彩都みのお 一戸建て パート4

[購入検討中さん]

1000件になっていたので、彩都みのお　一戸建てのパート4をつくりました。
引き続き、有意義な情報交換をしていきましょう。

前スレ
パート1：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/145329/
パート2：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/284701/
パート3：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/326087/

[851: 匿名]

造成前のガーデンテラスが一番低い所で海抜135～136mで、粗造成後が海抜154m～なのに最高10mとか（笑）

[852: 匿名さん]

ガーデンテラスって、いつから残っている山の上とか、F34街区そばの道路に家が建つようになったのかな？因みに一番南側の友人に聞いたら、擁壁の高さがあるのでその分もあったが、支持層まで基礎杭7Mだったとの事。南側の擁壁って何メートルの高さでしたっけ？

[853: 匿名さん]

>>852
あそこは結構高かったと思います。３Mはあるような気がします。敷地南端ぎりぎりに建物は建てることはないでしょうから、おそらく建物下は７Mが支持層までの距離なのか、基礎杭そのものが７Mなのかは判りませんが、擁壁除いて3～4Mの盛土というところでしょうか。購入時はテラス全体の造成図を見ましたが、南側道路２本目のセンター道路中心部が切盛の分岐点でしたので距離的にはその位はあると思います。
航空図を拡大すれば、岩盤層の南端切目が良くわかりますよ。そこから擁壁を打っているわけですから、南側一列全部は厳密にいえば擁壁高さ分は確実に盛土です。

[854: 匿名さん]

訂正
南側一列全部は擁壁の高さ＋アルファ（４M）は盛土です。

[855: 匿名さん]

関電のところも一部盛土のはずですが、どの位か知っていますか？

[856: 購入検討中さん]

でどの列ぐらいまで盛り土？
大ガスのモデルぐらいまで？

[857: 匿名さん]

>>851
ガーデンテラスってどこの事を指しているのか判っているのかな？そもそものガーデンテラスの範囲を間違っていたら互いに話がかみ合いませんから。新街区ならガーデンテラスと書かずに新街区と書けばもう少しお仲間が増えるかも・・・。
新街区は阪急が売り出すけど、名称はまだ決まっていませんがガーデンテラスとは言わないんですよ。一回でも来たことある人間ならその位判りますよ。

[858: 匿名さん]

>>856
西側は一番西端が切盛混合地です。大ガスモデルハスは問題ないですね。敷地でいえば、センター道路にあるミサワの横位を扇の根元とみて南側に広がっています。最南端積水を中心として左右２軒づつは盛土の範囲です。関電は建売エリア北東側あたりです。今の売り出し中の建売エリアが含まれていたかどうかは、建売を検討していなかったので詳細まで見ていません。
だから大ガスエリア西側が売れ残っているんですよ。
こんなところで議論しなくても、検討する時に誰でも判りますよ。

[859: 匿名]

現・彩都粟生南6丁目が、造成前で一番低い場所が標高130mだよ。
ガーデンテラス部分（阪急、関電、大阪ガス）に限れば、元標高は一番低い所で136～137mぐらい。

[860: 匿名さん]

ブラジル戦前に貼ろうと思ったら、MAPIONに有料登録しないと貼り付けられないじゃないか。MAPIONの回し者かと言いたいところだが、言ってもどうしようもないので今から手順を教えるよ～。
１．途中まではその通り。但しきちんとファミマ前から道路左側の歩道をずっと歩くようにきちんとやってくれ。
２．粟生南６丁目３の十字路まで行かず、貯水タンク横から左に入り斜めにショートカット。ここは殆ど車が走らない生活用道路だから普通の人が歩くように最短距離（ここがそもそも住民の普段と違う）

上記手順でひいきにならないように６回やったが、４回はガーデンテラス真ん中まで、２回は更に南側まで行ったよ。

わざわざ渡らない信号を渡って、道路をジグザグに横切って、点線通り遠回りする条件であればその通りでしょうね。
逆にマンションや外大前の通りを最短距離で道路を横切るような形でショートカットして良いのであれば、更に余裕ですね。

[861: 入居済み住民さん]

