パークタワーグランスカイ Part.2

[購入検討中さん]

Part2 作りました。よろしくどうぞ。


所在地：東京都品川区東五反田2丁目255番1（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩6分
　　　山手線 「五反田」駅 徒歩6分
価格：6270万円-1億480万円
間取：2LDK-3LDK
面積：67.24平米-93.61平米

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：鹿島・奥村建設共同企業体

part1
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43693/

[223: 契約済みさん]

インテリアコーディネート、おすすめです。
無料だし、結構参考になりますよ。べつに三井の業者を勧められたりもなかったです。

[224: 匿名さん]

レイアウト相談会はＧＷのイベントであったんですよ。
１時間位かけて鉛筆で何度も書いては消して配置を決めてくれました。
最後はマジックで清書してくれます。
８月の個別相談会でも同じような感じで新しく買う家具などを
レイアウトしてくれるのかはわかりませんが。

リモデ東京のホームページを見てみました。
中古マンションを買って全面的なリフォームをするには良さそうですね。
パッケージ商品もあるようで価格面も安心そうです。
私の場合はちょっとした棚やクローゼットを作りたいだけなので対応頂けるか
分かりませんが相談してみます。

インテリアコーディネートは既に何回かあったのですかね。
２期目での契約だったので私は今回が初めてになります。
特に業者を勧めるような営業じゃないと聞き安心して参加できます。
情報ありがとうございました。

[225: 匿名さん]

今回の入居にあたっては、少し内装にこだわろうかな、と考えています。具体的にはMRにあったようなふかし壁で調湿作用のある珪藻土仕上げにするとか…。今のマンションに入居する時には、そんな余裕がありませんでしたが、時間がある分、いろいろシミュレーション出来て楽しいですね。また情報あれば教えてください。

[226: 購入検討中さん]

みなさん契約にあたって第三者の不動産調査会社とかにチェックを依頼される（た）方はいます？
ホームページで調べてみると色々な例があるのでお願いしたいのですが、それなりに費用もかかるので。
ここは三井だしゼネコンは鹿島なので契約書、重説のチェックは大丈夫かなと考えたり。。。

でも、引渡の内覧会だけは立会をお願いするつもりでいますので、
こういった調査会社のお勧めがありましたら教えてください。

[227: 匿名さん]

契約書は見本的な様式だと思います。重説はボリュームがあるので、現実にはその場で消化しきれませんね。ただ、以前三井のマンション購入経験があり、正直安心はしています。内覧会ですが、一度で指摘出来なくても、次の機会もあり、その都度きちんとフォローしてくれます。別の大手デベの物件を買った親戚が棚板の修理に1年近くかかっていたことを聞くと、やはり三井でよかったなと思いました。ただ、例えばクロスの下の壁に穴が空いていたとか、実際に雜な仕上げはありました。最後まで修繕はしてくれますが、不安があれば第３者同行も手ですね。業者を使った経験がないので、答えにならずすみません。

[228: 購入検討中さん]

契約書や重説は業界標準になっている様式があるようですね。
なので私もそれ自体には問題はないかと思っています。ただ特約の内容は精査しないといけないのでしょうけど。
２２７さんの話を聞いてアフターフォローは流石三井はしっかりしているようで安心しました。
でもクロスの下に穴が空いていたというのは驚きです。ゼネコンに責任ですよね。
その物件も鹿島だったのでしょうか？

[229: 匿名さん]

アフターフォローがしっかりしてるなら、内覧業者は特に必要ないのでは。
見える範囲しかチェックできないのだから自分で見るだけで十分ではないかと。私はその費用分、引越しや家具にまわします。

[230: 匿名さん]

