パークタワーグランスカイ Part.2

[購入検討中さん]

Part2 作りました。よろしくどうぞ。


所在地：東京都品川区東五反田2丁目255番1（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩6分
　　　山手線 「五反田」駅 徒歩6分
価格：6270万円-1億480万円
間取：2LDK-3LDK
面積：67.24平米-93.61平米

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：鹿島・奥村建設共同企業体

part1
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43693/

[321: 匿名さん]

中層階で考えてますが…最初考えていたタイプが全戸契約済と聞いて、二番手の線です。多少ですが、予算を越えるので、躊躇してます。ただ、三井－鹿島のブランド力も大きいので、あー悩む。

[322: 匿名さん]

標準仕様の価格差について

GRACEFULとSUPERIORの標準仕様の価格差を計算した方いらっしゃいますか？

「野村、住不の仕様と比べるとグラスカのGRACEFULでトントン、superiorの仕様はショボイ」
というようなレスがあったかと思いますが、当否は別として仕様の差異を価格に置き換えられれば
その分の価格メリットがあればそれはそれであり、だと思います。

トイレがタンクレスかどうか、食洗機の有無、といったわかりやすいものもあるが、フローリング素材の
違いのように相場感程度でしか所詮わからないものもあるので精緻な比較計算までできなくてもいいかも
しれません。

たとえば７０平米で比較すると５００万ぐらい？それとも３００万くらいでしょうか？
（皆さんの意見を平均すれば意外に妥当なセンが見えてくるのじゃないかとも思いますので多くの皆様の
　ご意見をお聞かせください。）

[323: 匿名さん]

320さん 私も東向き住戸で決めました。日野さんのおかげでかえって住環境は良いものと思っています。運動会は年に数回、夜になることは無いですし。お子様たちの通学風景も拝見しましたが、とても好感を持ちました。高層ビルばかりでは潤いもありませんが、元気に過ごす子供たちの姿はこの地区の宝だと思います。ボランティアが必要な時には喜んでやります！是非マンションにもお声かけくださいね。

[324: 匿名さん]

グランスカイを気に入っている人は良い点を、気に入らない人は悪い点をそれぞれ一方的に
指摘しているようですね。それはそれでありがたい情報なんですが、諸事情からこのエリア
の物件限定で検討している私の知りたい点は、プラウド、ウエストシティタワーズ、ルサンク
その他の近隣の新旧タワーマンションと比較してグランスカイは割安か割高か？です。

グランスカイの低層階はreasonableとの好意的なレスもありましたたけど、ルサンクの中層
北西角７５平米が6700万程度で売りに出されています。
（所有者の言い値ですので、成約価格が若干さがるだろうことを想定すると仲介手数料を考慮
しても個人的には結構安いとおもった）

グランスカイの（現在判明している）設定価格は実際のところ周辺物件と比較してどうなんで
しょうか？新築と中古でそもそも違う、装備も違う、眺望、日照が違う、共有設備が違う、とか
の要素が組みあわさるので一概に言えないのは重々承知しているのですが。

デベロッパーのマージンを1割と仮置きすれば、９０％の価格で即転売できればそれは分譲価格が
妥当だった、と思えるのですがその予想は現在の周辺中古物件流通相場+グランスカイとの差異
分析で推測するしかないと考えています。

[325: 匿名さん]

>>320
クレームの申し入れをした
グランスカイ側の窓口は
誰なんですかね？

[326: 匿名さん]

大崎ニューシティーとアートヴィレッジの間に竣工した東建の大崎センタービル
ですが入居予定だったソニーが入居を取りやめたらしいですね。
さすがの大崎もこの不景気で失速でしょうか。

[327: 匿名さん]

いくら近くに小学校があるとはいえ、夜の帰宅途中の道で
風俗嬢が客引きをしているような物件で「住環境がいい」はないでしょう

[328: 匿名さん]

毎週毎週、営業のお知らせハガキが来るけど、
大丈夫？　売れてる？　うちは見送りましたが。

[329: 匿名さん]

