パークタワーグランスカイ Part.2

[購入検討中さん]

Part2 作りました。よろしくどうぞ。


所在地：東京都品川区東五反田2丁目255番1（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩6分
　　　山手線 「五反田」駅 徒歩6分
価格：6270万円-1億480万円
間取：2LDK-3LDK
面積：67.24平米-93.61平米

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：鹿島・奥村建設共同企業体

part1
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43693/

[163: 匿名さん]

>>158
埋め立てでどうなるか分からないなら、埋め立てたばかりの六甲アイランドもポートアイランドも
阪神大震災で海に沈んでいただろうね。これらは、内陸より、むしろ被害がなかったけどね。

[164: 匿名さん]

>>158
http://www.mansion-hyoka.com/

＜芝浦アイランド＞
6.自然災害の危険度 ■自然災害の低い地域です。　評価点4.3/5.0
＜ワールドシティタワーズ＞
6.自然災害の危険度 ■自然災害の危険度は低い地域です。 評価店4.3/5.0＜プラウドタワー東五反田＞
6.自然災害の危険度 ■自然災害の危険度は平均的です。 評価店3.0/5.0
＜大崎ウエストシティタワーズ＞
6.自然災害の危険度 ■地震の危険度のやや多い地域ではありますが、制震構造の建物となっています。 評価点2.7/5.0

[165: 匿名さん]

>>158
http://www.mansion-hyoka.com/

＜芝浦アイランド＞
6.自然災害の危険度 ■自然災害の低い地域です。　評価点4.3/5.0
＜ワールドシティタワーズ＞
6.自然災害の危険度 ■自然災害の危険度は低い地域です。 評価店4.3/5.0


＜プラウドタワー東五反田＞
6.自然災害の危険度 ■自然災害の危険度は平均的です。 評価店3.0/5.0
＜大崎ウエストシティタワーズ＞
6.自然災害の危険度 ■地震の危険度のやや多い地域ではありますが、制震構造の建物となっています。 評価点2.7/5.0

明らかに自然災害危険度は大崎・五反田の方が高い。そりゃそうだ。これだけ高層と低層がごちゃ混ぜに密集してたら。

[166: 入居済み住民さん]

昨日、中目黒まで散歩に行きましたが、雨が降っていたのに目黒川の水が透き通ってきれいでしたよ。
歩いていて途中、川に流れてくる壁の配管から濁っている水がドンドン流れているのを見ました。

中目黒の方に比べると、大崎付近の川は濁っていましたね。
しかし、水質に関しては、目黒区も品川区も水質改善の努力をしていくニュースも出ているので、この先は徐々に水質は改善されていくと思っています。

３年前に最初建設中のマンションを見に来た時は、においが若干気になりましたが、最近はどぶ臭い臭いは感じませんよ。

電線も地中化されていたり、ドンドンいろんな面が、速いスピードで改善されていくように感じています。

[167: 匿名さん]

自然災害危険度は大崎や五反田の方が高いんですね。
グランスカイは約１４ｍからＮ値６０でパイルを使う必要が無く直接基礎と聞いていたので
地盤が硬く安全なのかと思っていました。

[168: 匿名さん]

私も営業さんから、グランスカイは地盤が硬いので、災害時の心配はほとんどないと聞いて安心していましたが、
プラウドがこの数字だとちょっと不安になりますね。
倒壊はなくても、近くの低層の火災が多いとかなのでしょうか？この地区の液状化はないですよね。

[169: 匿名さん]

ここは災害って水害でしょ？

[170: 匿名さん]

都庁と同じ直接基礎（ベタ基礎）ですよ。

[171: 匿名さん]

不安を煽るのではなく、公のきちんとしたデータを使いましょう。東京都が全都区部の丁目別の建物倒壊危険度、総合危険度を順位付けしています。言うまでもなく、この地域は全く問題ありません。それにゼネコンはあの鹿島です。

[172: 匿名さん]

きちんとしたデータと言いながら「あの鹿島です」って…

[173: マンコミュファンさん]

