パークタワーグランスカイ Part.2

[購入検討中さん]

Part2 作りました。よろしくどうぞ。


所在地：東京都品川区東五反田2丁目255番1（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩6分
　　　山手線 「五反田」駅 徒歩6分
価格：6270万円-1億480万円
間取：2LDK-3LDK
面積：67.24平米-93.61平米

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：鹿島・奥村建設共同企業体

part1
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43693/

[451: 匿名さん]

上層の広い部屋にはヴェンゲやブラックウォールナットも多いですよね。
７０平米前後くらいだと、濃い色の内装は部屋が狭く見えてしまうからでしょうか。

[452: 匿名さん]

>>448
玄関の鏡やキッチンのガラスくらいなら、入居後にリフォームしてもできますが、
私はやっぱりフローリングの色が気に入らないので、それはどうかと・・。
家具を置いた後に、またフローリングの張り替えをするなんて大変ですもんね。
しかし、確かに締切が早すぎ！！

[453: 匿名さん]

三井の分譲マンションには入居者用の共用施設の予約などができる専用ホームページなどはあるのでしょうか？
また、すみふのマンションでは「SUISUI Lite」という月額1,270円のインターネット接続サービスがあるようですが三井では同様のサービスは無いのでしょうか？

[454: 匿名さん]

知らないけど、プロバイダに申し込まなくても、いまどき光100Mbps常時接続がデフォルトで普通に
管理費に組み込まれてんじゃないの？それが無いと、結構ネット料金馬鹿にならないからね。
住民専用サイトも作るでしょ。これだけの大規模なら。知っている人いますか？？

[455: 匿名さん]

パンフレットで共用部は無線ＬＡＮが利用可能とはなっていますが、各住戸への引き込みは入居者負担ぽいですよ。今時は常時接続が管理費に組込まれているのが普通なのですか。たしかにこれだけの戸数があればプロバイダーもコスト下げられそうですものね。

[456: 匿名さん]

>>448さん 442です。契約時は不本意でしたが、実はその後三井の物件を見る機会があり、ホワイトとウォールナットが比較出来ました。広さとの兼ね合いでしょうが、予想以上に後者は部屋が暗く、普通すぎて、意外にも印象はホワイトの方が良かったです。茶系とも親和するので、クッション、テーブルカバー等のバリエーションを加えれば、かえって面白いかなと今では思っています。色移りはたまたま無垢材家具が多いので、さほど気にしないでおりましたが、傷をつけない為にも全てフェルトは貼ります。また、知人がホワイトフローリングにコーティングして成功してましたので、適合するものがあれば、チャレンジします。

[457: 匿名さん]

↑これはさすがにデベ乙としか…

[458: 匿名さん]

>>442さん

>>448です。広く感じるのは確かでしょうね。あとは無難なBWよりもインテリアコーディネイトの
意識をちゃんともたないといけないのかなーと、ものぐさな性格の私としてはすこし気疲れしそう
な不安があります。（もちろんあれこれ考えるもの時には楽しいのですけど。。）案外色を選ばな
いというご意見もあるようなので、思い過ごしであればそれはそれで幸いです。

シートフローリングにもコーティングってするものなのですか？汚れ防止に効果が高いなら
それも一案ですね。私も研究してよさそうなものがあれば内覧後、入居前に自分でコーティング
しようかと思います。（私はsuperiorなので）

それから、フェルト張りは大物は気をつけてやりますけど、だんだん面倒になってくるんですよね。
ちょっとした置物やゴミバコとか。。。私、ものぐさなんで。

[459: 匿名さん]

ノーブルホワイトのＭＲで主寝室のふかし壁から浴室の廊下側壁が木目調になっていますが白い床との組み合わせは良かったと思います。
標準のままだと建具も壁も白一色単で若い人には好まれるのでしょうが、一部の壁紙を変えたり家具を濃い色のものにしたりすることで落ち着いた感じになりそうですね。

[460: 匿名さん]

五反田で飲んだので帰りにちょっとグランスカイ周辺を歩いてきました。
再開発区画は道も広くてキレイだね。五反田ではないみたい。
ただ五反田駅からソニー通りを歩いていくとやたらと風俗のポン引きに
声をかけられるのがウザいね。
遅くなったときは大崎から帰るほうが無難かな。

[461: 匿名さん]

何度か歩きましたが、大崎はビルも閉まるし、人気がなくなってきますので、ちょっと怖いですよ！

[462: 匿名さん]

みなさんプラウドでもなく大崎ＷＣＴでもなくグランスカイに決めたポイントは
どこですか？

・五反田が好き
・一番階数が高いから
・三井が好き
・スーパーが１Ｆにある

[463: 匿名さん]

