彩都みのお 一戸建て パート4

[購入検討中さん]

1000件になっていたので、彩都みのお　一戸建てのパート4をつくりました。
引き続き、有意義な情報交換をしていきましょう。

前スレ
パート1：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/145329/
パート2：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/284701/
パート3：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/326087/

[541: 匿名]

中部地区でマンダイが取得した用地と同等の場所に
仮に一種低層の住宅事業用地（宅地造成済み、道路ガス電気等のインフラ整備済み）があれば
（マンダイが取得した時と同じようにモノレールが開通しないことが前提条件で彩都西から徒歩20分～）
坪18万未満どころか坪15万未満じゃないと
どこのハウスメーカーも落札しないよ。

[542: 匿名]

プレミアを維持するために今まで超小出し販売してきたこともわからないの？

ただし背後に膨大な団塊死去郊外良好土地余り、北急延伸が迫ってきているので、路線変更の判断に迫られている所。

[543: 匿名]

重要なのはあと20年で大阪圏（に限らず日本どこでもだが）の空家率は30%どころか40%近くなるという事実だ。

中心部から遠い場所から値段がつかなくなっていく。

[544: 匿名]

↑遠いってのは、単純な直線距離ではなく、交通アクセスで条件が悪いという意味な。

・都心まで所要時間がかかる
・交通費が高い
・座れないのにやけに時間がかかる

など

[545: 匿名さん]

＞539
容積率が大きければ地価が上がるなんて・・・・。多少は説明しようと思って書いたが、ここまでくると救えない。
小学生のような質問になるが、土地を1000人の人が１坪づつ買いたいケースと、1000坪の土地を一人で買いたいという客がいる。あなたは同じ値段で売るのでしょうか？（それぞれ売った土地には道路とか、電気、水道元管、歩道とかがライフラインとして必要）
買値の坪単価と地価相場の違いも判らないとは・・・・。容積率が大きいと高いというのは、都心とかでまとまった土地がなくマンションを建てれる土地位だよ。中部地区は残念ながらまとまった土地がなくて困ってマンションが建てれないような状況ではない。世の中高級住宅地よりも、工業地域が高い事になる。

[546: 匿名さん]

今度は日本人口減少論による土地暴落理論か。
確かに地方都市や、東京中心部を除いた土地は暴落する可能性があるもの事実。中心１０キロ圏外は大暴落すると仮定する。千中で１億円の土地を持っていて50％の下落、彩都は90％の下落と仮定（仮定なのでここまで暴落の説はないが）
千中で土地を持っていた人は5000万の損、彩都は2500万の損失。
よく人口減で土地暴落という人間はいるが、人が少なくなれば逆にインフレに触れる可能性が非常に大きくなる。インフレ率と土地暴落率がここまでかい離する理由を説明してもらいたい。固定金利であれば、損するどころか儲かる可能性すらある。

どこまで暴悪するのか、そして郊外の土地と市内便利な土地を買うケースの違いを、せめて中学生並みの文書で書いてほしい。土地暴落の人の主張は土地に家を建てる（家族が４人なんで延床４０坪は必要とか・・・）、ただ土地を買ってプレハブのような家を建てる人が考えることなんだよね（家にこだわりを全くもてない人、もしくは独身者がほとんど）

[547: 匿名さん]

工事中なのは郵便局みたいですね。

[548: 匿名さん]

マンダイの土地は広大だから格安になったわけじゃないよ。

ハウスメーカーが事業用地として取得する場合も広大だからね。

[549: 匿名さん]

＞５４１
大好きな森町との比較の回答がないんだが・・・・。落札した積水と買った人はどうなんでしょう？
しかも小出しに売るって、どこでもそんなの当たり前だよ。大規模マンションとかを一斉に売り出すバカな業者がどこにいるんだ？一斉に売り出さざるを得ない状況がどんな状況かすら、不動産売買のイロハのイすら知らないとは・・・・。

[550: 匿名さん]

>>545

造成・整備済みエリア（擁壁による平地化、幹線＆生活道路、側溝、街路灯、水路、電気など）における
小割り（宅地一区画あたり）する為の生活インフラ引き込み整備費用（街路灯、ガス、電気、ごみステーション用地等）は
坪5万以下です。
ましてや水道に関しては、別途負担金を求められるので、1000坪でも30坪でも同じです。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[551: 匿名さん]

＞５４８
だからあなたは単純坪単価と地価の違いすら分かっていないと書いたんだよ・・・。

[552: 匿名さん]

まぁあと20年もしたら、御堂筋線千里中央駅（延伸により非始発駅化、座れない）まで
ドアツードア50分のモノレール彩都西20～30分坂道エリアなんて
今の貨幣価値（インフレによる影響を除外）で坪数万でも買い手がいなくなるのは間違いありませんよ。

郊外の土地があまりまくってる時代に、誰がそんな条件の土地を中古で高い値段出して買うんです？

[553: 匿名さん]

＞550

整備費用はまさにその通りだが、公道とか公共の緑地帯とかそもそもの土地代はどうなっているのかな？住宅用地に道路位接してあげようよ！高級住宅地の道路が坪５万円で買えるなら、俺即買うわ！それが土地代に乗せられ、実際の売買価格になり、地価相場を形成しているんだよ住宅地は！

