パークタワーグランスカイ Part.2

[購入検討中さん]

Part2 作りました。よろしくどうぞ。


所在地：東京都品川区東五反田2丁目255番1（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩6分
　　　山手線 「五反田」駅 徒歩6分
価格：6270万円-1億480万円
間取：2LDK-3LDK
面積：67.24平米-93.61平米

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：鹿島・奥村建設共同企業体

part1
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43693/

[423: 匿名さん]

ここの営業マンの質はひどいね。大崎ＷＣＴは住友不動産の職員が投入されてるだけあって好印象。
本当にここは若手の営業研修って感じでした。
たまたまハズレを引かされたのかもしれませんが大きな買い物だけに残念な対応。
ブランド力があれば営業に頼らずとも売れるとの計算なんでしょう。

[424: 購入検討中さん]

>>423さん
具体的にはどのような対応でしたでしょうか？
差し支えない範囲でお教えください。
大きな買い物ですし、営業の質はゆずれないポイントですよね

[425: 匿名さん]

経験則では残念ながら、営業も千差万別。教育されてもスキルの伴わない方も。私はレベルの高い方だったので、スムーズでした。あまり相性合わないようなら、申し入れしたら、どうでしょうか。交代等の判断があると思います。

[426: 匿名さん]

今回野村、住友、東急とも接触しましたが、私は一番良かったです。しつこくないし、知識もあり、安心できました。前向きにお考えなら、どんどん質問をぶつけて対応が悪ければ、所長に伝える手はあります。

[427: 匿名さん]

>>426/425さん
私も同様の営業に接触しましたが一番よかったのですが・・・

それからフッ素の蓄積については、フッ素は色々な化合物を作ります。
たとえばオゾン層破壊のフロンやフライパンのテフロンです。
また歯に塗布するフッ化ナトリウムなどなど
人為的の業者が作り出して廃棄されたものは除去する義務があるので
しょうが鉱物や地下水に含まれているものは除去する必要も
また危険性もないのでは・・・・

[428: 匿名さん]

三井の営業の質は悪くはありませんが、良く勉強しているレベルではない人も多いです。
やはり冠商売である為かも知れません。
物件自体の説明や物件に直接影響する近隣情報（日照や施設など）はあるようですが
細かい生活情報や他区から移ったときの品川区の行政の特徴などは把握していない
営業が多いように見受けられます。（他の三井物件の営業をみても）
質問の受け答えは問題なく、分からないものについては調べてはくれます。
他物件、直近でスミフの営業は子供への接し方も良かったですし、話題も子供を中心とした
生活情報を多く提供してくれました。良い営業だったと思います。
結果は物件力でグランスカイに決めちゃいましたけど。スミフの営業さんごめんなさい。

[429: 匿名さん]

フッ素をWikipediaででも調べれば分かりますよ。
危険性がないと書いてあるかどうか。

[430: 匿名さん]

インテリアセミナー行きました。初級編ですね。中上級が無いとちょっと物足りないです。具体的にグラスカの間取りをもとにどう展開させるか？など期待します。

[431: 匿名さん]

セレクトプランの期限、なぜこんなに早かったのでしょうか？

いくら大規模とはいえ引き渡しまで1年以上あるのにそんなに
早く確定させる必要あったのでしょうか？調達コストを下げるための
早期確定発注はわかるがそれにしても。。

しかもノーブルホワイトの住戸が多すぎ！

[432: 匿名さん]

土壌汚染についてはフェーズ２の報告書を見てみないと分かりませんが。。。
もともと海水には基準値以上のフッ素が含まれています。
なので海岸部では0.8以上出ることは良くある話です。確か別表に場合によっては
基準値の何倍までは許容範囲とある記載があったかと思います。
今回のこの場所がそれに該当しているのかは分かりません。

重説では自然蓄積との事ですが、自然蓄積であることを証明できているのでしょうか？
この証明をするのは結構大変であったと記憶しています。
なので中和装置を設置してしまった方が楽な場合もあるのですが。

まぁ再開発の現場なので行政の指導でも良しとなっているんでしょうね。
私も思うところはありましたが問題になれば糾弾するだけですし
今のところ特に問題は無いと思い契約しちゃいましたけどね。

[433: 契約済みさん]

私は先月契約したのですが、値引きはしないとの事でした。
ところで、現在中低層階の平均坪単価はどれくらいなのでしょう？
大崎も値下げした様ですが、ここも値下げしているのでしょうか？
ご存知の方がいれば教えてください。

[434: 匿名さん]

>>431さん
私もまさに同じ事を考えていました。
販売員の方は素晴らしいですし、物件も申し分無しなのですが、ここだけは大きな不満です。
私もインテリアを考える時に「こちらの色だったらなぁ」と悔しい思いをしています。

