パークタワーグランスカイ Part.2

[購入検討中さん]

Part2 作りました。よろしくどうぞ。


所在地：東京都品川区東五反田2丁目255番1（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩6分
　　　山手線 「五反田」駅 徒歩6分
価格：6270万円-1億480万円
間取：2LDK-3LDK
面積：67.24平米-93.61平米

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：鹿島・奥村建設共同企業体

part1
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43693/

[881: 匿名さん]

過去のスレになぜ仕様をおとしたか？推測ですが書いてありますよ。参考にされてはいかがでしょうか？

[882: 匿名さん]

２５階を境に低層と高層にエレベータが分かれていますが、
低層の方が戸数が多いので待ち時間が長くなるように思うのですが実際はどうなんでしょうね？
スペックも低層エレベータは６０ｍ／ｍｉｎで高層は９０ｍ／ｍｉｎとなっています。
なんか高層優遇的な感じを受けるのですが。。。

[883: 匿名さん]

高層が優遇されるのはあたりまえです。サービスを受けたいならお金を出す事です。
むしろ4Fの人でも44Fの人と同じ扱いのサービスが多い事を感謝するべきです。
途中階をスキップするエレベーターは通常高速に設定されます。
1～2フロア間の移動速度はそれほど変わりません。

[884: 匿名さん]

１０機のエレベータ全部を使える２５階を選べれば大変お得ですね

[885: 匿名さん]

今日の目黒川の腐臭は最悪でしたね。屋内に入っても臭って来ました。
グランスカイは屋上の照明と、壁のキラキラライトが北東側だけ点灯されていて、想像以上に綺麗でした。
窓の明かりがつけばまた印象も変わるでしょうから、住人がいない今だけの美しさかもしれません。
旧MRはほぼ撤去されていました。

[886: 匿名さん]

883

お金を出すって言うけど、それは分譲価格であり三井が全て受け取る。他の住民には無関係。
サービスの為の管理費等は、高層も低層も同じ割合である。

[887: 匿名さん]

以前スルーされてしまったのですが、GRACEFULとSUPERIORの
仕様の価格差はおよそどの程度だと思われていますか？

妥当な価格差について認識しないまま仕様の良し悪しだけ
議論してもあまり意味ないですよね。似たような住戸で価格が
判明している以下を例にとると、

70he-2a/71.3m2:7830/36f gr
70ne-2a/68.35m2:7520/34f sp

単純に専有面積と階数を補正したら両者の価格は逆転してしまいます。
これならば価格差吟味するまでもなくgrがお買い得、となりますね。

もちろん居室効率や間取りの良し悪しその他ありますから単純比較は難しい
けど、superiorは仕様を落としたほどは価格が落ちてない、つまり割高
という可能性があるかもしれないと思っています。


さて、上記の当否はともかく、grとspの仕様コスト差は70m2クラスで200万程度じゃない
かと思っているので、中低層階にgraceful仕様を４～５％程度の価格アップで
用意したら物件の人気が出たのではないかと私は思っています。
私は高層は怖いのと（充実した設備の大規模マンションがたまたまタワーだったもので(^。^)）
予算の関係で（低層のgracefulは広めの角住戸ばかりのため）superiorに決めたのですが
その点は今でも残念に思っています。

[888: 匿名さん]

>>886
> サービスの為の管理費等は、高層も低層も同じ割合である。
金額は面積が広い方が多く払ってるんですよ。仮に同額ならば確かにおかしいと言えましょう。
自分で書いてる矛盾に気づかないかな。

[889: 匿名さん]

「俺は高額納税者だぞ」と市役所で大きな顔をしてる人と同じ、裸の王様的発想ですね。。
心の中で思うのは自由ですが、表に出すと色々と軋轢を生みますよー。

[890: 匿名さん]

北は坪いくらですか？

[891: 匿名さん]

ならば高層を僻むのもやめましょう。

[892: 購入検討中さん]

すみません。883, 888の方の意見がよくわかりません。886さんのご指摘のように高層、低層に関係なく管理費は面積で決めるものではないのですか？　タワーマンションでは高層でも低層でも面積に応じた比率で管理費を払うので、高層階で享受できるサービスを低層階も負担していることになり、サービスに関して低層階は不利であるという解説を読んだことがあります。それをふまえて各個人が住戸を選択すればいいことで、「高層は優遇されるべき」という考えは住民間の軋轢をうむのでは。

[893: 匿名さん]

NO.887さんへ。
grとspの仕様差だけでなく、低層と高層の差、中部屋と角部屋の差、
どれも価格的にはツジツマが合っていない気がします。
おそらくリーマンショック前に発表した第１期の価格を維持するため、
ぎりぎりのところで整合性を持たせながら、その後、他の部屋を安く出したので、
すごくお得な部屋と、損な部屋が発生しています。
どちらかというと、後から発表した高層／角部屋／grの方が、お得感あり。

