彩都みのお 一戸建て パート4

[購入検討中さん]

1000件になっていたので、彩都みのお　一戸建てのパート4をつくりました。
引き続き、有意義な情報交換をしていきましょう。

前スレ
パート1：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/145329/
パート2：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/284701/
パート3：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/326087/

[681: 匿名さん]

>>675
阪急も彩都の場合は、高額物件では売れないことを分かってるのだと思います。同じ建売でも、宝塚山手台レジデンスは70坪、箕面小野原レジデンスは60坪として、それぞれ平均6000万以上で分譲しましたが、彩都の場合は、50-60坪の小さめ区画とし、4500万-の低価格が売りになってます。

[682: 匿名]

673さん

それはだれでもわかってることだと思うのですが…森町の人じゃないからです。

[684: 匿名さん]

彩都も茨木側は、ゆったりした区画で街並みも綺麗で、それなりに利便性も良く、公園も至る所にあり、校区もレベル高くて良かったんだけど、箕面側の開発で、一気にレベル下がりましたね。URが撤退したのが大きいのしょうか。

[685: 匿名さん]

知らぬが仏

[686: 匿名さん]

>>684
いちおう阪急が次に分譲するエリアは条件無し65～95坪となっているので、平均70坪以上のようだけどね。

ただ、条件無し大きめがまとまった街区全体なのか次に販売する1期目だけなのかは分からない。

さすがに北急の千里中央から45分もかかるような（モノレール駅でてから徒歩20分）場所になると
ゆったりとした敷地にでもしないと何の魅力もなく厳しいと判断したのかもね。

これはこれで方向性としては正しいと思う。

[687: 匿名さん]

>>683

良い事は、営業がいくらでも教えてくれるから。盛土も営業は盛土と切土は教えてくれるけど、数十メートルの盛土とまでは教えてくれないから、こう言う掲示板は貴重ですね。

[688: 匿名さん]

ガーデンテラス横の店舗用地は、何ができるんですか？

[689: 匿名さん]

詳細は未だ発表されていないので分かりませんが、阪急の次期分譲の
彩都粟生南7丁目って以前に指摘されていた
「マストステージ彩都WestGate」のとんでもない超盛土地がある
エリアのすぐ隣あたりすよね？

どれぐらい盛土した土地なのかは分かりませんが、
そういった重要な情報は隠さず公式サイトやホームページで
しっかり包み隠さず明記してほしいですよね。

[690: 匿名さん]

>>689
Google map を拡大すると、ある縮尺以上で等高線が出ますが、幸い彩都箕面のガーデンテラス以西では、造成前の等高線が見えます。それによるとトンネル手前のウエストゲート辺りは元の標高が高く多分切土ですね。写真でも周囲は元の林がそもまま残ってるので間違いないです。標高低いのは、ガーデンテラスの半分から西に向かってどんどん下がり、景色の良い7丁目が谷で、ウエストゲートに向かってまた上がってます。ウエストゲートから7丁目あたりまで等高線が5本有るので、1本10mとすれば50mぐらいの谷だったんでしょうね。

[691: 購入検討中さん]

>>689
阪急の分譲地、すごい景色綺麗ですよ。
土地の広さも65～95なので、駅から遠くても優雅に暮らしたい人の需要は取り込めるかも。
坪45といったところでしょうか？！

[692: 匿名さん]

最初は45で徐々に下がって終盤は25ぐらいじゃないですかね

[693: 匿名さん]

Googleマップを使って国土地理院の地図を見る
http://user.numazu-ct.ac.jp/~tsato/webmap/map/gmap.html?data=djws&ll=3...,135.510576&z=16&t=k

これで1975年や1990年の写真に切り替えたらそこがどういう場所だったか分かるよ。
阪急が次に分譲するF34街区？（マストステージ彩都WestGateのF33の北側）は、もともとは谷に向かって下がっていく北斜面だね。

[694: 匿名さん]

谷を埋めて深い盛土をしていることがよく分かる写真です。
http://binged.it/1qEhmkY

いくらなんでもここは、坪28万程度が妥当だと思います。
駅からの距離も距離ですしね。
坂有りの徒歩20分弱はもはや徒歩圏ではありませんから、消費者もシビアでしょう。

[695: 匿名さん]

>>694

ガーデンテラスでも売れたんだから、盛土を気にしない人が買うんじゃない？リンク先の地図の等高線は、線間が20mみたいだから、谷の深いとこからウエストゲートまでが高低差100mで、ガーデンテラスの周辺の高低差は120m。盛土の高さはその半分と見れば、大体50mぐらいで同じじゃないかな。盛土より眺望重視する人もいるんじゃない？

[696: 匿名さん]

