パークタワーグランスカイ Part.2

[購入検討中さん]

Part2 作りました。よろしくどうぞ。


所在地：東京都品川区東五反田2丁目255番1（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩6分
　　　山手線 「五反田」駅 徒歩6分
価格：6270万円-1億480万円
間取：2LDK-3LDK
面積：67.24平米-93.61平米

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：鹿島・奥村建設共同企業体

part1
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43693/

[521: 匿名さん]

>>517
だから、部屋の㎡単価での比較が一番客観的なんじゃない？あとは、管理の質とのバランスだけど、これは
未完成物件の場合は、同じ管理会社の管理物件をベンチマークするしかないよね。

>>514
なぜWCTの人だと決め付けてるの？根拠を示さない単なる荒らしじゃなくて事実に基づく投稿は有益なのでは？
WCTはもう中古しかないので、検討の対象ではないけど管理費安いのは魅力ですよ。貴方がおっしゃる
エレベーターの数も30機もあるし、高木も多いし、プールもある。それなのに安い。管理費と管理レベルを
十分に検討の要素に入れたほうが良いという指摘でしょ。WCTを買えって言う投稿じゃないと思うよ。

[522: 匿名さん]

>>521
グランスカイの総戸数は736戸、WCTの総戸数が2090戸です。
言われているようにWCTの方が設備など規模が大きいのでマンション全体としてみた管理費総額はグランスカイの倍以上とみても、戸数は単純に2.8倍あるわけですから管理費は安くなって当然なんじゃないですか。

あれ？もしかして単純にグロスで管理費が安いのが良いと言っているのですか？
それだと管理費の安いマンションを買うことを推奨しているように聞こえます。
そもそもは他社と比べて三井の管理は高いんじゃないかという事だったと思いますが。

[523: 匿名さん]

522さん 噛み合わない理由はそのようです。住民か仲介業者か、はたまたそれ以外の方か知る由もありませんが、ちょっと流れがずれています。ここまでにして、それぞれが確認しよう、いうフェーズなのですが…。それよりインテリアの悩み等にお答えしたいですね。

[524: 匿名さん]

>>520さん 519です。 正式に確かめていただいた方が良いと思いますが、いわゆるオプション対応だと引渡し前に可能です。デザインテックはオプションも手掛けていますので、あるいはコントロールが効くかもしれません。先日インテリアセミナーの時には、デザインテックであれば、事前に図面(採寸も？)不要です、とおっしゃってましたので、いずれにしても、動きは早いと思いますが。

[525: 匿名さん]

購入検討の際には管理費と駐車場が高めかなと思い、色々と他物件とも比較しましたが、確かに驚く程に安い物件は他にありました。
しかし、ここにはそれ以上の魅力と、どうしてもここに住みたいと思えたからこそ、自分なりに納得の上で購入を決断しました。
今回の指摘や議論をみて、実際の管理サービスの内容次第では、見直しの余地があることは一つの安心材料であり参考になりました。
まぁ、既に購入済みの側から見て都合良くとっているだけですけど。

[526: 匿名さん]

管理費は、確かに単純に判断できない。１戸平均の単価、㎡単価、サービス内容に対する公平な分析ツール、
モノサシが無いから難しい。まあ、毎月6000円違っても年間72000円だし、大した額じゃないと割り切れば
いいけどね。

[527: 匿名さん]

住友の物件が何%だかは知りませんが、駐車場料金が何%管理費に入っているかにも依るわけですし。
単純な管理費だけを比較するのは何の意味もないと思いますが。
以前、検討したサンウッドのマンションなんて、120台の駐車場料金がすべて管理費に計上され、
修繕積立には1円も回っていませんでしたし。
これだけで、何千円も管理費の負担額は変わります。
騒いでいる人は一次取得者なのかな？

[528: 匿名さん]

>>489=>>497です。

管理費の議論は錯綜してますね。

高い管理費にみあう高いサービス（信頼感含む）をとるか、その逆でサービス（信頼感）の質を落として
でも管理費を安くあげるか？なんで議論はやめましょう。（価値観の問題ですから、赤が好きか青が好きか
議論してもしょうがないのと一緒です。最終的には総会で多数決できめればいいこと）

私がいいたいのは
●サービスと対価（管理費）が見合っているか、見合っていないかはちゃんとチェックすべき。
（三井を選ぶなら最初から高いのわかってるんだから文句言うなという姿勢は責任放棄）
●チェックは客観性、具体性のある形で行うべき。
（三井はぼったくに決まっているから値下げしろ、という直感勝負の姿勢じゃとても住民の意見はまとまらない
　し、かといってたとえ意欲があっても個人が無手勝流でどんなに調べても、そもそも専門家である業者との
　情報の非対称性もあり十分な成果は得られない）

