パークタワーグランスカイ Part.2

[購入検討中さん]

Part2 作りました。よろしくどうぞ。


所在地：東京都品川区東五反田2丁目255番1（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩6分
　　　山手線 「五反田」駅 徒歩6分
価格：6270万円-1億480万円
間取：2LDK-3LDK
面積：67.24平米-93.61平米

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：鹿島・奥村建設共同企業体

part1
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43693/

[903: 匿名さん]

>>899さん
なるほど、確かに逆のパターンもありますね。
ですが風呂は３０分くらい占領されるのに対してハミガや洗顔の時間の方が
断然短いので、差ほどストレスにはならないのでは？

[904: 匿名さん]

先月ホームページがリニューアルした際、共用部のページで和サロンとコミュニティプラザの
名称が追記されていますが、ＣＧはつくってくれないんですね。
どんな風になるのか見たかったなぁ。特に和サロンってどんな感じなんでしょね。

[905: 匿名さん]

普通は、透明なガラス扉に
不透明フィルムを貼って曇りガラス風にするが(透明にしたければ剥せば良い)、
ここは違うのか？

[906: 匿名さん]

あっ、その不透明フィルム貼ったのは見たことあります。
でもとても安っぽく見えますよ。
ここのは新しいＭＲを見る限りでは擦りガラスになっていましたよ。

[907: 匿名さん]

昨日の地震はどーだったんでしょうね。
上は結構揺れたのかな。

[908: 匿名さん]

制震だと、最上階を揺れ難くして
上ではなく真ん中辺りが一番揺れる物件もあるけど、
ここは上と真ん中とどちらが揺れるんでしょう。

[909: 匿名さん]

>>893さん

なるほど、値付けの時期の違いの要素が多分にあるので、仕様の価格差分析も
むずかしいのですね。

私は現行の価格表しかもってないので初期の値付けと追加発表価格の区別が
できなかったのですが、全体的につじつまがあわない値付けというご指摘はその
とおりだと思います。

だとすると未発表の住戸はさらに割安で発表される可能性もある、ということになり
契約済みの身としてはすこし悔しい思いですが、まあ希望の間取りを選択できたので
それはそれで割り切るとして、superiorとgracefulってコストでどの程度の
差になるんでしょうかね？業界に詳しい方がおられればご意見を伺いたいところ
です。

[910: 匿名さん]

過去レスに書かれていた、
「将来値下げしたら、契約済み者には差額をキャッシュバックすると売主に言われた」
って話は事実じゃないのですか？

[911: 匿名さん]

そういう風に聞き出した人もいるってことではないですか？
契約者全員に営業が言っているわけでもなさそうですよ。
ですが野村の例もありますから当初提示価格からの値下げがあれば
契約者の方は黙っていないでしょうから、何らかの対応は余儀なく
されることと思います。

[912: 匿名さん]

>>884さん

25階は全部のエレベータが止まりますが低層高層エレベータの乗換階でもあり
それに共用施設のある階でもあるため、入居者以外の方々もこのフロアーを
往き来します。そのためプライバシーという点では敬遠される方も少なくありません。
気にされなければ便利な階ですね。

[913: 匿名さん]

提示価格から値下げした部屋なんてあるんですか？

価格発表時期の違いにより相対的につじつまが合わなくても、
同じ部屋を比べてのものじゃない限り値下げじゃないでしょ。

[914: 匿名さん]

同じタイプの部屋で、階が下の部屋のほうが上の部屋より安い、
というような値下げはしない、と営業さんが断言しておりました。

逆に言うと、未発表の違うタイプの部屋なら、
いろんな理由で割安な値段で出てくる可能性もあるということだと思うのですが、
２２階以下で未発表の部屋は５０平米台以下だし、
２３階以上の未発表の部屋は自分にはちょっと手が出せないなと思うので、
希望の間取りで自分の予算に合うものを契約できたからいいかな、と思ってます。

[915: 匿名さん]

今日は目黒川がすんごい匂ってます…

[916: 匿名さん]

>>915さん

昨夜１１：００ごろに現地から五反田まで川沿いを歩きましたが
そのときはいわゆる普通の川の匂いでしたよ。

たしか大雨が降ると目黒川の上流域で、通常は流入しない下水道がオーバー
フローして目黒川に流れ込むのだそうです。それが汚れ、においの原因になると
ききました。先日の台風の影響でしょうか？

豪雨⇒下水流入⇒腐敗⇒匂いとタイムラグがあるのかもしれませんね。

[917: 匿名さん]

東京都の環境性能表示によると大崎のツインタワーと比べて建物の長寿命化で劣っている
ようです。どうも配管の維持管理対策等級が低いみたいです。

http://www2.kankyo.metro.tokyo.jp/building/eco/list/109_shinagawa/inde...