ガーデンテラスの人が見たらショッキングな画像だね。

しかし凄まじい盛土ですね。

[697: 入居済み住民さん]

まあ色々と言われていますが、別に買いたい人が買えば良いのではないでしょうか？買いたい人が買いたい場所で、買える値段で好きなものを建てる。こんなところで人が何を言ったところで別に・・・・。

やっとリクローの工事が始まりましたね。路面店に合わせてやっと郵便局が出来るようですね。いつ頃オープンになるのでしょうか？類農園もかなり建物が建ってきましたが、みまさかと違い魚とかがメインになるのでしょうか。

[698: 匿名さん]

ここのスレはお年をめされた方が多いのでしょうか？２０年以上前であれば盛土は一番こだわる所でしたが、今時言われても・・・。昔から盛土は地盤が緩いから不同沈下するから避けろとは言われていましたが・・。
今の一番気を付けないといけないのは、切盛混合地では。布基礎で荷重分散で単純盛土より混合地のほうがリスクが高いのではないでしょうか？２０年以上前の造成地では東日本大震災の影響は確かにありましたが、最近の造成地で崖が崩れたなんて事は聞きませんし・・・。

[699: 匿名さん]

>>696

彩都はURの事業の中でも、かなり大規模な造成工事だったらしく、URの発表では、
・全切土量は、3500万m3(森町は150m3だから桁違いに多い)
・高さ40〜50mの切り盛り発生
ってことらしいから、ガーデンテラス周辺が切り盛りのピークだったんでしょうね。

[700: 匿名さん]

＞691さん
坪４５万はしないと思います。眺望は良いところですが、テラスのように電柱地中化でもなく、歩道整備等もなく距離も若干ある事から判断して、建築条件なしなので奥のウェストゲート＋５万位で４０万弱で売り出しではないでしょうか？

[701: 匿名さん]

>>698

盛土は劣化しますよ。
http://blog.livedoor.jp/ohta_geo/archives/51709221.html

[702: 匿名さん]

ここの人たちは、今時５０F建ての高層マンションが全盛の時代に、５F建てのマンションは崩れた時危ないぞと言っているような高齢者の集まりなのでしょうか？たかだか住宅用地最大３０Mの盛土をここまで言ってもね・・・。
テラスの最大の問題は、一番南側の道路以外は岩盤層なので相当深く掘らないと水はけが良すぎて植栽が枯れやすいところがネックですね。業者に頼まないと、中木～高木の植栽は植えることは出来ないですね。

[703: 住まいに詳しい人]

盛土など含め数々のデメリット、彩都西モノレール停留所から苦痛になるほど遠い（徒歩18分表記）、街区というほど規模が無いトンネルに続く道路の南側の孤立した寂しいエリア（マストステージウェストゲート含め）、など勘案すると坪35万弱（建築条件無しで）でも厳しいのではないかと思います。

[704: 匿名さん]

数十mの盛土を気にする人間は馬鹿だとの意見は、埋立地を毛嫌いするのは馬鹿だといってるも同然ですね。

実質的に数十mも持ってる街区は、埋立地と同じですからね。

[705: 匿名さん]

>702

盛土が最大30mという根拠は？実際はもっと盛ってますよ。

[706: 匿名さん]

>>７０１さん
当然何も対策を打っていないような盛土はそうでしょうね。だから今時２０年以上前の技術うんぬん話しているここの人たちはお年を召された方達だと思いませんか？
２０年以上前の盛土劣化に無頓着の時代を一生懸命説明している人達は、今の世の中についていけていない人たちがこんなに沢山いることを教えてくれているような気がします。

勉強が必要だと教えてくれます。

[707: 匿名さん]

一種低層住宅用地でですよ。人が住んでいないような場所を入れればあと１２メートル深くなりますが・・・。
根拠はと言われたら、自分がそこで工事をやっていたから。

[708: 匿名さん]

できれば池や沼を埋め立てたような場所には家を建てたくないというのは、誰もが直感的かつ自然に抱く当たり前の感覚ですよね。
それどころではないほど土を強烈に盛った場所に対するマイナス印象（意見）を、上から目線で時代遅れの無知な高齢者（老人）呼ばわりするのは、あまりにも短絡的で論外の暴言でしょう。

そもそも盛土を気にする人間がごく少数派の老人で馬鹿なら、堂々と公式サイトに各街区、宅地の盛土量が分かるように盛土図をばっちり載せたらどうですか？　誰も気にしないなら載せられるでしょう。

[709: 匿名さん]