モデルルームのお部屋はまだ販売していませんが、セレクトプランは締め切っています。
つまり、あのお風呂が寝室横にあるプランは誰も買えないという事になりますよね。
おかしな話です。

[435: 匿名さん]

セレクトプランも含めて仕様に関する不満が多いですね。

大崎はグレードや洋室の数に関わらず全室エアコン付きですが、
こちらは「ＳＵＰＥＲＩＯＲ」と「ＧＲＡＣＥＦＵＬ」については
リビングダイニングだけで洋室は数に限らずエアコンは全く設置無し。
それが一般的と言ってしまえばお終いですが。

[436: 匿名さん]

>>431
そりゃしょうがないよ。だって選べないのがデフォルトなんだから。今ならまだ材料発注前だから
希望に対応できるから希望を聞いておきましょう。でも、希望を聞けるのが逆に特別と言うくらいのこと。

[437: 匿名さん]

誰も買えないモデルルームを展示するのは、しょうがないこと？

[438: 匿名さん]

もう決まっているのだから、価格表にカラーセレクトも書いておいてくれればいいのに・・・と思います。

それとも、完全に確定ではなくて、なんとかなる部屋もまだあるのでしょうか？

[439: 匿名さん]

モデルルームなんて、オプションという名の嘘で飾られたお部屋。
はじめから、あれが自分の部屋になるとは思ってはいけない。

[440: 匿名さん]

ここの販売センターは再開発に伴い東側にワンブロック移転すると
聞きました。そのときＭＲも作り直すのではないでしょうか。

[441: 匿名さん]

三井はセレクト締め切るの早いけど、ゴリ押しすれば締め切り後2ヵ月くらいなら対応可能だよ。
特に上層階であれば。

[442: 匿名さん]

販売時期との兼ね合いありますね。私は家具の関係で茶系が希望でしたが、渋々ノーブルホワイトで決めました。但し、最近のインテリア雑誌他では、部屋を広く明るく見せる効果から、白系が主流ですね。北欧家具のブームも背景でしょう。家では、床に大胆なラグを敷くなどアクセントをつけようかと思ってます。不満はありましたが、内装は後でも変えれるとわりきり、物件、間取り重視で決めました。

[443: 匿名さん]

そんなこと言ったら、間取りも後から変えられる

[444: 匿名さん]

自分の意見をご紹介したまで。すみませんが、水回りを変えるのは、相当コストアップですよ。検討した上でお願い致します。

[445: 匿名さん]

確かに開口部、キッチン、バスの位置等基本のレイアウトは重視しますね。

[446: 匿名さん]

窓の位置も大切ですね。窓の真ん中に壁を造るわけには行きませんからね。
掃出しの窓が何処に来るのかもリフォーム時のポイントになります。

[447: 匿名さん]

物件の半分くらいノーブルホワイトなんでしたっけ。
一般的にはいまはこういう色が人気なんでしょうか。

[448: 匿名さん]

>>431です

>>434さん

これまで標準仕様のグレードの不満の話題は結構ありましたがセレクトプランの締め切りの早さ
についてあまり話題がなかったのでそんなものかと思ってましたが、納得されてない方も多く
いそうな気配で安心（？）しました。
434さんのオプション期限もまさにご指摘の通りですね。商談中に事あるごとにセールス氏には
「MRは参考にならないからもう見なくていい」と言ってきましたが、あちらもそのたび「結構手が
入っちゃってますもんね・・」と苦笑いしてましたよ。おそらく売る立場でもちょっと無理がある
と思っているフシが。個人的にはキッチン壁のガラスや玄関の鏡など、いいと思った仕様が
竣工一年以上前のこのタイミングで締切、といわれるとホントにガッカリ、イラッとします。

>>436さん

当方ノーブルホワイトしか残っていない間取りの申込を数日逡巡し「この色じゃやめようかな」
とまで行ってみましたが、セールス氏からはご案内のようなゴリ押し余地についてその気配すら
だしてくれなかったです。本当にそんな要望が通るのか、もし成功した方いらしたらぜひ情報を
お願いします。

>>447さん

セールス氏いわくいま時は白系が主流と言ってました。内部資料として見せていただいたカラープラン
はざっと見た限り5割以上ノーブルでした。（セブラ1割弱、ベンゲ1割強、ブラウン2割ってとこかしら）

>>442さん

私も”渋々ノーブル”派でまさに同じ対応を考えてました。それから白だとブラウンその他濃色の家具の足
とかの塗料など移染が気になりませんかね？セールス氏には「わからない」と言われました。手入れの簡単な
シートフローリングだからあまり問題ないのでしょうか？