一体、何時に帰ってくる話をしてるんでしょうか？目黒川沿いは２１時くらいまでそれなりに人がいますけど…。

[464: 匿名さん]

私も夜遅くに大崎から歩くのはちょっと怖い気がしましたよ。
遅くなったら、女性は五反田から、男性は大崎から帰るのがいいのでは？（笑）

[465: 匿名さん]

いまのところ売れ行きはどうなんでしょうかね？

特に２ＬＤＫは苦戦中という噂も聞きますが・・・。

[466: 匿名さん]

>>455
まじっすか？管理費内に1300円くらいでネット利用料が入っているのと入っていないのとでは、
ランニングコストかなり違うよね。WCT（港南）なんて、管理費めっちゃ安い上に、ネット料金も
含まれているんだから経済的だよね。

[467: 匿名さん]

調べてみたけど、ここって最近の大規模マンションでは管理費めちゃ高いよね。ってか、三井ってみんな高い傾向にある。なんで？

[468: 匿名さん]

夜遅い時間の大崎が恐いという人は、屋根付き照明付きコンビニ付きのアートビレッジ内の通路をご存じですか？エスカレーターを降りて少し行った所をまた登ればOK。雨に濡れずに橋の前まで行けますよ。

私はオフィスも最寄り駅から傘要らずなので、少しの雨なら橋の上さえちょっと走れば、傘無し生活ができそうなのも、この物件を決めた一つの理由です。とはいえ近そうで意外と距離があるのですが。50mくらいでしょうか。

[469: 匿名さん]

>>467
おもしろい資料をありがとう。
最初は三井お抱えの管理組合管理会社がグループ会社使いまくりのボッタクリ管理をするからです。
でもマンションがこの規模になると、変更のために住民の同意を得るのは難しそうですね。

[470: 匿名さん]

事業協力者住居ってどんな人が住むんだろ。地権者はちっこいレジデンシャルに追い出してるのに。
2-3Fにメゾネットの間取りがあるんだよね。

[471: 匿名さん]

>>468
この前、夜の23時頃にその通路を通って大崎駅まで行ったけど誰一人ともすれ違いませんでした。
照明はついていましたが女性が一人で帰るには絶対お勧めできません。

[472: 匿名さん]

この掲示板は本当にいいですね。前向きに検討されている方が多く、契約者さんのやりとりもとっても好感が持てます。たまにネガ有名人の方も登場しますが、大人の反応なので、続かないですね。ところで<<462さん おはようございます！<<80 さんや<<343 さん以降のやりとりが参考になりましたよ。

[473: 匿名さん]

>>467
三井の管理費は高めの傾向と、
よく分かる資料ですね。

[474: 匿名さん]

常識的に初年度で比べても意味ないですね。積立金の比率もそう。管理費は何に使っているのか、中身が重要。かつ同じ平米数で大崎ウェストとほぼ一緒でしたよ。基本チェック項目なので、MR行って比較された方は全員認識されてます。これくらいでいいでしょう。

[475: 購入検討中さん]

グランスカイを購入しようか悩んでいます。
みなさん参考までに、どうして決めたのか動機・要件をお教え下さい。
差し支えなければ、部屋の広さも教えてください。

[476: 匿名さん]

なるほどね。
大人の対応と言えば聞こえは良いが、
都合の悪い話題は潰すわけですか。
その結果、都合の悪い話題は続かないで、「本当にいいですね」になる。

[477: 匿名さん]

475さん私は70平米台で決めました。間取りも使い勝手良さそうでしたので。472さんのコメントにありましたが、>>343さん以後のコメントなども共感しました。繰り返し出てますよ。

[478: 匿名さん]

マンションを買うのには、いろんなことを総合的に判断しなければならない。100％全ての項目に満足できる
物件はなかなか無いから、全てを把握して納得した上で買いたい。管理費にしても、買った後から他に比べて
管理費が高い物件だと分かるのと、分かった上で購入を決めるのとでは大違い。
管理費の改定は、上げるにしても下げるにしても大仕事でそんなに簡単な話ではない。そういう意味では、
デフォルトの管理費設定がどうなっているかは大事。467のような投稿はそういう意味で非常に役に立つし、
なぜ単純にネガレス視して潰しにかかるのか分からない。
それに、これだけ物件ごとの管理費に差があると、一定以上に管理費が高いのは何らかの意図を感じる。

[479: 匿名さん]

