彩都みのお 一戸建て パート4

[購入検討中さん]

1000件になっていたので、彩都みのお　一戸建てのパート4をつくりました。
引き続き、有意義な情報交換をしていきましょう。

前スレ
パート1：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/145329/
パート2：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/284701/
パート3：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/326087/

[481: 匿名さん]

すいません。添付ファイル開けたら目に飛び込んできたもので。
色々再検討されているようなので、序でに北千里粟生団地線も彩都までトンネル経由で延伸しませんかね？

[482: 匿名さん]

＞４８１さん
千里中央から北千里経由のバスの事でしょうか？こちらは情報を持ち合わせていませんが、個人的希望は北千里も同じ阪急駅なので繋げてもらいたいし、トンネルも開通すれば可能なのでしょうが、千中を目的地とすればモノレールともろかぶりになるので、少し厳しいと思います。
唯一の可能性は、学校上や奥の販売を行い易くするために、新箕面に加え北千里方面にも出れることをアピールするために、阪急不動産＆阪急バス＆阪急電鉄がタッグを組む事に期待するしかないですね。

新箕面は聞きましたけど、北千里は全く聞いていません。ちなみに、こっちも聞いていないので、答えるわけはないのですが・・・・。

[483: 匿名さん]

北千里まで行けたら、新箕面の御堂筋線と北千里からの堺筋線の両使いや、阪急京都線等広がるのに残念です。

[484: 匿名さん]

>>481
北千里や千中行きのバスは、モノレールの関係で検討もされていないと思う。新箕面行きのバスの運行を了解する場合も、彩都線のバス料金を高めに設定して、千里中央や梅田方面に行く場合、モノレールと同等以上に価格設定するはず。想定の新箕面-千里中央は180円。彩都-新箕面は、290円で合計470円。モノレールより高くなる想定。

[485: 匿名さん]

>484さん
大阪モノレールが了承するのではなく、阪急にお願いする立場なので、別に高くする安くするではなく、豊中のような均一料金制を採用するかどうかでしょうね。阪急は距離制でしたっけ？新箕面から290円くらいですかね？距離的には240円位で行けそうな気がします。
彩都駅前はバスが複数台とまれるスペースがないから北千里はやっぱり厳しいですかね。ただ可能性として、中部地区物流基地が動き始めましたが、現状では稼働前にモノレール延伸が間に合う可能性は0ですよね。そうすると物流基地までの足の確保で千中で北急に繋げ、北千里で阪急、彩都西でモノレール接続で3線接続の可能性はどうでしょうか？

[486: 匿名さん]

>>485
モノレールが絡むから、阪急だけで決めれる話では無いですよ。
まず、中部地区のみの開業だけだと、モノレールは延伸しないのは決定事項だったから、中部地区の足を考える必要は無いでしょう。
バスの料金は、以前、彩都ー千里中央が280円だったから消費税分UPで290円。この金額は、実績あるから変えないでしょう。因みに、新箕面-千里中央は180円だけど、梅田まで行く場合は、差額は110円の予定だから、千里中央に行くにはバスが割高で、梅田まで行けば、バスで新箕面経由とモノレールで千里中央経由が同額になる計算。

[487: 匿名さん]

新箕面から彩都までのバス線ができるのは
いつ頃の予定なんですか？
いい情報で嬉しいですね。

[488: 匿名さん]

>>486さん
申し訳ない。理解力がないからかもしれませんが、千里中央より南に下らない分新箕面が近いと思うのですが？昔の値段に合わせて〜のところが良くわかりませんでした。
更に中部地区にはどうやって行くのでしょうか？誘致条件に交通機関とあると聞いた事があったので、彩都西駅にバスが二台止め出来ない以上、わざわざ中部地区と彩都西駅のピストン輸送の為に、中部地区に待機所を作る何てことは想像できません。

[489: 匿名さん]

阪急は距離制運賃かもしくは、それより低い設定だから昔の実績なんて全く関係ないですよ。まだトンネル道路の地図がないから明確な値段はわからないが、240円と見て間違いないが、出来るのは最低延伸の7年後だからバスの運賃なんて今から予想なんて出来ないでしょ。
どう考えても、新箕面より粟生団地から伸ばして北千里経由千里中央の方が先だよ。
彩都の奥地を売っていくためには、やっぱりバスは必須だよ。同じ阪急系列なんだから利害関係は基本一致しているし、モノレールへの出資を考えても、土地を1日でも早く売り切って有利子負債を減らす方が誰が見ても企業理屈から明らかだよ。