[449: 匿名さん]

>>448
モデルルームのトップの人間に言わないと意味ないよ。
下っ端に言っても権限ないから意味ない。
そこからゼネコンの所長に話が行くわけだから。
ゼネコンの所長に直接聞いてみるのもいいかもね。

でも契約後だと難しいかもね。
うちは契約前だったから、対応してもらえたけど。

[450: 匿名さん]

>>448さん
そうかな？上層はヴェンゲとブラックウォルナットばかりでしたよ？

さておき、中途半端なゼブラと比べたら、ノーブルホワイトはインテリアとしてはまだ扱いやすいのではないでしょうか。どんな色の家具も載せられますし。

[451: 匿名さん]

上層の広い部屋にはヴェンゲやブラックウォールナットも多いですよね。
７０平米前後くらいだと、濃い色の内装は部屋が狭く見えてしまうからでしょうか。

[452: 匿名さん]

>>448
玄関の鏡やキッチンのガラスくらいなら、入居後にリフォームしてもできますが、
私はやっぱりフローリングの色が気に入らないので、それはどうかと・・。
家具を置いた後に、またフローリングの張り替えをするなんて大変ですもんね。
しかし、確かに締切が早すぎ！！

[453: 匿名さん]

三井の分譲マンションには入居者用の共用施設の予約などができる専用ホームページなどはあるのでしょうか？
また、すみふのマンションでは「SUISUI Lite」という月額1,270円のインターネット接続サービスがあるようですが三井では同様のサービスは無いのでしょうか？

[454: 匿名さん]

知らないけど、プロバイダに申し込まなくても、いまどき光100Mbps常時接続がデフォルトで普通に
管理費に組み込まれてんじゃないの？それが無いと、結構ネット料金馬鹿にならないからね。
住民専用サイトも作るでしょ。これだけの大規模なら。知っている人いますか？？

[455: 匿名さん]

パンフレットで共用部は無線ＬＡＮが利用可能とはなっていますが、各住戸への引き込みは入居者負担ぽいですよ。今時は常時接続が管理費に組込まれているのが普通なのですか。たしかにこれだけの戸数があればプロバイダーもコスト下げられそうですものね。

[456: 匿名さん]

>>448さん 442です。契約時は不本意でしたが、実はその後三井の物件を見る機会があり、ホワイトとウォールナットが比較出来ました。広さとの兼ね合いでしょうが、予想以上に後者は部屋が暗く、普通すぎて、意外にも印象はホワイトの方が良かったです。茶系とも親和するので、クッション、テーブルカバー等のバリエーションを加えれば、かえって面白いかなと今では思っています。色移りはたまたま無垢材家具が多いので、さほど気にしないでおりましたが、傷をつけない為にも全てフェルトは貼ります。また、知人がホワイトフローリングにコーティングして成功してましたので、適合するものがあれば、チャレンジします。

[457: 匿名さん]

↑これはさすがにデベ乙としか…

[458: 匿名さん]

>>442さん

>>448です。広く感じるのは確かでしょうね。あとは無難なBWよりもインテリアコーディネイトの
意識をちゃんともたないといけないのかなーと、ものぐさな性格の私としてはすこし気疲れしそう
な不安があります。（もちろんあれこれ考えるもの時には楽しいのですけど。。）案外色を選ばな
いというご意見もあるようなので、思い過ごしであればそれはそれで幸いです。

シートフローリングにもコーティングってするものなのですか？汚れ防止に効果が高いなら
それも一案ですね。私も研究してよさそうなものがあれば内覧後、入居前に自分でコーティング
しようかと思います。（私はsuperiorなので）

それから、フェルト張りは大物は気をつけてやりますけど、だんだん面倒になってくるんですよね。
ちょっとした置物やゴミバコとか。。。私、ものぐさなんで。

[459: 匿名さん]

ノーブルホワイトのＭＲで主寝室のふかし壁から浴室の廊下側壁が木目調になっていますが白い床との組み合わせは良かったと思います。
標準のままだと建具も壁も白一色単で若い人には好まれるのでしょうが、一部の壁紙を変えたり家具を濃い色のものにしたりすることで落ち着いた感じになりそうですね。

[460: 匿名さん]

五反田で飲んだので帰りにちょっとグランスカイ周辺を歩いてきました。
再開発区画は道も広くてキレイだね。五反田ではないみたい。
ただ五反田駅からソニー通りを歩いていくとやたらと風俗のポン引きに
声をかけられるのがウザいね。
遅くなったときは大崎から帰るほうが無難かな。

[461: 匿名さん]

何度か歩きましたが、大崎はビルも閉まるし、人気がなくなってきますので、ちょっと怖いですよ！

[462: 匿名さん]