なんでかな。。

[918: 匿名さん]

大崎の内覧が始ったせいか、こちらのスレ、今までになく静かになりましたね。。。

[919: 購入検討中さん]

榊のHPで値引き無料相談会やっています。ここも対象マンションに入っていますから参考にされたら
いいのでは。

[920: 匿名さん]

誰も914にツッコミしないのか。

>階が下の部屋のほうが上の部屋より安い
↑当たり前。上下が逆でしょ。

[921: 匿名さん]

> 大崎の内覧が始ったせいか、
なんだそりゃ。
書き込みが無くなると必ず変なコメントを残して行く人がいるな。営業が休みだとか。

[922: 匿名さん]

住宅ローンの組み方で迷っています。
固定金利と変動金利を組み合わせる積もりですが割合をどうしたものかと。。。
変動は全期間優遇を使って１％前後、固定は３％前後。
半々で組んで高い金利を繰り上げ返済するのが良いのかなぁ。

皆さんはどういうふうに住宅ローンを組みますか？
また、どの銀行がお勧めでしょうか？

[923: 匿名さん]

屋上の仕上げあれで終わりなの？えらい中途半端な感じだけど

[924: 匿名さん]

>922さん
総額いくら借りる予定ですか？
年額いくら繰り上げ返済する予定ですか？
ケースバイケースなのである程度の情報がないとアドバイスできませんよ。

[925: 匿名さん]

来年にローン実行だと住宅ローン減税はどうなるんでしょうか。
民主党次第という事でしょうか。

見込んで契約した方々は情報ありますか？

[926: 匿名さん]

>>923
どんな仕上げだったら不満が無かったの？

[927: 匿名さん]

民主党と、社民党と、国民新党、次第でしょう。連立政権らしいから。
金持ち優遇の、金持ちを減税する政策は無くなるかも。

[928: 匿名さん]

民主政権になったら、こういうマンションに住むような方々にはおもしろく無いでしょうね。
マスコミが執拗に煽ったおかげで庶民の気持ちは民主一色ですし…。

[929: 匿名さん]

>925
普通に考えれば、ローン控除は今の規模のまま続くんじゃないかと思います。
これって2002-2003年ごろの不動産不況のときもそうだったんですけど、
どうも政治家って景気を不動産でなんとかしようとする傾向が強いように思います。
民主になったところで同じじゃないでしょうかねぇ。
住宅ローン控除しかり、生前贈与しかり、買い換えの繰り越し控除しかり。
いつまでと決めておいて、それが延期されるのが決まった流れだと思います。
全く無くなることはほぼ無いと思います。あったとして、規模縮小でしょうね。
ローン控除目当てで購入するなら、今が一番いいと思います。
ただし、不動産市況のことを考えたらまだ2年は悪い（と私が勝手に思ってるだけ）
でしょうから、この物件も中途半端な平米数＆中途半端な価格の部屋がエイヤーと
下がるまで待てれば良いんですけどね～（さすがに無理か！？）

[930: サラリーマンさん]

ここの４０ヘーベー台っていくらくらいかご存知の方いらっしゃいますか？大崎ウエストシティタワーズと比較してどちらが安いですかね？

[931: 購入検討中さん]

ここの2LDK80Sne-2a（77.08㎡）が比較的リーズナブルな価格なのですが、
理由がわかる方教えてください。
北側に賃貸ビルがあるので北側の景観が×なのはわかります。

[932: 匿名さん]

80Sne-2aは、北側の眺望×のほかは、隣が機械式駐車場です。
営業は、「多分そんなに気にならないとは思うが、人によっては若干音がきになるというかも」とのことでした。
でも、場所が気に入って購入で昼間は仕事で居ないとかであれば、
お買い得の感じがしますよね。

[933: 匿名さん]

東側もＭＲがあった場所に高層が建つようですから眺望も決して○ではないですね。

あとグランスカイは角部屋になると柱が２本ほど入り込んできますよね。
リビングなどの間取りがどうしても悪くなります。
また縦長な物件なのでどうしても廊下が長くなる。
トータルで１坪ぐらいは他の部屋に比べてもったいない印象。
毎月かかる管理費にはその分も含まれますから。

それでも坪単価だけ見れば他に比べて安いのは事実。
やっぱりタワーなのにメインの方向が完全見合いというのが一番の理由でしょうね。

[934: 匿名さん]

柱や壁の面積、の一部が専有面積に含まれてる。
ってことですね。

[935: 匿名さん]