私も内覧立合のみ不動産コンサルティング会社を利用する積りです。

重説、契約書は既に書込みされているように私も必要無いかと思っています。
ただ、契約時に施工基準（水平は3/1000以内とか）が書いてある書面に
確認の記名押印をさせられます。書いてある内容が一般的な精度なのかは
こういったコンサル会社にて不利益にならないか確認するのが良いのでしょう。
ここは施工会社も大手なので後で問題になるような事は無いと思い依頼しませんでした。

ちなみに引渡が一年近く先なのでＭＲでの会話や重説と契約時の説明は後で言った
言わないの水掛け論にならないようボイスレコーダーで全部録音はしております。
（決して揚足をとる為ではなく、一年も先だと説明を忘れちゃうので
あのときこう説明を受けて納得しと思い出す意味合いが強いです。）

以前身内がマンション購入時にこういったコンサル会社で内覧立合をお願いしました。
水平垂直はレーザー式の水準器を使い確認してくれます。
（この時傾きは3/1000が一般的と話を聞いていたので契約時も納得しました。）
一室だけですが（このときは寝室）閉め切った状態でホルムアルデヒドの濃度を
測定器を使い確かめてくれます。
その他ネジの締忘れや、配管からの水漏れ、見えないところの配管なども点検口から
懐中電灯を使ってキチンと設置されているか見てくれました。
換気扇のダクトなど固定が甘かったり他の配線配管に接触していると振動で将来異音が
でたり緩んで漏れたりするそうです。

このとき実際指摘があったのはキッチンの水回りでコーキングの一部忘れと
涙目（扉を開けたときに壁を傷つけないクッション）が無い箇所でした。

人が手作業で作っているのですから、どうしても忘れてしまう、見落としてしまうところは
ありますよね。プロの職人さんでも見落とすようなところを素人の私が内覧会で確認してくれ
と言われても満足に確認できないですよ。（コーキングなんて言われなければ気づかないです）
それにアフターがちゃんとしているとはいえ、キズについては施工中についたものか
引越しでついたものか入居しちゃったら分からないので言えないですよね。
また気持ちよく入居して生活をしはじめてから、アフターを呼ぶような事態に
なって欲しくありませんもの。
そういう意味でも私はプロの目で確認して貰います。

費用は内覧立合で５万円くらいです。

[231: 匿名さん]

内覧同行業者に頼むほうが安心でしょう。
鹿島というと契約者となんだかんだの池尻大橋物件の例もあるし。

[232: 匿名さん]

228さん ゼネコンは大手ではありません。ご心配になるといけないので、隣接住戸間ではなく、部屋間です。穴自体大きいものではなかったのですが、全面的に張替してくれました。その他細かく指摘しましたが、すべて工程管理のうえで、最後まで対応してくれましたよ。

[233: 購入検討中さん]

内覧同行業者なんてあるんですね。

一般的に何割程度の方がそうした立会をするんでしょうか？
あまり一般的じゃないとエキセントリックに見えるようでちょっと躊躇
します。

確かに詳細な施工の不備は素人には見抜けないし、立会業者の起用が
一般的なら考えようと思いますが。。。

[234: 購入検討中さん]

２３２さん、返事頂きありがとうございます。
ゼネコンが何処であっても三井の名前で売っている以上、責任もって最後まで対応頂けるんでしょうね。
こういったお話が聞けて良かったです。安心すて話を進められそうです。

[235: 匿名さん]