[490: 匿名さん]

もしくは、延伸後を見越して外院からかやの中央(将来の新箕面)を経由して千里中央行き。必ずどちから奥を売り出す時に開通させるはず。それか、徒歩30分以上の土地がバスが無くてもバカ売れするか。→絶対無いと思うが、、、。

[491: 匿名さん]

ちなみに486さんの計算が全くわからない。

[492: 匿名さん]

モノレールで千里中央まで400円だから、千里中央まで行くのはモノレール、梅田まではバスの運賃は240円とすると新箕面経由が安いって事じゃない？
そんなバスなんて面倒より、マイカーで北千里まで行ってパーク＆ライドの方が楽ですよ。現在我が家はそうしています。必ず座れるから楽ですよ。

[493: 匿名さん]

171を上手く擦り抜ければ、朝は裏道で20分、帰りは普通の小野原経由で20分位ですよ。会社が十三なんでこれが圧倒的に早いですね。

[494: 匿名さん]

>488

>申し訳ない。理解力がないからかもしれませんが、千里中央より南に下らない分新箕面が近いと思うのですが？昔の値段に合わせて〜のところが良くわかりませんでした。

例えば、箕面森町線も、千里中央までが新箕面行きになっても料金同じですよ。

[495: 匿名さん]

彩都住民の多くが493みたいな事をしたら、渋滞で大変な事になりますし、裏道（抜け道）の住民にはとんでもない迷惑がかかりますよ。
さすが迷惑を省みないニュータウン住民的思想ですね。

[496: 匿名さん]

彩都西駅⇔奥彩都のシャトル便が、利害調整の必要もなくいちばん現実的。

[497: 匿名さん]

森町は特定路線指定されているのかな？トンネルがやっぱり有料道路扱いになるんですね！距離が短くなるのに、酷い扱いだね。森町の皆さんは、それに対し阪急に抗議しないのでしょうか？私なら我慢出来ませんね。バスしかないからって、阪急は足元を見ているとしかおもえませんね。

[498: 匿名さん]

シャトル便を出すなら、茨木線を延長して巡回ですね。バスと人代と待機所を作る必要がないですからね。やっぱり千中は難しいですかね。489.490さんの案が現実的なような気がしたのですが。
シャトルバスと言うのは、市営バスの事ですか？

[499: 匿名さん]

確かに抜け道は、場所にもよりますね。私道や通学指定路だったら完全にアウトでしょう。
ただ公道なら、目的地に対してどの道を通らないといけないか決まりはないから難しいですね。スピードを出すなんて事をしたら言語道断ですね。
ところで、裏道を走る事を新たな街を見つけるという意味でニュータウンと言うのですか？私も通勤によく道を変えますから、ニュータウン者ですね。でも事故だけは常に気をつけています。

[500: 匿名さん]

茨木線とくっつけると渋滞で定時性が損なわれるから、彩都西駅とのピストン輸送の方がいいかも。

[501: 匿名さん]

なるほど、確かにそうですね。茨木線と違い朝の通勤需要が違いますものね。7年後に地下鉄延伸でバスが来ると言われても、あまりぴんときませんね。

[502: 匿名さん]

その頃になると、市内通勤者は、渋滞なしで新駅に15分で行ける、箕面森町の方が人気かも。

[503: 匿名さん]

そうかもしれませんね。渋滞無しは魅力ですね。ただバス料金の410円の見直しと、土日買物に行くのに、往復800円のトンネル代は例えば住民は無料にするなど、何か検討が欲しいですね。マイカー通勤者にとったら酷すぎますよね。
せめて、森町にも普通のスーパーは必要だと思います。でも人が増えたら進出があるでしょうね。
ただ人口が増えたら、逆に渋滞になるなどなかなか難しいですね。

[504: 匿名さん]

>>499

『迷惑を省みないニュータウン住民的思想』というのは、クルマの利用が日常生活の基本である郊外ニュータウン住民の実態を指していることで、例えば

・バスを待つのが面倒だからと、家族に自家用車で迎えに来させ、駅前ロータリーを占拠してバスやタクシーの通行を妨害する

・自宅前の道路を駐車スペース代わりにする

・道路はクルマの通行が第1優先とばかりに、生活道路を減速なしで突っ切る

ことが挙げられます。

[505: 匿名さん]

そんなの、ニュータウン云々じゃないやんw
ただのマナーの問題でしょうに。
大袈裟だな。

[506: 匿名さん]

