彩都みのお 一戸建て パート4

[購入検討中さん]

1000件になっていたので、彩都みのお　一戸建てのパート4をつくりました。
引き続き、有意義な情報交換をしていきましょう。

前スレ
パート1：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/145329/
パート2：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/284701/
パート3：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/326087/

[82: 匿名さん]

ガーデンテラスで6500万出すなら、同じ阪急がやってた小野原西や東豊中プレミアムの方が将来的に良くない？
どちらも、コンビニ、スーパー、金融機関、医院、塾など大抵は徒歩5分圏内。交通はそれぞれ、彩都西徒歩15分か、北千里徒歩15分その他バス有りか、桃山台に北摂有数のバス網有り。公園も小野原西は選択肢多く、東豊中なら緑地公園も自転車で余裕で行ける。それに東豊中はモノレール本線の少路駅も徒歩圏。特に東豊中プレミアムは、周辺に戸建て、団地、マンション群が多く将来に渡って寂れる可能性低く、生活利便が保障されると思う。

[83: 匿名さん]

小野原西では同じ大きさなら+1000、東豊中だったら更にプラス。一回り小さい家を買うか利便性をとるかだね。小野原や東豊中で60坪超角地で大手ハウスメーカーだったら、軽く7000は超えるぞ。積水、スウェーデンクラスまでいくと8000は最低ラインだね。そう考えれば安いんじゃない？そもそもこの位の家を買う層なんて、公共交通機関あまり気にせず車通勤するような人じゃないの？東豊中の阪急で場所が多少良くてもあの家には金出せないだろう。見た目は良く見えるが、見えないところは酷いつくりだよ。

[84: 買いたいけど買えない人]

すみません。東豊中の阪急とはどちらの物件でしょうか。
プレミアムとパナホームは承知しているのですが。

[85: 匿名さん]

多分阪神のハピアガーデンの事を言っているんじゃないの？下請けが同じで建物外観はそっくりだからね。一昔前のバブル時期のような建物外観だね。多少便利でもクレームの多い○○建設の家は住めないだろう。俺ならガーデンで三井ホームを同じ値段で建てるね！

[86: 匿名さん]

パナの東豊中なんて建売でガーデンテラス角地に比べて一回り以上小さくて7500超だろ。そんな所に住む人間が電車、バスなんてたまにしか乗らないだろ。車か乗れなくなったらネットスーパーだろ。一般庶民が普通に買えるのは3000万のマンション位で、我々普通の感覚とは違った価値観を持つ人達だろ。
ガーデンテラスで一番総額で高いのは、東南角地の積水じゃねーの？もしくは道路はさんだダイワハウチュか北側東南で土地が広かった大ガスか、夜やたらに明るい南西角地の積水だろ。

[87: 匿名さん]

モノレール支線の彩都西でさらにそこから坂道徒歩15分でしょ。不動産的には殆ど価値無い土地に6,500万出すなら、建物の価値低くても東豊中と思うけどな。45坪有れば庭なくても駐車場2台付くし。街の雰囲気も確かに狭いけど、小綺麗に見えるけど。

[88: 匿名さん]

庭のない戸建に住むなら、もっと中心のペンシル住宅の方がいいと思うが。人口減少して行く中で土地の価値なんて中心地以外は意味ないだろ。狭い土地に魅力を感じないけど、山は越えたくない人がガーデン選ぶんだろう。

[90: 匿名さん]

その逆じゃないの？今後、土地が余ってきても、便利なとこは買い手付くけど、不便のとこは買う人いなくなる。今は彩都もニュータウン需要で売れてるけど、20年後はそうはいかない。

[91: 匿名さん]

彩都の奥の開発はどうなりました？

[92: 匿名]

東豊中や小野原はいいところだけど、彩都との比較対象にはならないように思います。
彩都はそこまで金持ちでもない。デカイ金持ちの家もあるけどね。基本的には普通かと。
小野原は、余裕のあるお金もちじゃないといろいろしんどそう。ましてや、元々沼地なもんだから、家建てるとき、補強とか思わぬお金がかさんでくる。
小野原と彩都の差はあまりにも大きい。

彩都は子育てにはとてもいい。
ガーデンテラスも雰囲気がとてもいいし、彩都の雰囲気が好きで選んでる人が多いように思います。
ガーデンテラスだけじゃないけど、茨木市彩都から箕面市彩都への転居が多いですよ。
何もないけど、住めば都。車があればね。

[93: 匿名さん]

>92
彩都箕面は盛土凄いから地盤弱いとこ多いよ。切土と言われてるとこも傾斜地は基本盛土と思った方が良い。茨木彩都から箕面に引っ越すって、マンションの人？戸建なら茨木側の方が良いと思うけど。

[94: 周辺住民さん]

>92
子育ては、とてもいいって、保育園や幼稚園は全然足りてないし。

[95: 匿名さん]

それだけ子育て世代が多く移り住んでいる事の裏返しじゃないのかな？今でこそ小野原はお店沢山あって便利ですけで、当時は不便なところでしたよ。あそこまではもうならないけど、多少は彩都も発展する事に期待します。

