パークタワーグランスカイ Part.2

[購入検討中さん]

Part2 作りました。よろしくどうぞ。


所在地：東京都品川区東五反田2丁目255番1（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩6分
　　　山手線 「五反田」駅 徒歩6分
価格：6270万円-1億480万円
間取：2LDK-3LDK
面積：67.24平米-93.61平米

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：鹿島・奥村建設共同企業体

part1
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43693/

[503: 匿名さん]

>>499
あ、センチュリーパークタワーはバブル期より
だいぶ後でしたね。訂正します。

三井の看板物件だから高いと言われればそれまでだが、
管理費の高い理由がよく判らない物件はいやだな。

ちなみにワールドシティタワーズやシティタワー高輪は住友の看板物件だから、
管理会社内でも最重要ランクだそうです。
だから、管理費に比べてサービスの質が良くなるよう
がんばってるように感じられます。

[504: 匿名さん]

500さんの意見が正論でしょう。他人任せなら、結局一緒。それにしても、そもそも問題意識も曖昧、具体例も無いなら次のテーマに移りませんか…

[505: 匿名さん]

502さん 相手は有名人ですよ。

[506: 匿名さん]

>>502
失礼しました。

管理費の支払項目までは聞いてませんが、
近隣大規模タワーの平準的な金額と比較して、
グランスカイの設定する管理費は高めなのは事実。

もともと財閥系管理会社は平均よりやや高めの
管理費を設定してるけど、ここはさらに高い感じがする。

まあ実際の管理サービスを得る、個人の満足度は別だけどね。

[507: 匿名さん]

浸水公園、大分出来ていましたよ～。

[508: 匿名さん]

管理費って、見れば見るほど不思議です。別にここが高いとかの問題提起をするつもりはありませんが、
ここより管理費の安いところでも、清掃や管理は十分なレベルのところはたくさんありますよね。

503さんの書かれたワールドシティタワーズなんか、グラウンドスタッフ、コンシェルジェ、屋内清掃員、
屋外清掃員、警備員、プール監視員などなど、常時数十名が常駐しているらしく、最高の管理体制を
敷いていて、人件費だけでも相当かかっているようですが、タワー物件の中で管理費は最安レベルです。
たぶん、敷地内のスーパーやクリニックなど店舗の賃料収入や広告収入、多くの共用設備の利用料なども
あるからだと思います。

逆に、お隣のバブル期の天王洲シーフォートタワーなんかは、その４倍くらいの管理費を分譲時のまま
徴収し続けていますけど、結局バブル価格のまま、なにを管理しているのかさっぱり分からないレベル
だそうです。
天王洲シーフォートタワーは多分管理費の高さが災いして買い手が付かないからだと思いますが、
高級ホテルと同居している駅直結物件にもかかわらず、リセールバリューも低く、バブル期には恐らく
数億円は下らない価格で分譲された部屋が、中古取引は坪200万円ちょっとになっています。

管理費が高すぎるとマンションが安くても長期的にはコストがかさむし、極端に高いとリセールバリュー
も下がる。そう考えると、管理費って意外と大事だなと思います。
実際に引き下げた事例も雑誌などに載っていますが、管理費が適正かどうかは、マンション管理士などに
調査を依頼しないと素人では判断しかねる場合もあるようですので、大規模マンションでは、なかなか
引き下げられるものではないようです。

[509: 匿名さん]

グランスカイの店舗は三井が所有するそうなので管理費には貢献できないですね。
保育施設は共有部分みたいなのでここの賃料は管理費に充てられるのでしょう。

[510: 匿名さん]

管理費コスト削減ではエレベータの保守をメーカメンテから独立系に変更するとか、フルメンテをＰＯＧにすることで大きく差がでることがあります。
ですがＯＴＩＳ社やシンドラー社のエレベータ事故以来、メーカメンテへ戻すところも増えています。
独立系の場合はランニングコストは抑えられますがトラブル等で部品交換になった際に結局はメーカから支給を受けざるおえずコストが高くつきます。新築当初からの数年間は独立系でも良いのでしょうが長い目でみると割高になるかもしれません。
また一回独立系へ変えてからのメーカメンテへの戻しは基本的に消耗部品の総取替えなどしてもらわないとメーカ保証できないとか言いますので、ここでかなりのコストがかかります。
個人的にはある意味安心感を求めて三井のマンションを選んでいるので、エレベータ保守という見えにくいところで手を抜いて独立系とかに変更して事故などの対応がずさんになっては困ります。
管理費が高いとはいえ管理組合は直接安全に影響する部分では当然ですが慎重に考えて頂きたいと思います。

[511: 匿名さん]