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[554: 匿名さん]

じゃあ東京大阪名古屋以外の土地はすべて数百円位になるという事だね。その時は売って田舎に行こうかな？

[555: 匿名さん]

>>545

一種低層ってのは、土地利用効率が低いから、同じ条件なら安くなるのが常識だけど。

彩都のURのHPの価格相場表示も常識の通り

用途 標準的な画地の価格水準(m2あたり)
二住 12～14万円
二中高 14～15万円
一低層 11～13万円

[556: 匿名さん]

明確な数値を出してくる５５０と幼稚園児のような５５２の文書を比べたら、まだ５５０のほうが好感もてますね。
５５０もそこまで調べられるなら、くだらない５５２の文書を見て悲しくならないか？

[557: 匿名さん]

数百円というより、家あまりで不便な場所は買い手がつかなくなる。
暴落というか、新たにそこに移住しようとする住まい手がいなくなるという事。

自治体がインフラ維持管理への投資を放棄する必要性がある地域が郊外には頻出し出す。

空家率が40%にもなると、効率の面から広げすぎた市街地を縮小せざるをえない時代がやってくる。

[558: 匿名さん]

だって、その想定は西地区でしょ。マンションは徒歩５分の駅前だしそれは否定しないね。

[559: 匿名さん]

＞５５７
梅田の中心部に６０坪超の家を買えたら誰も苦労しない。土地暴落を心配すれば、ハイパーインフレの可能性もある。そうすると家など買わず賃貸がベストの結論なのは良くわかる。でも家族を持って土地を買うのはそれを余るものがある。

[560: 匿名さん]

彩都ってマンション住まいが半分ぐらい居るよな

まさかマンション住まいで森町バカにしてるとか言う事はないだろうな

[561: 匿名さん]

>>555
このデーターはいい根拠だと思います。
まず単純平米単価では徒５分位のマンション地域と徒歩３０分の住宅用地で15％の下落することが見て取れるデーターです。どこのまちでもバスが通っているかどうかの若干の相違があるとは言え、同様の相場です。
当然これは業者に対する卸値ですから、そこに公道スペース、緑化スペースを設置すると如何に個人住宅にコストが乗っているかわかる数値です。当然業者も利益が必要ですからそこに更にコストがかかる。その価格が地価相場になる形です。

日本の土地がなぜ高くなるか良くわかる数値だと思います。住宅用地で最低の１１万でしたら最低でも単純坪単価は３４万弱に加えコスト加算ですから・・・。彩都の売買坪単価は、建築条件付にして土地では儲けないことを前提とすると、今後の最低単価平均は３４万ですね。擁壁が必要な土地はその分坪単価マイナスですね。

[562: 匿名さん]

流石にマンション買う（利便性重視）なら千中くらいにはしますね。戸建が欲しく６０坪超の土地を買えるのがここまででした。正直小野原や千中、東豊中までは手が出ませんでした。別に森町をバカにしたのではなく、彩都の坪単価の話になり、森町の矛盾を指摘したまで。北大阪ネオポリスより安くなるって矛盾していると思いませんか？

[563: 匿名さん]

半分じゃすまないでしょ。
世帯数ベースで6～7割以上かと。
もともとの開発計画でも集合住宅の世帯数が戸建の3倍。

ちなみに千里ニュータウンは住宅戸数41600戸のうち、戸建は6000戸で15%程度。
ただし千里ニュータウンの住宅地面積に占める割合は戸建は50%。

[564: 匿名さん]

彩都も千中と同じくらいですよ。マンションにはマイルドヤンキーみたいな人も結構いますよ。彩都のマンションに対する批判は私も別に否定しませんので。
でも、批判中傷を真面目に論破されるとすぐ違う話に飛んでしまう、若しくは稚拙な文書での返信だから熱く議論ができないので退室します。間違っていたとはいえ最低550、555さん（多分同一ですかね？）位の回答レベルが欲しかったですね。同じ批判者として544や552レベルの回答を見て550、555さんに意見を求めたいですね。内容云々ではなく、文章の稚拙さ、根拠のなさ等。

[565: 匿名さん]

相場は需給で決まる。
URの過去の業者への卸値や取引価格なんて何の価値の担保にもなりませんよ。

今まではおっちょこちょいも含めて彩都に宅地を買って住みたいという
買い手（見込み客）が結構いたので業者側も足元を見ることができた（売り手優位を保てた）。
それだけの話。

しかしそれは崩れてきている。
阪急のガーデンテラスは、条件の悪さ（徒歩17～20分）から思った以上に売れずに
途中から建売に路線変更したし、マストステージも坪30万台にすれば
建築条件付でほいほい釣れるという条件でもなくなってきた。

そうこうしているうちにどんどん郊外の土地は余り始めているので
全体の需給環境も悪化してきている。

彩都西から徒歩11～13分でバスも使える粟生間谷東で昨年の取引事例が
60坪程度で坪36～38万だったが、彩都西から徒歩20～30分でバス無しの
エリアがこれと同等条件とはとても言い難く、今後厳しくなってくるのは
間違いないだろう。

