彩都みのお 一戸建て パート4

[購入検討中さん]

1000件になっていたので、彩都みのお　一戸建てのパート4をつくりました。
引き続き、有意義な情報交換をしていきましょう。

前スレ
パート1：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/145329/
パート2：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/284701/
パート3：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/326087/

[561: 匿名さん]

>>555
このデーターはいい根拠だと思います。
まず単純平米単価では徒５分位のマンション地域と徒歩３０分の住宅用地で15％の下落することが見て取れるデーターです。どこのまちでもバスが通っているかどうかの若干の相違があるとは言え、同様の相場です。
当然これは業者に対する卸値ですから、そこに公道スペース、緑化スペースを設置すると如何に個人住宅にコストが乗っているかわかる数値です。当然業者も利益が必要ですからそこに更にコストがかかる。その価格が地価相場になる形です。

日本の土地がなぜ高くなるか良くわかる数値だと思います。住宅用地で最低の１１万でしたら最低でも単純坪単価は３４万弱に加えコスト加算ですから・・・。彩都の売買坪単価は、建築条件付にして土地では儲けないことを前提とすると、今後の最低単価平均は３４万ですね。擁壁が必要な土地はその分坪単価マイナスですね。

[562: 匿名さん]

流石にマンション買う（利便性重視）なら千中くらいにはしますね。戸建が欲しく６０坪超の土地を買えるのがここまででした。正直小野原や千中、東豊中までは手が出ませんでした。別に森町をバカにしたのではなく、彩都の坪単価の話になり、森町の矛盾を指摘したまで。北大阪ネオポリスより安くなるって矛盾していると思いませんか？

[563: 匿名さん]

半分じゃすまないでしょ。
世帯数ベースで6～7割以上かと。
もともとの開発計画でも集合住宅の世帯数が戸建の3倍。

ちなみに千里ニュータウンは住宅戸数41600戸のうち、戸建は6000戸で15%程度。
ただし千里ニュータウンの住宅地面積に占める割合は戸建は50%。

[564: 匿名さん]

彩都も千中と同じくらいですよ。マンションにはマイルドヤンキーみたいな人も結構いますよ。彩都のマンションに対する批判は私も別に否定しませんので。
でも、批判中傷を真面目に論破されるとすぐ違う話に飛んでしまう、若しくは稚拙な文書での返信だから熱く議論ができないので退室します。間違っていたとはいえ最低550、555さん（多分同一ですかね？）位の回答レベルが欲しかったですね。同じ批判者として544や552レベルの回答を見て550、555さんに意見を求めたいですね。内容云々ではなく、文章の稚拙さ、根拠のなさ等。

[565: 匿名さん]

相場は需給で決まる。
URの過去の業者への卸値や取引価格なんて何の価値の担保にもなりませんよ。

今まではおっちょこちょいも含めて彩都に宅地を買って住みたいという
買い手（見込み客）が結構いたので業者側も足元を見ることができた（売り手優位を保てた）。
それだけの話。

しかしそれは崩れてきている。
阪急のガーデンテラスは、条件の悪さ（徒歩17～20分）から思った以上に売れずに
途中から建売に路線変更したし、マストステージも坪30万台にすれば
建築条件付でほいほい釣れるという条件でもなくなってきた。

そうこうしているうちにどんどん郊外の土地は余り始めているので
全体の需給環境も悪化してきている。

彩都西から徒歩11～13分でバスも使える粟生間谷東で昨年の取引事例が
60坪程度で坪36～38万だったが、彩都西から徒歩20～30分でバス無しの
エリアがこれと同等条件とはとても言い難く、今後厳しくなってくるのは
間違いないだろう。

[566: 匿名さん]

>>565
長々と…ここに何しにきてるの？
業者ですよね？

[567: 匿名さん]

>565
なんだか、いつもちょっと残念なんだよね。ガーデンテラスは第一期販売時から北側は建売がすでに決まっていて、第二期と三期の間に顧客の要望で建売予定地と自由建築の土地を4箇所交換したから、途中で建売変更にはなっていないのに、、、。
戸建ての客やマストの客は抽選で外れた人が結構多いよ。
学区とか全て無視して、土地の値段を比較できる発想が斬新で素晴らしい！

[568: 匿名さん]

多分業者じゃないと思います。
不動産の基本中の基本すらわかっていませんから。
もし業者でしたら、こんな無知な担当になったら、悲劇ですね。

[569: 匿名さん]

北急の延伸も決まり、千里中央から座れない状況が将来確実視されるなか、森町との比較もされざるをえない状況となってきました。
徒歩とモノレールで座れない北急・千里中央まで50分の街を素面の状態で誰が業者のもったいぶった上から目線の販売方法（条件付や割高坪単価）で買うんだという展開になって、徒歩20分超遠バス無しエリアは大幅に値下げせざるをえない状況に追い込まれるのは間違いないでしょう。もっともバス路線通した（延伸）所で起死回生にはなりません。北千里までバス30分とかお笑いだからです。

新築マンションは徒歩圏でも一足はやく不便さ相応の激安価格帯まで下がっている（モノレール開通前に近づいている）ので、戸建てもそうなるでしょうね。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[573: 入居済み住民さん]

元々、建売は決まってましたよ！
いい加減なこと書くんだなぁ。やっぱり、無関係な人なんだね。

[574: 匿名さん]

当たり前ですが、建築条件付はこの手の議論の分類において建売ですよ。
注文住宅用地（宅地）分譲ではありません。

[575: 匿名]

彩都でマンションなんて買う意味わからん

大阪市内か駅まで徒歩３分圏内で勤務先までドアtoドアで30分以内
スーパー、病院、銀行は全て徒歩５分圏
これぐらいの利便性ないとマンション買う意味ないな

千里中央のマンションもさほど駅に近くない
微妙

まして彩都で徒歩20分以上でショボい建売りなんてもっとあり得ん

[577: 匿名さん]

>574
また新たな斬新な解釈ですね。
建築条件付きが建売とは。業者が建てた後売る建物はなんというんだろう。自由建築と建築条件の違いはわかるが、、、。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[578: 匿名さん]

建売は日本語の通り、建てたものを売る事だよ。

[579: 匿名さん]

条件付は間取りが変えられるだけで、実質は殆ど建て売りと同じ。
何から何まで制約だらけで、主導権も売り手にあり、注文住宅とはかけ離れている。

[580: 匿名]

ガーデンテラス地区は、阪急だけじゃ無条件宅地で（坪単価を高止まりさせたまま値下げせずに）想定期間内で、裁ききるのはとても無理だと判断したから、業者（大ガスや関電）にバルクで卸して建売街化したんでしょ。