>>167
地盤だけで全て決まるわけではなく、大事なのは周辺で火災が起きた場合に安全に非難できるか？とか、
周囲に火災や倒壊の危険度の高い建物が多いか少ないか？とか、周囲の道路が広かったり、海に面して
いたりして、支援物資が届きやすいかどうかとかのほうが重視される。これも、阪神大震災でどういう
地域に被害が多かったかということから決められたこと。周りに低層の住宅や木造建築、建築基準法強
化前のビルも多い、五反田・大崎は必然的に評価が低くなる。ちなみに、目黒川は高い護岸があって
氾濫する可能性は低いので関係ない。

倒壊や火災の危険の少ない高層建築ばかりで周囲が広い道路に囲まれ、支援物資の主要な輸送手段とな
る海上輸送、航空輸送の拠点から近い湾岸エリアは、災害の危険が少ない場所ということ。

また、地盤についても、阪神大震災で全壊したビルは、建築基準法強化前に建てられた内陸。神戸市内
中心部の三ノ宮駅周辺の被害が特にひどかった。埋立地の六甲アイランドやポートアイランドは、全壊
判定されて取り壊されたビルやマンションは一つもなかった。

いまの基準で建てられた超高層マンションで、阪神クラスの大地震で全壊、建て直しになる建物は、
埋立地に立っていようといなかろうと一つもないよ。

[174: マンコミュファンさん]

もいっこ、追記すると、グランスカイのあたりの地盤が良いのは確か。マンション自体が全壊判定される
可能性は、まずない。もしそんなことがあれば、大崎・五反田周辺は、全体が第二次世界大戦直後のような
廃墟になるよ。

ただし、周囲の古いビルや家屋が倒壊したり、横倒しになったりして、狭い道路が塞がれて通行不能になる
ことは十分に考えられる。で、近くで大規模火災が起こる可能性も湾岸に比べれば高いね。まあでも、
非難脱出不能になることは考えづらいけどね。

[175: 匿名さん]

実際なってみなけりゃ分からない大災害。
予想はできても安全とは断言できませんね。

[176: マンコミュファンさん]

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/chousa_5/table.htm

これを参照。全て、「ランク１」で総合判定ＡＡＡが最も災害危険度の低い地区。

[177: 匿名さん]

引き渡し前に大きな災害があって、何かしらの被害を受けた場合のキャンセルもありえますよね。
近隣の火災や倒壊だけでなく、住み替えでローンを組んでるのに、現住居が売れなかったりして...と考えると今　契約するのに勇気がいります。

[178: 匿名さん]

参考になるかどうか解りませんが、近隣で参照できるＰＭＬが無いか調べてみました。

日本プライムリアリティ投資法人で区分保有ですがオーバルコート大崎マークウエストは
直近の有報によると１．６％となっております。
同投資法人の品川キャナルビル（港南）は６．８％、ＭＳ芝浦ビルは４．０％です。

もう一つは１棟物で調査会社も異なるので単純に比較できませんが、プレミア投資法人の
芝浦アイランドエアタワーで１１．２％でした。

グランスカイに近いオーバルコートの方が地震による損失率は低いと見ているようです。

先に書込のあるように自分のところの被害が少なくても近隣が古くて倒壊などあれば影響しますね。
そういう意味でももっと再開発が進んでくれればより安全な街になるのでしょう。

[179: 周辺住民さん]

私もネガティブ情報があったほうがよいとおもう。

＊＊＊＊な意見だけの掲示板のほうが気持ち悪いし、こうした
大きな買い物の判断はポジティブとネガティブ両面からするべきと思うので。
すでに買ってしまった方はしょうがないが。


購入予定の地元民の情報として、一応シェアしておこうとおもう。


ちなみにソニー通りから曲がって入る某紳士服チェーン店の裏にある
某和食屋では、時々夜、黒塗りの高級車が集結していることがある。
複数台で運転手が待っている。表か裏かわからないが、場所が場所だけに
ちょっと異常な感じ。

目黒川は個人差があるが期待しないほうがよいと思う。

プラウドの横にある西五反田に行く小さな公園には
浮浪者がいた（少なくとも先月くらいには寝ていました）
ので、その某公園にも現れる可能性はあるよ。

[180: 匿名さん]