>>８５９さん
そうなんですか知らなかったです。造成図は持っているので自分の周囲はわかるのですが、一番低いところって現在どこの家あたりなのでしょうか？私の造成後の図で見ると、最南端は以前は切り立った断崖絶壁だったという事ですね。緑地緩衝帯部分までは表示されていないので流石に判りませんが。
等高線図を見ると断崖絶壁に見えないのですが、何か窪地だったのでしょうか？阪急を信じて買ったのですが、造成図が虚偽のように見えてきました。

[862: 匿名]

国土地理院の昔の2万5000分の1地形図見れば分かりますよ。
ガーデンテラスの大半は、元標高が155m以上だけど、谷になっていた場所は130m台後半～140m台の所がある。

[863: 匿名さん]

でも見ていたら最近どうでも良い事ばかり書くなよ。文章も矛盾だらけ幼稚で、支離滅裂で。
検討スレや情報交換の場なんだから、現地を見に来たことがない、検討したこともない人間がグズグズ書いてうざいね。

別に盛土１００Mぐらいにしてほおっておけばいいんじゃないの。距離も１．２KMじゃなくて１２KMでいいんじゃないの。こんなくだらない文書で検討のための情報を書いているつもりだろうが、参考にしようとしている人間にしてみたらゴミ以下の情報だね。

聞きたいのは、住民同士のコミュニケーションとか、建売の実際の住み心地とか、学校の様子であって、現地で資料を見たらわかるような情報をぐだぐだ偉そうに書くんじゃねーよ！！業者かなんだか知らねーが二度と登場するんじゃねーぞ！！

[864: 入居済み住民さん]

>>８６２さん
私もそれは持っているのですが、テラスの最南端の一列部分の詳細図と照らし合わせてみると、谷の先端が１０Mの切り立っ断崖になってしまうんです。窪地であれば私の持っている等高線図には記載がなかったので、その部分の詳細図をお持ちなのでしょうか？
状況によっては明日阪急に再度虚偽記載があるかないかを含めて聞きに行こうと思うので。
切盛は相当気にしていたので、全体図が虚偽のような気がしてきて心配です。

[865: 入居済み住民さん]

すみません。仮に１３０M台後半とするとの前提を書いていませんでした。申し訳ないです。

[866: 匿名]

>>864
ちょっと言ってる意味が分からないのですが
http://user.numazu-ct.ac.jp/~tsato/webmap/map/gmap.html?data=djws
この地図で、航空写真と地理院地図を切り替えて予想される盛土範囲と、業者が提示した切り盛りの範囲（造成図）が異なるという事ですか？

[867: 入居済み住民さん]

>>８６６さん
成程、航空写真を比べてみて良くわかりました。擁壁設置後の高さで見ていたので更に誤差が出てしまいました。
一番南側の列は１０～１５Mは盛土がありますね。２列目より北側が切土というのも良くわかりますね。
この写真を比べれば判るのに、何故こんな議論が続いているのでしょうかね。４０メートルの盛土とか、盛土はないとか、、、。
この写真を比較すれば、我家は問題なかったと判りましたのでほっとしました。有難うございます。崩れる心配はしていないのですが、不同沈下が心配だったので。ボーリング調査も他に比べて綿密にやったつもりだったので、、、。

[868: 入居済み住民さん]

>>８６６さん
ライトハウス一帯は２０M以上の盛土がありそうですね。だから周囲に比べて土地が若干安い理由が判りました。土地の値段には根拠となる理由がやはりあるのですね。ありがとうございます。

[869: 購入検討中さん]

ウェストゲートがガーデンテラスと比べて坪単価安いのはなぜですか？？
ただ少し遠いだけであんなに値段違うのですか？？

[870: 匿名さん]

>>839

彩都は、切土と盛土を合わせて3500万m3でなく、切土も盛土もそれぞれ3500万m3ってURが発表してるんだけど、知らないのに都合良く解釈するから笑える。
それと、URは40〜50mの盛土、箕面市も遠慮して30〜40mと発表してるのに、10mとか(笑)
3500万m3の土は、風で飛んで行ったのかね。
ひだまりの50mは認めて、ガーデンテラスは10mとか有り得んよね。航空写真の排水口の段数見れば、同じぐらいの盛土ってすぐ分かる。