6年前にパークホームズを購入しました。アフターフォローですが、クロスが浮きあがってきた箇所も2年は無償で数回直してもらったり、内覧会では気がつかなかったのですが、引き渡し後にフローリングとコーティングの間に髪の毛の様なものが挟まっていたのに気がついて一部を張り替えてもらったりしました。ただ、その時の業者は毎回違うのですが、前回の仕事の仕方が素人並みだからこうなるんだとか、雑だとか愚痴をこぼしたり否定したりされて、不信感をおぼえました。ゼネコンはハザマ組でしたが、修理に来るのは下請け会社で、天井のクロスを直す時など脚立などは使わず、こちらの了解も得ず勝手にビニールなども敷かずソファの上に立って作業をされたり、雨の日は腰を落として履いている作業服のズボンのスソがびしょびしょに濡れたまま部屋に入って来られて、玄関やフローリングに濡れた砂や落葉を沢山落とされた時には、さすがに修理はいいからもう帰ってくれと思いました。極めつけに、業者が帰ったにもかかわらず、業者の方が履いてきたサンダルのようなものが玄関にあっておかしいと思ったら主人の靴がなくなっていて、履いて帰られてしまいました。急いでアフターサービスに連絡したのですが、会社に帰ってしまったので明日返しに行きますと言われました。次の日、本人が来たのですが、履いて来たんです！主人の靴を！で、うちで履き替えて帰りました。びっくりして言葉が出ませんでした。

そんな思い出があるので、三井のアフターフォローは心配な所もありますが、グラスカに魅力を感じて検討中です。

[236: 匿名さん]

それは大変でしたね。業者云々以前の問題です。後々の手間を考えると確かに内覧会でスパ！っとけりをつけるのも得策かもしれません。ところで内覧業者というのは、労力の割に高報酬ですね。瑕疵を見つけられなかったら、損害賠償に応じるのですか？それとも何ら責任を負わないのでしょうか。言いっばなし、見つけられなかったら勘弁、では困りますよね。

[237: 匿名さん]

内覧業者という存在をここではじめて知りました。
確かに、購入後のトラブルを避ける為にも、多少お金を払ってもプロに立ち会ってもらうのもいいかと思いました。

また、自分の家以外の共有部分なども見て貰えるのでしょうか？
今の住まいは当初、中庭の孟宗竹を売りにした三井のデザイナーズマンションでしたが、購入後半年もたたないうちにすべての竹が枯れ果て竹を支えていた骨組みだけが残っています。
枯れた原因を調べるのにが2年かかり、専門家により日照不足によるものと判断された時はすでに3年を過ぎていた為、保証もきかず、結局管理費で代案の日本庭園風にするそうです。
この場合が管理費を使うべきなのか疑問な住民も多く、管理組合と理事会でもめています。
例えばこんなケースでも、最初にプロに見て貰えば防げることだったのなら と思います。

共用部となると個人では、難しいと思うのですが、何かアドバイスや情報がありましたら教えて下さい。

[238: 購入検討中さん]

「内覧会　同行」といったキーワードで検索すると幾つか出てきますね。
それらのホームページを見てみると、独自のチェック項目と経験によって入居後に発生しうるトラブルを
未然に防ぐ事が主のようです。瑕疵を見つけられなかった事による損害賠償とかは免責のようですね。
かといって言いっぱなしと言うこともなく、顧問弁護士を含めたアフターフォローはあるようです。
経年変化による是否の判断や入居後の相談もできるとなっています。

金額の高い安いは、安心料として個人差があるでしょうから何ともいえません。
私だけでは内覧会で効率よくチェックできないと思いますし、ホームページを読んでいると十分な安心が
得られるように感じましたのでお願いしてみます。

共用部分については管理組合向けのコンサルティングサービスがあるようですが、こちらはちょっと
微妙な感じがします。建物全体の診断を含むならエンジニアリング会社の方がより専門だと思うので。

[239: 匿名さん]

238さん 236です。有益な情報ありがとうございました。全く考えていませんでしたが、アフターフォローを前提としているなら、入口もきちんとしているのでしょうね。検討に値します。信頼出来そうな先を探してみます。

[240: 匿名さん]

ここは、初めてマンションを買う方が多いのですか？
内覧会同行業者はもっと有名だと思ってました。

この掲示板のスレッド検索で、内覧を検索し
よくお読みになった方が良いですよ。

[241: 匿名さん]

