パークタワーグランスカイ Part.2

[購入検討中さん]

Part2 作りました。よろしくどうぞ。


所在地：東京都品川区東五反田2丁目255番1（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩6分
　　　山手線 「五反田」駅 徒歩6分
価格：6270万円-1億480万円
間取：2LDK-3LDK
面積：67.24平米-93.61平米

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：鹿島・奥村建設共同企業体

part1
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43693/

[503: 匿名さん]

>>499
あ、センチュリーパークタワーはバブル期より
だいぶ後でしたね。訂正します。

三井の看板物件だから高いと言われればそれまでだが、
管理費の高い理由がよく判らない物件はいやだな。

ちなみにワールドシティタワーズやシティタワー高輪は住友の看板物件だから、
管理会社内でも最重要ランクだそうです。
だから、管理費に比べてサービスの質が良くなるよう
がんばってるように感じられます。

[504: 匿名さん]

500さんの意見が正論でしょう。他人任せなら、結局一緒。それにしても、そもそも問題意識も曖昧、具体例も無いなら次のテーマに移りませんか…

[505: 匿名さん]

502さん 相手は有名人ですよ。

[506: 匿名さん]

>>502
失礼しました。

管理費の支払項目までは聞いてませんが、
近隣大規模タワーの平準的な金額と比較して、
グランスカイの設定する管理費は高めなのは事実。

もともと財閥系管理会社は平均よりやや高めの
管理費を設定してるけど、ここはさらに高い感じがする。

まあ実際の管理サービスを得る、個人の満足度は別だけどね。

[507: 匿名さん]

浸水公園、大分出来ていましたよ～。

[508: 匿名さん]

管理費って、見れば見るほど不思議です。別にここが高いとかの問題提起をするつもりはありませんが、
ここより管理費の安いところでも、清掃や管理は十分なレベルのところはたくさんありますよね。

503さんの書かれたワールドシティタワーズなんか、グラウンドスタッフ、コンシェルジェ、屋内清掃員、
屋外清掃員、警備員、プール監視員などなど、常時数十名が常駐しているらしく、最高の管理体制を
敷いていて、人件費だけでも相当かかっているようですが、タワー物件の中で管理費は最安レベルです。
たぶん、敷地内のスーパーやクリニックなど店舗の賃料収入や広告収入、多くの共用設備の利用料なども
あるからだと思います。

逆に、お隣のバブル期の天王洲シーフォートタワーなんかは、その４倍くらいの管理費を分譲時のまま
徴収し続けていますけど、結局バブル価格のまま、なにを管理しているのかさっぱり分からないレベル
だそうです。
天王洲シーフォートタワーは多分管理費の高さが災いして買い手が付かないからだと思いますが、
高級ホテルと同居している駅直結物件にもかかわらず、リセールバリューも低く、バブル期には恐らく
数億円は下らない価格で分譲された部屋が、中古取引は坪200万円ちょっとになっています。

管理費が高すぎるとマンションが安くても長期的にはコストがかさむし、極端に高いとリセールバリュー
も下がる。そう考えると、管理費って意外と大事だなと思います。
実際に引き下げた事例も雑誌などに載っていますが、管理費が適正かどうかは、マンション管理士などに
調査を依頼しないと素人では判断しかねる場合もあるようですので、大規模マンションでは、なかなか
引き下げられるものではないようです。

[509: 匿名さん]

グランスカイの店舗は三井が所有するそうなので管理費には貢献できないですね。
保育施設は共有部分みたいなのでここの賃料は管理費に充てられるのでしょう。

[510: 匿名さん]

管理費コスト削減ではエレベータの保守をメーカメンテから独立系に変更するとか、フルメンテをＰＯＧにすることで大きく差がでることがあります。
ですがＯＴＩＳ社やシンドラー社のエレベータ事故以来、メーカメンテへ戻すところも増えています。
独立系の場合はランニングコストは抑えられますがトラブル等で部品交換になった際に結局はメーカから支給を受けざるおえずコストが高くつきます。新築当初からの数年間は独立系でも良いのでしょうが長い目でみると割高になるかもしれません。
また一回独立系へ変えてからのメーカメンテへの戻しは基本的に消耗部品の総取替えなどしてもらわないとメーカ保証できないとか言いますので、ここでかなりのコストがかかります。
個人的にはある意味安心感を求めて三井のマンションを選んでいるので、エレベータ保守という見えにくいところで手を抜いて独立系とかに変更して事故などの対応がずさんになっては困ります。
管理費が高いとはいえ管理組合は直接安全に影響する部分では当然ですが慎重に考えて頂きたいと思います。

[511: 匿名さん]

>>508
管理費なんて総戸数に比例するでしょ。
新手の住友の営業手法？

[512: 匿名さん]