>>327
子供の通塾なんかは、断固として「大崎」を使うのもアリです。（笑）
大崎からの道はとても綺麗です。

[330: 購入検討中さん]

315,316さん住宅ローン減税についてお答いただきありがとうございます。
やはり商品価格も高いので減税があるとまだ買えそうな気でいます。
まだものが残っているのでよく考えて買いたいです。

[331: 匿名さん]

千代田グラビア跡地の大崎センタービルディングは、
ソニーが入居予定だったのか！
いまだに1フロアも埋まってないよ。

オフィス市場の大崎人気が停滞すると、
北品川５丁目プロジェクトにも影響あるかも。

延期とか縮小とか。

住宅棟を手掛ける三井不動産レジデンシャルの企みとしては、
グランスカイをあっという間に売り切って、
さらに高値で供給しようと思ってたんじゃない。

だからグランスカイはあえて高級仕様にしなかったのかも。

[332: 匿名さん]

本当 DM わんさかくるぜよ～。
なんで売れねー？
はあ？たけーからだよ！さっさと安くしろや。価格改定待ってるぜ！

[333: 匿名さん]

ソニーも大変。
大崎も大変。
そしてここも…か。

[334: 匿名さん]

ここの低層って、麻布十番と大して変わらないくらい高いですよね。
もちろんGRACEFUL仕様(←それでも麻布の標準より低仕様)の場合ですけど。
コストパフォーマンスを狙うなら、意外と上に行っても価格差の少ない高層しかないでしょう。
中低層はまったくお得感なし！

[335: 購入検討中さん]

働いている会社と提携していると値引きが1パーセントあるんですけど、三井不動産がない場合は何か他の方法で値引きはないか気になります。野村不動産、住友不動産とかいろいろあるんですけどどうなんでしょうか？

[336: 匿名さん]

私の押さえた部屋は、中低層ですが、リーズナブルな価格でしたよ。もちろん、競合物件、近隣中古物件も参考にしました。タイプによって多少差があるかもしれませんね。麻布十番は住のコンセプトが異なるので、検討対象から外してました。それに私はいわゆるＭＲ的内装は好みませんので、壁をふかしてナチュラルにするとか、こだわる部分を別予算で考えています。

[337: 匿名さん]

確かに内装は変えられますもんね。実は今のマンションも築10年を過ぎてから、リフォームブームで、結構手を入れている方多いです。

[338: 匿名さん]

別にブーム関係なく10年でクロス張り替えは普通。建具、間仕切りまでかえるのは設備の取り替え時期とあわせたほうか無駄がない。

[339: 306]

たった今日野学園に電話しました。
もし苦情があればこちらに上がってくるはずだが、グランスカイから苦情がきたという話はまったく聞いた事が無いそうです。
まだ誰も住んでいない事も把握されていました。
お互いに協力していきたいですね、という話をして電話を切りました。

>>297の勘違いにまんまと釣られてしまいましたね。お恥ずかしい。

[340: 匿名さん]

339さん ご尽力ありがとうございます。文章から見ると決して悪意の方ではなく伝えた方の勘違いかと思われます。お手数かけました。

[341: 匿名さん]

５００万の住宅ローン控除を最大限受ける為には
１０年後の元金が４０２５万以上あって、
所得税を年間４０万２千５百円払っている必要があります。

自作自演の可能性が高いですが
営業さんの書き込みを間に受けたら痛い目に遭いますよ。

[342: 匿名さん]

住宅ローンほど安い金利で借りられるものは無いので当初は可能な範囲で多く借りる積りです。
ＲＥＩＴを安く仕込めたので配当だけでローンは返済できそうですし
株の運用でキャピタルを稼ぐためにもキャッシュは手元に残しておきたいですね。
金利の変動具合をみて繰上返済しても良いですしね。
扶養家族の人数にもよるかもしれませんがこれくらいの所得税は少なくないでしょ。

[343: 匿名さん]