みなさんプラウドでもなく大崎ＷＣＴでもなくグランスカイに決めたポイントは
どこですか？

・五反田が好き
・一番階数が高いから
・三井が好き
・スーパーが１Ｆにある

[463: 匿名さん]

一体、何時に帰ってくる話をしてるんでしょうか？目黒川沿いは２１時くらいまでそれなりに人がいますけど…。

[464: 匿名さん]

私も夜遅くに大崎から歩くのはちょっと怖い気がしましたよ。
遅くなったら、女性は五反田から、男性は大崎から帰るのがいいのでは？（笑）

[465: 匿名さん]

いまのところ売れ行きはどうなんでしょうかね？

特に２ＬＤＫは苦戦中という噂も聞きますが・・・。

[466: 匿名さん]

>>455
まじっすか？管理費内に1300円くらいでネット利用料が入っているのと入っていないのとでは、
ランニングコストかなり違うよね。WCT（港南）なんて、管理費めっちゃ安い上に、ネット料金も
含まれているんだから経済的だよね。

[467: 匿名さん]

調べてみたけど、ここって最近の大規模マンションでは管理費めちゃ高いよね。ってか、三井ってみんな高い傾向にある。なんで？

[468: 匿名さん]

夜遅い時間の大崎が恐いという人は、屋根付き照明付きコンビニ付きのアートビレッジ内の通路をご存じですか？エスカレーターを降りて少し行った所をまた登ればOK。雨に濡れずに橋の前まで行けますよ。

私はオフィスも最寄り駅から傘要らずなので、少しの雨なら橋の上さえちょっと走れば、傘無し生活ができそうなのも、この物件を決めた一つの理由です。とはいえ近そうで意外と距離があるのですが。50mくらいでしょうか。

[469: 匿名さん]

>>467
おもしろい資料をありがとう。
最初は三井お抱えの管理組合管理会社がグループ会社使いまくりのボッタクリ管理をするからです。
でもマンションがこの規模になると、変更のために住民の同意を得るのは難しそうですね。

[470: 匿名さん]

事業協力者住居ってどんな人が住むんだろ。地権者はちっこいレジデンシャルに追い出してるのに。
2-3Fにメゾネットの間取りがあるんだよね。

[471: 匿名さん]

>>468
この前、夜の23時頃にその通路を通って大崎駅まで行ったけど誰一人ともすれ違いませんでした。
照明はついていましたが女性が一人で帰るには絶対お勧めできません。

[472: 匿名さん]

この掲示板は本当にいいですね。前向きに検討されている方が多く、契約者さんのやりとりもとっても好感が持てます。たまにネガ有名人の方も登場しますが、大人の反応なので、続かないですね。ところで<<462さん おはようございます！<<80 さんや<<343 さん以降のやりとりが参考になりましたよ。

[473: 匿名さん]

>>467
三井の管理費は高めの傾向と、
よく分かる資料ですね。

[474: 匿名さん]

常識的に初年度で比べても意味ないですね。積立金の比率もそう。管理費は何に使っているのか、中身が重要。かつ同じ平米数で大崎ウェストとほぼ一緒でしたよ。基本チェック項目なので、MR行って比較された方は全員認識されてます。これくらいでいいでしょう。

[475: 購入検討中さん]

グランスカイを購入しようか悩んでいます。
みなさん参考までに、どうして決めたのか動機・要件をお教え下さい。
差し支えなければ、部屋の広さも教えてください。

[476: 匿名さん]

なるほどね。
大人の対応と言えば聞こえは良いが、
都合の悪い話題は潰すわけですか。
その結果、都合の悪い話題は続かないで、「本当にいいですね」になる。

[477: 匿名さん]

475さん私は70平米台で決めました。間取りも使い勝手良さそうでしたので。472さんのコメントにありましたが、>>343さん以後のコメントなども共感しました。繰り返し出てますよ。

[478: 匿名さん]

マンションを買うのには、いろんなことを総合的に判断しなければならない。100％全ての項目に満足できる
物件はなかなか無いから、全てを把握して納得した上で買いたい。管理費にしても、買った後から他に比べて
管理費が高い物件だと分かるのと、分かった上で購入を決めるのとでは大違い。
管理費の改定は、上げるにしても下げるにしても大仕事でそんなに簡単な話ではない。そういう意味では、
デフォルトの管理費設定がどうなっているかは大事。467のような投稿はそういう意味で非常に役に立つし、
なぜ単純にネガレス視して潰しにかかるのか分からない。
それに、これだけ物件ごとの管理費に差があると、一定以上に管理費が高いのは何らかの意図を感じる。