240さん ありがとうございました。わたしは三井の二次取得ですが、当時は同行は一般的ではありませんでした。シックハウスやら耐震偽装やらで一般的になってきたのでしょうか。参考までにチェックポイント等拝見しましたが、派遣者のスキルも不透明だし、何より内覧会で指摘出来なくても後からカバー可能な項目も多いようですので、結局、一家総がかりで確認することにしました。

[242: 匿名さん]

> 内覧会で指摘出来なくても後からカバー可能な項目も多い

私はそうは思いません。内覧業者を勧めると、その関係の書き込みだと思われるので、御親戚や友人のかたに建築関係の方がいらしたらそれでも良いと思います。
私は物件2度依頼した事がありますが、
１）素人には判断ができない（何が正解か判断できない）事が多い。
２）プロ（売り主、施工者）にもミスはある。
３）プロ（売り主、施工者）にもいい加減な人もいる。
４）入居後の補修が大変なものもある。
などの理由、経験から何らかのプロの同行をお勧めします。

[243: 契約済みさん]

久々に現地に行ってみました。ついに最上階までできていましたね！44階はまだ窓が無かったですけど。
今日は屋上を作ってました。楽しみ～。
雨上がりの目黒川は濁って生臭かったですが、気になる程ではないと思います。

[244: 購入検討中さん]

内覧業者については230さん、242さんの書込を読んでなるほどと思います。
素人には何が正解か判断できない事が多いと言うのはもっともですよね。
判断できないが故に、一般的な施工精度のものにも物言いをつけてしまい
いつの間にかモンスター何とか類のクレーマーになっているかもしれません。

営業にこれはこう言った物ですと説明されても、本当かなぁ？と思ってしまう事もあるでしょう。
でも第三者である内覧業者が説明してくれれば納得できることも多いと思います。

ここのマンション規模なら施工で基礎的な品質が低いってことは無いでしょうから
こういった内覧業者が入った方が営業も顧客対応のリスクは少なくなりますね。
そう言う意味では三井も内覧業者の受け入れには柔軟に対応して貰えるのかと思っていますが
実際はどうなのでしょう？

[245: 匿名さん]

デべは、内覧業者が来るのを嫌がる傾向があるみたいです。
素人相手と違い、餅は餅屋で内覧業者は詳しいですから。

[246: 匿名さん]

内覧業者入れたって、引き渡し時の占有部チェックをしてくれるだけで、
気分の安心だけのような気がするけど、
内装仕上げの些細なことすら気になるといった、
素人の不安につけこんだ商法に思える。

姉歯物件の内覧業者業者だって、構造の重大不備を見抜けなかったでしょ。

マンションの根本的な資産価値は購入者がよーく吟味しなきゃ。

[247: 匿名さん]

やはりいろいろ考え方があると思います。内覧会チェックシートなるものを覗きましたが、半年、一年後に発覚しても、三井の場合対応する内容です。また、水回りの音の問題等入居して初めてわかることも多いと思います。内覧会で不備があっても、これを持って契約解除は無いでしょうから、あまり初回にこだわり過ぎずとも良いかもしれません。一方で第三者に見てもらうのは、気分的にも楽ですので、払うコストに見合うと思えば、大いに価値ありです。それはそれとして、まだまだ先の内覧会ですが、始まったら、実際の事例を情報交換したいですね。

[248: 匿名さん]

SUPERIORグレードの床はシートフローリングとの事ですが、このシートフローリングの
メリット・デメリットって何なのでしょうか？
キズの補修とかは簡単（安く）できるのでしょうか？

[249: 匿名さん]

シートフローリングって、パークシティ豊洲で使われて、
そんな安い仕様なのかと分譲当時の過去スレで議論になった覚えがあります。
当時もマンション探ししてたので。　

内覧会で不備を見つけて、入居前に補修してもらったほうが楽ですよ。
入居後に、家具をどけたり敷き物どけたりして立ち会いして補修するよりも。

[250: 匿名さん]

