彩都みのお 一戸建て パート4

[購入検討中さん]

1000件になっていたので、彩都みのお　一戸建てのパート4をつくりました。
引き続き、有意義な情報交換をしていきましょう。

前スレ
パート1：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/145329/
パート2：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/284701/
パート3：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/326087/

[561: 匿名さん]

>>555
このデーターはいい根拠だと思います。
まず単純平米単価では徒５分位のマンション地域と徒歩３０分の住宅用地で15％の下落することが見て取れるデーターです。どこのまちでもバスが通っているかどうかの若干の相違があるとは言え、同様の相場です。
当然これは業者に対する卸値ですから、そこに公道スペース、緑化スペースを設置すると如何に個人住宅にコストが乗っているかわかる数値です。当然業者も利益が必要ですからそこに更にコストがかかる。その価格が地価相場になる形です。

日本の土地がなぜ高くなるか良くわかる数値だと思います。住宅用地で最低の１１万でしたら最低でも単純坪単価は３４万弱に加えコスト加算ですから・・・。彩都の売買坪単価は、建築条件付にして土地では儲けないことを前提とすると、今後の最低単価平均は３４万ですね。擁壁が必要な土地はその分坪単価マイナスですね。

[562: 匿名さん]

流石にマンション買う（利便性重視）なら千中くらいにはしますね。戸建が欲しく６０坪超の土地を買えるのがここまででした。正直小野原や千中、東豊中までは手が出ませんでした。別に森町をバカにしたのではなく、彩都の坪単価の話になり、森町の矛盾を指摘したまで。北大阪ネオポリスより安くなるって矛盾していると思いませんか？

[563: 匿名さん]

半分じゃすまないでしょ。
世帯数ベースで6～7割以上かと。
もともとの開発計画でも集合住宅の世帯数が戸建の3倍。

ちなみに千里ニュータウンは住宅戸数41600戸のうち、戸建は6000戸で15%程度。
ただし千里ニュータウンの住宅地面積に占める割合は戸建は50%。

[564: 匿名さん]

彩都も千中と同じくらいですよ。マンションにはマイルドヤンキーみたいな人も結構いますよ。彩都のマンションに対する批判は私も別に否定しませんので。
でも、批判中傷を真面目に論破されるとすぐ違う話に飛んでしまう、若しくは稚拙な文書での返信だから熱く議論ができないので退室します。間違っていたとはいえ最低550、555さん（多分同一ですかね？）位の回答レベルが欲しかったですね。同じ批判者として544や552レベルの回答を見て550、555さんに意見を求めたいですね。内容云々ではなく、文章の稚拙さ、根拠のなさ等。

[565: 匿名さん]

相場は需給で決まる。
URの過去の業者への卸値や取引価格なんて何の価値の担保にもなりませんよ。

今まではおっちょこちょいも含めて彩都に宅地を買って住みたいという
買い手（見込み客）が結構いたので業者側も足元を見ることができた（売り手優位を保てた）。
それだけの話。

しかしそれは崩れてきている。
阪急のガーデンテラスは、条件の悪さ（徒歩17～20分）から思った以上に売れずに
途中から建売に路線変更したし、マストステージも坪30万台にすれば
建築条件付でほいほい釣れるという条件でもなくなってきた。

そうこうしているうちにどんどん郊外の土地は余り始めているので
全体の需給環境も悪化してきている。

彩都西から徒歩11～13分でバスも使える粟生間谷東で昨年の取引事例が
60坪程度で坪36～38万だったが、彩都西から徒歩20～30分でバス無しの
エリアがこれと同等条件とはとても言い難く、今後厳しくなってくるのは
間違いないだろう。

[566: 匿名さん]

>>565
長々と…ここに何しにきてるの？
業者ですよね？

[567: 匿名さん]