高い安いの価値観はそれぞれ違いますから何とも分かりませんが、良いマンションですよね。
私は住まい探しは３年くらいかかり、都心部だけではなく武蔵小杉やリゾートライクな新浦安まで
見て検討しました。芝浦アイランドは完成したら良い街になりましたね。あの時決断できていたら
予算を抑えて少し広い部屋が購入できていたなぁと少しばかり後悔しています。

中古マンションではドムス、ペアシティ、アルス、ホーマット、とシリーズを検討しました。
ちょっと前まで高くて検討外でしたが最近は手が届くのも出てきましたね。
流石に長者丸辺りのマンションはまだまだ高いですが。。。
どちらも管理が行き届いていて良いマンションなのですが戸数の関係もあるのか、管理修繕が
高すぎて断念しました。

戸建も検討しました。都心部ではありませんが瀬田や田園調布（宝来公園より先の低地ですが）
辺りだと坪１２０万くらいで出てきます。これだと４～５０坪の敷地でハウスメーカで建てても
グランスカイの予算とあまり変わらないんですよね。
ただ戸建の場合は自分の家は新築で建てても周りは築年数の経った古い街並のことが多いです。
戸建で大きな開発現場って都内では難しいですものね。
うちは子供もまだ小さいので、街と一緒に歳を重ねてきた住人からすると騒がしい存在になるん
じゃないかとか、世代が離れていると近所付き合いが上手くとれるかとか、妻が育児や
学校関係で相談できる友達が近所にできる（居る）のかとか考えると、今の年代で単発の戸建と
いう選択肢は外しました。

子供が騒がしいと書くと心配される方も居るかと思いますが、現在タワマンの賃貸ですが子供の
足音や泣声でクレームもなくお隣さんとは良好なお付合いをさせて頂いているので分譲なら
なおさら遮音性は大丈夫だと思っています。

それぞれ一長一短はありますが、ここは再開発で街並も綺麗で利便性が良いだろうと言うことと、
先にも書かれていましたが散歩コースが多い点が気に入っています。
それに新築マンションですから入居も皆さん一緒の時期になるのも良いです。

ふと気になったのですがこのマンションの購入者層って何歳代が多いのでしょう？
当方30代半ばですが。。。

[344: 契約済みさん]

私は契約しました。３０台半ばです。皆様のようにあまりモデルルームに足を運んだ経験も無く（２〜３カ所）
ほとんど直感にまかせて買ってしまいました。あまり細かい事考えてたら家なんか買えませんよね。

[345: 匿名さん]

直感に任せて買うのも良いと思いますが

「細かいこと考えてたら家なんか買えない」
↑
これは単に性格、考え方の違いでしょ。

[346: 匿名さん]

40代です。場所は近年の物件では出色ですね。電車、徒歩どこに出かけるにしても便利です。通勤は東京方面で、山手線始発があり、外しても品川からは座れます。本当に楽です。帰りは五反田も使えるのが、また良いですね。閑静な住宅地では人が途切れることがあり、空き巣やひったくりの被害を身近に経験しました。街中に近いのがベターというのが、家族共通の意見です。あと意外に話題になりませんが、有名な関東病院が身近なのは本当に安心です。高度医療機関で、先生もスタッフも親切です。良い病院ランキングの常連で信頼感も大です。その他我が家は二次取得ですので、当たり前のチェックポイントは十分に確認しました。資金が無尽蔵ではありませんので、100%満足はあり得ない。そんな中では、ニーズに沿う、得難い物件と思い最終決断しました。皆さま、今後とも宜しくお願いします。

[347: 契約済みさん]

３４５さん。分かってないね。性格じゃないよ。直感ってのは深い意味ですよ。経験が実績がベースにあって、尚かつ余裕や遊び心（粋な感じ）が無いとこんな事は言えないんだよね〜。ニーチェでも読めば少しは分かりますよ。でも、言っている事は良くわかる。考え方の違いだね。

[348: 匿名さん]