[479: 匿名さん]

>>476
相手にされないのが悔しいのですね。
反発に意味があると多くの人が感じるなら、ちゃんと反応されるでしょう。実際何度か攻防がありましたし。
スルーされるのはあなたの意見に訴求力が無いんです。多くの人が気にしてないんです。「何言ってんの？」と思われています。
掲示板てそういうもんです。ネガティブな話題に振りたいなら、それなりの裏付けと食いつかせる文章力が必要です。
スルーされる事自体を叩き始めたらみっともないですよ。

[480: 匿名さん]

ネガするわけじゃないけど、三井が全般に管理費が高めなのは事実ですね。関連の管理会社に金が落ちるように
設計されていると思う。管理費が安くても高くても、サービス内容は大して違わないでしょ。

[481: 購入検討中さん]

477さん
私も70平米台で悩んでます。
使いやすそうなんですが、住友と悩んでます。

[482: 匿名さん]

教えてください。
ここのマンションのゲストルームは一泊おいくらですか？

[483: 匿名さん]

￥７０００だそうです。

[484: 匿名さん]

ゲストルーム利用料も高いね。ちょっと前は３０００円から４０００円が普通だった。これだけ、かかるということは、ゲストルームには、ちゃんとアメニティ類があるんだろうな。ＴＴＴなんか、タオルや歯ブラシさえ無いらしいから。

[485: 匿名さん]

483さんありがとうございます。
あの立地でツインだしそれくらいしそうですね。

[486: 匿名さん]

2部屋しかないと競争率が激しそうですよね。

[487: 匿名さん]

481さん 477です。私も住友さんと悩みました。最終的には、眺望、間取りの使い勝手、街並み、利便性、価格面を総合判断しました。但しこの場所にずっと住めるか、住みたいか、は直感的なものですので、地図を片手に何度か出向くことをお勧めします！私は平日も休日も朝晩自分の足で確かめました。因みに平日朝は元気な子供たちや、会社員とすれ違いますが、とっても活気がありますよ。

[488: 匿名さん]

475さん、パート1の1156さん以後のコメントも参考になると思いますよ。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43693/

[489: 匿名さん]

管理費の高さ、私もちょっと気になったのですが、具体的な情報は貴重、有用ですね。

管理費を値上げするならともかく値下げすることが難しい、というご意見がありました
がなぜでしょうか？対価に見合ったサービスかどうかを検討して値下げ交渉することは
住民の同意が得にくいものなのでしょうか？

また三井の起用した管理会社は未来永劫起用しないといけないのでしょうか？

ちょっと横道にそれますが、前向きに検討している人はこうした事実に基づくマイナス
情報を積極的に欲しています。>>472さんがいういわゆるネガレスは、
「あんな低地によく住むね」とか「風俗の町に誰も住みたがらない」という類の雑音系
ネガでしょう。そしてこの板では大体スルーされるのです。ここをまじめに検討している
方はそうした環境立地であることはちゃんと把握しているから。

さっき有楽街を歩きましたが、清泉の学生の五反田駅（JR/都営浅草線）にむけての帰宅ラッシュ
で活気づいてましたよ。お嬢様は五反田を避けて大崎を利用する、なんてレスありましたが、
今の学生は実利優先、実害がなければ近い駅を利用するものと納得。歓楽街のイメージ先行で
限られた時間帯の雰囲気しかしらない方はぜひ時間帯をずらして足を運んでみてください。
意外な発見があるかもしれませんよ。

[490: 匿名さん]

三井のマンションで三井の管理だからこの物件を買っている人も多いんじゃないでしょうか。
私は現在三井の管理物件に住んでいて満足しているため同様の管理を期待して購入を決めました。

仮にコスト優先で管理が日本ハウズイングになったらどうなのでしょうか？
この会社には失礼ですが私はこのマンションのコンセプトからは外れる会社だと思っています。
同様のサービスを提供できたとしても会社の知名度やイメージは中古での売却を考えた際に
多少なりとも影響するものと考えます。

[491: 匿名さん]

489さん 検討の進み具合が皆さんそれぞれなのが、難しいところですね。代弁しますが、揶揄なのかどうかは、複数物件の掲示板を見て検討されている方は直感的に感じておられるようです。従って反応がなかったと思います。また、マンションを購入する以上、資金計画に管理費を見込むのは至極当然であり、金額の多寡は入口で確認すること、またおそらく住友、野村の競合物件との比較もされた上で皆さん納得されているのではないでしょうか。
但し、489さんのような問いかけなら、皆さんお答えになったと思います。私から。今の住まいは三井さんです。アフターも良く、信頼しています。気になるところは、都度対処できる体制です。最大手の良いところですね。以前住んでいた別の財閥系とは大分違います。管理費は総会で見直しました。具体的には清掃回数、植栽頻度の引き下げ等によりコストを下げました。嫌がらず、他業者導入時見積りとの比較にも付き合ってもらってます。また、管理会社は総会決議で変更出来ます。相応のサービスが期待出来るなら、問題ありません。ただ、管理会社は規模のメリット等々もあり、安くなるからといって中小では体力的に心配と思っています。多少の参考になれば光栄です。