>>933さん

五反田・大崎地区における再開発は三井不動産のWebページが詳しいです。

http://www.mitsuifudosan.co.jp/project/osaki_gotanda/index.html

MRのあった街区は東洋製罐のオフィスビル（高さ１００メートルが建つようです）

三井不動産はグランスカイに続いて北品川５丁目地区、４－１地区に超高層マンション
を２棟計画しているようで、希少性という意味でいえば住不のシティタワーのほうが
勝っているかもしれませんが好みですね。

[936: 匿名さん]

資産価値という意味では山手線の内か外で後々かなり違ってくると思います。
間取りも悪いしスミフは論外。

[937: 匿名さん]

その角部屋の北西向きも左右対称な形であったとおもいますが、
そちらなら、すこし北側がひらけているのではないでしょうか？
角の部分がちょっとだけオフィス棟より飛び出ていたような・・・

[938: 購入検討中さん]

>>937
北西向きはとっくに完売してます。

[939: 匿名さん]

＞938
完売！そうなんですね！！これは失礼しました。
ひそかな人気だったのですね。
穴場だったのかなぁ。

[940: 匿名さん]

北東側も残り僅かですね。

[941: 匿名さん]

なかなか順調な販売なのでしょうかね。
北側高層階のお値段は第4期で出ているのでしょうか？
恐らく、到底手が届かない金額かと存じますが、
一応知っておきたいです。
MR行けば教えてもらえるかご存知の方いらっしゃいますか？

[942: 匿名さん]

北側は、年明けだそうです。

[943: 匿名さん]

北側は年明けでも簡単に売れる自信があるんでしょう。

南側の未発表物件と同時の販売になるんでしょうが、
南側に対してどれくらいの坪単価になるか注目したいですね。

[944: 契約済みさん]

第１期１次で購入したものです。今のは分かりませんが、当時南側高層の坪単価は４００を超えています。

[945: 匿名さん]

941です。
915さん、教えてくださりありがとうございます。

北側高層をお待ちの方は、まだかなーと思ってらっしゃるんでしょうね。

私は・・・予算的にやはり低層狙いですね(笑)

[946: 匿名さん]

すみません、間違えました。
942さんありがとうございました。
あまりにも北側に手がとどかな過ぎて、
ボーっとしてしまいました(T_T)

[947: 購入検討中さん]

低層階は60以上は大分減ってきたようですよ。60以下しかないのかな・・・
それにしてもまだ迷います。
買えそうにないかなー

[948: 匿名さん]

第4期の価格表どなたかupしていただけないでしょうか？契約進捗も知りたいし。。。

[949: 検討中さん]

北東80Sne-2aですが、悪くないと思ってます。値段が手頃なので、他のタイプと併せ検討中です。居室の独立性、浴室開放感は良いところ。北側業務棟はﾌﾞﾗｲﾊﾞｼー上却って懸念ないかと思ってます。東側東洋製罐はｼﾐｭﾚｰｼｮﾝ見ましたが、日野小がある分他の方角より圧迫感ないと思いました。住居系ﾋﾞﾙでないので、これもﾌﾞﾗｲﾊﾞｼーは確保かと。駐車場はそれなりに調べました。ﾀﾜｰﾏﾝｼｮﾝ取扱実績多い港区仲介業者複数にﾋｱﾘﾝｸﾞすると、最近の施工例で問題になっている物件無しと。また、複数のﾀﾜｰﾏﾝｼｮﾝ居住の友人にﾋｱﾘﾝｸﾞすると駐車場隣接住戸の騒音が管理組合で話題になったｹｰｽはなかったです。ﾀﾜｰﾏﾝｼｮﾝのｴﾚﾍﾞｰﾀｰ脇住居に実地調査に行ったり、苦労しました。最終的には自分なりに納得した上で決めますが…

[950: 購入検討中さん]

>949さん　
東側に建設予定の東洋製罐ビルのシュミレーション見られたとのことですが、
おおよそ30Fくらいの高さまで建つとのことは知っていますが、
キャッツシアターの跡地から、以前のモデルルームまでの敷地内で、
どこら辺の位置・スペースに建たれるのでしょうか？
30F以上の高層階を購入はできそうもないので、東側は、それが
建つ位置により微妙に影響があるかと。既出でしたらスミマセン。

[951: 検討中さん]

950さん 949です。ｵｰﾊﾞﾙｺｰﾄの東側に建っている大崎ﾏｰｸｲｰｽﾄ(ﾀﾘｰｽﾞの入っているﾋﾞﾙの後のﾋﾞﾙ)付近から、建ち上がりますので、ｸﾞﾗﾝｽｶｲから見るとかなりｾｯﾄﾊﾞｯｸされてます。MRに図面がありますので、一度ご覧になるのが良いと思いますよ。

[952: 購入検討中さん]

>949さん
950です。ありがとうございます。MRで確認してみますね。