[566: 匿名さん]

>>565
長々と…ここに何しにきてるの？
業者ですよね？

[567: 匿名さん]

>565
なんだか、いつもちょっと残念なんだよね。ガーデンテラスは第一期販売時から北側は建売がすでに決まっていて、第二期と三期の間に顧客の要望で建売予定地と自由建築の土地を4箇所交換したから、途中で建売変更にはなっていないのに、、、。
戸建ての客やマストの客は抽選で外れた人が結構多いよ。
学区とか全て無視して、土地の値段を比較できる発想が斬新で素晴らしい！

[568: 匿名さん]

多分業者じゃないと思います。
不動産の基本中の基本すらわかっていませんから。
もし業者でしたら、こんな無知な担当になったら、悲劇ですね。

[569: 匿名さん]

北急の延伸も決まり、千里中央から座れない状況が将来確実視されるなか、森町との比較もされざるをえない状況となってきました。
徒歩とモノレールで座れない北急・千里中央まで50分の街を素面の状態で誰が業者のもったいぶった上から目線の販売方法（条件付や割高坪単価）で買うんだという展開になって、徒歩20分超遠バス無しエリアは大幅に値下げせざるをえない状況に追い込まれるのは間違いないでしょう。もっともバス路線通した（延伸）所で起死回生にはなりません。北千里までバス30分とかお笑いだからです。

新築マンションは徒歩圏でも一足はやく不便さ相応の激安価格帯まで下がっている（モノレール開通前に近づいている）ので、戸建てもそうなるでしょうね。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[573: 入居済み住民さん]

元々、建売は決まってましたよ！
いい加減なこと書くんだなぁ。やっぱり、無関係な人なんだね。

[574: 匿名さん]

当たり前ですが、建築条件付はこの手の議論の分類において建売ですよ。
注文住宅用地（宅地）分譲ではありません。

[575: 匿名]

彩都でマンションなんて買う意味わからん

大阪市内か駅まで徒歩３分圏内で勤務先までドアtoドアで30分以内
スーパー、病院、銀行は全て徒歩５分圏
これぐらいの利便性ないとマンション買う意味ないな

千里中央のマンションもさほど駅に近くない
微妙

まして彩都で徒歩20分以上でショボい建売りなんてもっとあり得ん

[577: 匿名さん]

>574
また新たな斬新な解釈ですね。
建築条件付きが建売とは。業者が建てた後売る建物はなんというんだろう。自由建築と建築条件の違いはわかるが、、、。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[578: 匿名さん]

建売は日本語の通り、建てたものを売る事だよ。

[579: 匿名さん]

条件付は間取りが変えられるだけで、実質は殆ど建て売りと同じ。
何から何まで制約だらけで、主導権も売り手にあり、注文住宅とはかけ離れている。

[580: 匿名]

ガーデンテラス地区は、阪急だけじゃ無条件宅地で（坪単価を高止まりさせたまま値下げせずに）想定期間内で、裁ききるのはとても無理だと判断したから、業者（大ガスや関電）にバルクで卸して建売街化したんでしょ。

[581: 匿名さん]

ついに戸建じゃどうにもならず、戸建のスレでマンション批判始めちゃったよ。マンションと戸建の購入動機や相場が同じというところが、これまた斬新です！

[582: 匿名さん]

あれだけ抽選倍率があれば、全部条件無しでも売れたでしょ。表面倍率と実質倍率が何倍だったか知っているのかな？無条件なんて全部完売だった事すら知らないし、共同開発だった事すら知らない。しかも共同開発分は全部建売じゃないし。
しかも、まだ建売をわかっていないし。苦しい言い訳だね。

[583: 匿名さん]

579の理屈で行くと、業者に制約を受けるのは全部建売らしい。自分でログハウスでも建てないといけないね。

[584: 匿名さん]

579の言う通りだよ。
条件付で分譲した場所は、どこも完成後は建売街と何ら変わらないセンスの無い味気ない街並みになってる。
施主が自由に注文住宅を建てたエリアとはかけ離れている。

[585: 匿名さん]

外観とセンスで決まるとはこれまた斬新。家を検討すらした事がない人が言う言葉だね。
ハウスメーカー分譲地は全て建売というらしい。
一条の建売、積水シャーウッドの建売、三井ホームの建売、あまり聞きなれない言葉だ。

[587: 匿名]

いわゆる建売屋やパワービルダーの開発でなくても、同じハウスメーカーが条件付で分譲した分譲地は軒並み残念な街並みになっているという現実すら知らない無知さんですね。

外構すらハウスメーカー系列でやる事が大半で（消費者側の無知に付け込んで建築工事請負契約書の工事の範囲に外構までちゃっかり入れて気づかなせずに契約させるやり方が多い）、質の高い注文建築の続く街並みの最大の醍醐味である施主が各々の個性とセンスを存分にいかして競争し合う外構が画一的になってしまうからね。ただでさえ、同一ハウスメーカーかつ建築時期が同じ時代だと建物が金太郎飴のように似るのに。