[492: 匿名さん]

>>491
中規模以下のマンションでは、管理会社を競合させて管理会社を変更した事例もあるようですが、
大規模マンションでは全体の合意を得るのも難しいですし、管理費の妥当性を検証するのも
素人では困難でしょう。また、分譲会社と関係のない管理会社に変更することでのリスクも
伴います。もともと、やることはほとんど変わらないのに、物件によって管理費が倍以上も違う
というのが異常だし、管理費の高い物件は、購入時だけではなくその後もコストがかかっている
と言っても良いのではないかと思います。

[493: 匿名さん]

私は490、491さんの意見に分があると思う。私は検討にあたって三井と三菱の物件以外はあたっていません。信頼感が格段に違います。「マンションは管理を買え」と言いますが、これが全てだと思っています。当初意図的に低めの積立金とするケースや、その他の問題も顕在化してます。ダイヤモンド、東洋経済等で頻繁にとりあげられてましたので、バックナンバーをあたってみては如何ですか。また、管理項目に疑義があれば、総会で申し出ればいいじゃないでしょうか。人数の問題ではないでしょう。定足数は満たしているのだから、まず行動です。尚、マンション管理費明細をご覧になれば、素人でも無駄はわかります。わからないなら、賛成する資格無し。管理会社にその場で説明させても良いわけですから。

[494: 匿名さん]

三井の管理が嫌なのに、この物件購入する方、お一人でもいらっしゃるのでしょうか？

[495: 匿名さん]

ビンテージマンションと言われるような高級マンションの管理費はここの倍くらいするところが多いのではないでしょうか。ビンテージマンションほどきめ細かい対応は望めないにしてもそれに近いサービスが戸数が多いから半分くらいの管理費で収まっていると思えば、私は十分満足できるのですが。

[496: 匿名さん]

湾岸戦争勝利後に三井の管理費ってやや高くなった気がします。
パークコート高輪ヒルトップレジデンスその辺のあたりから、
三井の業界トップの地盤がいよいよ堅固になった為か、
容認し得ると思われる、最高値の管理費を分譲時から設定してる感じだ。
よっぽど後々まで組合が離れないと自信を持っているのでは。

[497: 匿名さん]

「対価に見合ったサービス」には無形の価値（ブランドとか安定、安心感のようなもの）も含まれる、とみる
かどうかで妥当な管理費の水準について意見がわかれそうですね。

管理費の値下げ、業者の変更が住人の総意となりにくいことはここでのいくつかのやりとりだけでも
よくわかりました。

私はどちらかというと「信頼感を含めたサービスの質を下げずに管理費を下げる余地は常にある」という意見
です。（管理費を下げるために自分のいらないサービスの質をそぎ落とそうとか、コストパフォーマンス一本
槍で経営の安定しない格安業者をコンペで選定したい、というようなことは考えてません）

業者を変更するのは最後の手段として、他社のパフォーマンスと常に比較していく姿勢は必要だと思うし、そ
ういう仕組みがもし導入できるなら、それだけで相当な牽制になると思うのですが。（ex.第三者機関による
管理ｻｰﾋﾞｽ査定を委託契約更新時等のタイミングで定期的に行う。なんてのはどうでしょうか）

「マンション管理費明細を見れば素人でも無駄はわかる」というのはちょっと賛同できません。物件個別のサービスの妥当なコストを査定する能力は素人にはないのではと思います。

[498: 匿名さん]

>>496
具体的にどの項目が高くなったんですか？
それを示してもらわないと判断できないです。

[499: 匿名さん]

>>498
面積あたりの管理費が高くなってるよね。
>>467
芝浦アイランドと青山パークタワーはほぼ同じだけど、ここは明らかに一回り高い。
ついでに駐車場もこのエリアとしては高め。

バブル期分譲のセンチュリーパークタワーは今から見るとめちゃくちゃ高い。
三井の管理費って分譲時の景気に連動させてるのか？

[500: 匿名さん]

>>495 第三者機関というのが、曖昧で全くわかりません。コストに見合うほどの効果はありますか？具体的な問題点の所在を一部でも明らかにしない限り、住民からの賛同を得られることはないでしょう。他業者と比較した三井の問題点を多少なりとも、把握されていたのではないのですか？
住民自らが明らかにするのが出発点、他力本願では、無駄なコストを払い続けることになりかねません。