>>694さん
とてもわかりやすい図ですね。ガーデンテラス南側の排水路が５メートル間隔ですから、６本で最大３０Mなのが良くわかりますね。ライトハウス側が７本で最大３５Mで緩やかな斜面に排水路を打っていますから、高低差があくまでも最大３５Mで盛土としたら排水路の打ち方と斜面距離を計算すれば、精々１５メートル位でしょう。ガーデンテラスであれば、南道路がまでが盛土で、その両端の家当たりが切盛混合地にあたりますね。またライトハウスが混合地が多そうですね。
グレーになっているところが岩盤層でしょうから、ガーデンテラスは基本岩盤層だが、最南側と関電建売部分の一部が盛土とよくわかりますね。

最大５０Mとか言っている人間が沢山いますが、斜面が垂直ではないのに物理的に無理な事が良くわかります。批判する人間も、大丈夫だと言っている人間も私からしてみたら、どちらも論外ですね。

[710: 匿名さん]

>>708さん
上から目線は論外、誤ったネガキャンは外道ですね(笑)

[711: 匿名さん]

>>709
高低差が30mの訳ないでしょ 笑

[712: 購入検討中さん]

>>700さん
マストステージが坪26～35、からすると、
建築条件無で+5、少しでも駅に近いで+2、眺望良しで+3、と推測してみたのですが・・・浅はかでしょうかね？！

大型分譲地内ですので、盛土・切土・混合とかの知識を正確に持っている検討者はそんなにいない気がします。

[713: 匿名さん]

最近の書き込まれている内容からわかることは、彩都以外のエリアは相当苦戦してるということ。マイナス要素は、駅から遠いとか盛り土くらいしか見当たらないと言ってるようなものですね。

[714: 匿名さん]

>>711
＞高低差が30mの訳ないでしょ 笑
その通りです。
ガーデンテラス南西の貯水設備の海抜が106m、ガーデンテラス西端が海抜167mですからだいたいあの線1本分の高さで10mです。

＞ガーデンテラス南側の排水路が５メートル間隔ですから、６本で最大３０Mなのが良くわかりますね。

つまりこれは大間違いです。

>>713
全く逆でしょうね。
彩都は小出し作戦や抽選などの演出で人気があるように見せかけているだけで、実は今までも森町と同程度しか売れてないってのが露呈したのが最新のトピックです。

[715: 匿名さん]

１０メートルの盛土でも不同沈下リスクは高い
平野部では考えられない高さ

[716: 匿名さん]

ガーデンテラスの開発前は谷～尾根で海抜140m弱～200m強で高低差60数mほどの地形。
ウェストゲート方面に向かう道路の南側の区画は、開発は一番低い所（谷部分）で海抜120m前後。

[717: 匿名さん]

↑　訂正　開発前は一番低い所（谷部分）で

[718: 匿名さん]

造成後の標高
http://www.city.minoh.lg.jp/~data/machi-kensaku/koudotiku2_K514.html?X...

阪急の次期F35は元の標高が140～170mで造成後が標高156mだから盛土は15m超ぐらい。
彩都粟生南7丁目で一番盛ってるのはF35の北東側の宅地エリアで35m以上谷を埋めてる。

[719: 匿名さん]

大丈夫
そんなに盛土の心配はいらない

何せ彩都の住民の８割はモノレール近くの2800万のマンション
あそこは大した盛土ではない

盛土を心配するのは戸建てを買う一部のお金持ちだけだよ

[720: マンコミュファンさん]

アパートも大変豊富で選び放題ですしね。
http://www.homes.co.jp/chintai/osaka/saitonishi_10009-st/list/

50㎡クラスの築浅物件が6万円台から借りられる庶民の味方が彩都です。
アパートなら盛り土の問題が起こっても（大家さんは大変気の毒ですが）借主は懐は痛みませんからね。

[721: 匿名さん]

>>719

>何せ彩都の住民の８割はモノレール近くの2800万のマンション
>あそこは大した盛土ではない

モノレール近くのマンションの地下杭の深さが、6〜48mだったから、ザクっと40mぐらい盛土してるんじゃない。何しろ切り盛りが3500万m3という物凄い造成なので・・・。

>盛土を心配するのは戸建てを買う一部のお金持ちだけだよ

マンションも、戸建て並に100平米越える高額な部屋は、4000万+管理費+駐車場代掛かるから、戸建と変わらないよ。そもそもお金持ちは、彩都を選ばないでしょうが。

[722: 匿名さん]