いや、504さんの指摘は概ねニュータウン住民の傾向としてはあたっていますよ。

基本的にはマイカー依存型の不便な郊外ニュータウン（特に新品ニュータウンに宅地を購入して入る一世代目）って、他人に配慮するのが嫌な自分勝手な人達の集合体ですからね。

不便でも、先住民がいない場所に住みたい、既に人間関係やコミュニティができあがっている成熟住宅地に入るのが嫌（新参者になりたくない、遠慮したくない、対等な立場で近所づきあいしたい）という考えが、居住地選択理由のすべてではないしても大きな理由であることが多いですから。

そういう人達の多くは、街に出ても他人の迷惑を顧みずに傍若無人にふるまいがちです。
生活道路を抜け道に利用してスピードを出して走る、歩行者や自転車など交通弱者を邪魔物扱いしてどけとばかりにクラクションを鳴らす、公共交通の為の駅前ロータリーや幹線道路を迎え待ちや子供の塾の迎えで待機占拠する、めんどくさいから短時間ならいいやとばかりに平気で利用する路面店や施設や金融機関の付近の幹線道路脇に路駐するなど。

[507: 匿名さん]

私も505さんの意見ですね。ニュータウンなら車の駐車スペースは二台が当り前ですから、中心に比べ路駐も少ないですし、街中に比べ生活道路の通行量も少ないし、金融機関、路面店も駐車場はあたり前だし、ニュータウンと言うよりも、街中中心に住んでいる人の方が近所にとめるケースの方が絶対件数からいったら多いと思います。
506さんは何を伝えたいのか全くわかりません、、、。まるで大阪市内には、誰も車で立ち入るなと言っているみたいですね。

[508: 匿名さん]

すいませんでした。全国のニュータウンの一般的な傾向みたいでしたね。てっきり彩都の事かと思いました。確かに東京郊外とかは、駅前すごいらしいですね。東京の人間は、関係希薄だから近隣住民とのコミュニケーションは難しいでしょうね。
その点、関西は違うし同じ世代が集まるからいいですよね。ご近所じゅうあちこちで、道路で井戸端会議ですし。暑いこの時期は流石につらいですね。
彩都西もバスが増えたら、駐車スペースが少しへっちゃいますね。

[509: 匿名さん]

情報ありがとうございます。全国のニュータウンや近くの駅がそんなに凄い事になっているなんて、知らなかったです。
関西の人間も運転荒いし、気が短いと言われるので、東京や他のニュータウンみたいな状況ですね。私も引越してきて、市内の運転マナーの悪さにはびっくりしましたから。
事故を起こさないように、皆気をつけないといけませんね。

[510: 契約済みさん]

新箕面線は知らなかったですが、北千里線が先に開通するのは鉄板でしょう。
理由は下記の通り
1.阪急は過去より、自社分譲地を売り出す際にバス便を通す。過去より間谷、小野原や、現在の山手台等。
2.バス便は既存路線を延長させる事が基本。認可申請が大幅に簡素化され、住民調整も楽。
3.分譲地からは、原則どこかで自社鉄道網と接続させる。
4.既に粟生団地まで路線が走っており、延伸先は外院から新道で橋、トンネル経由彩都西部で道路通行上問題ない。
5.現在彩都西部にバスが走っていないのは、西端で道路が切れていた為に物理的にバスが折り返せない状況であった為。
6.巡回バスを走らせるには、駐バス場、人の拘束時間によるコストを考えると、既存路線延伸が過去同様一般的。
7.新箕面は八年位かかるだろうから、それまで土地を塩漬けにする余力は阪急にはない。

唯一出来ない理由で考えられるのは、粟生団地住民の要素があると考えるが、間谷住宅経由は粟生団地終点にするなど調整は容易と考えます。

[511: 匿名さん]

504.506は、行間の開け方、偏った思想、何ら住民にとってメリットデメリットの無い内容。明らかに同一人物なのに、506の冒頭の書き出しを見ると、可哀想で同情すらしちゃうね。
その前の批判的な文章も恐らく同一人物だろう。文章を見ていると、匿名さんが批判を受けて切り返した？(もしくは、天然か？)内容に返答が出来ず、不利になるとあっちこっちに文章が飛んで見辛いよ。

ニュータウン理論の下りは、相当苦しい状況においこまれているね。

[512: 匿名さん]