ところで三井の賃貸マンションで「パークアクシス青山一丁目タワー」がありますが、ここのラウンジは三井直営でルームサービス対応の食事のサービスが受けられます。外から帰ってきて今日はもう料理するのも、また外へ出るのも面倒ってときに大変便利です。グランスカイのラウンジにも是非入って欲しいなと思ったりします。

[513: 匿名さん]

>>511
467をみてから言ってね。

[514: 匿名さん]

どこの掲示板にも登場するWCT住民の方、ｽﾐさんの新手の営業？に掻き回されてしまってます。戸数の違うのに比較するのは、論外ですよ。そもそも当初管理費に疑問がある方はこの物件自体検討しません。それに縁あってそちらにお邪魔しました。当初予定されていた管理水準が下回ったり、いろんな問題が生じているようですね。住民掲示板での情報もあります。まず自分たちのマンションをより良いものにしてください。回りくどいことするより、それが資産価値を上げる近道です。

[515: 匿名さん]

>>513
一棟のマンションにかかる管理費が同じだったとすれば、それを負担する戸数（面積）が多い方が単価は安くなりますよね。
逆に管理費の高い安いを比較するなら管理費を負担する戸数（面積）を合わせてみないと分からないんじゃないでしょうか。
もちろん一棟のマンションにかかる管理費はエレベータの数や植栽の高木の数、プールがあるなしなど設備面で大きく異なります。なので同じハード面の条件で相見積をしないと答えは出ないと思います。

[516: 匿名さん]

いろんな意見ありますね。でも前向きに捉えて、これから検討する方は三井さんの営業に突っ込んでみてはどうでしょう。納得しなければ、検討止めれば良いし。イメージの議論を続けられても、検討者にとって何の意味もありません。

[517: 匿名さん]

>>513
サービス内容が異なるのにどう比較するんですか？

[518: 匿名さん]

三井デザインテックとリモデ東京の親って三井ホームになるんですね。
三井ホーム・・・三井とはついているけど対応については良くなかったので心配しています。
ここの書込みで三井のマンションの対応は良いとありますが、三井ホームではアフターに半年くらいかかったりします。
造作家具や一部リフォームはこの２社にお願いすることになるのでしょうがどうなのでしょうか？
実際に三井デザインテックやリモデ東京をつかわれた方が居たら是非感想を聞かせて下さい。

[519: 匿名さん]

518さん 以前三井不動産の紹介にて、デザインテックでカーテン、ブラインド、照明一式を取り付けましたが、割引もあり、とても良い対応でした。リモデは使ったことありませんが、三井ホームも三井不動産の連結子会社ですから、営業経由でしっかりした担当をつけてもらったらどうでしょう。

[520: 匿名さん]

519さん回答ありがとうございます。
なるほどですね、マンションの営業経由でグリップできればいい加減な対応に発展しなそうですね。
デザインテックで取揃えると入居のタイミングにあわせて取付けるとＨＰに記載がありましたが、この入居のタイミングっていうのは引渡の事ではないのですよね？
同じグループでも引渡前から取付けとかリフォームとかの対応はしてくれませんよね。
引渡から作業となるとリフォームにかかる期間入居が遅くなるわけですね。

[521: 匿名さん]

>>517
だから、部屋の㎡単価での比較が一番客観的なんじゃない？あとは、管理の質とのバランスだけど、これは
未完成物件の場合は、同じ管理会社の管理物件をベンチマークするしかないよね。

>>514
なぜWCTの人だと決め付けてるの？根拠を示さない単なる荒らしじゃなくて事実に基づく投稿は有益なのでは？
WCTはもう中古しかないので、検討の対象ではないけど管理費安いのは魅力ですよ。貴方がおっしゃる
エレベーターの数も30機もあるし、高木も多いし、プールもある。それなのに安い。管理費と管理レベルを
十分に検討の要素に入れたほうが良いという指摘でしょ。WCTを買えって言う投稿じゃないと思うよ。

[522: 匿名さん]

>>521
グランスカイの総戸数は736戸、WCTの総戸数が2090戸です。
言われているようにWCTの方が設備など規模が大きいのでマンション全体としてみた管理費総額はグランスカイの倍以上とみても、戸数は単純に2.8倍あるわけですから管理費は安くなって当然なんじゃないですか。

あれ？もしかして単純にグロスで管理費が安いのが良いと言っているのですか？
それだと管理費の安いマンションを買うことを推奨しているように聞こえます。
そもそもは他社と比べて三井の管理は高いんじゃないかという事だったと思いますが。

[523: 匿名さん]

522さん 噛み合わない理由はそのようです。住民か仲介業者か、はたまたそれ以外の方か知る由もありませんが、ちょっと流れがずれています。ここまでにして、それぞれが確認しよう、いうフェーズなのですが…。それよりインテリアの悩み等にお答えしたいですね。