[871: 匿名さん]

ライトハウスが盛土だから安いとか、ウエストゲートがガーデンテラスと距離あまり違わないのに安いとか、彩都検討者は無知な人多いね。建築条件付きと条件無しは別物なのと、阪急の名がつくと高く売れるのが北摂だからね。

[872: 匿名さん]

>821
>箕面森町や山手台等いくらでもありますよ。
>バスなんて後1年もたてば彩都西側も走りますが、森町奥地なんて23：00位まで梅田で飲んだら、バス降りて徒歩30以上の世界ですよ。

箕面森町や山手台で駅から徒歩15分以上歩かないと駅にもバス停も無いような場所は聞いたことないけど。
それと、梅田から終電も彩都より箕面森町の方が遅いけどね。北急延伸したら、新駅にバス15分の森町に完全に負けるから、彩都も大変だね。

[873: 入居済み住民さん]

>>８７０さん
貴方が言う４０Mの場所はいったいどこなのでしょうか？866さんの添付ファイルを見ると、等高線と航空写真、手持ちの実際の造成後の海抜で現在売り出しを行っている場所は該当しないというのはわかるのですが、では具体的な資料を上記以外分で見せてほしいですね。私が図面を見ても緑地は１５M、そこから南側一列が１０～１５M（擁壁含む）でないと計算が合わないのですが。
もし元の斜面が段々畑のように１０M刻みで水平・崖の連続であれば、合致する上に等高線の間隔をみても元は緩やかな斜面というのが判るのですが・・・。

[874: 入居済み住民さん]

>>８２１さん
多分千中２３：１０のバスに乗り遅れたらという意味なんでしょうね。確かに２３：３０のバスはセンター止まりですから、そこから奥に行こうと思ったら１５分じゃつかない土地も沢山ありますが（私の友人が住んでいますので間違いないと思いますが）、それを双方言い出したらきりがないですね。
そんなところ彩都だろうが、山手台だろうが、森町だろうが全部同じでしょうね。そもそも隣の土地でもないのに比べること自体無理がありますね。その点では８６３さんの言う通り無駄なことかもしれませんね。

[875: 匿名さん]

>>869
単純にガーデンテラスが

・ボッタクリ気味だった
・電線地中化
・擁壁化粧
・阪急が今まで費やした大掛かりな広告宣伝費用の回収の為の上乗せ

などの複合的要因じゃない？

[876: 匿名さん]

>>874

彩都は、23:00まで梅田で飲んだら23:23が終電だけど、森町は23:30まで飲んでも23:54で帰れる。地区センター止まりでも殆どの人は徒歩15分で帰れる。彩都って森町で言えば、毎日、地区センターで降ろされるようなものだから、辛いね。

[877: 入居済み住民さん]

>>８７４さん
誤解しているようだが、別に私は森町が何時に帰れようが、彩都が駅から何分かかろうかどっちでも構わないんですけど。双方が何を比べたいのか無駄のような気がしたので。
森町の人が毎日マイカーでトンネルを使わないように、毎日モノレールを使わないですから。そんな住民にとってはどっちでも構いません。でももし貴方が毎日マイカーで通勤するのであれば、駅から何分とか一番重要ですか？毎日マイカーを使うとしたら彩都と森町を比べますか？立場が違うのだから無駄でしょ！

[878: 匿名さん]

今日も森町の現地販売所は暇で沢山書き込み出来たようなので、今日も森町にエールを送ります。彩都の住人は森町が欲しくてしょうがなかったのですが、仕方なく以下の理由で彩都に家を買ってしまったのですよ。