>>476
相手にされないのが悔しいのですね。
反発に意味があると多くの人が感じるなら、ちゃんと反応されるでしょう。実際何度か攻防がありましたし。
スルーされるのはあなたの意見に訴求力が無いんです。多くの人が気にしてないんです。「何言ってんの？」と思われています。
掲示板てそういうもんです。ネガティブな話題に振りたいなら、それなりの裏付けと食いつかせる文章力が必要です。
スルーされる事自体を叩き始めたらみっともないですよ。

[480: 匿名さん]

ネガするわけじゃないけど、三井が全般に管理費が高めなのは事実ですね。関連の管理会社に金が落ちるように
設計されていると思う。管理費が安くても高くても、サービス内容は大して違わないでしょ。

[481: 購入検討中さん]

477さん
私も70平米台で悩んでます。
使いやすそうなんですが、住友と悩んでます。

[482: 匿名さん]

教えてください。
ここのマンションのゲストルームは一泊おいくらですか？

[483: 匿名さん]

￥７０００だそうです。

[484: 匿名さん]

ゲストルーム利用料も高いね。ちょっと前は３０００円から４０００円が普通だった。これだけ、かかるということは、ゲストルームには、ちゃんとアメニティ類があるんだろうな。ＴＴＴなんか、タオルや歯ブラシさえ無いらしいから。

[485: 匿名さん]

483さんありがとうございます。
あの立地でツインだしそれくらいしそうですね。

[486: 匿名さん]

2部屋しかないと競争率が激しそうですよね。

[487: 匿名さん]

481さん 477です。私も住友さんと悩みました。最終的には、眺望、間取りの使い勝手、街並み、利便性、価格面を総合判断しました。但しこの場所にずっと住めるか、住みたいか、は直感的なものですので、地図を片手に何度か出向くことをお勧めします！私は平日も休日も朝晩自分の足で確かめました。因みに平日朝は元気な子供たちや、会社員とすれ違いますが、とっても活気がありますよ。

[488: 匿名さん]

475さん、パート1の1156さん以後のコメントも参考になると思いますよ。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43693/

[489: 匿名さん]

管理費の高さ、私もちょっと気になったのですが、具体的な情報は貴重、有用ですね。

管理費を値上げするならともかく値下げすることが難しい、というご意見がありました
がなぜでしょうか？対価に見合ったサービスかどうかを検討して値下げ交渉することは
住民の同意が得にくいものなのでしょうか？

また三井の起用した管理会社は未来永劫起用しないといけないのでしょうか？

ちょっと横道にそれますが、前向きに検討している人はこうした事実に基づくマイナス
情報を積極的に欲しています。>>472さんがいういわゆるネガレスは、
「あんな低地によく住むね」とか「風俗の町に誰も住みたがらない」という類の雑音系
ネガでしょう。そしてこの板では大体スルーされるのです。ここをまじめに検討している
方はそうした環境立地であることはちゃんと把握しているから。

さっき有楽街を歩きましたが、清泉の学生の五反田駅（JR/都営浅草線）にむけての帰宅ラッシュ
で活気づいてましたよ。お嬢様は五反田を避けて大崎を利用する、なんてレスありましたが、
今の学生は実利優先、実害がなければ近い駅を利用するものと納得。歓楽街のイメージ先行で
限られた時間帯の雰囲気しかしらない方はぜひ時間帯をずらして足を運んでみてください。
意外な発見があるかもしれませんよ。

[490: 匿名さん]

三井のマンションで三井の管理だからこの物件を買っている人も多いんじゃないでしょうか。
私は現在三井の管理物件に住んでいて満足しているため同様の管理を期待して購入を決めました。

仮にコスト優先で管理が日本ハウズイングになったらどうなのでしょうか？
この会社には失礼ですが私はこのマンションのコンセプトからは外れる会社だと思っています。
同様のサービスを提供できたとしても会社の知名度やイメージは中古での売却を考えた際に
多少なりとも影響するものと考えます。

[491: 匿名さん]

489さん 検討の進み具合が皆さんそれぞれなのが、難しいところですね。代弁しますが、揶揄なのかどうかは、複数物件の掲示板を見て検討されている方は直感的に感じておられるようです。従って反応がなかったと思います。また、マンションを購入する以上、資金計画に管理費を見込むのは至極当然であり、金額の多寡は入口で確認すること、またおそらく住友、野村の競合物件との比較もされた上で皆さん納得されているのではないでしょうか。
但し、489さんのような問いかけなら、皆さんお答えになったと思います。私から。今の住まいは三井さんです。アフターも良く、信頼しています。気になるところは、都度対処できる体制です。最大手の良いところですね。以前住んでいた別の財閥系とは大分違います。管理費は総会で見直しました。具体的には清掃回数、植栽頻度の引き下げ等によりコストを下げました。嫌がらず、他業者導入時見積りとの比較にも付き合ってもらってます。また、管理会社は総会決議で変更出来ます。相応のサービスが期待出来るなら、問題ありません。ただ、管理会社は規模のメリット等々もあり、安くなるからといって中小では体力的に心配と思っています。多少の参考になれば光栄です。