です。

私は安心感を含めての高いサービスを期待してこの物件に決めました。でもそれは三井の管理費設定が妥当であ
ると盲目的に信頼していることとは同義ではありません。もちろん三井の価格設定が不当だと断じてもいません
から。（これ言わないと盲目信奉者が「だったら買わなきゃいい」って言い出すので念のため）

実際に入居する前ですから三井の管理費が不当に高いかreasonableかなんて誰もわかりませんので、入居後そうした牽制の仕組みを導入したうえで安心して三井を起用し続ければいいじゃないですか。

客観性のある仕組みについては私も調べてみます。>>508さんがご指摘のように中立な立場でマンション管理士などの専門家を起用するとか同業他社に査定させるとか（バイアスが入るが査定コストは安そう）そうした工夫・検討をちゃんとすることが重要だと思います。信頼と放任は別です。

[529: 匿名さん]

なんか三井の管理会社は高いになっていますけど、今住んでいるところは高くないですよ。
東コミの方が個別項目を比較しても高かったです。
527さんが書いているとおり、駐車場使用料の振り分けで全然変わりますし。

[530: 買いたいけど買えない人]

ここを買う人って、年齢何歳くらいで年収どれくらいなんでしょうか？
30代で年収1000万円程度では買えない気がするんですけど・・・。

[531: 匿名さん]

造作家具は部屋にピタリと収まってＭＲみたいで良いのですが限られた予算の中では難しい。
置き家具では微妙に無駄なスペースができたり、ものによっては見栄えも良くないし。
それでシステム収納という選択肢があるわけですが実際幾らくらいかかるものなのでしょうか？

[532: 匿名さん]

たしかに、1LDKでも6千万台ですし、平社員の私には想像つきません。。。
買えてうらやましい。宝くじ当たれば、ほしいなぁ。

[533: 匿名さん]

>>528 同じ住民なのですから、「上から目線」は不適当だと思いますよ。無意識かもしれませんが。

[534: 匿名さん]

どれだけ頭金を貯められたかにもよりますよね。
100年に一度の金融危機は100年に一度の大チャンスだったようで
資金をこの数ヶ月で倍以上に増やした友人もいますよ。

[535: 匿名さん]

>>531まず青山のギャラリー収納に行ってみては？コンサルもしてくれますよ。

[536: 匿名さん]

>>533
そういうのが一番厄介
雑誌等の薄い知識で掻きまわされる
40・50代に多い

[537: 匿名さん]

>>529
ここの駐車料は、管理費では無く修繕積み立てに積み立てられると言うことでよいですか？
そうならいいですけど、もしも違うなら、逆にもっととんでもないですよね。

[538: 匿名さん]

他人の意見をあげつらい、自分だけが正しい、と自信たっぷりに書き込むのはやはり良いとは思えないです

[539: 匿名さん]

>>528
購入後に分かると思うけど、528さんの言う通りだと思うけどね
別におかしなこと言ってるわけじゃないし

[540: 匿名さん]

購入前だって聞きなよ
重要な検討材料なのに
大丈夫かな、この人

[541: 匿名さん]

どこのスーパーが入るか早めにハッキリして欲しいね。

[542: 匿名さん]

>>535さん531です。
やっぱりお店へ行かないと分からないですかね。
予算あってのことなのでお店へ行ってあまりにかけ離れていると恥ずかしいので、
ある程度概算立ててから行きたかったのですが。。。

[543: 匿名さん]

でも客観的に見て盲目的信奉者とか、これまで議論してきたことを上から言ってるのはどうか？カチンとする人もいるし、まあ書き方を気を付けましょうよ。

[544: 匿名さん]

確かに流れからするとね。お互いに思いやりを!