[894: 匿名さん]

>>870
バスルームの鍵を閉めればいいだけと思うが…

[895: 匿名さん]

892さんに全く同感。

高層は優遇されるべきなど、勝手な言い分。

[896: 匿名さん]

>>894さん
バスルームの鍵を閉めたところで中が見えるのには変わらないでしょ。
洗面所の鍵を閉めると言うことだとしても、誰かが風呂に入っている間は
歯磨きや顔を洗う事に制限が出てしまう。
そんなんで朝の出勤前に、娘に風呂にでも入られたら困るでしょ。

[897: 匿名さん]

新しいＭＲではお風呂の扉は曇りガラスに変わっていましたね。

[898: 匿名さん]

>894
透明ガラスだと鍵かけても年頃の娘は気にするぞ。
洗面所使うのもいちいち気にしないといけない。

擦りガラスと透明ガラスだとどれくらい値段が違うのか。
仕様を落としていくら坪単価抑えて売りたいと言ってもセコ過ぎ。

[899: 匿名さん]

>>896
逆もそうだろ
娘がシャワーに入っていて、出ようと思ったらオヤジが歯を磨いていて出られない

>>898
擦りガラスだからといって入って来られる方が数倍嫌だと思うが…

[900: 匿名さん]

たしかにその通りだ。
うちは透明大歓迎。
広く明るくなるし。

[901: 匿名さん]

あれっ？
殆どの階が擦りガラスでFIXされてしまって選択不可って聞いたよ？

[902: 匿名さん]

>>898
選択可能なのにコスト削減って、何を言いたいんですか？

[903: 匿名さん]

>>899さん
なるほど、確かに逆のパターンもありますね。
ですが風呂は３０分くらい占領されるのに対してハミガや洗顔の時間の方が
断然短いので、差ほどストレスにはならないのでは？

[904: 匿名さん]

先月ホームページがリニューアルした際、共用部のページで和サロンとコミュニティプラザの
名称が追記されていますが、ＣＧはつくってくれないんですね。
どんな風になるのか見たかったなぁ。特に和サロンってどんな感じなんでしょね。

[905: 匿名さん]

普通は、透明なガラス扉に
不透明フィルムを貼って曇りガラス風にするが(透明にしたければ剥せば良い)、
ここは違うのか？

[906: 匿名さん]

あっ、その不透明フィルム貼ったのは見たことあります。
でもとても安っぽく見えますよ。
ここのは新しいＭＲを見る限りでは擦りガラスになっていましたよ。

[907: 匿名さん]

昨日の地震はどーだったんでしょうね。
上は結構揺れたのかな。

[908: 匿名さん]

制震だと、最上階を揺れ難くして
上ではなく真ん中辺りが一番揺れる物件もあるけど、
ここは上と真ん中とどちらが揺れるんでしょう。

[909: 匿名さん]

>>893さん

なるほど、値付けの時期の違いの要素が多分にあるので、仕様の価格差分析も
むずかしいのですね。

私は現行の価格表しかもってないので初期の値付けと追加発表価格の区別が
できなかったのですが、全体的につじつまがあわない値付けというご指摘はその
とおりだと思います。

だとすると未発表の住戸はさらに割安で発表される可能性もある、ということになり
契約済みの身としてはすこし悔しい思いですが、まあ希望の間取りを選択できたので
それはそれで割り切るとして、superiorとgracefulってコストでどの程度の
差になるんでしょうかね？業界に詳しい方がおられればご意見を伺いたいところ
です。

[910: 匿名さん]

過去レスに書かれていた、
「将来値下げしたら、契約済み者には差額をキャッシュバックすると売主に言われた」
って話は事実じゃないのですか？

[911: 匿名さん]

そういう風に聞き出した人もいるってことではないですか？
契約者全員に営業が言っているわけでもなさそうですよ。
ですが野村の例もありますから当初提示価格からの値下げがあれば
契約者の方は黙っていないでしょうから、何らかの対応は余儀なく
されることと思います。

[912: 匿名さん]

>>884さん

25階は全部のエレベータが止まりますが低層高層エレベータの乗換階でもあり
それに共用施設のある階でもあるため、入居者以外の方々もこのフロアーを
往き来します。そのためプライバシーという点では敬遠される方も少なくありません。
気にされなければ便利な階ですね。

[913: 匿名さん]

提示価格から値下げした部屋なんてあるんですか？

価格発表時期の違いにより相対的につじつまが合わなくても、
同じ部屋を比べてのものじゃない限り値下げじゃないでしょ。

[914: 匿名さん]