>>507

＞まるで大阪市内には、誰も車で立ち入るなと言っているみたいですね。

それがまさにニュータウン的（自分さえ良ければ、違法じゃなければ）思考なのですよ。
都心部に勤めているベッドタウン居住者（健常者）の大半がマイカー通勤したら、都市部の交通が麻痺して、公共の利益に資するサービス（医療関係や救急車なども含む）や公共交通などあらゆる都市機能が機能しなくなり経済活動も著しく低下します。

そういう身勝手な方が全体では少数派だからこそ、そこまでには至らず（渋滞程度で）済んでいるのです。

>>508
>>509

>>492-493を見ればどうみても彩都にもそういう方々がいらっしゃるのはわかりますね。
今後、バスが無いのに駅から遠い坂道エリアの分譲が増えますから（しかも土地小さいのに車2台スペース）、間違いなくマイカー送迎、マイカー依存型生活の住民は増えるでしょう。

[513: 匿名さん]

尚、言うまでもなく、延伸の新箕面駅ができれば国文都市4号線（彩都トンネル）経由で新箕面へのマイカー送迎が増えるのは間違いないでしょう。

[514: 匿名さん]

長いんだよ、要点をまとめて書いてください。

[515: 匿名さん]

>512
508でちゃんと間違いとして詫びている人間に対して批判スレ展開するなんて、○太か同じような人間がする事。
一生懸命返答している奴が可哀想だね。バスが出来るのに、わざわざ新箕面に迎えに行くとか、多分今自分の家が駅から遠くて母親か誰かにそうしてもらっているから、皆同じだと思っているんだよきっと。車の運転も自分がそうだから、他人も同じと決めつけちゃっているよ。
もうスルーでいいでしょ。

[516: 匿名さん]

ちなみに俺も大阪市内は、市内住民も含めて公道を走っちゃいけないと主張しているのかと思った。彩都の住民で渋滞が起こるほどまだ増えてないよ。

[517: 匿名]

なんだかなんだか。

彩都の不便さを分かった上で、それ以上の価値を他に見出したから彩都に住んでるんであって、それをとやかく住んでない人が言わなくてもいいと思う。
同じ予算で便利な駅前のマンションに住むも、不便でも一軒家に住むも、全部個人の自由だし、価値観は人それぞれ。

もういいんじゃないの。

[518: 匿名さん]

たった抜け道の話でここまで言うのは、他の返答に受け答えが出来なくなったからだよ。遡って匿名さんとのやりとりを見れば、何故これに拘っているかわかるよ。ある意味天然かもしれないが、匿名さんの受け答えは大人として完璧だね。
最後にバス延伸で理論整然と他からも突っ込まれたから、ニュータウン思想しか言えなくなっちゃったのが痛い程よくわかる。

[519: 匿名さん]

特に>478で自爆したところなんて、新喜劇なみにうけました。その後の文章を見ていると、段々苦しくなってくるところが、涙を誘います。誰か抜け道なんて書かなければ、闘牛が闘牛士のマント目掛けて突進するが、ひらりとかわされてしまう感じで、最後に登場した人物がバス話で闘牛に剣を刺しとどめを刺したようなドラマです。

[520: 匿名]

おそらく彩都内の住宅地を巡回するかたちでの新箕面へのバス路線は
できませんが（できる可能性があるのは彩都西駅～新箕面駅の路線）
仮にバス路線が開通したとしても、新箕面にマイカー送迎される方は
確実にかなりの数にのぼるでしょうよ。

・千里中央から座るのが困難になるので新箕面から始発で座りたい
・楽したい
・待つのが嫌（時間を節約したい）
・バス代を節約したい等々

[521: 匿名さん]

彩都の将来はけっこう悲惨ですね・・・

[522: 物件比較中さん]

北千里の便ができたら、それこそ粟生団地より遠いバス28分とか自虐的になってきついんじゃないでしょうか。
北千里まで徒歩3分、バス28分だと、否が応でも千里中央までバス25分の森町とガチの比較対象にされてしまい厳しいものがあります。

[523: 匿名さん]

確かに北急が延伸しますと彩都と森町の差がグッと縮まりますよね。

[524: 匿名さん]

森町に駅できるわけじゃないんでしょ？w

[525: 匿名さん]

バス無しモノレール駅遠（坂道２０分）の彩都箕面と

新箕面（御堂筋線始発駅）までバス１５分の箕面森町とならどうでしょうかね？

[526: 匿名さん]

