彩都みのお 一戸建て パート4

[購入検討中さん]

1000件になっていたので、彩都みのお　一戸建てのパート4をつくりました。
引き続き、有意義な情報交換をしていきましょう。

前スレ
パート1：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/145329/
パート2：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/284701/
パート3：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/326087/

[561: 匿名さん]

>>555
このデーターはいい根拠だと思います。
まず単純平米単価では徒５分位のマンション地域と徒歩３０分の住宅用地で15％の下落することが見て取れるデーターです。どこのまちでもバスが通っているかどうかの若干の相違があるとは言え、同様の相場です。
当然これは業者に対する卸値ですから、そこに公道スペース、緑化スペースを設置すると如何に個人住宅にコストが乗っているかわかる数値です。当然業者も利益が必要ですからそこに更にコストがかかる。その価格が地価相場になる形です。

日本の土地がなぜ高くなるか良くわかる数値だと思います。住宅用地で最低の１１万でしたら最低でも単純坪単価は３４万弱に加えコスト加算ですから・・・。彩都の売買坪単価は、建築条件付にして土地では儲けないことを前提とすると、今後の最低単価平均は３４万ですね。擁壁が必要な土地はその分坪単価マイナスですね。

[562: 匿名さん]

流石にマンション買う（利便性重視）なら千中くらいにはしますね。戸建が欲しく６０坪超の土地を買えるのがここまででした。正直小野原や千中、東豊中までは手が出ませんでした。別に森町をバカにしたのではなく、彩都の坪単価の話になり、森町の矛盾を指摘したまで。北大阪ネオポリスより安くなるって矛盾していると思いませんか？

[563: 匿名さん]

半分じゃすまないでしょ。
世帯数ベースで6～7割以上かと。
もともとの開発計画でも集合住宅の世帯数が戸建の3倍。

ちなみに千里ニュータウンは住宅戸数41600戸のうち、戸建は6000戸で15%程度。
ただし千里ニュータウンの住宅地面積に占める割合は戸建は50%。

[564: 匿名さん]

彩都も千中と同じくらいですよ。マンションにはマイルドヤンキーみたいな人も結構いますよ。彩都のマンションに対する批判は私も別に否定しませんので。
でも、批判中傷を真面目に論破されるとすぐ違う話に飛んでしまう、若しくは稚拙な文書での返信だから熱く議論ができないので退室します。間違っていたとはいえ最低550、555さん（多分同一ですかね？）位の回答レベルが欲しかったですね。同じ批判者として544や552レベルの回答を見て550、555さんに意見を求めたいですね。内容云々ではなく、文章の稚拙さ、根拠のなさ等。

[565: 匿名さん]

相場は需給で決まる。
URの過去の業者への卸値や取引価格なんて何の価値の担保にもなりませんよ。

今まではおっちょこちょいも含めて彩都に宅地を買って住みたいという
買い手（見込み客）が結構いたので業者側も足元を見ることができた（売り手優位を保てた）。
それだけの話。

しかしそれは崩れてきている。
阪急のガーデンテラスは、条件の悪さ（徒歩17～20分）から思った以上に売れずに
途中から建売に路線変更したし、マストステージも坪30万台にすれば
建築条件付でほいほい釣れるという条件でもなくなってきた。

そうこうしているうちにどんどん郊外の土地は余り始めているので
全体の需給環境も悪化してきている。

彩都西から徒歩11～13分でバスも使える粟生間谷東で昨年の取引事例が
60坪程度で坪36～38万だったが、彩都西から徒歩20～30分でバス無しの
エリアがこれと同等条件とはとても言い難く、今後厳しくなってくるのは
間違いないだろう。

[566: 匿名さん]

>>565
長々と…ここに何しにきてるの？
業者ですよね？

[567: 匿名さん]

>565
なんだか、いつもちょっと残念なんだよね。ガーデンテラスは第一期販売時から北側は建売がすでに決まっていて、第二期と三期の間に顧客の要望で建売予定地と自由建築の土地を4箇所交換したから、途中で建売変更にはなっていないのに、、、。
戸建ての客やマストの客は抽選で外れた人が結構多いよ。
学区とか全て無視して、土地の値段を比較できる発想が斬新で素晴らしい！

[568: 匿名さん]

多分業者じゃないと思います。
不動産の基本中の基本すらわかっていませんから。
もし業者でしたら、こんな無知な担当になったら、悲劇ですね。

[569: 匿名さん]

北急の延伸も決まり、千里中央から座れない状況が将来確実視されるなか、森町との比較もされざるをえない状況となってきました。
徒歩とモノレールで座れない北急・千里中央まで50分の街を素面の状態で誰が業者のもったいぶった上から目線の販売方法（条件付や割高坪単価）で買うんだという展開になって、徒歩20分超遠バス無しエリアは大幅に値下げせざるをえない状況に追い込まれるのは間違いないでしょう。もっともバス路線通した（延伸）所で起死回生にはなりません。北千里までバス30分とかお笑いだからです。

新築マンションは徒歩圏でも一足はやく不便さ相応の激安価格帯まで下がっている（モノレール開通前に近づいている）ので、戸建てもそうなるでしょうね。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[573: 入居済み住民さん]

元々、建売は決まってましたよ！
いい加減なこと書くんだなぁ。やっぱり、無関係な人なんだね。

[574: 匿名さん]

当たり前ですが、建築条件付はこの手の議論の分類において建売ですよ。
注文住宅用地（宅地）分譲ではありません。

[575: 匿名]