>>508
管理費なんて総戸数に比例するでしょ。
新手の住友の営業手法？

[512: 匿名さん]

ところで三井の賃貸マンションで「パークアクシス青山一丁目タワー」がありますが、ここのラウンジは三井直営でルームサービス対応の食事のサービスが受けられます。外から帰ってきて今日はもう料理するのも、また外へ出るのも面倒ってときに大変便利です。グランスカイのラウンジにも是非入って欲しいなと思ったりします。

[513: 匿名さん]

>>511
467をみてから言ってね。

[514: 匿名さん]

どこの掲示板にも登場するWCT住民の方、ｽﾐさんの新手の営業？に掻き回されてしまってます。戸数の違うのに比較するのは、論外ですよ。そもそも当初管理費に疑問がある方はこの物件自体検討しません。それに縁あってそちらにお邪魔しました。当初予定されていた管理水準が下回ったり、いろんな問題が生じているようですね。住民掲示板での情報もあります。まず自分たちのマンションをより良いものにしてください。回りくどいことするより、それが資産価値を上げる近道です。

[515: 匿名さん]

>>513
一棟のマンションにかかる管理費が同じだったとすれば、それを負担する戸数（面積）が多い方が単価は安くなりますよね。
逆に管理費の高い安いを比較するなら管理費を負担する戸数（面積）を合わせてみないと分からないんじゃないでしょうか。
もちろん一棟のマンションにかかる管理費はエレベータの数や植栽の高木の数、プールがあるなしなど設備面で大きく異なります。なので同じハード面の条件で相見積をしないと答えは出ないと思います。

[516: 匿名さん]

いろんな意見ありますね。でも前向きに捉えて、これから検討する方は三井さんの営業に突っ込んでみてはどうでしょう。納得しなければ、検討止めれば良いし。イメージの議論を続けられても、検討者にとって何の意味もありません。

[517: 匿名さん]

>>513
サービス内容が異なるのにどう比較するんですか？

[518: 匿名さん]

三井デザインテックとリモデ東京の親って三井ホームになるんですね。
三井ホーム・・・三井とはついているけど対応については良くなかったので心配しています。
ここの書込みで三井のマンションの対応は良いとありますが、三井ホームではアフターに半年くらいかかったりします。
造作家具や一部リフォームはこの２社にお願いすることになるのでしょうがどうなのでしょうか？
実際に三井デザインテックやリモデ東京をつかわれた方が居たら是非感想を聞かせて下さい。

[519: 匿名さん]

518さん 以前三井不動産の紹介にて、デザインテックでカーテン、ブラインド、照明一式を取り付けましたが、割引もあり、とても良い対応でした。リモデは使ったことありませんが、三井ホームも三井不動産の連結子会社ですから、営業経由でしっかりした担当をつけてもらったらどうでしょう。

[520: 匿名さん]

519さん回答ありがとうございます。
なるほどですね、マンションの営業経由でグリップできればいい加減な対応に発展しなそうですね。
デザインテックで取揃えると入居のタイミングにあわせて取付けるとＨＰに記載がありましたが、この入居のタイミングっていうのは引渡の事ではないのですよね？
同じグループでも引渡前から取付けとかリフォームとかの対応はしてくれませんよね。
引渡から作業となるとリフォームにかかる期間入居が遅くなるわけですね。

[521: 匿名さん]

>>517
だから、部屋の㎡単価での比較が一番客観的なんじゃない？あとは、管理の質とのバランスだけど、これは
未完成物件の場合は、同じ管理会社の管理物件をベンチマークするしかないよね。

>>514
なぜWCTの人だと決め付けてるの？根拠を示さない単なる荒らしじゃなくて事実に基づく投稿は有益なのでは？
WCTはもう中古しかないので、検討の対象ではないけど管理費安いのは魅力ですよ。貴方がおっしゃる
エレベーターの数も30機もあるし、高木も多いし、プールもある。それなのに安い。管理費と管理レベルを
十分に検討の要素に入れたほうが良いという指摘でしょ。WCTを買えって言う投稿じゃないと思うよ。

[522: 匿名さん]

>>521
グランスカイの総戸数は736戸、WCTの総戸数が2090戸です。
言われているようにWCTの方が設備など規模が大きいのでマンション全体としてみた管理費総額はグランスカイの倍以上とみても、戸数は単純に2.8倍あるわけですから管理費は安くなって当然なんじゃないですか。

あれ？もしかして単純にグロスで管理費が安いのが良いと言っているのですか？
それだと管理費の安いマンションを買うことを推奨しているように聞こえます。
そもそもは他社と比べて三井の管理は高いんじゃないかという事だったと思いますが。