>>341
341です。失礼しました。
５００万の控除を受けるには１０年後の元金は５０００万ないと駄目ですね。

[349: 匿名さん]

３０代半ばの一次取得者です。
３４４さんのように直感は大切だと思います。
現在までの間にも何件かマンションを見てきましたがピッピっとくるものはありませんでした。
ここは初めて来たときに良い街になりそうだと感じ３回通って決断しました。
契約してからここを読むようになり、良いことも悪いことも書込がありますが
私は良いマンションだとより思えています。

３４６さんこんばんは、関東病院のＨＰを見ました。
初診は紹介状が必要で、無いと５２５０円かかるとあります。
これは初めの一回だけなのでしょうか？
また普段の風邪などの症状では大崎の医療モールを使い、そこで対応出来ないような症状で
関東病院へ行くというのが良いのでしょうか？風邪などでも関東病院へ行って診てくれるのでしょうか？
高度医療機関ということで普通の病院とは違うのかなと、位置付けがよくわかりません。
自分で電話で確認すれば良いだけの話ですが、もし実際に通われていたりしてご存じでしたら
ご教示いただけると助かります。よろしくお願いします。

[350: 匿名さん]

349さん 346です。初診料は最初の一回だけです。記憶では、最後の診療日から一年以上空くと再度初診料がかかったような記憶があります。特に持病がある訳ではありませんが、実はかれこれ10年程かかりつけです。心配な時は、風邪、胃炎、湿疹他ちょっとした病気でも、親切に診てくれます。インフルエンザで救急対応していただいたこともあります。また、カルテの電子化を相当早い時期から導入していて、過去の診療記録を瞬時に見て、その上で判断してくれます。ただし、大変人気の高い病院ですので、正直待ち時間は長いです。当家の場合、あまり心配なさそうなら、近くのクリニックに行くなど使い分けをしています。設備も新しく綺麗で本当、良い病院ですよ。以上取り急ぎお答えします。

[351: 匿名さん]

直感って大事だよね

ってか、それが判断の大きな比重占めてるのが現実

細かい事言い出したらキリないけど、人間の行動なんて所詮そんなもんだよ

[352: 匿名さん]

>>　350

NTT関東病院って評判いいんですよね。
そういう大病院が近くにあるのは、確かにポイント高いですよね。
特に、ペインクリニックが有名だと知人から聞きました。
他の科にも優秀な先生がいらっしゃるので、いざという時は安心です。

あと、近くにハートセンターもありますし、
シンクパークの中にも医療モールがありますね。

[353: 匿名さん]

３５０さん、３４９です。
ＨＰでは気軽に診てもらえる病院じゃないのかと思っていましたが実際に診てもらわれている方の
お話が聞けて参考になりました。設備の整った高度医療ができる病院が身近に受けられるのは大変
メリットが高いですね。ありがとうございました。

[354: 匿名さん]

このご時世だけにスーパーがどうなるか気になります。
三井だけに何かしら入ってくるんでしょうが、それも確約があるわけではありませんからね。

[355: 匿名さん]

病院の件は確かにポイント高いです。若いうちはいいですが(笑)、脳梗塞など血管系の病気は5～10分の違いが、後遺症に繋がるかどうかの分水嶺だそうですね。とても安心がもてます。ありがとうございました。

[356: 購入検討中さん]

あと年取ると体のあちこち痛くなるからね。有名なペインクリニックがあるのは、年取ってから日常生活の質を上げるのによいと思いますよ。
私はおととし通院していましたが、ペインクリニック科は一日200人前後の患者数と聞きました。初診は30人前後で、みなさんかかりたくて朝早くから並んでいるそうです。物理的に診れる限界を超えているため、初診患者が多いと、もう今日は診れませんと断らざるえないようです。当然のごとく、ものすごい混んでいます。待ちくたびれますが、それだけの価値はありました。

[357: 匿名さん]

とても勉強になりました。先ほどネットを覗いたら、ダイヤモンドの一昨年のいい病院ランキングで、あの聖路加病院に次ぐ全国2位でしたよ。これはすごいことですね。

[358: 匿名さん]