延伸までに完売しようとなると強行スケジュールゆえ、不当なプレミアや新品効果を外して立地の悪さ相応に値下げしないといけませんし、延伸まで寝かせておいてから販売するとなると、森町と競合する価格に下げないといけませんから、ジレンマですよね。

[527: 匿名さん]

彩都で割高な土地を買うのは徒歩15分ぐらいまでだろう
それを超えるような場所は坪15～25万ぐらいが妥当って事

駅から離れると安くなる。当たり前の事だな

[528: 匿名さん]

http://www.saito.tv/west_life/outline/index.html

この図の一般住宅地と計画住宅地って何が違うのでしょうか？

[529: 匿名さん]

>>528

古い地図ですよ。
https://housing.ur-net.go.jp/chiku.asp?CHIKU=492

事業用地として阪急が2年前から売り出してるが、売れてないね。企業の方がシビアなのかな。

[530: 匿名さん]

徒歩20分（以上）クラスは、マンダイの坪18万がひとつの目安になりますね。
西部地区の奥地は中部地区とだいだい同じ距離（モノレール支線の終点駅である彩都西駅）ですから。

[531: 匿名さん]

>>530

マンダイの土地も、中部地区にモノレール通らない前提で購入してます。その時は、東部地区の開発は殆どポシャってたけど、この調子だと東部開発はほぼ決まりでしょう。となると東センター駅までの延伸可能性もあり、マンダイもラッキーですね。東部地区は多くが阪急の土地みたいだから阪急の興味も既に東部地区ですかね。

[532: 匿名さん]

東部は物流になるんだよね。

[533: 匿名さん]

モノレールが延伸して彩都西から座れなくなる可能性はあるのでしょうか？

北急も延伸しますので、彩都から大阪市内までずっと座れなくなるなんて悪夢ですから。

森町ならバスも北急もずっと座れますよね。

[534: 買い換え検討中]

箕面森町と比較しても競争力が無くなるね。

[535: 匿名]

モノレール東地区まで延びるなら
いっきに塚原あたりまで延びるかもしれないね
山手台なんかより住民多いし

採算とれないと継続できないからね

[536: 匿名さん]

高槻まで求❗️

[537: 匿名さん]

ここのスレは土地相場がどのように形成されるか、基本すらわかっていないのに自らの恥をさらして何が楽しいんだろう？
例えばマンダイが同じ距離だから坪１８万が基本となる・・・、ほんの少しでも土地売買をかじった人間であれば、同じ距離の住宅地がどうなるかなんてわかること。それが同じ１８万で売り出されるのであれば、俺はスーパー営業マンじゃないけど半年もかからず全て売り切る自信があるね。
仮に坪１８としたら、今までの理屈と現相場観でいくと、北大阪ネオポリスと同額で、森町は彩都との比較連動で現相場が形成されているから坪１０万、何故か森町より遠くの北大阪ネオポリスが高い事となる。（愛する森町が自らぼったくりと言っているようなものなのに、それすら気づいていないとは・・・・）
更にマストウェストゲートの売れ残り土地の坪２６万を基準として引き出しているが、盛土、がけそば、森により日当たり悪し、擁壁設置で追加300万の条件下であり、道路はさんでの北側は坪３６万の状況で低めの擁壁必要。擁壁を打って住宅用に整地したら単純坪単価が上がる等の、基本中の基本すらわかっていない。
批判する人間も、相槌をうっている人間（同一人物かも・・・）は、どうやったら公共の場でここまで自分の無知を晒すことが出来るのか不思議でしょうがない。

[538: 匿名さん]

心配せんでも、早晩虚構の彩都プレミアは剥げ落ちて、徒歩20分以上の場所は行き詰って、坪20万程度まで下げないと売れなくなるよ。

[539: 匿名さん]

マンダイが取得した用途地域は、容積率が住宅地（一種低層）より大きい（もちろん住宅も建てようと思えば建てられる）より高いので、むしろ地価は住宅地より上がる要素なんだけどね。

[540: 匿名さん]

いいんじゃない。坪２０万で売り出してくれたら、俺の給料倍増だね。新興住宅地のプレミアなんて、バブルの頃を思い出すな～。プレミアで売れる時代なら、新興住宅地プレミア＋格安の森町はすべての土地で毎日抽選販売だね。整地で坪２５位で売り出させてくれないかな～。今の経済状況であれば２年くらいならどうにかなると思っているが、坪２０なら即自分で買うね。
歩いて３０分擁壁なし３０後半は確かに少し考えるのは事実。でも大阪で６０坪で2500しか出せなければ、北摂山手前か、泉北に行くしかないだろう。山というハードルは心理的に抑制される。便利不便の問題とは違う。

