パークタワーグランスカイ Part.2

[購入検討中さん]

Part2 作りました。よろしくどうぞ。


所在地：東京都品川区東五反田2丁目255番1（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩6分
　　　山手線 「五反田」駅 徒歩6分
価格：6270万円-1億480万円
間取：2LDK-3LDK
面積：67.24平米-93.61平米

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：鹿島・奥村建設共同企業体

part1
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43693/

[241: 匿名さん]

240さん ありがとうございました。わたしは三井の二次取得ですが、当時は同行は一般的ではありませんでした。シックハウスやら耐震偽装やらで一般的になってきたのでしょうか。参考までにチェックポイント等拝見しましたが、派遣者のスキルも不透明だし、何より内覧会で指摘出来なくても後からカバー可能な項目も多いようですので、結局、一家総がかりで確認することにしました。

[242: 匿名さん]

> 内覧会で指摘出来なくても後からカバー可能な項目も多い

私はそうは思いません。内覧業者を勧めると、その関係の書き込みだと思われるので、御親戚や友人のかたに建築関係の方がいらしたらそれでも良いと思います。
私は物件2度依頼した事がありますが、
１）素人には判断ができない（何が正解か判断できない）事が多い。
２）プロ（売り主、施工者）にもミスはある。
３）プロ（売り主、施工者）にもいい加減な人もいる。
４）入居後の補修が大変なものもある。
などの理由、経験から何らかのプロの同行をお勧めします。

[243: 契約済みさん]

久々に現地に行ってみました。ついに最上階までできていましたね！44階はまだ窓が無かったですけど。
今日は屋上を作ってました。楽しみ～。
雨上がりの目黒川は濁って生臭かったですが、気になる程ではないと思います。

[244: 購入検討中さん]

内覧業者については230さん、242さんの書込を読んでなるほどと思います。
素人には何が正解か判断できない事が多いと言うのはもっともですよね。
判断できないが故に、一般的な施工精度のものにも物言いをつけてしまい
いつの間にかモンスター何とか類のクレーマーになっているかもしれません。

営業にこれはこう言った物ですと説明されても、本当かなぁ？と思ってしまう事もあるでしょう。
でも第三者である内覧業者が説明してくれれば納得できることも多いと思います。

ここのマンション規模なら施工で基礎的な品質が低いってことは無いでしょうから
こういった内覧業者が入った方が営業も顧客対応のリスクは少なくなりますね。
そう言う意味では三井も内覧業者の受け入れには柔軟に対応して貰えるのかと思っていますが
実際はどうなのでしょう？

[245: 匿名さん]

デべは、内覧業者が来るのを嫌がる傾向があるみたいです。
素人相手と違い、餅は餅屋で内覧業者は詳しいですから。

[246: 匿名さん]

内覧業者入れたって、引き渡し時の占有部チェックをしてくれるだけで、
気分の安心だけのような気がするけど、
内装仕上げの些細なことすら気になるといった、
素人の不安につけこんだ商法に思える。

姉歯物件の内覧業者業者だって、構造の重大不備を見抜けなかったでしょ。

マンションの根本的な資産価値は購入者がよーく吟味しなきゃ。

[247: 匿名さん]

やはりいろいろ考え方があると思います。内覧会チェックシートなるものを覗きましたが、半年、一年後に発覚しても、三井の場合対応する内容です。また、水回りの音の問題等入居して初めてわかることも多いと思います。内覧会で不備があっても、これを持って契約解除は無いでしょうから、あまり初回にこだわり過ぎずとも良いかもしれません。一方で第三者に見てもらうのは、気分的にも楽ですので、払うコストに見合うと思えば、大いに価値ありです。それはそれとして、まだまだ先の内覧会ですが、始まったら、実際の事例を情報交換したいですね。

[248: 匿名さん]

SUPERIORグレードの床はシートフローリングとの事ですが、このシートフローリングの
メリット・デメリットって何なのでしょうか？
キズの補修とかは簡単（安く）できるのでしょうか？

[249: 匿名さん]

シートフローリングって、パークシティ豊洲で使われて、
そんな安い仕様なのかと分譲当時の過去スレで議論になった覚えがあります。
当時もマンション探ししてたので。　

内覧会で不備を見つけて、入居前に補修してもらったほうが楽ですよ。
入居後に、家具をどけたり敷き物どけたりして立ち会いして補修するよりも。

[250: 匿名さん]

内覧会で見つけられれば直してもらうようにします。

今は予定も無いのですが将来犬を飼ったりしたら、きっと爪で傷だらけになるかと思います。
フローリングの補修キットも売っているようですが、細々と直すのも大変ですよね。
シートフローリングは印刷なので色や柄のムラが少ないそうですが、
部分的な張替えは可能なのでしょうか？

売却時など床のキズを治したい時に安く綺麗に仕上がるなら嬉しいのですが
費用は普通のフローリングと変わらないのでしょうか？

また、印刷を張ったものなので剥がれることがあると聞きました。
実際そんなに簡単に剥がれちゃうものなのでしょうか？
剥がれた時はさすがに無償では直してくれないのでしょうね？