[545: 匿名さん]

大崎ＷＣＴ契約済みの者です。最近大崎のスレでやたらにグラスカ贔屓の
書き込みが多く、スレが荒れ気味なんで、ちょっと覗きにきました、、、ら。
こちらもなんですか？お互い近いし、何かと比較される物件ですし、
実際どちらかで悩んでいる購入検討者も多いことでしょうが。有意義な
意見交換がしたいですね。お互いのデベの営業じゃないことを切に願いますね。。。

[546: 匿名さん]

マンションの内装業者でこういうところがあります。
http://www.intenza.co.jp/
システム収納の可動棚板、ハンガーパイプや引出しなどのオプションの価格が出ています。
本体の価格は出ていない様なので総額では分かりませんが大まかな金額的イメージはできるかもしれません。

[547: 匿名さん]

グランスカイの内装業者ってどこなんでしょうね？
法人のみじゃなくて個人のリフォームも対応できるところならそこにお願いしたいです。
パンフレットを見ると専有部の仕様で遮音性に配慮して戸堺壁にはコンセント類を配置しないとか、フローリングから振動が伝わらないように戸堺壁との間に少し隙間をあけているとか書いてあったと思います。
リモデ東京でリフォームをお願いしても、ここの実際の内装をしている訳ではないのでこういった細かい対応を意識して施工できるのか心配しています。
思い通りのリフォームはできたけれど後々上下階お隣さんとトラブルになるようでは困りますものね。

[548: 匿名さん]

>>542さん おはようございます。再び535です。店員さんはガツガツした感じでなく、あれこれ聞かれることはないと思います。予約しておけば、間取図を見ながら、一緒に検討してくれると思いますよ。IP20はちょっと私には高いので、こちらの方が価格的には無難だと思ってます。大体の価格なら電話で照会されては如何でしょう？

[549: 匿名さん]

>>548さん こんばんは、542です。
お話を聞く限りでは敷居は高くなさそうなので、行って話しを聞いてこようと思います。
間取図を見ていると色々いじりたくなって切りがないですね。予算には限度があるので
どこまでできるか相談してみます。

[550: 匿名さん]

>>528です。

はじめに謝ります。ごめんなさい。この掲示板は情報交換の場であって、
人の意見を否定したり議論で勝ち負けを決めるところじゃないですものね。
（論点を整理しようとうっかりやりすぎました。）

私もこの板の穏やかな雰囲気が好きなので感じの悪い書き方にならないよう
に気をつけたいと思います。

[551: 匿名さん]

引き戸への変更を検討しておられるかたいらっしゃいますか？

どのプランもリビングの扉が内開きでスペース効率悪いですよね？

実は内開きを廊下側への外開きにするだけで十分なのですが、そのほうが
安上がりになるでしょうか？ほとんど蝶番を逆につけるだけで元の扉を
利用できそうな（素人考え全開ですが・・）

だいたいどれぐらいのお金がかかるのか想像もつかないし、できれば
引き渡し前のオプション施工でそんなメニューあるといいのだけど。

[552: 匿名さん]

MR移転らしいですが、どこにMRつくるのでしょうか？？
ご存知の方、教えてください。

[553: 匿名さん]

ワンブロック東側です。既に建て始めていますよ。

[554: 匿名さん]

去年コンクリをほじくり返して花壇を作ったとおもったら１年もしないうちに
壊して今度はＭＲを建てている。三井は何考えてるのかね

[555: 匿名さん]

＞５５３さん
　
早速の回答、ありがとうございます。
今とあまり変わらない場所なんですね。
方向音痴なもんで、新しいMRが遠いとたどり着けないかと・・・。
それも杞憂でした。よかった。

[556: 匿名さん]

>>551
引戸は結構大変じゃないですか。
コンセントや電気のスイッチなどあれば電気工事も必要になりますから。
反対にするだけの方がまだ安くできそうに感じますが、枠を全部取り替えないといけないでしょうからそれなりの工事にはなりますよね。

[557: 匿名さん]

ここは、小中は日野学園と思いますが、
幼稚園・保育園は、どこがお勧めなんでしょう？
やはり、定員が少なく、入るのも大変なんでしょうか？

[558: 匿名さん]

区立御殿山幼稚園（２年保育）か品川教会幼稚園（３年保育）が定番です。
入りやすさは年による。抽選の年もあるし定員割れする年もある

[559: 匿名さん]

なるほど～。ありがとうございます。

子供がまだ小さいので、幼稚園・保育園がネックになりそうで。

保育園は、昨今の様子だと、絶望的ですかね。。。
できれば保育園希望なんですが。

マンション下は、認証か認可で入りやすさが違いますね。
認可だと、これまた絶望的か。

[560: 匿名さん]

中学受験を展望するなら、近所の御殿山小学校は良いと思います。
中学受験を目指す割合が多く、親も意識の高い方が多いと思います。

[561: 匿名さん]

>>550さん くれぐれもお気になさらずに。契約者の方はより良いマンションにしたい一心、検討者の方は自分が住むに値する場所か情報を集めたい一心で掲示板をご覧になっていると思います。けれど人間だから、ずれもあります。でも共感できた時はとっても嬉しいですね。皆さんご縁あって同じマンションの住人となるからには、気持ちは一緒です。これからも情報交換し、助けあっていければいいですね。

