

安物をバレないように高く売ることは悪いことじゃない
騙される人が間抜けなだけ

[150: 匿名さん]

建物内モデルルームがオープンしたから見に来てくれって
正月明けに電話がかかってきたよ

[151: 匿名さん]

いつも電話かかってくるけど、モデルルームができたなんで一切聞いてないなあ。
人を見てるんだろうねえ。。。。
(俺は買わないと見られてる?)

[152: 匿名さん]

買わないと見ると全く相手にしないのがゴクレでしょ。
顧客をランク分けして順番に案内しようとしてるんじゃない？

[153: 匿名さん]

ランク分けするってのは営利企業として当然でしょうねえ。
ゴクレはこの手の傾向がある話はよく聞くけど、他のデベでも本当は同じなのではなかろうか？？
露骨かそうでないかの違いなのかな？

[154: 匿名さん]

ゴクレの場合は、客のランクで分譲価格を変えてくるという噂までありますからねぇ。
実際のところどうなのかは知りませんが、そういう噂が立つような売り方から受ける企業イメージは最低ですよね。

[155: 匿名さん]

客によって価格を変えるってのは、アメ横ならいざしらず、マンションでやられたらたまりませんな。
単なる噂だったとしても、価格決定が異常に遅いのは事実で、準備遅れという言い訳は説得力なし。昨年10月に価格未定のまま説明会を開始して、その時の説明から3ヶ月たった今でも未決定というのは、意図的な操作と思れて仕方ない。
だとすると、客によって価格を変えるというのもアリなんだろうと思ってしまいます。
経営戦略といえばそれまでで、別に不正はわけではないのでしょうけど。

[156: 匿名さん]

客によって価格を変えてるというより紹介する部屋を変えてるのでしょ。
「いまご紹介出来るのはこちらです」とかいって、
組めるローンのMAXの部屋を出してくる。
穴埋め価格表が何パターンかあって、こうして使われてるのでは？
要は騙される消費者が悪いのですよ。

[157: 匿名さん]

なるほどねえ。お勧め部屋を変えるってのはどこもやっていることだとは思います。
いずれにせよ、営業に勧められたから買うってもんじゃないですよね。
ここはたしかにエントランスいいんだよなあ.....部屋は見たことないけど。

[158: 匿名]

ここは、デベが売り時を間違った感じがする、
去年の春先なら、予定価格でも買う人がいたかもしれませんんが、
今の状況（サブプライムローン、景気後退懸念、etc）では、売れないと思うけど
どうなんだろう、
そもそも、ゴールドクレストのMSに坪５００万も出す人がいるのかな？？

[159: 購入検討中さん]

でも、ものは相当良かったよ。

[160: 匿名さん]

>>159
80㎡で低層階（高速側以外）だと、いくら位ですか？

[161: 匿名さん]

15000ぐらいだ思うよ

[163: 匿名さん]

ゴクレのマンションって他と比較して部屋は粗悪なんですか？

[164: 匿名さん]

ここは分かりませんが、建具が安物だったり、床が薄かったり、同エリア・同価格帯のマンションに比べると、激しく見劣りする物件が多いのは事実。
施工主も五洋とか２流どころが多いですが、ここは清水を使ってますね。

[166: 匿名さん]

株と為替はなんか大混乱になってきたけど、ここはどうなるんだろう

[167: 近所をよく知る人]

すぐ近くのマンションの住人です。
購入を検討してる人は週末の夜中２時ぐらいに見学して下さい。
ローリング族の爆音で睡眠障害になりますよ・・・
どんなに防音対策していてもシャッター閉めても想像を絶する爆音
です。営業マンもそんな事は知らないと思いますけど。

[171: 匿名さん]

ここのマンションって、見たら
松田平田設計で清水建設だった。
どっちも問題起こしたところでしょ。
大丈夫なのかな。。。

結構前から建ってたし。
仕様も古い気がする。。
毎年のように仕様が変わるのに、
大丈夫なのかな。。。

[172: 匿名さん]

32F以上のラグジュアリープランは坪単価500万だった。
やっぱりというか、なんというか...
しかしこのご時世で、強気だなあ.....