>565
なんだか、いつもちょっと残念なんだよね。ガーデンテラスは第一期販売時から北側は建売がすでに決まっていて、第二期と三期の間に顧客の要望で建売予定地と自由建築の土地を4箇所交換したから、途中で建売変更にはなっていないのに、、、。
戸建ての客やマストの客は抽選で外れた人が結構多いよ。
学区とか全て無視して、土地の値段を比較できる発想が斬新で素晴らしい！

[568: 匿名さん]

多分業者じゃないと思います。
不動産の基本中の基本すらわかっていませんから。
もし業者でしたら、こんな無知な担当になったら、悲劇ですね。

[569: 匿名さん]

北急の延伸も決まり、千里中央から座れない状況が将来確実視されるなか、森町との比較もされざるをえない状況となってきました。
徒歩とモノレールで座れない北急・千里中央まで50分の街を素面の状態で誰が業者のもったいぶった上から目線の販売方法（条件付や割高坪単価）で買うんだという展開になって、徒歩20分超遠バス無しエリアは大幅に値下げせざるをえない状況に追い込まれるのは間違いないでしょう。もっともバス路線通した（延伸）所で起死回生にはなりません。北千里までバス30分とかお笑いだからです。

新築マンションは徒歩圏でも一足はやく不便さ相応の激安価格帯まで下がっている（モノレール開通前に近づいている）ので、戸建てもそうなるでしょうね。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[573: 入居済み住民さん]

元々、建売は決まってましたよ！
いい加減なこと書くんだなぁ。やっぱり、無関係な人なんだね。

[574: 匿名さん]

当たり前ですが、建築条件付はこの手の議論の分類において建売ですよ。
注文住宅用地（宅地）分譲ではありません。

[575: 匿名]

彩都でマンションなんて買う意味わからん

大阪市内か駅まで徒歩３分圏内で勤務先までドアtoドアで30分以内
スーパー、病院、銀行は全て徒歩５分圏
これぐらいの利便性ないとマンション買う意味ないな

千里中央のマンションもさほど駅に近くない
微妙

まして彩都で徒歩20分以上でショボい建売りなんてもっとあり得ん

[577: 匿名さん]

>574
また新たな斬新な解釈ですね。
建築条件付きが建売とは。業者が建てた後売る建物はなんというんだろう。自由建築と建築条件の違いはわかるが、、、。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[578: 匿名さん]

建売は日本語の通り、建てたものを売る事だよ。

[579: 匿名さん]

条件付は間取りが変えられるだけで、実質は殆ど建て売りと同じ。
何から何まで制約だらけで、主導権も売り手にあり、注文住宅とはかけ離れている。

[580: 匿名]

ガーデンテラス地区は、阪急だけじゃ無条件宅地で（坪単価を高止まりさせたまま値下げせずに）想定期間内で、裁ききるのはとても無理だと判断したから、業者（大ガスや関電）にバルクで卸して建売街化したんでしょ。

[581: 匿名さん]

ついに戸建じゃどうにもならず、戸建のスレでマンション批判始めちゃったよ。マンションと戸建の購入動機や相場が同じというところが、これまた斬新です！

[582: 匿名さん]

あれだけ抽選倍率があれば、全部条件無しでも売れたでしょ。表面倍率と実質倍率が何倍だったか知っているのかな？無条件なんて全部完売だった事すら知らないし、共同開発だった事すら知らない。しかも共同開発分は全部建売じゃないし。
しかも、まだ建売をわかっていないし。苦しい言い訳だね。

[583: 匿名さん]

579の理屈で行くと、業者に制約を受けるのは全部建売らしい。自分でログハウスでも建てないといけないね。

[584: 匿名さん]

579の言う通りだよ。
条件付で分譲した場所は、どこも完成後は建売街と何ら変わらないセンスの無い味気ない街並みになってる。
施主が自由に注文住宅を建てたエリアとはかけ離れている。

[585: 匿名さん]

外観とセンスで決まるとはこれまた斬新。家を検討すらした事がない人が言う言葉だね。
ハウスメーカー分譲地は全て建売というらしい。
一条の建売、積水シャーウッドの建売、三井ホームの建売、あまり聞きなれない言葉だ。

