パークタワーグランスカイ Part.2

[購入検討中さん]

Part2 作りました。よろしくどうぞ。


所在地：東京都品川区東五反田2丁目255番1（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩6分
　　　山手線 「五反田」駅 徒歩6分
価格：6270万円-1億480万円
間取：2LDK-3LDK
面積：67.24平米-93.61平米

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：鹿島・奥村建設共同企業体

part1
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43693/

[961: 正義感です]

<<958 それぞれ価値観はあると思いますが、十分に確認なさってから、コメントしないと真剣に考える方に失礼ではないでしょうか。私は全方位検討する為、春以降、朝から夕方の状況を確認しましたが、北側居室が薄暗いことはありませんよ。北側業務棟との距離も１５ｍあります。東側の日照は全く問題ありませんし、廊下もギャラリー風にするとか、ライフスタイル次第で十分活用出来ます。良くある話ですが、その後のマンションの評価次第で割安住戸はむしろ価格上昇幅が大きくなる可能性もあります。値下がりすることを待ち続け、結局、機会を逸することのないようにしたい、と私は思います。真剣にご検討中の方、惑わされずにご自身の目で確認ください。

[962: 匿名さん]

>>961同感です。業務棟との間は15ｍと説明受けました。無責任なコメントは残念ですね。がっかりします。

[963: 匿名さん]

>>957 一般に建物の外壁を敷地境界線から後退させて建てることをいいます。グラスカ側から見れば、旧MRの建物の後の方に東洋ﾋﾞﾙの外壁が出現します。これでイメージ出来ますか？

[964: 匿名さん]

>>961

あなたが確認したのは当然棟外からの日当たりですね。北側2部屋の中の日照は売主や建設現場
の作業者などの特別な立場の方しかわかりませんので、あなたこそ、確認した、というような
断定的なコメントは控えましょう。それが（あなた風にいえば）検討者への礼儀です。

私のコメントはあくまで私の想像であることを分かるように書いております。

もしあなたが現場の方、あるいは相当な上顧客で実際に内部の状況を把握できる立場の方でした
ら降参です。大変失礼しました。<(_ _)>

今後もその立場から貴重な情報をどんどん発信していただけると大変参考になります。

[965: 匿名さん]

日照シミュレーションをMRで確認してはどうでしょうか。

わたしは８０ｓｎe-２aは検討していないので、確認はしていませんが。

業務棟との間は約１５メートル、と物件資料にも記載があるので、間違いないと思います。
ついでに、南側、イマジカとの距離は約３０メートルだそうです。

[966: 匿名さん]

すみません。話題に割り込むようですが、竣工が来年夏くらいとのこと。
大崎のタワー、中目のタワーも内覧時期に来ているようです。この物件
も規模からいって年内で竣工しても良さそうな感じがするんですけど、
これほど時間のかかる理由は何故なんでしょうか。聞かれた方おられま
すか？

[967: 匿名さん]

そりゃあ、着工が遅ければ、竣工も遅いでしょう。

[968: 匿名さん]

>>964 第三者ですが、まずご自身の文章を客観的に読まれるのが良いでしょう。「想像」で正当化するのはどうかと思いますよ。

[969: 匿名さん]

正義感ですさん、
割安住居が価格上昇幅が大きくなる可能性、というのは楽天的ですね。
確かに、同じタイプの階数が違う住居が同じ中古価格で売れる場合がある。そのタイプの「相場価格」として。
その場合は、下の階の住居が価格上昇幅が大きい。

しかし、分譲時に人気がなくて安いタイプの部屋は、中古でも結局人気がなくて買い叩かれる。
「十分に確認なさってから」とおっしゃりながら、一方で可能性だけの楽天的発言なさるのは矛盾ですよ。

[970: 匿名さん]

969さん、不動産関係者です。分譲時に人気がなくて…買い叩かれる、は凄い「断定」ですね。驚きました。東五反田地区過去10年間の大手デベ分譲物件の販売価格と流通価格を調査してみてください。それもタイプ別に。

[971: 匿名さん]

>>969
人気がない、とはいえないんじゃないですか。
ひっくりかえした型の８０Snwは完売してるし、Sneも、最新の情報は知りませんが、残りわずからしいし。

[972: 匿名さん]