[175: 匿名さん]

>>172
31F以下はもっと安いのですか？
低層階ならお買い得？

[176: 匿名さん]

20Fで、坪単価約384万円ですね。

[177: 匿名さん]

＞１７６
えっ？？安くない？ほんとの話？

[178: 匿名さん]

竣工日 平成19年8月16日
入居予定日 平成20年4月上旬

竣工して半年も経つのに売り出してないってすごい状況だね。

[179: 地元不動産業者さん]

立地はいいと思いますが、２０〜３０％高すぎですね。


粗利５０％で、ぎりぎりまで販売を遅らせるなんて
クレの商売は、少々商売上きれいでは、ないですね。
昔の足元を見るような商売のやり方ですから
目先だけで長続きしない企業ですね

やっぱり、感動とか、喜びも合わせて、気持ちよく売るのが
今の企業ですね。

うわべを見せ中身は、隠す。
んー・・・・ちょっとですかね。

遠慮しときます。

[180: 匿名さん]

177さん
ほんとですよ。(あくまでも20Fですが)
でも部屋によってばらつきあります。
下は北側で376万、上は564万。
広い方が単価高いですね。500万超えるのは億ションです。
といっても億超えの部屋は全部で100戸以上もありますけど...

[182: 匿名さん]

地権者住戸もあるんですね。
竣工済みなのに、まだ住んではいないのですかね？

[183: 匿名さん]

No.178 by 匿名さん　2008/02/16(土) 09:06

竣工日 平成19年8月16日
入居予定日 平成20年4月上旬

竣工して半年も経つのに売り出してないってすごい状況だね。


それどころか竣工までののろのろ運転というか様子見というか・・。

[185: 検討中]

現地に行ってきました。

エントランスの部分はこの掲示板の他の方と同感で、
かなり質の高い、高級感のあるエントランスでした。

部屋は25階の物件がたまたま見れると言う事でみました。
この掲示板を見るかぎり、たまたまって言うより計算してる気がしますが。）
内装も設備も悪くないように感じました。

位置も山手線内部で駅から５−６分、眺望も悪くないと思いました。
この条件ですと、売る時も賃貸に回しても大きく損する事はないんじゃないですかね。
私は５年以内に海外転勤・結婚など生活パターンが変化する可能性が高く、
引越しする可能性が高いですので、こういった条件は少し安心出来るところです。

しかし、マイナス要因のしては；
①周辺環境
⇒本当に何もないですね。オフィス街という事もありますが、
食材とかどこで買えばいいのか心配です。
私は仕事も都心のオフィス街ですので、家帰っても気持ちの切り替えが出来ず、
ストレスが溜まりそうな気がしました。
駅前再開発計画でもあれば、気が軽くなると思いますが。。
②営業のレベル
⇒GCの物件は何箇所かで複数の営業と話しましたが、一人も信頼出来ません。
誠実さの感じれない態度、不正確・適当な説明、総合的な感じの悪さなど、
本当に買う気が無くなる営業達です。
売る時はGCの言う名前とかGC営業の態度はマイナスにならないかとは思いますが、。。
何千万もする買い物なのに。。。物件に似合う営業を採用してほしいです。
③これはマイナスっていうより疑問ですが、
４−５年後、果たしてこの物件が今と同じような値段で売買されるか心配です。
このまま日本の景気が第２のバブルに行けばいいですが。。（笑）

もし現地訪問した方がいらっしゃれば、ご意見を共有して頂けませんか？

宜しくお願いします。

[187: 匿名さん]

ここはいいと思うのですが、話題として盛り上がってませんね。
デべについて否定的な見解が多いし。
私も見てきましたが、営業については185さんと同感です。
数百万円の車のディーラー営業の方がずっと親身・誠意があるように思います。
そういう意味で、全くといって良いほどGCは信用できないというのが実感です。
騙そうということではないと思いますが、適当なことを言っていたり、
矛盾することがあったりするのが事実です。
エントランスや廊下はいいわりに、部屋の造りはどうでしょうか。
実物を見て、壁紙の堺、窓枠、クローゼット、トイレ等々の細かいところは
一流の造りとは程遠いと思いました。
ちなみにベイクレの売れ残り部屋は値下げしてますね。
前号プレジデントの記事のとおり、マンションはこれから確実に下がるというのも信憑性が
上がってきた感じもします。