[587: 匿名]

いわゆる建売屋やパワービルダーの開発でなくても、同じハウスメーカーが条件付で分譲した分譲地は軒並み残念な街並みになっているという現実すら知らない無知さんですね。

外構すらハウスメーカー系列でやる事が大半で（消費者側の無知に付け込んで建築工事請負契約書の工事の範囲に外構までちゃっかり入れて気づかなせずに契約させるやり方が多い）、質の高い注文建築の続く街並みの最大の醍醐味である施主が各々の個性とセンスを存分にいかして競争し合う外構が画一的になってしまうからね。ただでさえ、同一ハウスメーカーかつ建築時期が同じ時代だと建物が金太郎飴のように似るのに。

[591: 匿名さん]

HMの条件付掴まされる客は建物でがっぽりボッタクられ搾り取られて予算逼迫し、外構が安物になってしまうというのも街並みが残念になる理由のひとつだろうな。コストコントロールが困難だし。

[592: 匿名さん]

多分建売外構とまた勘違いしてるね。積水ハウスの分譲地の一部を除いて、ほとんど皆別業者に頼んでいるのに。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[593: 匿名さん]

別に土地が相場より安く買えるから、ちゃらな事くらいわかっているし、、、、。

[595: 匿名さん]

建物も安物が多い。
シンプルモダンと呼び変えた単なるコストダウン。
オープン外構と呼び変えた単なるコストダウン。

住宅会社の競合ができない条件付は、建物でぼられるから、泣く泣く高い値段とられた上にコストダウンせざるをえないんだな。
そのハウスメーカーの注文住宅で建てた家の平均と比べて建物も外構も大きく落ちる宅が殆ど。

[597: 匿名さん]

だったら、近くの別の土地にいけばいいじゃん。
彩都は売れちゃうから、選択出来ないと言いたかったんだ。
今度はHM理論か？彩都だけじゃなくなっちゃったね。
多分積水の分譲地か阪急建売の写真しか観てないからこうなっちゃうんだね。

[603: 匿名さん]

どうせ、ここでは森町持ち上げてるけど、他では森町ののしってるんでしょう。

[604: 匿名さん]

最初は私もそう思いましたが、森町を愛するが故、支離滅裂な説明を繰り返してましたから、森町に住む事を夢見る家なき子か、一部の妬みがある森町住民でしょうね。

[606: 匿名さん]

http://s-saito.com/images/town/town_04.jpg

確かに高級感あふれる緑豊かな街並みですね。建売業者さんが開発した30坪密集地に匹敵するぐらい緑豊かで立派な外構です。

[607: 匿名さん]

ちなみにオープン外構が、彩都で義務付けられているなどというのは全くのデタラメです。
景観条例ではコンクリートブロックがアウトになっているだけで、生垣、フェンス又は鉄柵などで垣又は柵を設けるのは自由です。

そもそもガーデンヒルズやまぶきなどは、掘り込み車庫付の御影石調（擬石模様の化粧型枠擁壁）の数メートルの擁壁じたいがバリアになっていて、もろにクローズド外構ですから。

[608: 住まいに詳しい人]

彩都あさぎ３～６丁目もセミクローズドが多いしクローズドもあるね。

[612: 匿名さん]

彩都ガーデンヒルズやまぶきは、同じ阪急がやってたのに、ガーデンテラスに比べかなり立派に見えますね。建築条件無しで59坪3900万円〜139坪6400万だったので値段も全然違うが・・・。法面が有る土地は、坪30万台でしたね。

[614: 入居済み住民さん]

>>610
地図を調べてみたのですけど、まだ編入されていませんね。明日編入発表でもあるのでしょう。うちは、み・の・お彩都で擁壁があって建築計画を届け出しましたが、知らない間に、み・の・お・市景観整備地区景観条例に違反している事になったんですね。確かに今までのやり取りを拝見しましたが、607は凄すぎですね。606はこれは積水ハウスの分譲地ですね。わざわざ積水の一部はそうだと書かれているのを探すなんて、何がしたいのでしょう。しかも実際に建てられた方がいる家を特定できる写真を貼り付けて、ここまで書くこと自体どうなるか判らない位知識ないね。ちなみに左から３軒目は知り合いだから、たきつけようかな？