>>961 ご自身の目で確認ください って言ってくれてるし、正論でしょう。絡んでも仕方ないと思うけど

[973: 匿名さん]

ここにきて盛り上がってますね！検討者が多いのでしょう。私も午前中にMR行ってきます！

[974: 購入検討中さん]

私も９６１さんおかしなこと何も言っていないと思いますよ。

「割安住居」が価格上昇幅が高くなる可能性が高いというのも事実です(但し「額」ではなくて「率」ですが)。
しかしそれを９６９さんは、「分譲時に人気がなくて安いタイプの部屋」と言い替えて自分を正当化しようとしており論理のすり替えです。

三井や三菱のような大手は、値付けに客観性を持たせるための社内基準が非常に厳しく、また心理面のような主観的な要素を小さく評価する傾向も見られるため、どうしても「割安部屋」や「割高部屋」が出来てしまいます。

８０SNeについては、そのような割安感を見て人気になったと思われ、購入検討者としてはその事実を素直に判断材料とすればいいだけと思います(もっとも個人的は割安感を感じるのは１８階以上だけですが)。

あと、もし１億円以上出せる方であれば、９０Aeタイプはこのマンション１の割安タイプですので、検討されてみてはいかがですか。

[975: 是非とも]

90aeがこのマンションいちの割安な部屋という理由を教えて下さい。

[976: 購入検討中さん]

教えてください。
以前このマンションの74平米くらいのを検討しておりました。
最近、再度検討しようかと思ってます。
MRに行かれたかた、まだ73平米あたりの部屋は残ってましたか？

[977: 購入検討中さん]

９７４です。９０aeの割安の理由をご説明します。
まず割安の定義ですが、①住んでいる間の満足度が値段の割りに高い、ということと②中古になったときの値下がり率が低い、という２点に置くこととしますのでご了解ください。

まず、なるべく条件を揃えるため、まずは３６階以上のグレースフルタイプだけで比較することとします。
そうすると、値段表をお持ちの方はお判りだと思いますが、このマンションの平均坪単価は、
①北(予定)、②南、③東、④西の順になっています(北東角が一番高い。ちなみに３６階以上の坪単価は４６０万円を超えていました。)。しかし②南と③東の差は大きく③東と④西の差は僅かです。

(１)景色が良い
一般には南が一番高く東、西、北の順になるのが普通のマンションですが、ここは、北側の景色に相対的に価格を上乗せしており、現状の反響からも、その作戦は奏功しそうな気配です。ただし完成後に見てもらって売るということで、買う側としてはおそらく購入者の「期待はしているが、高い買い物なので、もし大した事なかったらどうしよう」という心理に配慮した売り方だと思われます。
しかし実は、東側の品川方面の夜景も、北側に引けをとらない素晴らしいものです。その証拠に、北側の売り出しは先延ばしになっているものの、北東角は２６階でも１億２０００万円を超えるにもかかわらず、とっくに完売になっています。東向きでもバルコニーからは東京タワーも見えますし、昼間は遠く海も望めます。東側上層階は、多くの人がその眺望に気づく前に、殆ど景色代の上乗せなしに買うことが出来るわけです。南と西は富士山は見えますが、特に加点ポイントではないでしょう。
(２)ワイドスパン・無駄のない間取り
まず、人気の高い３ＬＤＫです。そして間取りを見たときに殆ど人が「使い易そうだ」と思うのではないでしょうか。それぞれの部屋が十分な広さが取れていますし、無駄もありません。
角部屋は１０％以上も価格が上乗せされていることもありますし、その点はこのマンションでも同じですが、９０aeタイプは、一般にやはり加点材料になる「ワイドスパン」の上乗せが見られません。グレースフルになると、殆どの部屋がそれなりのスパンが取れているので、特に差をつける理由がなかったのでしょう。
その結果、このタイプは、長くて広いバルコニーが手に入りました。
角部屋との差は、リビングの窓面積だけですが、この点は逆に壁の長さが確保されることにより家具配置がしやすくなる、バルコニーと一体の暮らし方を楽しめるなどのメリットもあり、満足度は人それぞれになります。しかし、角住戸との価格差は相当なものであり、相対的な割安感が目立っています。
(３)陽あたり
当然のことながら、陽あたりを気にする人も多く、南向に次いで、この点有利です。
(４)スーペリアとの価格差
たとえば同じ中住戸の８０oeタイプ３３階と坪単価を比べてみてください。
８０aeは、３５６万円です。こちらは、東側の東洋製罐ビルに景色をさえぎられます。
これに対し、完全に眺望の抜ける９０ae３６階の坪単価は、３６８万円です。
この単価の差で、グレードの高い内装、すべての部屋がバルコニーに面した使い易い間取り、トイレ手洗いカウンター、駐車場優先使用権がプラスになります。
(５)買手の見つかり易さ
今後、値上がり期待でマンションを購入する方は少ないでしょから、いかに値下がり率を抑えて売却できるかの視点で考えます。
一般にマンションの価格には６０００万円、８０００万円、１億円の壁があるといわれています。それぞれの壁で、購入可能者層がぐっと少なくなってきます。
１億円まででしたら、都心の一流企業に勤めているサラリーマンが購入対象に入ってきます。４０歳前後で年収１３００万円前後の層です。貯金や親の支援が少しあてに出来れば、この人達は、１億円の家までなら買えます。
それ以上になると、普通のサラリーマンでは厳しく、ぐっと顧客層が限られます。
また銀行の融資も１億円が一つの目処のところが多く、その点からも購入層が広がります、なお、フラット３５は物件価格１億円が限度であり、これ以上の価格だと使えなくなります。
以上から、１億を越える価格の部屋よりは、値下げ幅を抑えても買い手が見つかる可能性が高いと思われます。