[251: 匿名さん]

よく入居前にコーティングするケースがありますが、そういう対策は効果ありますか？

[252: 匿名さん]

>>248
シートフローリングは、かなり進歩しているので天然床と一軒見分けがつきにくいです。
ウチは天然床ですが、傷が付きやすいので期を使います。傷が付くと修理交換しようにも
同じ色合いはもう無い可能性もあります。

シートは傷がつきにくいし手入れが簡単なので、良いと思います。ただ、やはり天然の
柔らかい肌触りには負けますが。

あと、ついでに床が大理石のことがありますが、大理石は水を吸収しやすいので、水ぶき
すると、汚れを吸い込んでだんだん色が付いてしまいます。乾拭きが原則です。
コーヒーや醤油などをこぼすと、直ちにふき取らないと、色がしみこんで抜けなくなります。

[253: 匿名さん]

シートフローリングはもともと傷がつきにくいのですね。
木ではないからワックスの必要もなく手入れが簡単なんでしょうね。
安物と言われながらもシートフローリングは機能的で良いんですね。

肌触りは、直接寝っ転がることもなさそうですし普段はスリッパを履いてしまうので
我家では差程影響なさそうです。

大理石の床ですか。高級そうな感じですが手入れが大変なんですね。
以前キッチンが大理石の天板でしたが、安物のだったのか何かの拍子でヒビが入った事があります。
床だとヒビが入る可能性はもっと高そうですね。

[254: 匿名さん]

>>253
大理石は意外ともろい鉱物です。また、ミクロの孔が多いので、水を吸い込みます。汚い話ですが、
うちのマンションで、以前、夜中にエントランスの真っ白い大理石の上に酔って吐いた人がいます。
翌朝気づいて管理会社が掃除したのですが、みごとに跡が残ってしまい、結局張替えになったこと
があります。そのくらい、汚れを吸収しやすいです。

[255: 匿名さん]

大理石は扱い難いですね。カラーセレクションで玄関口の床が白系です。以前汚れがとりづらかった経験がありますが、事前にコーティングしておくとか、良い方法はないんでしょうか？

[256: 匿名さん]

大理石批判が並ぶようでは、
富裕層とは無縁のマンションですかね…

[257: 匿名さん]

>>255
大理石は、コーティングできますよ。

大理石　コーティング　

で検索するといっぱい出てきます。でも、業者に頼むと高いので入居前に
自分で施工するのがお勧めです。
デベロッパーのオプションなんか頼むと、めちゃめちゃ暴利です。
ハッキリ言って、コーティング代じゃなくて作業員の人件費ですから。

フローリングのコーティングはプロにお願いしたほうが良いと思いますけど。

[258: 匿名さん]

257さん ありがとうございました。これまで大きな支障がなかったせいか勉強不足でした。ご助言に則って、自分で手掛けてみます。

[259: 匿名さん]

今、どれくらい売れているのでしょうか？
隣のプラウドが結構売れてたようなので、ココも人気があるのか、
もしくは、もうこの辺買いたい人はプラウドに流れたのか。。。
どうなんでしょうか？詳しい方教えてください。

[260: 匿名さん]

そう言えばプラウドの北向き２ＬＤＫのキャンセル物件が出てますね。
なかなか売り出さないグランスカイの北向き物件ですが、
坪単価的にはプラウドの方がお得感がありそうな気がします。
徒歩５分圏内か圏外かも大きいですしね。

[261: 検討中さん]

昨日、前を通りましたが壮観ですね。最上階まで出来てました。三井さんは慌てずとも売れる感触を持っているようです。ＭＲもまもなく移転ですねー。竣工まで時間があるし、これから本腰でしょうか。方角と間取りを検討中です。タワーの日差しの関係を考えて、東か北東がいいかなと思ってっいます。東洋製罐ビルの敷地はグリーンがちりばめられるようですし、島津山方面のグリーンものぞめます。再開発一帯の建物は全てアースカラーで統一されますから、きれいな街並みになりそうですね。とっても楽しみです。

[262: 匿名さん]

私もアースカラーで統一された街並みが気に入っています。
早く親水公園や周りの植栽も完成してほしいです！
北側はやはり人気がでるでしょうかね？

[263: 匿名さん]

この物件で眺望が最も保障されているのは北ですからね。
デベも販売を遅らせても売り切る自信があるんでしょう。
あとは少しでも経済状況回復を待って価格を上げたいのと、
売れにくい物件をできるだけ売りさばいてから売り出したいのでしょうね。

[264: 匿名さん]

営業さんに、北側は9月以降販売する予定と聞きました。
東側かこれから出る北で悩んでいましたが、予定されている北の坪単価が＠４００以上と聞いて北側はあきらめました。
北を待ってる方もいらっしゃるようですね。モデルルームの間取りなどは抽選になる予想らしく強気を感じました。
先週から何度かモデルルームに足を運びましたが、平日にもかかわらず商談ルームは賑わっていてびっくりしました。
２、３月にもモデルルームに通った時期があったのですが、その時はいても２組ほどだったので....平日ですけど。

[265: 匿名さん]