[96: 匿名さん]

>93
傾斜地=基本盛土なんて無知は晒さない方が良い。全く削らないで住宅地を作るのであればそのとおりだが。簡単に言えば削ったものを谷に盛る。だから傾斜地は切盛混合となるから、箕面彩都は元は岩盤地域だから、切土の固い土地と盛土の柔い土地が存在する。自分の土地を買う時、皆知っていると思う。

[97: 匿名さん]

>96
そんなことは誰でも分かってるよ(笑)
彩都のような大きいエリアを整地する場合、山を削って谷を埋める。ガーデンテラスの辺りだと南側は低い谷なので平地にするのに30m〜40m盛ってる。
因みに土地購入時に説明有るのは、この造成時の盛土、切土の説明。実際はその後に細かく宅地造成するので傾斜地を細かく造成すると盛切混合の宅地が出来上がる。地震その他でこの盛切混合が一番問題多いのは各種報道の通り。いちいち説明するの面倒だから盛土が有ると言うことで基本盛土と言ったんだけど。
彩都は大盛土(30m以上の盛土)で有名だけど、彩都西駅近のマンションの様に50mの杭基礎で岩盤に杭打つならともかく、戸建にして大丈夫かなとは思うね。

http://touch.allabout.co.jp/gm/gc/418206/#

[98: 匿名さん]

わかっている人みたいだが、そのような人が92は書く文面じゃないと思うよ。誰が見てもわかってない人が書く文面なんで。ガーデンテラスは南側から道路一列半までは、盛土だね。南側二列までは指摘の通りやばいね。あとはトンネル出口周辺でしょ。

[99: 匿名さん]

>98
google mapでガーデンテラスの場所を拡大すると造成前の等高線が分かる。今はフラットに近い土地だけど元々は70mぐらいの高低差が有った土地になる。これによると北側の道路の近くや西側も結構盛ってる。

[100: 匿名さん]

>>96

97のリンクにもある通り、切土盛土はデベも自治体も基本公にしたくない事項だろう。だって販売価格や資産価値(役所視点で見れば固定資産の評価額=固定資産税を取れる金額)に響く要素なのだから。
よほど調べたり聞いたりしてる人は別として、ろくに調べもせずに飛びついてしまった人も多いんじゃないかな？

[101: 匿名さん]

URに従前の等高線と現況地形を重ねた図面があるので
国文の仮換地通知を元に地権の及ぶ範囲でみせてもらえました。
私も切土だと思っていた土地が、盛土と知りびっくりしました。

[102: 匿名さん]

買う前に阪急が全分譲地の切盛の状況を色塗ったやつを見て皆買ったでしょう。中央の道路の南側から二本目の道路真ん中を中心にピラミッドみたいな形で南側一帯が赤色の盛土、北側の分譲の一部が盛土。後は少し点在で、詳細は自分の土地買う時に見せてもらっただろ。売る時にデベが説明しなくて良い項目になったのでしょうか？住人なら言われなくても誰でも知っているよ。

[103: 匿名さん]

基本的に造成計画書は保存義務はないが、最近の一般的な消費者保護の観点から、造成が直近かつ阪急も擁壁工場をしている観点からすると、説明義務は発生するだろうから、全体像も聞かれたら見せざるを得ないとしても、近隣区画までは説明しているはずだね。今の技術で盛土崩壊するなら日本沈没クラスだろうけど、切盛混合の個人の土地は不同沈下位はあるだろう。

[104: 入居予定さん]

ガーデンテラスは注目されてるんですね☻

[105: 匿名さん]

>104
彩都のもの凄い盛土はURがプレゼンに使うぐらいだから、注目と言うか有名ですね。

[106: 契約済みさん]

ガーデンテラスの東側(保育園の裏のあたり)はましですよね、たしか。

[107: 匿名さん]

盛土を語るならなら森町だろ。桁が違うからねー。彩都なんて可愛いものだよ。

[108: 匿名さん]

保育園裏側は基本切土だったはずだけど、細かくみたら場所によっては混合地が記憶では何箇所かありましたよ。詳細は造成図見ないと無責任な事は言えませんが。土地全面は無かったはずです。

[109: 匿名さん]

彩都の盛土は土木建築工学では有名な場所だよ。現在考えうる最新工法に更に対策を無駄にとったもので、土が盛られているのではなく、血税が盛られた場所だよ。住人は国民全員に感謝すべきだね。

[110: 匿名さん]

>>109
>現在考えうる最新工法に更に対策を無駄にとった

5m盛る毎に排水管を配置してるとのことだが、そもそも、フラットにするために大盛土にするより茨木彩都の様に傾斜地のまま造成した方が良かったんじゃないかと思う。盛らないに越したこと無いしコストも押さえられる。
実際、URの箕面彩都の坪単価は、URの茨木彩都や箕面市の小野原西の分譲価格より高かった。

[111: 匿名]

そんなに大規模な盛土あるのね。活断層も近いのに。

[112: 買いたいけど買えない人]