[562: 匿名さん]

造り付け家具くらいならインテリアの会社で何とかなりますが、コンセントの位置や、建具を変える場合には、
一級建築士や設計士、図面を作成するスタッフなどを社内に揃えている、リフォーム会社に依頼する事をおすすめします。

うちは最初、大手デベロッパーとも提携し、新築マンションの改装を一棟丸ごと引き受けているという触れ込みで、
あるデパートのインテリア部に依頼した所、技術的に出来ないと言う事が多く、逆に必要のない所は壊して価格の高い物と取り替えようとするなど、驚くべき事が続きました。

デザイナーと称する営業以外は外注なのか、打ち合わせに一度も設計の専門家が立ち会わず、
電気関係や水回りもいじりたい我が家としては、万が一にも他のお宅に迷惑をかけないよう、
入居前の時間のない中、変更を余儀なくされたので、余計なお世話のようですが、ご参考までに。

率直に言って、能力のない人との打ち合わせは、時間と体力を激しく消耗します。

[563: 匿名さん]

金曜日の三井の都心マンションの新聞全面折込広告で、ここ出ていなかったね。検討者はちょっと複雑だろうね。

[564: 匿名さん]

女子高なら、高輪台駅近くの頌栄はお嬢様が多く、評判が高いです。徒歩通学圏です。

[565: 匿名さん]

広末涼子出身の北品川の品女はどうでしょうか？

[566: 匿名さん]

ソニー通りのホテルアリエッタがピッツェリアを新たにオープン
させるそうです。７月５日開業だそうです。
パネッテリアも評判がよいし楽しみですね。

そういえば東京デザインセンターの中にあるイタリアンもなかなか
よかったです。フレンチもヌキテパや、ミシュランにも掲載された
オハラス、ゆうぽうと横のレアールなんかもある。

居酒屋は日南、オイスターバーもある。もとフレンチシェフがやっている
焼き鳥屋や高級グルメバーガーのフランクリンアベニューやクアアイナ
もある。

いずれも歩いて数分なので食べ歩き好きにとってグランスカイは
なかなかよいロケーションです。

[567: 匿名さん]

>>556さん

あまりニーズないのでしょうかね？（他のスレでも引き戸は使い勝手がよいけど貧乏くさい、
というのが一般的な意見のようで。。。）

ちょっと不便でも扉なんですね。セールス氏に聞いたらオプション工事すら、すべて
引き渡し後の施工になるそうで、だったらとりあえず使ってみて、どうしても変更したい場合
は市中の業者に頼もうかと思います。（そのほうが割安でしょうし）

[568: 匿名さん]

>>566さん ﾇｷﾃﾊﾟ、ﾌﾗﾝｸﾘﾝ、焼鳥たかはし以外はまだ訪ねてないので、楽しみです。自称B級ｸﾞﾙﾒの私としては、ｱﾘｴｯﾀ前のﾁｪｺﾞﾔ本店や長年お邪魔している目黒の利庵、ウエスト、果実園までも散歩がてら行けるのが、この上なく嬉しいです。入居後に住民ｸﾞﾙﾒｻｲﾄを立ち上げたいほどですね。

[569: 匿名さん]

>>568さん

利庵って目黒ではなく白金ですよね。池田山を抜けていけばすぐ近く
ですよね。あと蕎麦屋だったら五反田からちょっと歩きますが、北品川
のしながわ翁が休日はそばマニアが押し寄せますがハイレベルでお勧め
です。

夜景がきれいで街も新しい湾岸タワーと迷いましたが、やはり山手線
の中とは町の面白さ、文化の集積度と厚みに関しては勝負になりません。
スーパーとショッピングモールの中にある飲食店じゃニュータウン
ですからね。イメージがいいとはいえない五反田だし島津山や御殿山
よりは安いしその上駅から近いのでいいかなと思っています。
もう１割ほど安ければ文句なしですが。

[570: 匿名さん]

>>569さん 利庵は目黒から庭園美術館脇を通って行くのが癖でして…。しながわ翁は10年程前、開店した頃訪ねましたが、今や人気店なのですね!?ついでに地図を見てましたら、白金の三合菴へも歩けます。広尾まですぐそこ。ｸﾞﾙﾒ探訪にはまたとない立地ですね。後1割ですか…微妙なところですね。私は欲しい間取りがなくなってきた関係で、下げても1割と思い、決断しました。