ここは地図の見方も知らない、文明の利器の使い方もわからない奴の集まりか？
盛土がどれくらいかは、以下の手順で見ればはっきりわかる。ガーデンテラスの住民には申し訳ないが、例とさせてもらう。
１．googleマップで粟生南６丁目を地図で拡大し、ガーデンテラス南側を拡大
２．地図上では谷があり、等高線３本が走っている。（高低差６０M）
３．ガーデンテラスは北東から南西にかけて緩やかな斜面を山を削って整地している。画面右上の航空写真に切り替えれば良くわかる。削った岩盤層がグレー化しており、さらに拡大すると岩盤層用の雨溝が掘っているのまでわかる。
４．南側斜面の造成は斜面となっている。地形図から見るとガーデンテラスの最南端は従来の地表面まで最大２０Mの盛土。１か月前に現地を見たが現在はその部分は空地として放置されていたはず。
５．等高線及び航空写真を比較すると、ガーデンテラス南側１列中央部分あたりは１０M程度の盛土である。南側道路北側の家で切盛混合地が発生。西端は西端一列が切盛混合地となる。
地図から見てもわかる通り、削った土砂を南側に直線斜面になるように埋め戻しをしているが、垂直に切り立てた斜面上に建物を建てたわけではないので、住宅地において盛土３０M以上とかは物理的に不可能である。

ひだまりの丘が彩都最大盛土なのは、上記手順を見れば盛土の上に建物が建っているのがわかる。海抜云々言っているが、この人たちは造成（山を削る）という概念が残念ながら抜けている。

[723: 匿名さん]

＞721さん
ひだまり南側の棟で最大高低差８０Mで、斜面傾斜度を考えると恐らく建物直下従来地表面の支持層までは４０～５０M程度と想定されます。719さんが言っていることは全くの真逆です。
航空写真でみれば、１０Mおきに設置されている溝が見えますので高低差がはっきりわかりますよ。

[724: 匿名さん]

>>722
何回間違えててるんだよ。googleマップの等高線は10m。
ガーデンテラスの南部は造成前の一番低い所（谷）の地盤面は、標高140m弱。ライトハウスは130m。

地理院地図で造成前の等高線が見られるからチェックしてみろ。
http://user.numazu-ct.ac.jp/~tsato/webmap/map/gmap.html?data=djws
国土地理院２万５千分１地形図は、計曲線（太線）５０ｍ、主曲線（細線）１０ｍで決まってるからね。
そこからグーグルマップ（単なる「地図」を選択）に切り替えたら間隔同じだろ？　

＞住宅地において盛土３０M以上とかは物理的に不可能である。

彩都粟生南7丁目の一番低かった場所（谷）は標高120m前後の谷。
ここに造成された宅地が現在（造成後）に標高150m超えてるのが現実。
盛らずにどうやって30mもあげたんだ？

[725: 匿名さん]

失礼。前回は３０Mと記載したが縮尺を誤った。最大高低差は６０M⇒３０Mだった。
ガーデンテラスは粟生南６丁目なんで、７丁目は見てなかった。注意書きにも書かしていただいたのでが・・・。
やっぱり、あの排水溝は５M間隔で正解のようでしたのでほっとしました。ご指摘申し訳ない。盛土の深さも半分で見ないといけないので、５M前後という事か・・・。
粟生南７丁目の谷部分造成地はは６丁目に比べて造成地は低い場所で、ガーデンテラスの一番低い位置より明らかに低いんだけど・・・・。何故上がっているのかな？

[726: 匿名さん]

ガーデンテラス南側と記載したのが判りにくかったようなので、正確にはガーデンテラス南東側だね。西側はガーデンテラスの現溜池は影響ないし。

[727: 匿名さん]

あの溜池が貯水目的で人工的に深く掘られていることが等高線で良くわかった。新しい街区はぎりぎり盛土がどうかってことですよね？

[728: 匿名さん]

土を盛り盛り３０メートル

沈む前に売り切るのだ

[729: 匿名さん]

本当に盛土位しかネタがないのかね。現地に行けばわかる事を・・・・。

[730: 匿名さん]

今まで10分以内や徒歩圏メインの分譲でも、戸建ては森町と同じぐらいかそれ以下しか売れていなかったのですから
徒歩20分以上クラス（というか徒歩圏ではありませんが）が主流となる今後は相当厳しくなるでしょうね。
しかも北急延伸決定、彩都東部事業化へ前進（モノレール延伸可能性が高まる）というバッドニュースは
以前はなかった懸念事項ですからね。中部物流施設絡みで、渋滞悪化の恐れも高まっています。
一方で森町は、御堂筋線始発駅の新箕面にバス15分（センターから）となるのですから、大幅に競争力が
高まります。
公共交通だけでなく、車でのアクセスでもトンネル完成後の彩都箕面地区より新箕面まで遥かに早いですから
今後のみのお彩都の駅遠エリア検討者も森町との条件比較は、意識せざるをえなくなるでしょう。
となると今までのような浅はかな小出しで割高坪単価を維持していくような路線は難しいと言わざるを得ません。