[615: 匿名さん]

＞613
残念ながらあなたも違う。箕面市全体ではそうだが、彩都粟生南はだめなんですよ・・・。クローズドにしている家は条例違反になってしまうのですよ。

[616: 匿名さん]

ここまで間違えるのに、よくそのあとスレを書けるのか理解できない。恥ずかしくないのかな？突然バブル時の値段になったり。あさぎりはいつから箕面市になるのかな？、やまぶきはいつからなったのかな？

[617: 匿名さん]

地図がかわりました。彩都あさぎりと彩都山吹が箕面市になりました。また箕面彩都の人口がふえたらしいです。有難う、606、607！

[618: 匿名さん]

＞617さん
yahoo地図ではまだ変わっていないですね。606の地図は最新なのでしょう！飛び地になっちゃいますね！

[620: 匿名さん]

606の擁壁があったらクローズド外構の回答も来ていないな・・・。彩都箕面の建築申請通した箕面市役所職員は職務怠慢になっちゃうから困りましたね～。み・の・お彩都は擁壁がある土地を売ったら、業者は全て条例違反でアウトになるなんて知らなかった。

[621: 匿名さん]

コンクリートのブロック壁など建築物は境界から1m以内に築造できませんが、クローズド外構用のスリットの入った柵などは普通に使えます。

もろオープンな外構は単に予算の関係でコストダウンしているだけで、条例とは何の関係もありません。

[622: 匿名さん]

606？607じゃないですか。

[623: 匿名さん]

業者自らホームページに載せて世界中に発信している宣伝画像にリンクして何の問題があるんでしょうね（笑）

既に世界中に発信公開されている画像へのリンクを問題視するとか完全に逝っちゃってますね（笑い）

[624: 匿名さん]

＞621
自爆テロを繰り返すな！ブロック壁がいつから建築基準法上の建築物になったんだ。どれだけ高いコンクリート壁でも建てる気か？頼むから建築基準法と、民法上における構造物とみ・の・お市都市景観条例と都市形成景観地区ぐらい知っておけよ。世の中の常識だよ！
あまりにもかわいそうなので教えてあげるが、み・の・お彩都は擁壁を建てるときは境界線から５０センチ離して、境界線と擁壁の間は緑地に努める。これが常識だよ！

[625: 匿名さん]

>>611
高さ数メートル（コンクリート塀以上の高さ）の擁壁しか道路に面していなくて、唯一の侵入経路である階段に門扉まで設けてるのにクローズじゃないとか（笑）

クローズド外構やセミクローズド外構の定義って知ってる？

[626: 匿名さん]

業者がバカにしている文章を載せているとは知らなかった・・・・。

[627: 匿名さん]

＞625
ごめん607の門扉が書いているとは思わなかった。俺のパソコンだけ消えてみえないわ・・・。
一生懸命勉強して違いが分かってくれたんだね！

[628: 匿名さん]

誰が見てもこのスレはみのお限定ではなく（茨木スレが落ちているので）事実上の彩都（戸建て）総合スレとして利用されているのは明白なのに、彩都は条例でオープン外構が義務付けられているなどといんちきをのたまって、嘘がばれたら言い訳（笑）

[629: 匿名さん]

>>627さん
＞ちなみにオープン外構が、彩都で義務付けられているなどというのは全くのデタラメです。
景観条例ではコンクリートブロックがアウトになっているだけで、生垣、フェンス又は鉄柵などで垣又は柵を設けるのは自由です。
そもそもガーデンヒルズやまぶきなどは、掘り込み車庫付の御影石調（擬石模様の化粧型枠擁壁）の数メートルの擁壁じたいがバリアになっていて、もろにクローズド外構ですから。