179さん
根拠ある正確なネガ情報は歓迎ですが、周辺住民の購入予定者というバレバレの嘘までついてカキコミして
る時点でネガ情報？の信憑性を失ってますよ！自分のカキコミを読み返してみて！

[181: 別の周辺住民さん]

179さんの情報は、嘘じゃないですよ。
浮浪者はその公園だけじゃなく、グランスカイと学校の間を夜中通ると、
そこのベンチでよく寝ています。

[182: 別の周辺住民さん]

ついでに嘘ではない正確な情報をもう少々。

五反田駅からソニー通りを通ってグランスカイに帰る場合、
夜10時頃以降は、リハウスの前あたりに毎日立っている
客引きの外国人女性に、男性ならみんな声を掛けられます。
ちなみに道路の反対側(歓楽街側)へは、
テリトリーの関係で彼女たちは行ってはいけないようで、
こちらが信号を渡ってしまえば付いてきませんし、
歓楽街側の客引きは合法店がメインなので、
あまり気にしなくて良いかも。

あと、このエリア一帯、高層マンションが建ち始めて、
電車の通過音がひどくなってきた気がします。
マンション同士で反響し合っている感じ。
ガラスが二重なら大丈夫でしょうが、シングルだとキツイかも。

目黒川については、脇の道を散歩するのは気持ちいいですが、
年に何回か(夏の雨の日とか)に臭うのも事実。
ちなみに数年前には水鳥（鴨？）が目黒川で泳いでいたこともあるのですが、
最近はあまり見かけません。

[183: 匿名さん]

冷静にみて目黒川の存在はあってうれしいものじゃなくて、今はせいぜい「あっても支障ない」
どまりです。将来的に眺望が確保できるという面ぐらいしか今はメリットはないのでは。

プラウドの隣の公園はあの雰囲気が浮浪者を呼ぶ。親水公園と一体になるような整備も
十分可能だと思いますがなぜ雰囲気がわるくて子供もあそばせられないような公園
を放置しておくのか疑問。

イマジカの建て替え可能性は迷います。ギャンブルは苦手です。
最新情報もっている方のアドバイスをお願いします。

[184: 匿名さん]

都市生活の影の部分、ネガな要素を根絶するのは無理と思います。
利便性と引き換えに、自分がどれだけのものを許容できるかですね。
よどんだ川、浮浪者、電車音、風俗街、全部ゆるせない人はこの物件は対象外です。

[185: 購入検討中さん]

仕事から帰ってからジョギングをしているのですが、良いジョギングコースってありますか？
目黒川沿いの道は夜でも外灯で明るいのかしら？

[186: 物件比較中さん]

>>183
まとめると、
・目黒川は水質は結構悪いので、あってうれしいものじゃないが、まれに悪臭がある程度で迷惑になるほどでもない。
・周囲にいかがわしい店やあやしい影もあるけど、気にしなきゃそれほどたいしたことはない。
・目黒川沿いの公園はホームレスも居着いていて、子供を遊ばせるにはあまり好ましくない。
・周囲の古いビルの建て替えにより、眺望が変わる可能性もあるけど、これはやむを得ない。
・建物自体は強固な地盤に建っていて構造にも問題ないが、周囲は建物が密集していて防災上最高の立地とまでは言えない。

なんか総合すると、ここより安いし、風俗店もないし、公園や運河もあるうえに、繁華街から離れているからホームレスもいないし、防災上も安全性が高いという湾岸エリアのほうが住環境としては良いような気がしてきた。

[187: 匿名さん]

湾岸のほうが価格も現実的だし、いいんじゃないかな　ここは高いよ

[188: 別の周辺住民さん]

186さん、でも、そんな五反田だからこそ、
住んでて楽しいのです。
近くに高級住宅地があったり、夜の風俗街は昼間通ると、
意外にも歩きやすくて便利だったり、
昼の西五反田は完全なビジネス街だし、
飲み屋もスポーツクラブもレストランも
みんなそろっていて、
とにかく住んでいて飽きません。
湾岸だと、こんな楽しみ、ないと思いますよ。

ネガも楽しめる心の余裕があれば、
浮浪者の方が身近にいるのも、
なんだか自然な気がします。

ただ、大人の街であることだけは確かでしょう。

[189: 匿名さん]