山を越える勇気があれば森町がきっと買えたはずです。
彩都住民は山を越える勇気がなかった弱虫です。(笑)
車で千中や梅田に行くのに、８２０円も出せないケチなんです。
大阪平野を常に見ておきたい、一般大衆です。
スーパーへ車で買い物に行くのに隣の新興住宅地までいけないほど臆病です。
土地が選びたい放題だと迷って決めれないほど優柔不断です。
路面店が出店してくれないと不安になってしまいます。
ここって箕面市？と言われることが耐えれるほど心が強くありません。
車で１０分以内に幾つか総合病院がないと生きていけない虚弱体質なんです。
深夜バスで820円も払えない位ケチなんです。
千里中央から22時台から30分に一本の間隔も待てないほどせっかちなんです。
お年寄りとか見ると、始発で座っていても譲ってしまう程気が弱いんです。

だから森町ではなく高かったですけど、し、か、た、な、く、彩都を買ったんです(笑)

[879: 匿名さん]

>>869
単純です。例えば現在の状況は下記の通りです。
土地６０坪超、南側道路、角地以外で比較すれば良くわかります。
１．粟生南２丁目（広告上距離：徒歩１２分、建築条件無、擁壁自己負担）坪４５万＋擁壁で実質坪５０万程度
２．粟生南５丁目（広告上距離：徒歩１５分、建築条件有）坪４２万（ライトハウス）
３．粟生南６丁目（広告上距離：徒歩１４分、建築条件有）坪４６万（大ガス住設）
４．粟生南６丁目（広告上距離：徒歩１５分、建築条件無）坪４６万（ガーデンテラス１期販売時の価格、現在販売中無）
５．ウェストゲート（広告上距離：徒歩表示なし恐らく現在販売中の場所は２５分、建築条件有、擁壁自己負担）坪３４万＋擁壁（積水ハウス）
単純に距離と建築条件有無と擁壁自己負担有無の違いですね。擁壁だけでも１００万じゃききませんから。このあたりの擁壁の高さですと坪５万位変わりますから、ウェストゲートは実質坪３９万くらいです。積水条件なので決して安いとは言えないと思います。

[880: 匿名さん]

>>879訂正です
ウェストゲートは擁壁有で３４万でした。擁壁なしの土地で坪２６万でした。擁壁有無の違いでで±８万でした。そうすると積水条件が付きますが、妥当でしょう。土地で１９８０万、上物３０００万、外構で２００万、諸費用２００万の合計５３８０万で積水の普通レベルの家が建ちますね。

[881: 入居済み住民さん]

テラスもいよいよ大ガスエリアも全て商談中となり、残り建売だけになりましたね。隣のガーデンスクエアもあっという間に半分売れてしまいましたね。学校上の眺望が良いエリアはいつくらいの販売なのでしょうかね？
今日久しぶりに友達の家に遊びに森町に行ってきましたが、坂上はぼちぼち家建っていましたよ。逆にセンターそばのピースガーデンが売れていないのが不思議でした。坪２０位で格安だと思うのですが。

[882: 購入検討中さん]

>>879さん
すごく分かりやすいご説明、ありがとうございます。
ちなみに、マストステージ(ガーデンテラス横)は坪あたりおいくらだったんでしょうか？
過去スレでお買い得だった、というのはわかったんですが。
知ったところで購入できないので、意味はないかもしれませんが・・・

[883: 匿名さん]

心配しなくても今後の徒歩20～30分エリアは、坪20万円台後半の条件無しでいくらでも買えるようになりますよ。
小出しによる値段維持戦法はもう厳しくなってきていますから。

[884: 匿名さん]

>>881
森町のピースガーデンが格安でも売れてないのは、建築条件付きだからと思います。建築条件付きが多いと街並みも良くないですし。彩都で言うと、茨木側と箕面側を比べると差が歴然ですね。

[885: 匿名さん]

>>882さん
確かマストは南側道路平面地で坪４１万位だったと思います。現在コモンアベニューの６９坪が2950万表示が出ていますが、擁壁で結構かかると聞いたことがあります。噂話なので確かな事ではないのですが、マストの擁壁が必要な土地が最後３か所残っていた時、擁壁設置後引き渡しで同じ価格で売り切ったと聞いたことがあります。
上物を積水で考えているのであれば、周囲に比べて坪単価が安い分おすすめですが、上物にこだわりがなければ粟生南２丁目も交渉してみては如何でしょうか？但し道路沿いの土地ですが、公園もすぐそばです。
コモンアベニューでちょっと上物を凝ったら７０００万コースですけど・・・。