彩都でマンションなんて買う意味わからん

大阪市内か駅まで徒歩３分圏内で勤務先までドアtoドアで30分以内
スーパー、病院、銀行は全て徒歩５分圏
これぐらいの利便性ないとマンション買う意味ないな

千里中央のマンションもさほど駅に近くない
微妙

まして彩都で徒歩20分以上でショボい建売りなんてもっとあり得ん

[577: 匿名さん]

>574
また新たな斬新な解釈ですね。
建築条件付きが建売とは。業者が建てた後売る建物はなんというんだろう。自由建築と建築条件の違いはわかるが、、、。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[578: 匿名さん]

建売は日本語の通り、建てたものを売る事だよ。

[579: 匿名さん]

条件付は間取りが変えられるだけで、実質は殆ど建て売りと同じ。
何から何まで制約だらけで、主導権も売り手にあり、注文住宅とはかけ離れている。

[580: 匿名]

ガーデンテラス地区は、阪急だけじゃ無条件宅地で（坪単価を高止まりさせたまま値下げせずに）想定期間内で、裁ききるのはとても無理だと判断したから、業者（大ガスや関電）にバルクで卸して建売街化したんでしょ。

[581: 匿名さん]

ついに戸建じゃどうにもならず、戸建のスレでマンション批判始めちゃったよ。マンションと戸建の購入動機や相場が同じというところが、これまた斬新です！

[582: 匿名さん]

あれだけ抽選倍率があれば、全部条件無しでも売れたでしょ。表面倍率と実質倍率が何倍だったか知っているのかな？無条件なんて全部完売だった事すら知らないし、共同開発だった事すら知らない。しかも共同開発分は全部建売じゃないし。
しかも、まだ建売をわかっていないし。苦しい言い訳だね。

[583: 匿名さん]

579の理屈で行くと、業者に制約を受けるのは全部建売らしい。自分でログハウスでも建てないといけないね。

[584: 匿名さん]

579の言う通りだよ。
条件付で分譲した場所は、どこも完成後は建売街と何ら変わらないセンスの無い味気ない街並みになってる。
施主が自由に注文住宅を建てたエリアとはかけ離れている。

[585: 匿名さん]

外観とセンスで決まるとはこれまた斬新。家を検討すらした事がない人が言う言葉だね。
ハウスメーカー分譲地は全て建売というらしい。
一条の建売、積水シャーウッドの建売、三井ホームの建売、あまり聞きなれない言葉だ。

[587: 匿名]

いわゆる建売屋やパワービルダーの開発でなくても、同じハウスメーカーが条件付で分譲した分譲地は軒並み残念な街並みになっているという現実すら知らない無知さんですね。

外構すらハウスメーカー系列でやる事が大半で（消費者側の無知に付け込んで建築工事請負契約書の工事の範囲に外構までちゃっかり入れて気づかなせずに契約させるやり方が多い）、質の高い注文建築の続く街並みの最大の醍醐味である施主が各々の個性とセンスを存分にいかして競争し合う外構が画一的になってしまうからね。ただでさえ、同一ハウスメーカーかつ建築時期が同じ時代だと建物が金太郎飴のように似るのに。

[591: 匿名さん]

HMの条件付掴まされる客は建物でがっぽりボッタクられ搾り取られて予算逼迫し、外構が安物になってしまうというのも街並みが残念になる理由のひとつだろうな。コストコントロールが困難だし。

[592: 匿名さん]

多分建売外構とまた勘違いしてるね。積水ハウスの分譲地の一部を除いて、ほとんど皆別業者に頼んでいるのに。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[593: 匿名さん]

別に土地が相場より安く買えるから、ちゃらな事くらいわかっているし、、、、。

[595: 匿名さん]

建物も安物が多い。
シンプルモダンと呼び変えた単なるコストダウン。
オープン外構と呼び変えた単なるコストダウン。

住宅会社の競合ができない条件付は、建物でぼられるから、泣く泣く高い値段とられた上にコストダウンせざるをえないんだな。
そのハウスメーカーの注文住宅で建てた家の平均と比べて建物も外構も大きく落ちる宅が殆ど。

[597: 匿名さん]

だったら、近くの別の土地にいけばいいじゃん。
彩都は売れちゃうから、選択出来ないと言いたかったんだ。
今度はHM理論か？彩都だけじゃなくなっちゃったね。
多分積水の分譲地か阪急建売の写真しか観てないからこうなっちゃうんだね。

[603: 匿名さん]

どうせ、ここでは森町持ち上げてるけど、他では森町ののしってるんでしょう。

[604: 匿名さん]

最初は私もそう思いましたが、森町を愛するが故、支離滅裂な説明を繰り返してましたから、森町に住む事を夢見る家なき子か、一部の妬みがある森町住民でしょうね。

[606: 匿名さん]

http://s-saito.com/images/town/town_04.jpg

確かに高級感あふれる緑豊かな街並みですね。建売業者さんが開発した30坪密集地に匹敵するぐらい緑豊かで立派な外構です。

[607: 匿名さん]

ちなみにオープン外構が、彩都で義務付けられているなどというのは全くのデタラメです。
景観条例ではコンクリートブロックがアウトになっているだけで、生垣、フェンス又は鉄柵などで垣又は柵を設けるのは自由です。

そもそもガーデンヒルズやまぶきなどは、掘り込み車庫付の御影石調（擬石模様の化粧型枠擁壁）の数メートルの擁壁じたいがバリアになっていて、もろにクローズド外構ですから。

[608: 住まいに詳しい人]

彩都あさぎ３～６丁目もセミクローズドが多いしクローズドもあるね。