パークタワーグランスカイ Part.2

[購入検討中さん]

Part2 作りました。よろしくどうぞ。


所在地：東京都品川区東五反田2丁目255番1（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩6分
　　　山手線 「五反田」駅 徒歩6分
価格：6270万円-1億480万円
間取：2LDK-3LDK
面積：67.24平米-93.61平米

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：鹿島・奥村建設共同企業体

part1
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43693/

[481: 購入検討中さん]

477さん
私も70平米台で悩んでます。
使いやすそうなんですが、住友と悩んでます。

[482: 匿名さん]

教えてください。
ここのマンションのゲストルームは一泊おいくらですか？

[483: 匿名さん]

￥７０００だそうです。

[484: 匿名さん]

ゲストルーム利用料も高いね。ちょっと前は３０００円から４０００円が普通だった。これだけ、かかるということは、ゲストルームには、ちゃんとアメニティ類があるんだろうな。ＴＴＴなんか、タオルや歯ブラシさえ無いらしいから。

[485: 匿名さん]

483さんありがとうございます。
あの立地でツインだしそれくらいしそうですね。

[486: 匿名さん]

2部屋しかないと競争率が激しそうですよね。

[487: 匿名さん]

481さん 477です。私も住友さんと悩みました。最終的には、眺望、間取りの使い勝手、街並み、利便性、価格面を総合判断しました。但しこの場所にずっと住めるか、住みたいか、は直感的なものですので、地図を片手に何度か出向くことをお勧めします！私は平日も休日も朝晩自分の足で確かめました。因みに平日朝は元気な子供たちや、会社員とすれ違いますが、とっても活気がありますよ。

[488: 匿名さん]

475さん、パート1の1156さん以後のコメントも参考になると思いますよ。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43693/

[489: 匿名さん]

管理費の高さ、私もちょっと気になったのですが、具体的な情報は貴重、有用ですね。

管理費を値上げするならともかく値下げすることが難しい、というご意見がありました
がなぜでしょうか？対価に見合ったサービスかどうかを検討して値下げ交渉することは
住民の同意が得にくいものなのでしょうか？

また三井の起用した管理会社は未来永劫起用しないといけないのでしょうか？

ちょっと横道にそれますが、前向きに検討している人はこうした事実に基づくマイナス
情報を積極的に欲しています。>>472さんがいういわゆるネガレスは、
「あんな低地によく住むね」とか「風俗の町に誰も住みたがらない」という類の雑音系
ネガでしょう。そしてこの板では大体スルーされるのです。ここをまじめに検討している
方はそうした環境立地であることはちゃんと把握しているから。

さっき有楽街を歩きましたが、清泉の学生の五反田駅（JR/都営浅草線）にむけての帰宅ラッシュ
で活気づいてましたよ。お嬢様は五反田を避けて大崎を利用する、なんてレスありましたが、
今の学生は実利優先、実害がなければ近い駅を利用するものと納得。歓楽街のイメージ先行で
限られた時間帯の雰囲気しかしらない方はぜひ時間帯をずらして足を運んでみてください。
意外な発見があるかもしれませんよ。

[490: 匿名さん]

三井のマンションで三井の管理だからこの物件を買っている人も多いんじゃないでしょうか。
私は現在三井の管理物件に住んでいて満足しているため同様の管理を期待して購入を決めました。

仮にコスト優先で管理が日本ハウズイングになったらどうなのでしょうか？
この会社には失礼ですが私はこのマンションのコンセプトからは外れる会社だと思っています。
同様のサービスを提供できたとしても会社の知名度やイメージは中古での売却を考えた際に
多少なりとも影響するものと考えます。

[491: 匿名さん]

489さん 検討の進み具合が皆さんそれぞれなのが、難しいところですね。代弁しますが、揶揄なのかどうかは、複数物件の掲示板を見て検討されている方は直感的に感じておられるようです。従って反応がなかったと思います。また、マンションを購入する以上、資金計画に管理費を見込むのは至極当然であり、金額の多寡は入口で確認すること、またおそらく住友、野村の競合物件との比較もされた上で皆さん納得されているのではないでしょうか。
但し、489さんのような問いかけなら、皆さんお答えになったと思います。私から。今の住まいは三井さんです。アフターも良く、信頼しています。気になるところは、都度対処できる体制です。最大手の良いところですね。以前住んでいた別の財閥系とは大分違います。管理費は総会で見直しました。具体的には清掃回数、植栽頻度の引き下げ等によりコストを下げました。嫌がらず、他業者導入時見積りとの比較にも付き合ってもらってます。また、管理会社は総会決議で変更出来ます。相応のサービスが期待出来るなら、問題ありません。ただ、管理会社は規模のメリット等々もあり、安くなるからといって中小では体力的に心配と思っています。多少の参考になれば光栄です。