[886: 入居済み住民さん]

>>884
彩都と同じように建築条件無は先に売れてしまったのでしょうか？ピースガーデンも同じように小出しで売っていると聞いたのですが・・・？流石にウェストゲートは彩都住民でも厳しいと思っていましたが、少し驚いています。
明らかに坂上よりもセンターや学校に近く便利だと思うので。しかも１３社から選べる状況で、ハウスメーカーで家を建てる人にとっては良い条件だと思うのですが。

[887: 匿名さん]

しかし878さんの文章は。。
どこに住むかの問題なんてぶっ飛んだ。
執念を感じてうすら寒い。。

[888: 入居済み住民さん]

>>887さん
確かにそうですね。まあしょうもない話の連続でしたから、その連続でしょう。批判する人間の執念と、５０歩１００歩だと思いますけどね。でも森町の関係者が批判を繰り返していると主張しているところは何となく言われなくても判りますけどね。
私もトンネルが無料で、中止々呂美周囲がもうちょっと開けていたら、あの値段であれば森町を買っていましたから878さんの言っていることは確かに半分はあっていますが、別に人それぞれだからいいんじゃないかな。
確か前にも同じような事を書いていたような気がしますね。

[889: 匿名さん]

今日も彩都に比べて森町の素晴らしさを伝えてほしいようなので。

子供の大学や就職等京都まで検討しないといけない中、大阪だけを見れる森町住民の優秀さには脱帽です。
少しづつ販売して住宅地を売り切っている彩都に比べ、全宅地を一斉に売り出せる森町は太っ腹。売り切れていなくても何も問題視しない森町住人の心の広さはまねできない。
定時で到着する交通機関が欲しい彩都と違い、不確定なバスでも許容できる寛大さ。
個性に合わせ箕面・豊中・茨木と幼稚園を選ばざるを得ない彩都に比べ、みすず学園がメインの森町の幼稚園に対する絶大なる信頼感。
大手ハウスメーカーの家が並んで没個性の家が多い彩都に比べ、隣との見た目争いに打ち勝つ財力と、競争心がある森町

森町の完売を、こころのそこからねがう。

[890: 匿名さん]

>>889

>子供の大学や就職等京都まで検討しないといけない中、大阪だけを見れる森町住民の優秀さには脱帽です。

大阪、神戸方向は同等、京都は流石に彩都の方が行きやすいね。ドアtoドアで1時間半以上掛かるけど(笑)

>少しづつ販売して住宅地を売り切っている彩都に比べ、全宅地を一斉に売り出せる森町は太っ腹。

森町の土地は事業主決まってるけど、彩都の広大な土地は、URや阪急が何年も前から売り出してるけど買い手が付かず販売の目処すら立ってないからね。

>売り切れていなくても何も問題視しない森町住人の心の広さはまねできない。

売れ切れて森町と事業主すら決まってない彩都。どっちもどっち？ 彩都頑張れ。

>定時で到着する交通機関が欲しい彩都と違い、不確定なバスでも許容できる寛大さ。

森町のバスも専用道路だから渋滞知らずで定時運行だね。バスすら通って無くてバスを熱望してる彩都に早くバスが開通すると良いね。但し新駅開通で北急までバス15分で出られる森町に勝てそうに無いか。

>個性に合わせ箕面・豊中・茨木と幼稚園を選ばざるを得ない彩都に比べ、みすず学園がメインの森町の幼稚園に対する絶大なる信頼感。

個性に合わせると言うか、彩都で幼稚園入れるだけで一苦労だね。選択の余地なしかな。

>大手ハウスメーカーの家が並んで没個性の家が多い彩都に比べ、隣との見た目争いに打ち勝つ財力と、競争心がある森町

確かに彩都箕面は建売と建築条件付きで個性ないね。ここは否定しない。森町は広さも建物も拘り有る家が有るかな。

>森町の完売を、こころのそこからねがう。

彩都の広大な土地は、完売の前に販売開始ですね。

[891: 匿名さん]