俺湾岸だけど、まじつまらん。
何もない。飲む場所もないし、風強いし。
駅からマンションまでに帰る間に余りに人がいなさ過ぎて、なんか寂しい。
一人で歩いている女性を見ると、その勇気に拍手を送りたくなる。
そもそも駅までいくのが面倒。
挙句の果てに、埋め立てだからかドアとか開かなくなるし。

[190: 匿名さん]

今、港南に住んでるけど、橋の上に普通に浮浪者がいる。
ってか、住んでる。橋に。

[191: 物件比較中さん]

>>188さん
おっしゃっている意味は良く分かります。けど、青山とか六本木とか代官山とかのおしゃれな町とか、
最先端の町ならともかく、五反田は今のところはやっぱりイメージいまいちですよね。
駅からさほど遠くない港南芝浦あたりの築浅物件の方が、まわりも開けているし、向きによっては
レインボーブリッジとか東京タワーとかの良い眺めが見渡せるみたいですし、坪300万くらいで買える
ので良いような気もします。

[192: 契約済みさん]

契約時の「重要事項説明書」の21ページに「目黒川は気象条件によって臭気が生じる可能性がある」と明記されています。
近隣住民の嫌がらせだの、ネガ情報に当たり散らしている人は自重して。

[193: 物件比較中さん]

>>189.190
＞俺湾岸だけど、まじつまらん。
＞何もない。飲む場所もないし、風強いし。

だけにしておいて、

＞駅からマンションまでに帰る間に余りに人がいなさ過ぎて、なんか寂しい。
＞挙句の果てに、埋め立てだからかドアとか開かなくなるし。
＞橋の上に普通に浮浪者がいる。

こんなこと書かなければ、信用する人も10人に1人くらいいたかもね。

[194: 匿名さん]

>>189
だったら、五反田に引っ越せばいいじゃん。意味のない書き込み。

[195: 匿名さん]

ばあちゃんが目黒に住んでるから、目黒川とは40年来の付き合いだけど、
昔に比べれば、格段に良くなってる。
それも近隣の人なら知ってること。

[196: 別の周辺住民さん]

>>191さん
確かに「どこに住んでるんですか？」と聞かれて、
「五反田」と答えたときの相手の微妙な表情は、
何度体験しても居心地が悪いですね。
関係の親密度によって、一瞬ニヤッと表情を変えるだけの
人もいれば、「あー、そうですかぁ」と言って、
話題を変えようとする人。とにかく、
「まずいこと聞いたかなぁ」という申し訳ない気を
相手に起こさせてしまう地名なのです。
少しでも和らげるために「東五反田」と答えていますが…。

あまりに交通の便が良すぎて、
かつ混沌としたところが楽しくて、
なかなか離れられなかった五反田ですが、
グランスカイのあまりの仕様の悪さにあきれて、
ついでに探した別エリアのマンションを買ってしまいました。
そこもごちゃごちゃしてて楽しそうな街なので。

[197: 匿名さん]

>>194
だからここを買ったんだよw

[198: 匿名さん]

>>193
港南橋に行ってみ。普通に浮浪者いるから
ソニーの交差点からコスモポリ○の間の橋。

[199: 匿名さん]

こんばんは！三井さんの物件では全国一の集客力で今どき契約も順調とのこと、三井系に勤める叔父から聞いております。叔父は高輪在住ですが、駅から遠く夜の帰りが物騒とのことで買い換え検討中、自分の代わりに見ておいてくれ、とも言われています。MRには今週行ってみます。山手線からの風景は本当素晴らしいですね。今から楽しみです。

[200: 匿名さん]

そうか。こんな高校生みたいなやりとりしてる間に売れちゃうかもなぁ。

[201: 匿名さん]

まあ、実際、急にこんなにレスが増えたのは、手頃な値段の部屋が順調に売れていて、値下げ交渉が難しくなりそうと判断した方たちが多いのかな、と思ってます。
とはいえ事実が語られている部分もありますし、本気で検討してる人はそれぞれで判断するしかないですよね。

[202: 匿名さん]