[524: 匿名さん]

>>520さん 519です。 正式に確かめていただいた方が良いと思いますが、いわゆるオプション対応だと引渡し前に可能です。デザインテックはオプションも手掛けていますので、あるいはコントロールが効くかもしれません。先日インテリアセミナーの時には、デザインテックであれば、事前に図面(採寸も？)不要です、とおっしゃってましたので、いずれにしても、動きは早いと思いますが。

[525: 匿名さん]

購入検討の際には管理費と駐車場が高めかなと思い、色々と他物件とも比較しましたが、確かに驚く程に安い物件は他にありました。
しかし、ここにはそれ以上の魅力と、どうしてもここに住みたいと思えたからこそ、自分なりに納得の上で購入を決断しました。
今回の指摘や議論をみて、実際の管理サービスの内容次第では、見直しの余地があることは一つの安心材料であり参考になりました。
まぁ、既に購入済みの側から見て都合良くとっているだけですけど。

[526: 匿名さん]

管理費は、確かに単純に判断できない。１戸平均の単価、㎡単価、サービス内容に対する公平な分析ツール、
モノサシが無いから難しい。まあ、毎月6000円違っても年間72000円だし、大した額じゃないと割り切れば
いいけどね。

[527: 匿名さん]

住友の物件が何%だかは知りませんが、駐車場料金が何%管理費に入っているかにも依るわけですし。
単純な管理費だけを比較するのは何の意味もないと思いますが。
以前、検討したサンウッドのマンションなんて、120台の駐車場料金がすべて管理費に計上され、
修繕積立には1円も回っていませんでしたし。
これだけで、何千円も管理費の負担額は変わります。
騒いでいる人は一次取得者なのかな？

[528: 匿名さん]

>>489=>>497です。

管理費の議論は錯綜してますね。

高い管理費にみあう高いサービス（信頼感含む）をとるか、その逆でサービス（信頼感）の質を落として
でも管理費を安くあげるか？なんで議論はやめましょう。（価値観の問題ですから、赤が好きか青が好きか
議論してもしょうがないのと一緒です。最終的には総会で多数決できめればいいこと）

私がいいたいのは
●サービスと対価（管理費）が見合っているか、見合っていないかはちゃんとチェックすべき。
（三井を選ぶなら最初から高いのわかってるんだから文句言うなという姿勢は責任放棄）
●チェックは客観性、具体性のある形で行うべき。
（三井はぼったくに決まっているから値下げしろ、という直感勝負の姿勢じゃとても住民の意見はまとまらない
　し、かといってたとえ意欲があっても個人が無手勝流でどんなに調べても、そもそも専門家である業者との
　情報の非対称性もあり十分な成果は得られない）

です。

私は安心感を含めての高いサービスを期待してこの物件に決めました。でもそれは三井の管理費設定が妥当であ
ると盲目的に信頼していることとは同義ではありません。もちろん三井の価格設定が不当だと断じてもいません
から。（これ言わないと盲目信奉者が「だったら買わなきゃいい」って言い出すので念のため）

実際に入居する前ですから三井の管理費が不当に高いかreasonableかなんて誰もわかりませんので、入居後そうした牽制の仕組みを導入したうえで安心して三井を起用し続ければいいじゃないですか。

客観性のある仕組みについては私も調べてみます。>>508さんがご指摘のように中立な立場でマンション管理士などの専門家を起用するとか同業他社に査定させるとか（バイアスが入るが査定コストは安そう）そうした工夫・検討をちゃんとすることが重要だと思います。信頼と放任は別です。

[529: 匿名さん]

なんか三井の管理会社は高いになっていますけど、今住んでいるところは高くないですよ。
東コミの方が個別項目を比較しても高かったです。
527さんが書いているとおり、駐車場使用料の振り分けで全然変わりますし。

[530: 買いたいけど買えない人]

ここを買う人って、年齢何歳くらいで年収どれくらいなんでしょうか？
30代で年収1000万円程度では買えない気がするんですけど・・・。

[531: 匿名さん]

造作家具は部屋にピタリと収まってＭＲみたいで良いのですが限られた予算の中では難しい。
置き家具では微妙に無駄なスペースができたり、ものによっては見栄えも良くないし。
それでシステム収納という選択肢があるわけですが実際幾らくらいかかるものなのでしょうか？

[532: 匿名さん]

たしかに、1LDKでも6千万台ですし、平社員の私には想像つきません。。。
買えてうらやましい。宝くじ当たれば、ほしいなぁ。

[533: 匿名さん]

>>528 同じ住民なのですから、「上から目線」は不適当だと思いますよ。無意識かもしれませんが。

[534: 匿名さん]