[492: 匿名さん]

>>491
中規模以下のマンションでは、管理会社を競合させて管理会社を変更した事例もあるようですが、
大規模マンションでは全体の合意を得るのも難しいですし、管理費の妥当性を検証するのも
素人では困難でしょう。また、分譲会社と関係のない管理会社に変更することでのリスクも
伴います。もともと、やることはほとんど変わらないのに、物件によって管理費が倍以上も違う
というのが異常だし、管理費の高い物件は、購入時だけではなくその後もコストがかかっている
と言っても良いのではないかと思います。

[493: 匿名さん]

私は490、491さんの意見に分があると思う。私は検討にあたって三井と三菱の物件以外はあたっていません。信頼感が格段に違います。「マンションは管理を買え」と言いますが、これが全てだと思っています。当初意図的に低めの積立金とするケースや、その他の問題も顕在化してます。ダイヤモンド、東洋経済等で頻繁にとりあげられてましたので、バックナンバーをあたってみては如何ですか。また、管理項目に疑義があれば、総会で申し出ればいいじゃないでしょうか。人数の問題ではないでしょう。定足数は満たしているのだから、まず行動です。尚、マンション管理費明細をご覧になれば、素人でも無駄はわかります。わからないなら、賛成する資格無し。管理会社にその場で説明させても良いわけですから。

[494: 匿名さん]

三井の管理が嫌なのに、この物件購入する方、お一人でもいらっしゃるのでしょうか？

[495: 匿名さん]

ビンテージマンションと言われるような高級マンションの管理費はここの倍くらいするところが多いのではないでしょうか。ビンテージマンションほどきめ細かい対応は望めないにしてもそれに近いサービスが戸数が多いから半分くらいの管理費で収まっていると思えば、私は十分満足できるのですが。

[496: 匿名さん]

湾岸戦争勝利後に三井の管理費ってやや高くなった気がします。
パークコート高輪ヒルトップレジデンスその辺のあたりから、
三井の業界トップの地盤がいよいよ堅固になった為か、
容認し得ると思われる、最高値の管理費を分譲時から設定してる感じだ。
よっぽど後々まで組合が離れないと自信を持っているのでは。

[497: 匿名さん]

「対価に見合ったサービス」には無形の価値（ブランドとか安定、安心感のようなもの）も含まれる、とみる
かどうかで妥当な管理費の水準について意見がわかれそうですね。

管理費の値下げ、業者の変更が住人の総意となりにくいことはここでのいくつかのやりとりだけでも
よくわかりました。

私はどちらかというと「信頼感を含めたサービスの質を下げずに管理費を下げる余地は常にある」という意見
です。（管理費を下げるために自分のいらないサービスの質をそぎ落とそうとか、コストパフォーマンス一本
槍で経営の安定しない格安業者をコンペで選定したい、というようなことは考えてません）

業者を変更するのは最後の手段として、他社のパフォーマンスと常に比較していく姿勢は必要だと思うし、そ
ういう仕組みがもし導入できるなら、それだけで相当な牽制になると思うのですが。（ex.第三者機関による
管理ｻｰﾋﾞｽ査定を委託契約更新時等のタイミングで定期的に行う。なんてのはどうでしょうか）

「マンション管理費明細を見れば素人でも無駄はわかる」というのはちょっと賛同できません。物件個別のサービスの妥当なコストを査定する能力は素人にはないのではと思います。

[498: 匿名さん]

>>496
具体的にどの項目が高くなったんですか？
それを示してもらわないと判断できないです。

[499: 匿名さん]

>>498
面積あたりの管理費が高くなってるよね。
>>467
芝浦アイランドと青山パークタワーはほぼ同じだけど、ここは明らかに一回り高い。
ついでに駐車場もこのエリアとしては高め。

バブル期分譲のセンチュリーパークタワーは今から見るとめちゃくちゃ高い。
三井の管理費って分譲時の景気に連動させてるのか？

[500: 匿名さん]

>>495 第三者機関というのが、曖昧で全くわかりません。コストに見合うほどの効果はありますか？具体的な問題点の所在を一部でも明らかにしない限り、住民からの賛同を得られることはないでしょう。他業者と比較した三井の問題点を多少なりとも、把握されていたのではないのですか？
住民自らが明らかにするのが出発点、他力本願では、無駄なコストを払い続けることになりかねません。