同じタイプの部屋で、階が下の部屋のほうが上の部屋より安い、
というような値下げはしない、と営業さんが断言しておりました。

逆に言うと、未発表の違うタイプの部屋なら、
いろんな理由で割安な値段で出てくる可能性もあるということだと思うのですが、
２２階以下で未発表の部屋は５０平米台以下だし、
２３階以上の未発表の部屋は自分にはちょっと手が出せないなと思うので、
希望の間取りで自分の予算に合うものを契約できたからいいかな、と思ってます。

[915: 匿名さん]

今日は目黒川がすんごい匂ってます…

[916: 匿名さん]

>>915さん

昨夜１１：００ごろに現地から五反田まで川沿いを歩きましたが
そのときはいわゆる普通の川の匂いでしたよ。

たしか大雨が降ると目黒川の上流域で、通常は流入しない下水道がオーバー
フローして目黒川に流れ込むのだそうです。それが汚れ、においの原因になると
ききました。先日の台風の影響でしょうか？

豪雨⇒下水流入⇒腐敗⇒匂いとタイムラグがあるのかもしれませんね。

[917: 匿名さん]

東京都の環境性能表示によると大崎のツインタワーと比べて建物の長寿命化で劣っている
ようです。どうも配管の維持管理対策等級が低いみたいです。

http://www2.kankyo.metro.tokyo.jp/building/eco/list/109_shinagawa/inde...

なんでかな。。

[918: 匿名さん]

大崎の内覧が始ったせいか、こちらのスレ、今までになく静かになりましたね。。。

[919: 購入検討中さん]

榊のHPで値引き無料相談会やっています。ここも対象マンションに入っていますから参考にされたら
いいのでは。

[920: 匿名さん]

誰も914にツッコミしないのか。

>階が下の部屋のほうが上の部屋より安い
↑当たり前。上下が逆でしょ。

[921: 匿名さん]

> 大崎の内覧が始ったせいか、
なんだそりゃ。
書き込みが無くなると必ず変なコメントを残して行く人がいるな。営業が休みだとか。

[922: 匿名さん]

住宅ローンの組み方で迷っています。
固定金利と変動金利を組み合わせる積もりですが割合をどうしたものかと。。。
変動は全期間優遇を使って１％前後、固定は３％前後。
半々で組んで高い金利を繰り上げ返済するのが良いのかなぁ。

皆さんはどういうふうに住宅ローンを組みますか？
また、どの銀行がお勧めでしょうか？

[923: 匿名さん]

屋上の仕上げあれで終わりなの？えらい中途半端な感じだけど

[924: 匿名さん]

>922さん
総額いくら借りる予定ですか？
年額いくら繰り上げ返済する予定ですか？
ケースバイケースなのである程度の情報がないとアドバイスできませんよ。

[925: 匿名さん]

来年にローン実行だと住宅ローン減税はどうなるんでしょうか。
民主党次第という事でしょうか。

見込んで契約した方々は情報ありますか？

[926: 匿名さん]

>>923
どんな仕上げだったら不満が無かったの？

[927: 匿名さん]

民主党と、社民党と、国民新党、次第でしょう。連立政権らしいから。
金持ち優遇の、金持ちを減税する政策は無くなるかも。

[928: 匿名さん]

民主政権になったら、こういうマンションに住むような方々にはおもしろく無いでしょうね。
マスコミが執拗に煽ったおかげで庶民の気持ちは民主一色ですし…。

[929: 匿名さん]

>925
普通に考えれば、ローン控除は今の規模のまま続くんじゃないかと思います。
これって2002-2003年ごろの不動産不況のときもそうだったんですけど、
どうも政治家って景気を不動産でなんとかしようとする傾向が強いように思います。
民主になったところで同じじゃないでしょうかねぇ。
住宅ローン控除しかり、生前贈与しかり、買い換えの繰り越し控除しかり。
いつまでと決めておいて、それが延期されるのが決まった流れだと思います。
全く無くなることはほぼ無いと思います。あったとして、規模縮小でしょうね。
ローン控除目当てで購入するなら、今が一番いいと思います。
ただし、不動産市況のことを考えたらまだ2年は悪い（と私が勝手に思ってるだけ）
でしょうから、この物件も中途半端な平米数＆中途半端な価格の部屋がエイヤーと
下がるまで待てれば良いんですけどね～（さすがに無理か！？）

[930: サラリーマンさん]

ここの４０ヘーベー台っていくらくらいかご存知の方いらっしゃいますか？大崎ウエストシティタワーズと比較してどちらが安いですかね？