どれだけ頭金を貯められたかにもよりますよね。
100年に一度の金融危機は100年に一度の大チャンスだったようで
資金をこの数ヶ月で倍以上に増やした友人もいますよ。

[535: 匿名さん]

>>531まず青山のギャラリー収納に行ってみては？コンサルもしてくれますよ。

[536: 匿名さん]

>>533
そういうのが一番厄介
雑誌等の薄い知識で掻きまわされる
40・50代に多い

[537: 匿名さん]

>>529
ここの駐車料は、管理費では無く修繕積み立てに積み立てられると言うことでよいですか？
そうならいいですけど、もしも違うなら、逆にもっととんでもないですよね。

[538: 匿名さん]

他人の意見をあげつらい、自分だけが正しい、と自信たっぷりに書き込むのはやはり良いとは思えないです

[539: 匿名さん]

>>528
購入後に分かると思うけど、528さんの言う通りだと思うけどね
別におかしなこと言ってるわけじゃないし

[540: 匿名さん]

購入前だって聞きなよ
重要な検討材料なのに
大丈夫かな、この人

[541: 匿名さん]

どこのスーパーが入るか早めにハッキリして欲しいね。

[542: 匿名さん]

>>535さん531です。
やっぱりお店へ行かないと分からないですかね。
予算あってのことなのでお店へ行ってあまりにかけ離れていると恥ずかしいので、
ある程度概算立ててから行きたかったのですが。。。

[543: 匿名さん]

でも客観的に見て盲目的信奉者とか、これまで議論してきたことを上から言ってるのはどうか？カチンとする人もいるし、まあ書き方を気を付けましょうよ。

[544: 匿名さん]

確かに流れからするとね。お互いに思いやりを!

[545: 匿名さん]

大崎ＷＣＴ契約済みの者です。最近大崎のスレでやたらにグラスカ贔屓の
書き込みが多く、スレが荒れ気味なんで、ちょっと覗きにきました、、、ら。
こちらもなんですか？お互い近いし、何かと比較される物件ですし、
実際どちらかで悩んでいる購入検討者も多いことでしょうが。有意義な
意見交換がしたいですね。お互いのデベの営業じゃないことを切に願いますね。。。

[546: 匿名さん]

マンションの内装業者でこういうところがあります。
http://www.intenza.co.jp/
システム収納の可動棚板、ハンガーパイプや引出しなどのオプションの価格が出ています。
本体の価格は出ていない様なので総額では分かりませんが大まかな金額的イメージはできるかもしれません。

[547: 匿名さん]

グランスカイの内装業者ってどこなんでしょうね？
法人のみじゃなくて個人のリフォームも対応できるところならそこにお願いしたいです。
パンフレットを見ると専有部の仕様で遮音性に配慮して戸堺壁にはコンセント類を配置しないとか、フローリングから振動が伝わらないように戸堺壁との間に少し隙間をあけているとか書いてあったと思います。
リモデ東京でリフォームをお願いしても、ここの実際の内装をしている訳ではないのでこういった細かい対応を意識して施工できるのか心配しています。
思い通りのリフォームはできたけれど後々上下階お隣さんとトラブルになるようでは困りますものね。

[548: 匿名さん]

>>542さん おはようございます。再び535です。店員さんはガツガツした感じでなく、あれこれ聞かれることはないと思います。予約しておけば、間取図を見ながら、一緒に検討してくれると思いますよ。IP20はちょっと私には高いので、こちらの方が価格的には無難だと思ってます。大体の価格なら電話で照会されては如何でしょう？

[549: 匿名さん]

>>548さん こんばんは、542です。
お話を聞く限りでは敷居は高くなさそうなので、行って話しを聞いてこようと思います。
間取図を見ていると色々いじりたくなって切りがないですね。予算には限度があるので
どこまでできるか相談してみます。

[550: 匿名さん]

>>528です。

はじめに謝ります。ごめんなさい。この掲示板は情報交換の場であって、
人の意見を否定したり議論で勝ち負けを決めるところじゃないですものね。
（論点を整理しようとうっかりやりすぎました。）

私もこの板の穏やかな雰囲気が好きなので感じの悪い書き方にならないよう
に気をつけたいと思います。

[551: 匿名さん]

引き戸への変更を検討しておられるかたいらっしゃいますか？

どのプランもリビングの扉が内開きでスペース効率悪いですよね？

実は内開きを廊下側への外開きにするだけで十分なのですが、そのほうが
安上がりになるでしょうか？ほとんど蝶番を逆につけるだけで元の扉を
利用できそうな（素人考え全開ですが・・）

だいたいどれぐらいのお金がかかるのか想像もつかないし、できれば
引き渡し前のオプション施工でそんなメニューあるといいのだけど。

[552: 匿名さん]

MR移転らしいですが、どこにMRつくるのでしょうか？？
ご存知の方、教えてください。