[501: 匿名さん]

そもそも管理費の疑問を投げかけた方>>489はどこに行ったの？せっかくみんな応えてくれてるのに

[502: 匿名さん]

>>499
具体的にどの項目（エレベーター保守費etc）が高いのかを聞いているのですが。
単純に面積で比較しても意味がないので。

[503: 匿名さん]

>>499
あ、センチュリーパークタワーはバブル期より
だいぶ後でしたね。訂正します。

三井の看板物件だから高いと言われればそれまでだが、
管理費の高い理由がよく判らない物件はいやだな。

ちなみにワールドシティタワーズやシティタワー高輪は住友の看板物件だから、
管理会社内でも最重要ランクだそうです。
だから、管理費に比べてサービスの質が良くなるよう
がんばってるように感じられます。

[504: 匿名さん]

500さんの意見が正論でしょう。他人任せなら、結局一緒。それにしても、そもそも問題意識も曖昧、具体例も無いなら次のテーマに移りませんか…

[505: 匿名さん]

502さん 相手は有名人ですよ。

[506: 匿名さん]

>>502
失礼しました。

管理費の支払項目までは聞いてませんが、
近隣大規模タワーの平準的な金額と比較して、
グランスカイの設定する管理費は高めなのは事実。

もともと財閥系管理会社は平均よりやや高めの
管理費を設定してるけど、ここはさらに高い感じがする。

まあ実際の管理サービスを得る、個人の満足度は別だけどね。

[507: 匿名さん]

浸水公園、大分出来ていましたよ～。

[508: 匿名さん]

管理費って、見れば見るほど不思議です。別にここが高いとかの問題提起をするつもりはありませんが、
ここより管理費の安いところでも、清掃や管理は十分なレベルのところはたくさんありますよね。

503さんの書かれたワールドシティタワーズなんか、グラウンドスタッフ、コンシェルジェ、屋内清掃員、
屋外清掃員、警備員、プール監視員などなど、常時数十名が常駐しているらしく、最高の管理体制を
敷いていて、人件費だけでも相当かかっているようですが、タワー物件の中で管理費は最安レベルです。
たぶん、敷地内のスーパーやクリニックなど店舗の賃料収入や広告収入、多くの共用設備の利用料なども
あるからだと思います。

逆に、お隣のバブル期の天王洲シーフォートタワーなんかは、その４倍くらいの管理費を分譲時のまま
徴収し続けていますけど、結局バブル価格のまま、なにを管理しているのかさっぱり分からないレベル
だそうです。
天王洲シーフォートタワーは多分管理費の高さが災いして買い手が付かないからだと思いますが、
高級ホテルと同居している駅直結物件にもかかわらず、リセールバリューも低く、バブル期には恐らく
数億円は下らない価格で分譲された部屋が、中古取引は坪200万円ちょっとになっています。

管理費が高すぎるとマンションが安くても長期的にはコストがかさむし、極端に高いとリセールバリュー
も下がる。そう考えると、管理費って意外と大事だなと思います。
実際に引き下げた事例も雑誌などに載っていますが、管理費が適正かどうかは、マンション管理士などに
調査を依頼しないと素人では判断しかねる場合もあるようですので、大規模マンションでは、なかなか
引き下げられるものではないようです。

[509: 匿名さん]

グランスカイの店舗は三井が所有するそうなので管理費には貢献できないですね。
保育施設は共有部分みたいなのでここの賃料は管理費に充てられるのでしょう。

[510: 匿名さん]

管理費コスト削減ではエレベータの保守をメーカメンテから独立系に変更するとか、フルメンテをＰＯＧにすることで大きく差がでることがあります。
ですがＯＴＩＳ社やシンドラー社のエレベータ事故以来、メーカメンテへ戻すところも増えています。
独立系の場合はランニングコストは抑えられますがトラブル等で部品交換になった際に結局はメーカから支給を受けざるおえずコストが高くつきます。新築当初からの数年間は独立系でも良いのでしょうが長い目でみると割高になるかもしれません。
また一回独立系へ変えてからのメーカメンテへの戻しは基本的に消耗部品の総取替えなどしてもらわないとメーカ保証できないとか言いますので、ここでかなりのコストがかかります。
個人的にはある意味安心感を求めて三井のマンションを選んでいるので、エレベータ保守という見えにくいところで手を抜いて独立系とかに変更して事故などの対応がずさんになっては困ります。
管理費が高いとはいえ管理組合は直接安全に影響する部分では当然ですが慎重に考えて頂きたいと思います。