[188: 住まいに詳しい人]

187さん＞
ベイクレの売れ残りって値下げしてるんですか？

正確な数字をチェックしていたわけではないのでちょっとわからないのですが、一番小さなお部屋でいうと51.81㎡が5,180万円でしたが、いまＨＰ等にのっているのは54.76㎡で5,380万円みたいですね。値下げが具体的にどの住戸のことをいっているのかわかりましたら教えてくれると助かります。

[189: 匿名さん]

>>188
確か、ちょい前までＣ-９０Ｂ２ｔｙｐｅの部屋は一億超えていたと思います。
http://www.goldcrest.co.jp/html/baycresttower/plan/popplan_c90b2.html

[190: 住まいに詳しい人]

いま売られているのは37階ですが、前のは38〜40階のどれかだったのではないでしょうか？！
南東角の最も高い1億1300万円のものは価格が変わっておりませんし。

そもそも今現在は6件しか売られていませんが実際は西向き高層階はほとんど売れ残っていますし、定期的に売る物件を変えている（ＨＰにアップする物件を変えている）だけなのではないかと思います。

[191: 匿名さん]

ベイクレは現在7戸になぜか増えてます。
また、現在サイトにある38F3803号室(54.76m2) 5,380万は
昨年夏の価格表では5,750万でした。
で、ベイクレの話はそっちのスレに任せておいて、そのような事実を踏まえると
こっちの物件の価格がどうなるかです。

[192: 匿名さん]

ベイクレは以前から売れてないのであり、
去年夏とか最近とかに売れなくなった物件ではないですよね。
事実として踏まえる程の物件とは思えないのですが。

[193: 購入検討中さん]

ＨＰにも住宅情報ナビにも6戸ですが、実際は7戸売られているんですか？！

よくわかりませんが、昨夏に比べれば一部住戸については値下げしているんですかね。
確かに昨夏はずいぶん吹っ掛けた強気価格をつけていたということでしょうね。

私の主観ですが、今の不動産市況は価格下落に入ったのではなく昨年加熱し過ぎた相場の調整（株式用語ですみません）がおこっているという認識でいます。

プライムタワーについては、時期的にゴクレも価格付をずいぶん迷っているのではないかと思いますね。特に、ちょっと地域性やそして土地の歴史も大きく違いますが同じ湾岸地域の高グレード物件であるシティタワーズ豊洲の価格付とのバランスを警戒していると個人的には思っています。

なぜならあちらはプライムタワーよりも遙かに戸数が多いので立地を考慮してもこちらの割高感が際立つようだとゴクレはかなり苦戦を強いられることが予想されるからです。

[194: 匿名さん]

豊洲は関係ねぇ！！

[196: 匿名さん]

UR入居の中目黒や、珍しい建物隣接の池尻と、
競合ってのも可哀相だけど。

[199: ご近所さん]

>193

やはり笑ってしまいます。
営業の方は東京ツィンパークスの価格を参考にして値付けするって言ってました。

ベイクレではなくて芝住民に対してあんまりですよ。

[201: 匿名さん]

対抗馬候補はカテリーナかな〜

[202: 匿名さん]

カテリーナは駅近スーパーあり随分と違うような。


渋滞高速と川？
何本もの線路
シンドラーのリフト
店も何にも無い

[209: 匿名さん]

207＞

ほんとゴクレは突っ込みどころ満載ですよね。
特にここは何かと話題がたえなそうで今後も楽しみです。

[211: 匿名さん]

某穴リストレポートを読むと粗利益率42.8%とマンションディベロッパーの中では突出した水準とのことだけど、これってそれだけボラれてるってことかね？
物件は買わなくても株は買いか？！

[213: 匿名さん]

ゴールドクレストのホームページは笑えますよ。
トップページの目立つところに
「素敵なマンション　ゴールドクレスト」

センスなさすぎて面白いです。