>>116みたいに完全に明後日の方向の見えない敵に向かって吠えている人もいれば
>>132,>>180,>>201のように、ネガ情報を提供してくれる人は悪意があるからと決めつける人まで。
こんな人たちが同じ屋根の下に住むんだから笑っちゃいますね。
近隣住人を名乗る人達は誰一人嘘は書いて無いよ。

[203: 匿名さん]

>>198

＞挙句の果てに、埋め立てだからかドアとか開かなくなるし。

では、埋立地に建ったことで、ドアが開かなくなったマンションはどこ？

[204: 匿名さん]

>>196
そうなんです。イメージが、いまいちの土地を自分の所有物件として高い値段で
買うのもどうかなあ？って迷うところです。マンション自体は良いと思いますし、
電車の音も聞こえるのは、駅から近いと言う利点でもありますけど。

[205: 購入検討中さん]

>>202
その人たちがこの物件を買うかはわからないでしょ。
嘘をついているついていないも断言できないよ。
それぞれ自分は事実だと思って書込していても、視点が変われば嘘に見えるでしょうから。
何も書込が無いより、問題提起だけであっても情報としてあった方が良いです。

[206: 匿名さん]

「周辺住民」の方々のご意見で五反田はかなり危険で汚い街だということが、繰り返し繰り返し語られています。本当に良くわかりました!皆さんは一刻も早く五反田を脱出し、他の地域に引っ越しされるのが最善と思います。グラスカ検討にお付き合いただく場合ではありません。とにかく急いで次の土地を検討してください。わたしもそうします。

[207: 匿名さん]

>>198

>マンションまで帰る間に余りに人がいなさ過ぎ
と言っときながらソニー本社近くの浮浪者の話にすり換え。
ソニー本社に勤め人は居ないのか。

[208: 匿名さん]

五反田のイメージが悪いと思ってるのって相当田舎者じゃないの

[209: 匿名さん]

他の注目タワーマンションの掲示板を覗いてみました。ｸﾞﾗｽｶは平和ですね。もっと意味のないやりとりがいくらでもあってびっくりしました！ところでｸﾞﾗｽｶについてのネガは五反田周辺という立地の面に集中してます。裏を返せば、他には大きな非はないということですね。目黒の社宅を出る必要があって、馴染みのある近隣で探してました。検討を急ぐ為、朝は6時、夜は1時、平日、休日を問わず、徹底的に探索しました。目黒でもいろんな場所があります。チェックポイント詳細は言えませんが、結果は合格です。夫婦で話し合い、登録に出向く決断が付きました。あとは最終日に抽選にならないことを祈るだけです。

[210: 匿名さん]

契約したら一年近く何も無いのかと思っていたら、契約者向けのインテリアコーディネートセミナー
なる案内が来ていました。三井デザインテックの営業の一つなのでしょうがモデルルームへ行く
機会も無いので販売の様子見も兼ねて参加してみようと思います。
このセミナーは聞くだけのものみたいですが、個別インテリア相談会なるものが８月にも予定
されているようですね。

[211: 匿名さん]

「個別インテリア相談会」だったかネーミングは忘れましたが、新居で使う家具を購入住戸に当てはめ、きれいにレイアウト図を作ってもらいました。収納等のイメージづくりに良いので、問い合わせされてはどうでしょう。あと六本木のリモデリングにも行きました。入口の壁等に石を貼るのが、意外に費用はかからなくってびっくり。お時間ある時に！楽しいですよ。

[212: 匿名さん]

契約前にあったインテリア相談会だったかレイアウト相談会だったか、私も参加しました。
幾つか間取で迷っていたのですが、持って行く家具の寸法を伝えレイアウトを配置して貰うと
入りきらない間取もあり絞り込むことが出来ました。購入を検討している方にとってはとても
良いイベントだったと思います。

契約者向け相談会はカーテンや照明器具など、これから購入するインテリアについて
アドバイスと手配をしてくれるものみたいです。アドバイスは良いのですがここから
買わないといけないんですよね。きっと割高なんでしょうね。

六本木のリモデリングはグランスカイの提携先なのかしら？
提携じゃないと引渡前に設置などはできないですよね。
家具ではなく造物でクローゼットと棚を設置したいので、もし提携先なら相談してみたいです。