[511: 匿名さん]

>>508
管理費なんて総戸数に比例するでしょ。
新手の住友の営業手法？

[512: 匿名さん]

ところで三井の賃貸マンションで「パークアクシス青山一丁目タワー」がありますが、ここのラウンジは三井直営でルームサービス対応の食事のサービスが受けられます。外から帰ってきて今日はもう料理するのも、また外へ出るのも面倒ってときに大変便利です。グランスカイのラウンジにも是非入って欲しいなと思ったりします。

[513: 匿名さん]

>>511
467をみてから言ってね。

[514: 匿名さん]

どこの掲示板にも登場するWCT住民の方、ｽﾐさんの新手の営業？に掻き回されてしまってます。戸数の違うのに比較するのは、論外ですよ。そもそも当初管理費に疑問がある方はこの物件自体検討しません。それに縁あってそちらにお邪魔しました。当初予定されていた管理水準が下回ったり、いろんな問題が生じているようですね。住民掲示板での情報もあります。まず自分たちのマンションをより良いものにしてください。回りくどいことするより、それが資産価値を上げる近道です。

[515: 匿名さん]

>>513
一棟のマンションにかかる管理費が同じだったとすれば、それを負担する戸数（面積）が多い方が単価は安くなりますよね。
逆に管理費の高い安いを比較するなら管理費を負担する戸数（面積）を合わせてみないと分からないんじゃないでしょうか。
もちろん一棟のマンションにかかる管理費はエレベータの数や植栽の高木の数、プールがあるなしなど設備面で大きく異なります。なので同じハード面の条件で相見積をしないと答えは出ないと思います。

[516: 匿名さん]

いろんな意見ありますね。でも前向きに捉えて、これから検討する方は三井さんの営業に突っ込んでみてはどうでしょう。納得しなければ、検討止めれば良いし。イメージの議論を続けられても、検討者にとって何の意味もありません。

[517: 匿名さん]

>>513
サービス内容が異なるのにどう比較するんですか？

[518: 匿名さん]

三井デザインテックとリモデ東京の親って三井ホームになるんですね。
三井ホーム・・・三井とはついているけど対応については良くなかったので心配しています。
ここの書込みで三井のマンションの対応は良いとありますが、三井ホームではアフターに半年くらいかかったりします。
造作家具や一部リフォームはこの２社にお願いすることになるのでしょうがどうなのでしょうか？
実際に三井デザインテックやリモデ東京をつかわれた方が居たら是非感想を聞かせて下さい。

[519: 匿名さん]

518さん 以前三井不動産の紹介にて、デザインテックでカーテン、ブラインド、照明一式を取り付けましたが、割引もあり、とても良い対応でした。リモデは使ったことありませんが、三井ホームも三井不動産の連結子会社ですから、営業経由でしっかりした担当をつけてもらったらどうでしょう。

[520: 匿名さん]

519さん回答ありがとうございます。
なるほどですね、マンションの営業経由でグリップできればいい加減な対応に発展しなそうですね。
デザインテックで取揃えると入居のタイミングにあわせて取付けるとＨＰに記載がありましたが、この入居のタイミングっていうのは引渡の事ではないのですよね？
同じグループでも引渡前から取付けとかリフォームとかの対応はしてくれませんよね。
引渡から作業となるとリフォームにかかる期間入居が遅くなるわけですね。

[521: 匿名さん]

>>517
だから、部屋の㎡単価での比較が一番客観的なんじゃない？あとは、管理の質とのバランスだけど、これは
未完成物件の場合は、同じ管理会社の管理物件をベンチマークするしかないよね。

>>514
なぜWCTの人だと決め付けてるの？根拠を示さない単なる荒らしじゃなくて事実に基づく投稿は有益なのでは？
WCTはもう中古しかないので、検討の対象ではないけど管理費安いのは魅力ですよ。貴方がおっしゃる
エレベーターの数も30機もあるし、高木も多いし、プールもある。それなのに安い。管理費と管理レベルを
十分に検討の要素に入れたほうが良いという指摘でしょ。WCTを買えって言う投稿じゃないと思うよ。

[522: 匿名さん]

>>521
グランスカイの総戸数は736戸、WCTの総戸数が2090戸です。
言われているようにWCTの方が設備など規模が大きいのでマンション全体としてみた管理費総額はグランスカイの倍以上とみても、戸数は単純に2.8倍あるわけですから管理費は安くなって当然なんじゃないですか。