もろもろ挙げましたが、要するに価格面その他、極めてバランスの取れた難点の少ないタイプだということです。これ以上は長くなってしまいますので控えますが、ご検討中の方は参考にしてみてください。

[978: 匿名さん]

>>977

(１)景色が良い。
想像ではなく実際に見たのですか？三井の関係者なら見れるでしょうけど。

(２)ワイドスパン
中住居よりも角部屋の方が人気です。いくらワイドスパンでも。

(３)陽あたり
南が最高です。東は朝のうちしか入りません。

(５)買い手の見つかり易さ。
確かに、６０００万円や８０００万円に壁があります。
しかし、１億円以下なら売り易いなんてことはありませんよ。
売り難いのは、８０００万円台も９０００万円台も似たようなものです。

977さん、なんか思い込みで書いてらっしゃるようで、客観的な御意見とは思えません。

[979: ご近所さん]

東京サウスの人なんじゃないの？
北東角の展望ルームで景色わかるし。

[981: 匿名さん]

個人的な感想であっても良いと思いますけど。
私は検討していなかった部屋ですが、自分には無かった見方もあり参考にしていますよ。

[982: 匿名さん]

同感です。ご意見参考になりました。曖昧な表現で揶揄される方のコメントは全く不要ですね。

[983: 匿名さん]

東側のバルコニーから東京タワーが見えるのでしょうか？
向き的に厳しいのでは？

[984: 匿名さん]

977さんのおっしゃる通り、
80oeは第１期の一番最初に売り出したタイプですから、
坪単価は高めですよね。明らかに90aeのほうがお買い得です。
80oe購入者から文句が出ないギリギリの線で、90aeの値付けをしたのでしょう。
これと同じような現象が、中住戸と角部屋とか、いろんなところで発生しています。
私も間取り的には80oeが良かったのですが、あまりに不公平な値付けに憤慨して、
他物件に乗り換えてしまいました。
逆に欲しい間取りが90aeのようなお得な部屋だったら、即決していたと思いますけど。
残念！

[985: 匿名さん]

ここの北側って住不麻布十番に邪魔されて東京タワーが全部みえないって営業が言っていたような・・・。北東の角は住不の右側に東京タワーがきちんと下から上までみえるので値段が高いといっていた記憶が・・・。

[986: 買い換え検討中]

東京タワーにかぶさってくるのは、高輪台で建設中の賃貸タワーマンションです。

シミュレーションを見せてもらったのですが、北東角の上層階では東京タワーの下から上まで見えますが、２部屋ぐらい西へ寄ると上３分の１ぐらいしか見えなくなってきます。
１部屋西寄りだと、左半分の下から３分の２ぐらいが隠れる感じでした。