森町の素晴らしさをわかってくれる人間がいたか！
来年阪急が性懲りもなく、粟生北に２００区画を順次売出ちゃうところがびっくりだね。小売りにせず自分のところで売り切れると読んでいる阪急ＨＤの将来は・・・。ちょっと残念なのが優秀な森町住民なのに事業計画の事を知らなかったのがちょっと残念。
幼稚園の定員が北千里や南千里のマンションブームのあおりを受けて人気幼稚園に入るのに徹夜しないといけない彩都と比べて森町住民はそんな無駄な時間を過ごさずに済むからいいよね。
森町スレにもあるが、有機肥料をまいても隣に迷惑が掛からない程人口密度が低いところが自由でいいよね。ＢＢＱやり放題だし都会では味わえない醍醐味だよね。
駅徒歩１５分の彩都で河原町までドアツードアで１：１６、梅田まで１：０１という中途半端だが、近隣公園側から梅田までジャスト１：００のきりの良さを見習ってほしいね。

せこせこと土地を売り出して、販売率を高めている彩都に比べて売れていなくても気にしない森町の豪快さを見習ってほしいね！

[892: 匿名さん]

大阪府の箕面森町の区画図は４０坪台や５０坪がメインのように見えるが、実は一般庶民のために一つの土地を分割にしてあげているだけだから、森町住民はお金持ちだから皆２区画買って８０坪オーバーの家ばかりだぞ。彩都が売れるように小さくしてあげているんだよ。
箕面森町スレで盛り上げっているが、だから家の庭に有機肥料をまいても、小バエが沢山わいても、ＢＢＱしても隣に家がないから何も問題ないんだよ！
彩都なんてレベルが低すぎて眼中になく、ライバルは北大阪ネオポリスだよ！

[893: 匿名さん]

更に最低８年後北急が延伸したら１０分も時間が短縮する、この８年間の不便さを感じない森町住民の超長期展望を見習うべきだね。

森町の凄さを思い知ったか！

[894: 匿名さん]

ここは、森町の自慢を読まされる場所じゃないですが。

[895: 匿名さん]

まあ彩都は本来の相場に比べて高すぎたと言うことだろう
駅から１０分越えるような場所は坪３０程度が適正価格だろうね

[896: 匿名さん]

そんな同じ事ばっかり言わないw
彩都の環境を気に入り、予算が合う人が買えばいいだけ。
割高なら、森町でもいいと思いますよ。

ガーデンテラスのクリーン活動、植栽講習会、ふれあい広場
参加しましたが、多くの住民さんが参加されてて
なかなかいい機会でしたね。
また、年に少しでも開催してほしいです。

[897: 匿名さん]

適正価格の議論は、大事だと思いますよ。

北急の延伸決定や、彩都中部、東部の事業化前進（ほぼ決定）に伴うモノレール延伸リスクは、従来は織り込まれていませんでしたから、これは重要なトピックです。

日生中央が、始発駅でなくなり座れなくなったら、誰が見ても不動産価値が暴落するのは明らかでしょう。

彩都も、朝の通勤時間帯にモノレールや北急に座れなくなったら、同じ事がおきます。

今は「梅田まで相当な長時間かかるかわりに座れる」事が、プレミアムとして乗せられているのは明白ですから。

北急が延伸したら、彩都西徒歩20～30分エリアは、森町より低い坪単価じゃないと中古売却できなくなるという事は現実にありえます。

[898: 購入検討中さん]

同じ話がループしているようなので、適正価格については個人的にはもういいです。笑
ここで高い安いと言っても、価格が変わるわけではないですしね。

あとは、彩都の学校や幼稚園や地域交流など色々と教えていただきたいです。

[899: 匿名さん]

>>897
彩都に不動産価値を求めて買った人はいないんじゃないの？w
子育て時代にのびのび暮らして、
子供が独立して都会が良くなれば、適当に売って
便利な所に移ればいいだけで。
そんなに切羽詰まった人はいなさそうだからね。
そんなに言うなら、あなたは森町に家を買えばいいじゃない？

[900: 匿名さん]

http://www.city.minoh.lg.jp/kitakyu/documents/outline_pamf.pdf

新箕面のインパクトはやはり大きいですね。