あれ？もしかして単純にグロスで管理費が安いのが良いと言っているのですか？
それだと管理費の安いマンションを買うことを推奨しているように聞こえます。
そもそもは他社と比べて三井の管理は高いんじゃないかという事だったと思いますが。

[523: 匿名さん]

522さん 噛み合わない理由はそのようです。住民か仲介業者か、はたまたそれ以外の方か知る由もありませんが、ちょっと流れがずれています。ここまでにして、それぞれが確認しよう、いうフェーズなのですが…。それよりインテリアの悩み等にお答えしたいですね。

[524: 匿名さん]

>>520さん 519です。 正式に確かめていただいた方が良いと思いますが、いわゆるオプション対応だと引渡し前に可能です。デザインテックはオプションも手掛けていますので、あるいはコントロールが効くかもしれません。先日インテリアセミナーの時には、デザインテックであれば、事前に図面(採寸も？)不要です、とおっしゃってましたので、いずれにしても、動きは早いと思いますが。

[525: 匿名さん]

購入検討の際には管理費と駐車場が高めかなと思い、色々と他物件とも比較しましたが、確かに驚く程に安い物件は他にありました。
しかし、ここにはそれ以上の魅力と、どうしてもここに住みたいと思えたからこそ、自分なりに納得の上で購入を決断しました。
今回の指摘や議論をみて、実際の管理サービスの内容次第では、見直しの余地があることは一つの安心材料であり参考になりました。
まぁ、既に購入済みの側から見て都合良くとっているだけですけど。

[526: 匿名さん]

管理費は、確かに単純に判断できない。１戸平均の単価、㎡単価、サービス内容に対する公平な分析ツール、
モノサシが無いから難しい。まあ、毎月6000円違っても年間72000円だし、大した額じゃないと割り切れば
いいけどね。

[527: 匿名さん]

住友の物件が何%だかは知りませんが、駐車場料金が何%管理費に入っているかにも依るわけですし。
単純な管理費だけを比較するのは何の意味もないと思いますが。
以前、検討したサンウッドのマンションなんて、120台の駐車場料金がすべて管理費に計上され、
修繕積立には1円も回っていませんでしたし。
これだけで、何千円も管理費の負担額は変わります。
騒いでいる人は一次取得者なのかな？

[528: 匿名さん]

>>489=>>497です。

管理費の議論は錯綜してますね。

高い管理費にみあう高いサービス（信頼感含む）をとるか、その逆でサービス（信頼感）の質を落として
でも管理費を安くあげるか？なんで議論はやめましょう。（価値観の問題ですから、赤が好きか青が好きか
議論してもしょうがないのと一緒です。最終的には総会で多数決できめればいいこと）

私がいいたいのは
●サービスと対価（管理費）が見合っているか、見合っていないかはちゃんとチェックすべき。
（三井を選ぶなら最初から高いのわかってるんだから文句言うなという姿勢は責任放棄）
●チェックは客観性、具体性のある形で行うべき。
（三井はぼったくに決まっているから値下げしろ、という直感勝負の姿勢じゃとても住民の意見はまとまらない
　し、かといってたとえ意欲があっても個人が無手勝流でどんなに調べても、そもそも専門家である業者との
　情報の非対称性もあり十分な成果は得られない）

です。

私は安心感を含めての高いサービスを期待してこの物件に決めました。でもそれは三井の管理費設定が妥当であ
ると盲目的に信頼していることとは同義ではありません。もちろん三井の価格設定が不当だと断じてもいません
から。（これ言わないと盲目信奉者が「だったら買わなきゃいい」って言い出すので念のため）

実際に入居する前ですから三井の管理費が不当に高いかreasonableかなんて誰もわかりませんので、入居後そうした牽制の仕組みを導入したうえで安心して三井を起用し続ければいいじゃないですか。

客観性のある仕組みについては私も調べてみます。>>508さんがご指摘のように中立な立場でマンション管理士などの専門家を起用するとか同業他社に査定させるとか（バイアスが入るが査定コストは安そう）そうした工夫・検討をちゃんとすることが重要だと思います。信頼と放任は別です。

[529: 匿名さん]

なんか三井の管理会社は高いになっていますけど、今住んでいるところは高くないですよ。
東コミの方が個別項目を比較しても高かったです。
527さんが書いているとおり、駐車場使用料の振り分けで全然変わりますし。

[530: 買いたいけど買えない人]

ここを買う人って、年齢何歳くらいで年収どれくらいなんでしょうか？
30代で年収1000万円程度では買えない気がするんですけど・・・。