[492: 匿名さん]

>>491
中規模以下のマンションでは、管理会社を競合させて管理会社を変更した事例もあるようですが、
大規模マンションでは全体の合意を得るのも難しいですし、管理費の妥当性を検証するのも
素人では困難でしょう。また、分譲会社と関係のない管理会社に変更することでのリスクも
伴います。もともと、やることはほとんど変わらないのに、物件によって管理費が倍以上も違う
というのが異常だし、管理費の高い物件は、購入時だけではなくその後もコストがかかっている
と言っても良いのではないかと思います。

[493: 匿名さん]

私は490、491さんの意見に分があると思う。私は検討にあたって三井と三菱の物件以外はあたっていません。信頼感が格段に違います。「マンションは管理を買え」と言いますが、これが全てだと思っています。当初意図的に低めの積立金とするケースや、その他の問題も顕在化してます。ダイヤモンド、東洋経済等で頻繁にとりあげられてましたので、バックナンバーをあたってみては如何ですか。また、管理項目に疑義があれば、総会で申し出ればいいじゃないでしょうか。人数の問題ではないでしょう。定足数は満たしているのだから、まず行動です。尚、マンション管理費明細をご覧になれば、素人でも無駄はわかります。わからないなら、賛成する資格無し。管理会社にその場で説明させても良いわけですから。

[494: 匿名さん]

三井の管理が嫌なのに、この物件購入する方、お一人でもいらっしゃるのでしょうか？

[495: 匿名さん]

ビンテージマンションと言われるような高級マンションの管理費はここの倍くらいするところが多いのではないでしょうか。ビンテージマンションほどきめ細かい対応は望めないにしてもそれに近いサービスが戸数が多いから半分くらいの管理費で収まっていると思えば、私は十分満足できるのですが。

[496: 匿名さん]

湾岸戦争勝利後に三井の管理費ってやや高くなった気がします。
パークコート高輪ヒルトップレジデンスその辺のあたりから、
三井の業界トップの地盤がいよいよ堅固になった為か、
容認し得ると思われる、最高値の管理費を分譲時から設定してる感じだ。
よっぽど後々まで組合が離れないと自信を持っているのでは。

[497: 匿名さん]

「対価に見合ったサービス」には無形の価値（ブランドとか安定、安心感のようなもの）も含まれる、とみる
かどうかで妥当な管理費の水準について意見がわかれそうですね。

管理費の値下げ、業者の変更が住人の総意となりにくいことはここでのいくつかのやりとりだけでも
よくわかりました。

私はどちらかというと「信頼感を含めたサービスの質を下げずに管理費を下げる余地は常にある」という意見
です。（管理費を下げるために自分のいらないサービスの質をそぎ落とそうとか、コストパフォーマンス一本
槍で経営の安定しない格安業者をコンペで選定したい、というようなことは考えてません）

業者を変更するのは最後の手段として、他社のパフォーマンスと常に比較していく姿勢は必要だと思うし、そ
ういう仕組みがもし導入できるなら、それだけで相当な牽制になると思うのですが。（ex.第三者機関による
管理ｻｰﾋﾞｽ査定を委託契約更新時等のタイミングで定期的に行う。なんてのはどうでしょうか）

「マンション管理費明細を見れば素人でも無駄はわかる」というのはちょっと賛同できません。物件個別のサービスの妥当なコストを査定する能力は素人にはないのではと思います。

[498: 匿名さん]

>>496
具体的にどの項目が高くなったんですか？
それを示してもらわないと判断できないです。

[499: 匿名さん]

>>498
面積あたりの管理費が高くなってるよね。
>>467
芝浦アイランドと青山パークタワーはほぼ同じだけど、ここは明らかに一回り高い。
ついでに駐車場もこのエリアとしては高め。

バブル期分譲のセンチュリーパークタワーは今から見るとめちゃくちゃ高い。
三井の管理費って分譲時の景気に連動させてるのか？

[500: 匿名さん]

>>495 第三者機関というのが、曖昧で全くわかりません。コストに見合うほどの効果はありますか？具体的な問題点の所在を一部でも明らかにしない限り、住民からの賛同を得られることはないでしょう。他業者と比較した三井の問題点を多少なりとも、把握されていたのではないのですか？
住民自らが明らかにするのが出発点、他力本願では、無駄なコストを払い続けることになりかねません。