我が家のパソコンも見えません。更に１行目は何故か見えるんです。やまぶきがまだ我が家の地図では茨木市のままです。

[632: 匿名さん]

阪急や業者自らカラー擁壁工事済みの宅地は防犯に安心安全で外構工事費用を抑えられる（高さのある擁壁そのものがクローズド外構工事の一部）って宣伝していましたからねぇ・・・ｗ

[634: 匿名さん]

一生懸命探しているかもしれないけど、外院みたいに判りやすく書いてないからね～。
俺は役所で散々確認したからね～。一つここをつっこまれるかもしれないから書くけど、擁壁があるところは、構造上セミクローズド外構と解釈もできない事はないと言われたから、阪急や積水の擁壁条件ありで突っ込まないでね～。
擁壁を透過性のない外壁としてみるかどうかによって解釈が変わるみたいだからね。まさかそんなピンポイントを知っていて書いているのであれば、お詫びするけどね・・・。

[635: 匿名さん]

>634
購入前に我家も何故周りがクローズにしないのか気になって聞きました。誰かが書いているが、住民でクローズにする人が誰もいないなんておかしくて。
条例を元にした協定なんですかね？業者に聞いたら、ダメだから、どうしてもやりたかったら、引渡し後自分の責任でやってくれと言われました。

[636: 匿名]

>>632
ガーデンテラスでももろに宣伝してましたね。

[638: 匿名さん]

駅から５分以内の分譲地以外は
元々相場より高すぎたと言うことにだろ

[639: 匿名さん]

確かに607の回答は？オープン外構の定義は法的な決まりはないが、擁壁がバリアになってもろにクローズド外構？
一般的な解釈では、人の通り道や車庫において、シャッターや扉で閉ざすかどうか。壁は可視化されているかどうかでしょ。この壁と言うのは敷地における、上記以外の場所の事でしょ。その一部だけクローズしているのがセミクローズでしょ。
彩都箕面は景観形成地区だから、オープン外構が基本になるが、阪急や積水といった擁壁がある土地は構造上門扉をつけないセミクローズド外構にならざるを得ないから、土地によっては、セミクローズド風でも通る。よって、599はほぼ正解だが間違えでもある。

[640: 匿名さん]

>>638
ガーデンテラス近くの徒歩15分の新築が3500万ぐらいで何戸か販売されてるけど、これから考えると、みなさんの言う通り、ガーデンテラスは異常に高いね。

http://www.athome.co.jp/smt/ks_13/dtl_6954821442?DOWN=2&BKLISTID=0...

[641: 匿名さん]

写真見たけどどうみても粟生南６丁目なのか？隣に写っている家は築２０年以上の木造だし、６丁目の背後にこんな山はないしな～。明らかに地図表記の誤表記だね。でもよくこんなの見つけたな！ちょっと関心。でもこれは640の間違いじゃなく、住んでいる人間だったら写真見たらすぐわかるね。恐らく背景の山から見て間谷住宅の北側だろうね。

[642: 匿名さん]

ごめん。物件詳細見たら未着工になってた。て事は学校そばに立っているあの〇〇〇ハウスか。確かにあそこなら写真位の建物なら3500万で建つね。土地２３００、上物１２００で十分だよ。
ご指摘の通り、あそこで建築条件付は流石に売れ残ると思う。これは今までと違っていくらけなされても否定できない。現在売っている場所で、よくこの物件を見つけてきたね。

[643: 匿名さん]

今HP見たら１５画中残り３区画になってた。流石にこれには俺も本当にびっくり。買われた人のため642を撤回する。

[644: 匿名さん]

これはお得物件でわ。
100平米と小さいのが？だがオプションつけてコミコミで4000万で買えるのでわ。

[645: 匿名さん]

徒歩15分の地元工務店が3500万〜、徒歩15分の阪急阪神(工務店)が4500万〜、徒歩6分のダイワハウス(ＨＭ)が5300万〜。って考えるとガーデンテラスは割高と思える。

[646: ご近所さん]