内覧会で見つけられれば直してもらうようにします。

今は予定も無いのですが将来犬を飼ったりしたら、きっと爪で傷だらけになるかと思います。
フローリングの補修キットも売っているようですが、細々と直すのも大変ですよね。
シートフローリングは印刷なので色や柄のムラが少ないそうですが、
部分的な張替えは可能なのでしょうか？

売却時など床のキズを治したい時に安く綺麗に仕上がるなら嬉しいのですが
費用は普通のフローリングと変わらないのでしょうか？

また、印刷を張ったものなので剥がれることがあると聞きました。
実際そんなに簡単に剥がれちゃうものなのでしょうか？
剥がれた時はさすがに無償では直してくれないのでしょうね？

[251: 匿名さん]

よく入居前にコーティングするケースがありますが、そういう対策は効果ありますか？

[252: 匿名さん]

>>248
シートフローリングは、かなり進歩しているので天然床と一軒見分けがつきにくいです。
ウチは天然床ですが、傷が付きやすいので期を使います。傷が付くと修理交換しようにも
同じ色合いはもう無い可能性もあります。

シートは傷がつきにくいし手入れが簡単なので、良いと思います。ただ、やはり天然の
柔らかい肌触りには負けますが。

あと、ついでに床が大理石のことがありますが、大理石は水を吸収しやすいので、水ぶき
すると、汚れを吸い込んでだんだん色が付いてしまいます。乾拭きが原則です。
コーヒーや醤油などをこぼすと、直ちにふき取らないと、色がしみこんで抜けなくなります。

[253: 匿名さん]

シートフローリングはもともと傷がつきにくいのですね。
木ではないからワックスの必要もなく手入れが簡単なんでしょうね。
安物と言われながらもシートフローリングは機能的で良いんですね。

肌触りは、直接寝っ転がることもなさそうですし普段はスリッパを履いてしまうので
我家では差程影響なさそうです。

大理石の床ですか。高級そうな感じですが手入れが大変なんですね。
以前キッチンが大理石の天板でしたが、安物のだったのか何かの拍子でヒビが入った事があります。
床だとヒビが入る可能性はもっと高そうですね。

[254: 匿名さん]

>>253
大理石は意外ともろい鉱物です。また、ミクロの孔が多いので、水を吸い込みます。汚い話ですが、
うちのマンションで、以前、夜中にエントランスの真っ白い大理石の上に酔って吐いた人がいます。
翌朝気づいて管理会社が掃除したのですが、みごとに跡が残ってしまい、結局張替えになったこと
があります。そのくらい、汚れを吸収しやすいです。

[255: 匿名さん]

大理石は扱い難いですね。カラーセレクションで玄関口の床が白系です。以前汚れがとりづらかった経験がありますが、事前にコーティングしておくとか、良い方法はないんでしょうか？

[256: 匿名さん]

大理石批判が並ぶようでは、
富裕層とは無縁のマンションですかね…

[257: 匿名さん]

>>255
大理石は、コーティングできますよ。

大理石　コーティング　

で検索するといっぱい出てきます。でも、業者に頼むと高いので入居前に
自分で施工するのがお勧めです。
デベロッパーのオプションなんか頼むと、めちゃめちゃ暴利です。
ハッキリ言って、コーティング代じゃなくて作業員の人件費ですから。

フローリングのコーティングはプロにお願いしたほうが良いと思いますけど。

[258: 匿名さん]

257さん ありがとうございました。これまで大きな支障がなかったせいか勉強不足でした。ご助言に則って、自分で手掛けてみます。

[259: 匿名さん]

今、どれくらい売れているのでしょうか？
隣のプラウドが結構売れてたようなので、ココも人気があるのか、
もしくは、もうこの辺買いたい人はプラウドに流れたのか。。。
どうなんでしょうか？詳しい方教えてください。

[260: 匿名さん]