出来上がるとあまりの立派さに驚きますね。現地を目にして、MRに来る方も多いようです。MRで出会う皆さん品がよい方ばかりですね。わたしも早く決めて仲間入りしたいです。

[266: 匿名さん]

北側賛美が面白いですね。
批判すると、倍率を下げたいんだろうとでも言われかねないからしませんが。

[267: 匿名さん]

やはりここの売りが、北側の眺望だからでしょう。今の超高層は北側のデメリットよりも、
眺望での優位性があるなら、そっちのほうが勝りますよ。値段的にも決してさげてはこないでしょう。

[268: 匿名さん]

南側も視野に入れてます。以前イマジカ建て替えの話題がありましたが、私も三角の頂点には建たない、従って全面が見合うことは無いと考えています。広さ、予算で最後の詰めをしてます。

[269: 匿名さん]

本当に北の物件については強気ですよね。
あれだけ高かったプラウドでしたが北に関しては今となっては安く感じてしまいます。

[270: 匿名さん]

求めれば、きりがないのでしょうね。先に北品川の開発が控えていますが、私なりに価格はここが当面の底と思っています。共用施設、利便性、デベ・ゼネコンの安心感は次を待っても、満足のいく物件が出る保証は無いですもんね。購入予定ですが、あとは間取り。一長一短もあり難しい！完成物件を内覧できれば、瞬時に決めれるのですが…

[271: 匿名さん]

>>270

北品川５丁目再開発も三井ですよね。長くスタートが遅れていましたが
いよいよ賃貸住宅の退去も始まったようです（知人は今年度中の退去を求められた
といってました）

閑静予想図みたらグランスカイ２って感じでありますね。
こちらのほうが再開発の規模が大きいのですが値段はどうなるんでしょうか。
まあいずれにしても大崎～五反田の山手線内側地区は三井の牙城になりつつ
あります。

[272: 匿名さん]

北の売り出しが始まれば、現在の先着順住戸は値引きかな。
早く売り出して欲しいね。

[273: 匿名さん]

値引きあるといいですが、一向に気配は無いですね。先着順住戸も希望者側の問題ですから、販売スケジュールの中で消化されそうな感じです。待ちを決め込むか、早く要望を出すか瀬戸際ですね。

[274: 匿名さん]

景気回復との声もチラホラ。都市型マンションだから、方角に関係無く売れそうな気も。予算に後一息なんですけどね。

[275: 匿名さん]

景気回復ではなく、下げ止まってきただけ。
上方修正のニュースは、景気が上向いたとの意味でなく
悪くなるペースが鈍ってきたというだけの意味。

[276: 匿名さん]

>>273
関係者さん。巡回しての火消しご苦労さまです。

[277: 周辺住民さん]

五反田に近いわりにグランスカイが高く売っているので、
自分の家が値上がりしています。
やっぱり街がきれいになる前が買い時だよね。
今のグランスカイの価格では、自分は買わない。

[278: 匿名さん]

方向に関係なく売れるんだったら、デベさんも苦労しないよね。
ならば、全方向いっせいに売り出せるでしょ。北はなぜ売り出さない？
五反田、大崎界隈は電車の騒音やご対面マンションもあり、向きによって
全く環境、雰囲気が違うでしょう。

[279: 匿名さん]

関係者じゃなくても、デベとしては、竣工まであと一年あるのは、強気の理由でしょうね。現状で地価が値上がりしていることは、あり得ませんが。

[280: 匿名さん]

今日もMRは盛況なのでしょうか。私は来週行きますけど。

[281: 匿名さん]

↑　こういう営業、ほんといらない。

[282: 匿名さん]

初歩的な話ですみません。カラーセレクトは高層なら間に合うのでしょうか。20階台はもう無理と聞きましたが…。家具の色調から、茶系を考えてます。

[283: 匿名さん]

４２階まではもう決まっていてセレクトできません。
４３、４４階はうちが手のでる間取りではないので聞いてもいないのでわかりません。

[284: 匿名さん]

283さん 早速ご回答ありがとうございます！決まったカラーから逆に階数を選ぶしかないですね。

[285: 匿名さん]

タワマンは北向きが一番快適。北なのに高いとかいう人は何にも分かっていない。
眺望も良しとなれば、北向きは人気になるだろな。

[286: 匿名さん]

具体的に北の快適ポイントを教えていただけますか？

[287: 匿名さん]

>>286
↓を参照

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/5916/

[288: 匿名さん]

それなら南の低層つぶして南側に事業棟と駐車場をもってくれば良かったね。
もしかしたら五反田駅５分になったかも。５分以内なら資産価値も違うしね。

[289: 匿名さん]

南の低層って何だ？？？南はイマジカですよ。

[290: 契約済みさん]

この物件は大崎と五反田の真ん中にあるのがいいんじゃないか。
雑多だけど商店・飲食店が充実して便利な五反田駅ルートと、
なーんにも無いけど再開発済みで近未来的で屋根付きで綺麗な大崎駅ルート。
気分と用途で使い分けられるし、
お客さんを呼ぶ時はもちろん大崎に来てもらうっしょ。