[541: 匿名]

中部地区でマンダイが取得した用地と同等の場所に
仮に一種低層の住宅事業用地（宅地造成済み、道路ガス電気等のインフラ整備済み）があれば
（マンダイが取得した時と同じようにモノレールが開通しないことが前提条件で彩都西から徒歩20分～）
坪18万未満どころか坪15万未満じゃないと
どこのハウスメーカーも落札しないよ。

[542: 匿名]

プレミアを維持するために今まで超小出し販売してきたこともわからないの？

ただし背後に膨大な団塊死去郊外良好土地余り、北急延伸が迫ってきているので、路線変更の判断に迫られている所。

[543: 匿名]

重要なのはあと20年で大阪圏（に限らず日本どこでもだが）の空家率は30%どころか40%近くなるという事実だ。

中心部から遠い場所から値段がつかなくなっていく。

[544: 匿名]

↑遠いってのは、単純な直線距離ではなく、交通アクセスで条件が悪いという意味な。

・都心まで所要時間がかかる
・交通費が高い
・座れないのにやけに時間がかかる

など

[545: 匿名さん]

＞539
容積率が大きければ地価が上がるなんて・・・・。多少は説明しようと思って書いたが、ここまでくると救えない。
小学生のような質問になるが、土地を1000人の人が１坪づつ買いたいケースと、1000坪の土地を一人で買いたいという客がいる。あなたは同じ値段で売るのでしょうか？（それぞれ売った土地には道路とか、電気、水道元管、歩道とかがライフラインとして必要）
買値の坪単価と地価相場の違いも判らないとは・・・・。容積率が大きいと高いというのは、都心とかでまとまった土地がなくマンションを建てれる土地位だよ。中部地区は残念ながらまとまった土地がなくて困ってマンションが建てれないような状況ではない。世の中高級住宅地よりも、工業地域が高い事になる。

[546: 匿名さん]

今度は日本人口減少論による土地暴落理論か。
確かに地方都市や、東京中心部を除いた土地は暴落する可能性があるもの事実。中心１０キロ圏外は大暴落すると仮定する。千中で１億円の土地を持っていて50％の下落、彩都は90％の下落と仮定（仮定なのでここまで暴落の説はないが）
千中で土地を持っていた人は5000万の損、彩都は2500万の損失。
よく人口減で土地暴落という人間はいるが、人が少なくなれば逆にインフレに触れる可能性が非常に大きくなる。インフレ率と土地暴落率がここまでかい離する理由を説明してもらいたい。固定金利であれば、損するどころか儲かる可能性すらある。

どこまで暴悪するのか、そして郊外の土地と市内便利な土地を買うケースの違いを、せめて中学生並みの文書で書いてほしい。土地暴落の人の主張は土地に家を建てる（家族が４人なんで延床４０坪は必要とか・・・）、ただ土地を買ってプレハブのような家を建てる人が考えることなんだよね（家にこだわりを全くもてない人、もしくは独身者がほとんど）

[547: 匿名さん]

工事中なのは郵便局みたいですね。

[548: 匿名さん]

マンダイの土地は広大だから格安になったわけじゃないよ。

ハウスメーカーが事業用地として取得する場合も広大だからね。

[549: 匿名さん]

＞５４１
大好きな森町との比較の回答がないんだが・・・・。落札した積水と買った人はどうなんでしょう？
しかも小出しに売るって、どこでもそんなの当たり前だよ。大規模マンションとかを一斉に売り出すバカな業者がどこにいるんだ？一斉に売り出さざるを得ない状況がどんな状況かすら、不動産売買のイロハのイすら知らないとは・・・・。

[550: 匿名さん]

>>545

造成・整備済みエリア（擁壁による平地化、幹線＆生活道路、側溝、街路灯、水路、電気など）における
小割り（宅地一区画あたり）する為の生活インフラ引き込み整備費用（街路灯、ガス、電気、ごみステーション用地等）は
坪5万以下です。
ましてや水道に関しては、別途負担金を求められるので、1000坪でも30坪でも同じです。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[551: 匿名さん]

＞５４８
だからあなたは単純坪単価と地価の違いすら分かっていないと書いたんだよ・・・。

[552: 匿名さん]