もちろん各部屋ごとに微妙に違いますので、購入を検討されている方は、是非自身で確認することをお勧めします。

なお、東側バルコニーからは良く見えてましたよ。

[987: 匿名さん]

スカイツリーの時代なのに、東京タワーなんかどうでもいいじゃん。

[988: 匿名さん]

＞977さん
同じGRACEFUL東向きで坪単価370程度の70He-2aも検討したんですが、
東側の旧ＭＲ跡地に建設予定の高層がやっぱり気になったんですよね。
36Ｆ以上だと影響がないと断言して良いものなのか、
その辺りが安めの値付けの理由の一つだったのかなと思っています。

[989: 匿名さん]

このスレはいつから想像でモノを書いたら無責任と批難されるようになったのか。

業務棟見合いの販売中物件北側居室が薄暗いかどうかは、関係者でなければ
知りえない情報であり想像以外ではコメントできないもの。

ましてやそれが真剣に検討している方への失礼にあたるとはどういう論理？
（15mtrあるのに「おそらく10mtrもないんじゃないでしょうか」と書かれ
　自身への誹謗中傷と感じた？）

見てもいないのに薄暗くないことを確認したと言い切れる方だから一般には確認
できない点をご自身の目で確認するよう薦める矛盾に気がつかないのでしょうが、
さてどうしたら確認できるのか謎のままです。

住不大崎のようなDWじゃないからバルコニー奥を業務棟南側からのぞく（？）見合階
でも上のほうは業務棟壁への日照の照り返しで明るくなりそうな気もしますが販売中
の10Fでは期待できなそうだし・・あーこれも無責任、失礼なコメントになるのか。

ちなみに日照シミュレーションは日照のない北側はないですね。

[990: 匿名さん]

>>984

値付けのタイミングが違うことに起因する「つじつまのあわない値付け」は
本レスに既出ですが本物件の大きな問題だと思います。


明らかにバランスを欠いた値付けで不当（不法行為というのではなく道義的な問題で）
な高価格で契約した購入者にキャッシュバックなどする例もあるそうですから、三井も割りを食ったと
思う契約者が一大勢力にならないような絶妙な線で今後も値付けをしてくるのじゃないでしょうか。

[991: 匿名さん]

９８８さん、東洋製罐のビルの高さが５Ｍ低く計画変更されたことはご存知ですか？
最高の高さ１１０Ｍになり、グランスカイだと３４階の床ぐらいになります。
３６階だと１００Ｍぐらい離れたところの地面が６Ｍぐらい下がっている感じですよね。これをどう見るか。
ちなみに、例えば４０Ｆまで上がればさすがに気にならないと思いますが、それでも７０Heだと＋１６０万円だけですから、単価では大して違いはなく、むしろここまで行った方が得策かもしれませんね。

[992: 購入検討中さん]

東洋のビルは当初計画では120メートル、年が明けて115メートル、夏前に110メートルに変更となりました。
グラスカの値付けは計画変更前に発表していたために、結果東側高層階は非常にお買得な物になった。

[993: 匿名さん]

数週間前に、100メートルの高さに決定したと手紙がきましたよ。

[994: 匿名さん]

それに伴って建床面積が拡大→建物の横幅が広がることはないでしょうね？ちょっと心配です。

[995: 購入検討中さん]

>993
110メートルの間違いじゃないでしょうか？
ウチには110メートルの高さという案内がきました。

[996: 匿名さん]

来年入居組にとっては政権交代による住宅ローン減税の動向が気になりますね。

[997: 購入検討中さん]

東側高層階にまだ残っている部屋がありますか？

[998: 匿名はん]

確かに住宅ローン減税の動向が気になります。

あと何のスーパが入るのかも気になっています。
いつ頃決定するのでしょうか？

[999: 匿名さん]

次スレです。
パークタワーグランスカイ Part.3
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/49312/

[1000: 匿名さん]

ありがとうございます。引き続きこの掲示板ならではのアットホームな雰囲気を大事にしたいですね！

[1001: 匿名さん]

廃止にさえならなければ、縮小でも良しとするしかないか。

[1002: 管理人]

管理人です。

いつもご利用いただきありがとうございます。

本スレッドは規定の1000レスをこえましたので、閉鎖いたしました。

以降につきましては、以下のスレッドをご利用ください。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/49312/

今後とも、宜しくお願いいたします。