[501: 匿名さん]

そもそも管理費の疑問を投げかけた方>>489はどこに行ったの？せっかくみんな応えてくれてるのに

[502: 匿名さん]

>>499
具体的にどの項目（エレベーター保守費etc）が高いのかを聞いているのですが。
単純に面積で比較しても意味がないので。

[503: 匿名さん]

>>499
あ、センチュリーパークタワーはバブル期より
だいぶ後でしたね。訂正します。

三井の看板物件だから高いと言われればそれまでだが、
管理費の高い理由がよく判らない物件はいやだな。

ちなみにワールドシティタワーズやシティタワー高輪は住友の看板物件だから、
管理会社内でも最重要ランクだそうです。
だから、管理費に比べてサービスの質が良くなるよう
がんばってるように感じられます。

[504: 匿名さん]

500さんの意見が正論でしょう。他人任せなら、結局一緒。それにしても、そもそも問題意識も曖昧、具体例も無いなら次のテーマに移りませんか…

[505: 匿名さん]

502さん 相手は有名人ですよ。

[506: 匿名さん]

>>502
失礼しました。

管理費の支払項目までは聞いてませんが、
近隣大規模タワーの平準的な金額と比較して、
グランスカイの設定する管理費は高めなのは事実。

もともと財閥系管理会社は平均よりやや高めの
管理費を設定してるけど、ここはさらに高い感じがする。

まあ実際の管理サービスを得る、個人の満足度は別だけどね。

[507: 匿名さん]

浸水公園、大分出来ていましたよ～。

[508: 匿名さん]

管理費って、見れば見るほど不思議です。別にここが高いとかの問題提起をするつもりはありませんが、
ここより管理費の安いところでも、清掃や管理は十分なレベルのところはたくさんありますよね。

503さんの書かれたワールドシティタワーズなんか、グラウンドスタッフ、コンシェルジェ、屋内清掃員、
屋外清掃員、警備員、プール監視員などなど、常時数十名が常駐しているらしく、最高の管理体制を
敷いていて、人件費だけでも相当かかっているようですが、タワー物件の中で管理費は最安レベルです。
たぶん、敷地内のスーパーやクリニックなど店舗の賃料収入や広告収入、多くの共用設備の利用料なども
あるからだと思います。

逆に、お隣のバブル期の天王洲シーフォートタワーなんかは、その４倍くらいの管理費を分譲時のまま
徴収し続けていますけど、結局バブル価格のまま、なにを管理しているのかさっぱり分からないレベル
だそうです。
天王洲シーフォートタワーは多分管理費の高さが災いして買い手が付かないからだと思いますが、
高級ホテルと同居している駅直結物件にもかかわらず、リセールバリューも低く、バブル期には恐らく
数億円は下らない価格で分譲された部屋が、中古取引は坪200万円ちょっとになっています。

管理費が高すぎるとマンションが安くても長期的にはコストがかさむし、極端に高いとリセールバリュー
も下がる。そう考えると、管理費って意外と大事だなと思います。
実際に引き下げた事例も雑誌などに載っていますが、管理費が適正かどうかは、マンション管理士などに
調査を依頼しないと素人では判断しかねる場合もあるようですので、大規模マンションでは、なかなか
引き下げられるものではないようです。

[509: 匿名さん]

グランスカイの店舗は三井が所有するそうなので管理費には貢献できないですね。
保育施設は共有部分みたいなのでここの賃料は管理費に充てられるのでしょう。

[510: 匿名さん]

管理費コスト削減ではエレベータの保守をメーカメンテから独立系に変更するとか、フルメンテをＰＯＧにすることで大きく差がでることがあります。
ですがＯＴＩＳ社やシンドラー社のエレベータ事故以来、メーカメンテへ戻すところも増えています。
独立系の場合はランニングコストは抑えられますがトラブル等で部品交換になった際に結局はメーカから支給を受けざるおえずコストが高くつきます。新築当初からの数年間は独立系でも良いのでしょうが長い目でみると割高になるかもしれません。
また一回独立系へ変えてからのメーカメンテへの戻しは基本的に消耗部品の総取替えなどしてもらわないとメーカ保証できないとか言いますので、ここでかなりのコストがかかります。
個人的にはある意味安心感を求めて三井のマンションを選んでいるので、エレベータ保守という見えにくいところで手を抜いて独立系とかに変更して事故などの対応がずさんになっては困ります。
管理費が高いとはいえ管理組合は直接安全に影響する部分では当然ですが慎重に考えて頂きたいと思います。