まぁあと20年もしたら、御堂筋線千里中央駅（延伸により非始発駅化、座れない）まで
ドアツードア50分のモノレール彩都西20～30分坂道エリアなんて
今の貨幣価値（インフレによる影響を除外）で坪数万でも買い手がいなくなるのは間違いありませんよ。

郊外の土地があまりまくってる時代に、誰がそんな条件の土地を中古で高い値段出して買うんです？

[553: 匿名さん]

＞550

整備費用はまさにその通りだが、公道とか公共の緑地帯とかそもそもの土地代はどうなっているのかな？住宅用地に道路位接してあげようよ！高級住宅地の道路が坪５万円で買えるなら、俺即買うわ！それが土地代に乗せられ、実際の売買価格になり、地価相場を形成しているんだよ住宅地は！

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[554: 匿名さん]

じゃあ東京大阪名古屋以外の土地はすべて数百円位になるという事だね。その時は売って田舎に行こうかな？

[555: 匿名さん]

>>545

一種低層ってのは、土地利用効率が低いから、同じ条件なら安くなるのが常識だけど。

彩都のURのHPの価格相場表示も常識の通り

用途 標準的な画地の価格水準(m2あたり)
二住 12～14万円
二中高 14～15万円
一低層 11～13万円

[556: 匿名さん]

明確な数値を出してくる５５０と幼稚園児のような５５２の文書を比べたら、まだ５５０のほうが好感もてますね。
５５０もそこまで調べられるなら、くだらない５５２の文書を見て悲しくならないか？

[557: 匿名さん]

数百円というより、家あまりで不便な場所は買い手がつかなくなる。
暴落というか、新たにそこに移住しようとする住まい手がいなくなるという事。

自治体がインフラ維持管理への投資を放棄する必要性がある地域が郊外には頻出し出す。

空家率が40%にもなると、効率の面から広げすぎた市街地を縮小せざるをえない時代がやってくる。

[558: 匿名さん]

だって、その想定は西地区でしょ。マンションは徒歩５分の駅前だしそれは否定しないね。

[559: 匿名さん]

＞５５７
梅田の中心部に６０坪超の家を買えたら誰も苦労しない。土地暴落を心配すれば、ハイパーインフレの可能性もある。そうすると家など買わず賃貸がベストの結論なのは良くわかる。でも家族を持って土地を買うのはそれを余るものがある。

[560: 匿名さん]

彩都ってマンション住まいが半分ぐらい居るよな

まさかマンション住まいで森町バカにしてるとか言う事はないだろうな

[561: 匿名さん]

>>555
このデーターはいい根拠だと思います。
まず単純平米単価では徒５分位のマンション地域と徒歩３０分の住宅用地で15％の下落することが見て取れるデーターです。どこのまちでもバスが通っているかどうかの若干の相違があるとは言え、同様の相場です。
当然これは業者に対する卸値ですから、そこに公道スペース、緑化スペースを設置すると如何に個人住宅にコストが乗っているかわかる数値です。当然業者も利益が必要ですからそこに更にコストがかかる。その価格が地価相場になる形です。

日本の土地がなぜ高くなるか良くわかる数値だと思います。住宅用地で最低の１１万でしたら最低でも単純坪単価は３４万弱に加えコスト加算ですから・・・。彩都の売買坪単価は、建築条件付にして土地では儲けないことを前提とすると、今後の最低単価平均は３４万ですね。擁壁が必要な土地はその分坪単価マイナスですね。

[562: 匿名さん]

流石にマンション買う（利便性重視）なら千中くらいにはしますね。戸建が欲しく６０坪超の土地を買えるのがここまででした。正直小野原や千中、東豊中までは手が出ませんでした。別に森町をバカにしたのではなく、彩都の坪単価の話になり、森町の矛盾を指摘したまで。北大阪ネオポリスより安くなるって矛盾していると思いませんか？

[563: 匿名さん]

半分じゃすまないでしょ。
世帯数ベースで6～7割以上かと。
もともとの開発計画でも集合住宅の世帯数が戸建の3倍。

ちなみに千里ニュータウンは住宅戸数41600戸のうち、戸建は6000戸で15%程度。
ただし千里ニュータウンの住宅地面積に占める割合は戸建は50%。

[564: 匿名さん]