そう言えばプラウドの北向き２ＬＤＫのキャンセル物件が出てますね。
なかなか売り出さないグランスカイの北向き物件ですが、
坪単価的にはプラウドの方がお得感がありそうな気がします。
徒歩５分圏内か圏外かも大きいですしね。

[261: 検討中さん]

昨日、前を通りましたが壮観ですね。最上階まで出来てました。三井さんは慌てずとも売れる感触を持っているようです。ＭＲもまもなく移転ですねー。竣工まで時間があるし、これから本腰でしょうか。方角と間取りを検討中です。タワーの日差しの関係を考えて、東か北東がいいかなと思ってっいます。東洋製罐ビルの敷地はグリーンがちりばめられるようですし、島津山方面のグリーンものぞめます。再開発一帯の建物は全てアースカラーで統一されますから、きれいな街並みになりそうですね。とっても楽しみです。

[262: 匿名さん]

私もアースカラーで統一された街並みが気に入っています。
早く親水公園や周りの植栽も完成してほしいです！
北側はやはり人気がでるでしょうかね？

[263: 匿名さん]

この物件で眺望が最も保障されているのは北ですからね。
デベも販売を遅らせても売り切る自信があるんでしょう。
あとは少しでも経済状況回復を待って価格を上げたいのと、
売れにくい物件をできるだけ売りさばいてから売り出したいのでしょうね。

[264: 匿名さん]

営業さんに、北側は9月以降販売する予定と聞きました。
東側かこれから出る北で悩んでいましたが、予定されている北の坪単価が＠４００以上と聞いて北側はあきらめました。
北を待ってる方もいらっしゃるようですね。モデルルームの間取りなどは抽選になる予想らしく強気を感じました。
先週から何度かモデルルームに足を運びましたが、平日にもかかわらず商談ルームは賑わっていてびっくりしました。
２、３月にもモデルルームに通った時期があったのですが、その時はいても２組ほどだったので....平日ですけど。

[265: 匿名さん]

出来上がるとあまりの立派さに驚きますね。現地を目にして、MRに来る方も多いようです。MRで出会う皆さん品がよい方ばかりですね。わたしも早く決めて仲間入りしたいです。

[266: 匿名さん]

北側賛美が面白いですね。
批判すると、倍率を下げたいんだろうとでも言われかねないからしませんが。

[267: 匿名さん]

やはりここの売りが、北側の眺望だからでしょう。今の超高層は北側のデメリットよりも、
眺望での優位性があるなら、そっちのほうが勝りますよ。値段的にも決してさげてはこないでしょう。

[268: 匿名さん]

南側も視野に入れてます。以前イマジカ建て替えの話題がありましたが、私も三角の頂点には建たない、従って全面が見合うことは無いと考えています。広さ、予算で最後の詰めをしてます。

[269: 匿名さん]

本当に北の物件については強気ですよね。
あれだけ高かったプラウドでしたが北に関しては今となっては安く感じてしまいます。

[270: 匿名さん]

求めれば、きりがないのでしょうね。先に北品川の開発が控えていますが、私なりに価格はここが当面の底と思っています。共用施設、利便性、デベ・ゼネコンの安心感は次を待っても、満足のいく物件が出る保証は無いですもんね。購入予定ですが、あとは間取り。一長一短もあり難しい！完成物件を内覧できれば、瞬時に決めれるのですが…

[271: 匿名さん]

>>270

北品川５丁目再開発も三井ですよね。長くスタートが遅れていましたが
いよいよ賃貸住宅の退去も始まったようです（知人は今年度中の退去を求められた
といってました）

閑静予想図みたらグランスカイ２って感じでありますね。
こちらのほうが再開発の規模が大きいのですが値段はどうなるんでしょうか。
まあいずれにしても大崎～五反田の山手線内側地区は三井の牙城になりつつ
あります。

[272: 匿名さん]

北の売り出しが始まれば、現在の先着順住戸は値引きかな。
早く売り出して欲しいね。