箕面ではありませんが、茨木のダイワ、セキスイハイムの宅地の地盤はいかがでしょう。
やはりUR程のコストはかけていないでしょうか。
ガーデンテラスはもう残りわずかですし、駅近ということで将来の資産価値は逆転もありかなと

[113: 匿名さん]

ガーデンテラスも茨木側のダイワ、セキスイも、基本的な造成はURがやってるのでコストの掛け方は変わらないです。ただし、区割りする際に擁壁をカラーにしたりコンクリという差はあるでしょうがコストの僅かな差程度です。地形を見る限りは、ダイワ側で大盛土は可能性は低いでしょうね。将来の資産価値は間違いなくダイワ、セキスイ側と思います。ネックは学校が遠い事でしょうが一時的ですし、校区は彩都西の方が無難でしょう。

[114: 匿名さん]

南側に谷があったからそこは盛土にせざるを得ないでしょう。地震で崩れる時は、大阪も南部から中心にかけて水没しているだろうから、崩れなければ生き残れる確率が上がっていいんじゃねーの。

[115: 買いたいけど買えない人]

113さんありがとうございます。
ダイワかセキスイハイムのどちらの営業の方かは失念してしまったのですが
地盤はあまり良くないと明言されましたので気になっておりました。
まあ冷やかし客と思われてあしらわれただけかもしれませんが。
年を取ればより便利な駅の駅前マンションに転居することも想定しておりますで少しでも値がつけばと。

[117: 入居済み住民さん]

我が家も駅近のダイワと迷いましたが、ガーデンテラスで建売にしました。現場を何回も見に行き、担当に聞きましたが、ダイワの場所はかなり盛土の部分があり、支持層が柔らかい土との事でした。
ガーデンテラスは岩石層との評価だったので買いましたが、一つ困った事があって、庭に追加で木を植えようとしたところ、岩だらけで掘れなくて困っています。
我が家も同じく年とったら、駅近マンションとも思っていますので、のんびりした雰囲気を今は満喫しておきます。

[118: 匿名]

子育てにはいいと思うけどなぁ。
子供は楽しそうだし、丘学園もいいし、習い事もだいたい揃ってるし。幼稚園、保育園が足りてないのは箕面市ほとんど全域同じようなもんだよ。
若葉や自由学園も前日から並んでるわけだし。
彩都だけじゃないように思うけどなぁ。

それより、盛土ってそんなダメなの？
うちは、そのへんのことがよくわからないし、補強とかにかけるお金がかさむのは嫌だったから切り土なんだけど。

[119: 周辺住民さん]

>118
幼稚園は入るのに何日も並ばなきゃいけないし。保育園の法泉寺は閉鎖でもめてるし。このへんは子育てにいいことなし。

[120: 匿名さん]

彩都も土地代が安いのは魅力だけど、ガーデンテラスは遠過ぎませんか？茨木彩都で駅から一番遠いあさぎ4丁目より遠いんじゃ無いかな。今はニュータウンだからそれなりに売れてるけど、30年後売ろうと思っても買手無い気がする。

[121: 匿名さん]

不同沈下のリスクが高いからだよ
家の片側だけ10センチ下がれば家は傾く
例えば50メートル土を盛れば、10センチなんて僅か0.2％沈むだけ

10年とか放置してた場所なら沈む場所は沈んでるから、どの程度どのように沈下するかもわかる

しかしここは造成して間もないから誰にもわからない

お役所や学者の先生が言う最新の技術なんて誰も信用しない気休めだよ
絶対安全だった原発がどうなってるか

造成地なのにいきなり地盤補強しなければならないなんてどうかと思う
盛土から離れた切土を選ぶよ

[122: 匿名]

幼稚園に入るのに何日も並ぶのは粟生幼稚園だけじゃないか。
法善寺保育園も粟生幼稚園系列だし。
粟生系列以外は箕面市内どこも同じよ？
それ以外は、並んじゃダメなんだよ。本当に幼稚園事情知ってる？
決まった時間以前に並んだら願書は受け付けないって若葉も敬愛も掲示してたよ。
自由学園とひじりは抽選だし、被昇天は願書は全部受け取って面接だし。藤白は整理券発行してたし。
何日も並ぶのは粟生幼稚園だけ。
青山とかサニーとかアイとか箕面学園は余裕はなくとも希望者は入れてるよ。
うちの周りは結局どこにも入れなかった子はいないよ。
保育園がなかなか入れないのはどこも同じだよ。。。笑

[123: 匿名]

ありがとう。よくわかりました。
盛土のところがどこも沈みませんように。

[126: 匿名]

売れてる証拠ですね。

[127: 匿名さん]

ネガキャンと言うか、彩都は数十メートルも盛土した場所が点在している。それと彩都を造成したのは、東日本大震災で大規模造成の盛土が問題となる前であること。駅から徒歩15分以上かかる。ってのは当然了解して買われてる訳ですよね。

[128: 匿名さん]

>>127
どちらにお住まいですか？（笑）

[130: 匿名さん]

ネガキャンの量が売れ行きのバロメーターなら、箕面森町や宝塚山手台はとっくに完売御礼だなぁ。笑