彩都も千中と同じくらいですよ。マンションにはマイルドヤンキーみたいな人も結構いますよ。彩都のマンションに対する批判は私も別に否定しませんので。
でも、批判中傷を真面目に論破されるとすぐ違う話に飛んでしまう、若しくは稚拙な文書での返信だから熱く議論ができないので退室します。間違っていたとはいえ最低550、555さん（多分同一ですかね？）位の回答レベルが欲しかったですね。同じ批判者として544や552レベルの回答を見て550、555さんに意見を求めたいですね。内容云々ではなく、文章の稚拙さ、根拠のなさ等。

[565: 匿名さん]

相場は需給で決まる。
URの過去の業者への卸値や取引価格なんて何の価値の担保にもなりませんよ。

今まではおっちょこちょいも含めて彩都に宅地を買って住みたいという
買い手（見込み客）が結構いたので業者側も足元を見ることができた（売り手優位を保てた）。
それだけの話。

しかしそれは崩れてきている。
阪急のガーデンテラスは、条件の悪さ（徒歩17～20分）から思った以上に売れずに
途中から建売に路線変更したし、マストステージも坪30万台にすれば
建築条件付でほいほい釣れるという条件でもなくなってきた。

そうこうしているうちにどんどん郊外の土地は余り始めているので
全体の需給環境も悪化してきている。

彩都西から徒歩11～13分でバスも使える粟生間谷東で昨年の取引事例が
60坪程度で坪36～38万だったが、彩都西から徒歩20～30分でバス無しの
エリアがこれと同等条件とはとても言い難く、今後厳しくなってくるのは
間違いないだろう。

[566: 匿名さん]

>>565
長々と…ここに何しにきてるの？
業者ですよね？

[567: 匿名さん]

>565
なんだか、いつもちょっと残念なんだよね。ガーデンテラスは第一期販売時から北側は建売がすでに決まっていて、第二期と三期の間に顧客の要望で建売予定地と自由建築の土地を4箇所交換したから、途中で建売変更にはなっていないのに、、、。
戸建ての客やマストの客は抽選で外れた人が結構多いよ。
学区とか全て無視して、土地の値段を比較できる発想が斬新で素晴らしい！

[568: 匿名さん]

多分業者じゃないと思います。
不動産の基本中の基本すらわかっていませんから。
もし業者でしたら、こんな無知な担当になったら、悲劇ですね。

[569: 匿名さん]

北急の延伸も決まり、千里中央から座れない状況が将来確実視されるなか、森町との比較もされざるをえない状況となってきました。
徒歩とモノレールで座れない北急・千里中央まで50分の街を素面の状態で誰が業者のもったいぶった上から目線の販売方法（条件付や割高坪単価）で買うんだという展開になって、徒歩20分超遠バス無しエリアは大幅に値下げせざるをえない状況に追い込まれるのは間違いないでしょう。もっともバス路線通した（延伸）所で起死回生にはなりません。北千里までバス30分とかお笑いだからです。

新築マンションは徒歩圏でも一足はやく不便さ相応の激安価格帯まで下がっている（モノレール開通前に近づいている）ので、戸建てもそうなるでしょうね。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[573: 入居済み住民さん]

元々、建売は決まってましたよ！
いい加減なこと書くんだなぁ。やっぱり、無関係な人なんだね。

[574: 匿名さん]

当たり前ですが、建築条件付はこの手の議論の分類において建売ですよ。
注文住宅用地（宅地）分譲ではありません。

[575: 匿名]

彩都でマンションなんて買う意味わからん

大阪市内か駅まで徒歩３分圏内で勤務先までドアtoドアで30分以内
スーパー、病院、銀行は全て徒歩５分圏
これぐらいの利便性ないとマンション買う意味ないな

千里中央のマンションもさほど駅に近くない
微妙

まして彩都で徒歩20分以上でショボい建売りなんてもっとあり得ん

[577: 匿名さん]

>574
また新たな斬新な解釈ですね。
建築条件付きが建売とは。業者が建てた後売る建物はなんというんだろう。自由建築と建築条件の違いはわかるが、、、。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[578: 匿名さん]

建売は日本語の通り、建てたものを売る事だよ。

[579: 匿名さん]

条件付は間取りが変えられるだけで、実質は殆ど建て売りと同じ。
何から何まで制約だらけで、主導権も売り手にあり、注文住宅とはかけ離れている。

[580: 匿名]

ガーデンテラス地区は、阪急だけじゃ無条件宅地で（坪単価を高止まりさせたまま値下げせずに）想定期間内で、裁ききるのはとても無理だと判断したから、業者（大ガスや関電）にバルクで卸して建売街化したんでしょ。