[511: 匿名さん]

>>508
管理費なんて総戸数に比例するでしょ。
新手の住友の営業手法？

[512: 匿名さん]

ところで三井の賃貸マンションで「パークアクシス青山一丁目タワー」がありますが、ここのラウンジは三井直営でルームサービス対応の食事のサービスが受けられます。外から帰ってきて今日はもう料理するのも、また外へ出るのも面倒ってときに大変便利です。グランスカイのラウンジにも是非入って欲しいなと思ったりします。

[513: 匿名さん]

>>511
467をみてから言ってね。

[514: 匿名さん]

どこの掲示板にも登場するWCT住民の方、ｽﾐさんの新手の営業？に掻き回されてしまってます。戸数の違うのに比較するのは、論外ですよ。そもそも当初管理費に疑問がある方はこの物件自体検討しません。それに縁あってそちらにお邪魔しました。当初予定されていた管理水準が下回ったり、いろんな問題が生じているようですね。住民掲示板での情報もあります。まず自分たちのマンションをより良いものにしてください。回りくどいことするより、それが資産価値を上げる近道です。

[515: 匿名さん]

>>513
一棟のマンションにかかる管理費が同じだったとすれば、それを負担する戸数（面積）が多い方が単価は安くなりますよね。
逆に管理費の高い安いを比較するなら管理費を負担する戸数（面積）を合わせてみないと分からないんじゃないでしょうか。
もちろん一棟のマンションにかかる管理費はエレベータの数や植栽の高木の数、プールがあるなしなど設備面で大きく異なります。なので同じハード面の条件で相見積をしないと答えは出ないと思います。

[516: 匿名さん]

いろんな意見ありますね。でも前向きに捉えて、これから検討する方は三井さんの営業に突っ込んでみてはどうでしょう。納得しなければ、検討止めれば良いし。イメージの議論を続けられても、検討者にとって何の意味もありません。

[517: 匿名さん]

>>513
サービス内容が異なるのにどう比較するんですか？

[518: 匿名さん]

三井デザインテックとリモデ東京の親って三井ホームになるんですね。
三井ホーム・・・三井とはついているけど対応については良くなかったので心配しています。
ここの書込みで三井のマンションの対応は良いとありますが、三井ホームではアフターに半年くらいかかったりします。
造作家具や一部リフォームはこの２社にお願いすることになるのでしょうがどうなのでしょうか？
実際に三井デザインテックやリモデ東京をつかわれた方が居たら是非感想を聞かせて下さい。

[519: 匿名さん]

518さん 以前三井不動産の紹介にて、デザインテックでカーテン、ブラインド、照明一式を取り付けましたが、割引もあり、とても良い対応でした。リモデは使ったことありませんが、三井ホームも三井不動産の連結子会社ですから、営業経由でしっかりした担当をつけてもらったらどうでしょう。

[520: 匿名さん]

519さん回答ありがとうございます。
なるほどですね、マンションの営業経由でグリップできればいい加減な対応に発展しなそうですね。
デザインテックで取揃えると入居のタイミングにあわせて取付けるとＨＰに記載がありましたが、この入居のタイミングっていうのは引渡の事ではないのですよね？
同じグループでも引渡前から取付けとかリフォームとかの対応はしてくれませんよね。
引渡から作業となるとリフォームにかかる期間入居が遅くなるわけですね。

[521: 匿名さん]

>>517
だから、部屋の㎡単価での比較が一番客観的なんじゃない？あとは、管理の質とのバランスだけど、これは
未完成物件の場合は、同じ管理会社の管理物件をベンチマークするしかないよね。

>>514
なぜWCTの人だと決め付けてるの？根拠を示さない単なる荒らしじゃなくて事実に基づく投稿は有益なのでは？
WCTはもう中古しかないので、検討の対象ではないけど管理費安いのは魅力ですよ。貴方がおっしゃる
エレベーターの数も30機もあるし、高木も多いし、プールもある。それなのに安い。管理費と管理レベルを
十分に検討の要素に入れたほうが良いという指摘でしょ。WCTを買えって言う投稿じゃないと思うよ。

[522: 匿名さん]

>>521
グランスカイの総戸数は736戸、WCTの総戸数が2090戸です。
言われているようにWCTの方が設備など規模が大きいのでマンション全体としてみた管理費総額はグランスカイの倍以上とみても、戸数は単純に2.8倍あるわけですから管理費は安くなって当然なんじゃないですか。

あれ？もしかして単純にグロスで管理費が安いのが良いと言っているのですか？
それだと管理費の安いマンションを買うことを推奨しているように聞こえます。
そもそもは他社と比べて三井の管理は高いんじゃないかという事だったと思いますが。