外構については、うちは、いわゆるクローズにしたかったのですが、生垣以外の鉄柵やフェンスを設置する場合は、透過率？50％以上あるものでないと、箕面の景観条例に違反するからダメだと言われました。
この50％も、例えば設置フェンスの右側全部が見えなくて、左側は枠だけ、のような物もダメだと。
結局、クローズにしたければ、生垣にして、成長を待つのが良いのでは？とハウスメーカーからの提案でした。

[647: 匿名さん]

>>646
結局、607さんが正解で、箕面市側でも、オープン外構が必須でなく、生垣や鉄柵や透過率50%のフェンスでも良いってことですね。

[648: 匿名さん]

>645さん
最低限住める値段とくらべても、、、。それでも500は高いですね。若干土地が広い事と建物の向きの違いを相殺しても、200は電線地中化と自由建築に引っ張られたプレミアでしょう。
ライトハウスの建物の精度はわかりませんが、写真を見る限りでは、地元の工務店の方が立派なような気がしますが。

[649: 匿名さん]

オープン外構について、色々と書いているみたいなので。
ただ一番のポイントは、人や車が出入りする場所がどうなっているかが、最大のポイントです。
例えばいくら透過率が良い壁をつかっても、門扉や車庫扉が着いていれば、敷地を囲うようになり、クローズド外構、門扉だけで車庫はオープンであればセミクローズドでしょう。あくまでも外部からの侵入に対して、構築物がどのように設置されているか、更に記載があるように、透過率がないと、開放的な空間と見なせないから、壁の要素はクローズドになるという事です。
法律的な定義がないですから、連続した緑豊かな広々とした空間とし、上記に当てはめるのです。

[650: 匿名さん]

追加で、あくまでもオープンは玄関に対するアプローチがどうなっているかが定義であり、いわゆる正面アプローチを指します。境界線や擁壁の場所等は、わざわざそこから人や車が入るところではないので、ここは上記のフェンスの定義の通りです。

[651: 匿名さん]

>>648

リンク先の駅徒歩15分3500万はライトハウス？
ライトハウスだと徒歩12分です。

[652: 匿名さん]

そうなると、ポツポツ1軒分空いている土地を別の工務店が建売にするのかな？
確かにライトハウスだと安くするの早すぎる気がします。

[653: 匿名さん]

どんどん駅から遠くなるし
そのうち2980万とか客寄せパンダみたいな物件も出て来ると思うよ

営業人件費も高いから
安い物件で数をこなした方が儲かる

[654: 匿名さん]

彩都は、大手が小出しに売ってるからそれなりの価格が維持できてるんでしょうね。土地価格が彩都より坪20万(50坪で1000万)安い森町では、2300万ってのも有るから、彩都も地元工務店の建売だと、3300万ぐらいで出来るんだろね。

[655: 匿名さん]

オープン外構の町に一軒だけ大きな生垣したような家建てたら
隠れやすいから泥棒に狙われるだけじゃん

オープンで防犯カメラやセコムつけた方がましでしょ

[656: 匿名さん]

自宅の周りは、60坪ぐらいの小さめのお宅は、オープン外構で、敷地の大きいお金持ちっぽいお宅は、クローズ外構に防犯カメラ付きですね。

[657: 匿名さん]

６０坪で小さいというなら、いったいどんな大きな家に住んでいるのやら・・・・。箕面にそんな豪邸なんてあったかな？
一番大きい家は積水北側角のあの土地だが、明らかにオープン外構だし・・・・。いったい、どこの街区の家の事を言っているのだろうか？

[658: 匿名さん]

>657
紛らわしかった？箕面彩都の話じゃ無いので。
箕面彩都はちょっと小粒で50-60坪でしたね。

[659: 匿名さん]

みのお彩都は都心からアクセス悪く長時間通勤の郊外な割りに庭の小さい家が多いですね。
外構も安っぽいお宅が多いですし。

[660: 匿名さん]

普通のサラリーマンが帰るギリギリの価格設定だから、皆さん外構まで予算が回らなかったのでは？