病院のHP見たら、入院時のベッド差額が一般で一日5250円。
良い病院は高いね。
聖路加みたいに個室じゃないのに。

[359: 匿名さん]

入院したら、差額は保険で賄います！当たり前と思っていましたが、入っておられないなら、今後のために検討をお勧めします。この物件に限りませんが…

[360: 匿名さん]

保険は保険。
入っていて入院すればベッド差額に関係なく貰えます。

聖路加には救急で行きました、親切ではありましたがあまり・・・

[361: 匿名さん]

そのNTT関東病院の先生方もグランスカイを購入されるかもしれませんよ。
池田山に豪邸を建てるほどの給与はないでしょうから、
近くのタワーマンションが一番適当でしょう。
お子さんを第三日野小や日野学園に通わせていらっしゃる先生が多いと噂で聞きました。

[362: 契約者さん]

先生方その節は是非とも宜しくお願いいたします！ところで、この土曜日のインテリアセミナーに参加予定です。契約者の皆さんにお会いできるのを楽しみにしております！

[363: 匿名さん]

>>361

「ＮＴＴ関東病院のお医者様が五反田近辺の中古マンションを探しています」
という住友不動産販売のインチキストーリーのチラシなら我が家にもよく入って
います。

[364: 匿名さん]

確かに眉唾ストーリーは一般的ですね。今のマンションにも60平米以上 予算1億でと入ってきますが、中古には法外な価格ですね(笑)。それでもこの2ヶ月程のチラシ枚数はこれまでの３倍を軽く越えてますので、景気回復を見越し、仕込みに入っているんでしょうね。

[365: 匿名さん]

たしかに細かいこと考えたら決断できないですよね！

[366: 匿名さん]

最近参考になる情報ないですね。。話題出尽くしか。

ここで聞くのはご法度かもしれないけど、グランスカイの情報が
豊富な他の掲示板をご存じの方いたら、リンク貼っていただけませんか？

[367: 匿名さん]

契約者の方の話題等々とっても参考になっております。迷ってましたが決断に近づいてきた感じです。私はどことなくアットホームな感じが好きですよ！価値観が近いと感じられるのって大事ですよね。

[368: 匿名さん]

グランスカイの新ネタねぇ

ソニー通りのトゥーザハーブスは閉店してしまったけど
ホテルアリエッタがピッツェリアを出すらしい。場所はホテルの隣のパン屋の
隣の元中華料理屋。今工事中です。

ところで五反田駅の工事はいつ終わるのだ

[369: 匿名さん]

>>354
不吉なことを言うようですが、流行らなければ数年で
撤退してしまうでしょうね＞スーパー

保育施設なんかは常に希望者が空きを待っている状態で
なくなる可能性はとても低そうですが・・・

[370: 匿名さん]

このマンションの共有施設ってどう思います？
パーティールームって無いんですよね。
利用するのは年に何度か程度でしょうが欲しかったなぁと思いました。
過去にも話題がありましたがキッズルームも欲しかったです。
屋上のジャグジーは個人的には必要ないんですけど。
利用者を限定せず水着を着て使うものなのかしら？それとも予約制で貸切で使うのかしら？
屋上でバーベキューとかはできないんですよね。
フィットネスジムはあって良いですね。イメージを見るとちょっと狭そうですが。
ジュエルビューサロンって飲食のサービスはあるのでしょうか。
イメージを見るとグラスとかが描かれていますが、現実は自販機で缶ジュース程度だと思いますが。
ラウンジは３カ所もありますが、そんなに必要でしょうか？
できたらタワーパーキングの待合い場所に一つ欲しいですね。
きっとタワーパンキングだと出庫するのに時間がかかるでしょうから。
エグゼクティブルームは過去の書き込みもありましたが便利そうですね。
個人的な感想を羅列してしましましたが皆さんは共有施設をどう見られているのでしょうか？