アトラスタワー茗荷谷（茗荷谷駅前地区再開発タワー）

[匿名さん]

憬れの文京区、茗荷谷駅前にタワーマンションが建ちます。
いかがでしょう？


□所在地　　　東京都文京区大塚1丁目101番（地番）
□交通　　　　東京メトロ丸ノ内線 「茗荷谷」駅 徒歩1分
　　　　　　　　東京メトロ有楽町線 「護国寺」駅 徒歩14分
□総戸数　　　２４４戸（うち非分譲５１戸）
□間取り　　　１Ｋ〜３ＬＤＫ
□専有面積　　30.26平米〜113.76平米
□完成予定　　平成２３年３月末日
□構造・規模　鉄筋コンクリート　地上２５階建・地下２階
□売主　　　　旭化成ホームズ
□施工　　　　鹿島建設

【物件の正式名称が決まりましたので、タイトルを変更しました。管理人2009.08.07】

[461: 匿名さん]

庶民では住めないから文京区くらいがちょうどいいよ。

[462: 匿名さん]

文京区好きは、存在する!!
全国的に東大を目指す子供達がいる限り(笑)

[463: 匿名さん]

東大があっても便利なのって学生と教員だけだし
そもそも文京区に住めば行きやすくなるってモンではまったくないし

町自体にほかにいい所色々あるんだけど・・・

都心に住んでる人はむしろ一大学にそんな目の色変えないよ
どちらかっつーと田舎もん勘違い権威マニアの発想だよね

購入層だってそんな変な空回りじゃない人が多いと思う

[464: 匿名さん]

学校を考えてココ買う人は少ないと思うけど。
お受験の子供かかえた家庭が買える金額じゃないでしょ？普通。
バス・トイレコール付いてるくらいだから購入者の年齢層は高めだと思う。
モデルルームに２回行ったけど、見た感じ40代、50代が多かったよ。

[465: 匿名さん]

あ、そうそう、申し込みはかなり入ってるって販売さんが言ってたよ。
ローン審査パスしないと申し込みできないみたいだから、審査しといてキャンセルは少ないと思う。
けっこう人気があるみたいだね。

[466: 匿名さん]

モデルルーム数回行ったけど、一般公開前は赤ちゃんや
小さい子ども連れを見かけた。
スポンサー連れっぽいファミリーもいた。

[467: 匿名さん]

世田谷杉並練馬の凋落に比べ、都心は安定感ある。ここも良い!!

[468: 匿名さん]

ここって都心？

[469: 匿名さん]

都心だよ(笑)便利だから住んでごらんよ。金持ちは値だんに拘らず、利便制に金だすんだよ(笑)

[470: 匿名さん]

余裕の書き込みはデベさん？

[471: 匿名さん]

都心で金持ちというほどの値段じゃないじゃん。

[472: 匿名さん]

単なる金持ちだ(笑)

[473: 匿名さん]

都心に限ったら坪400ぐらいで初めて高級って言ってもらえるんじゃない？

駅前のアトラスの再開発じゃね、、、

[474: 匿名さん]

高級かどうかは価格だけでは比較できない。
都心3区とは地価が全然違うからね。

[475: 匿名さん]

その分広い部屋かえるよ(笑)

[476: 匿名さん]

値段の安い高級なんて無いでしょ。

利便性を売ってるみたいだけど、そんなんで高級かどうか決まるんなら西日暮里の駅前タワマンも山手線の駅前だから高級になっちゃうし。

駅前、道路沿いの喧噪に囲まれるところに高級ってのはないよ。せめて高額ならいいけど、高額って値段でもないしね。

都心では、この価格、立地ともに庶民向けマンションでしょ。それこそ、立地が高級って言いたいならもう少し駅から離れないとね。

[477: 匿名さん]

さすがに細かいね(笑)
分かった、全戸１億円超え考えたら港区しかないね(笑)

[481: 匿名]

この板の人が買える程度のマンション。金持ち気取りの、プチ富豪が 高級と信じて買うならいいじゃないか。

茗荷谷の中の蛙、東京を知らず。本当に高級なマンションは『〜塚』がつくような墓場には建てないよ。再開発できるほど駅前が売れないんだから。

麻布再開発とか、青山再開発、聞いたことある？

[482: 匿名さん]

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/sai-kai.htm#b

ほんとにカエルだね。

麻布十番のタワマン群（あと二つ建つよ）
大崎駅前
この辺だと文京区役所の北側（小石川アトラスの南側ね）
飯田橋の駅前も警察病院の跡地まで再開発の途中（三井がやります）
赤坂のパークコート
虎ノ門
などなど、マンションが建つ再開発なんて都心に山の様にありまっせ。

地下鉄１路線ってここだけだと思うけど。

[483: 匿名さん]

まー、確かに都心部で駅前なら、デベも最初から分譲なんかせずにオール賃貸のレジデンスにするのが普通です。
それでも分譲にしてしまうってことは、よっぽど立地の評価が低いからとしか考えられないですね。

[484: 匿名さん]

>>482

この中で駅前の再開発は

大崎駅前
飯田橋の駅前も警察病院の跡地まで再開発の途中（三井がやります）

の２ヶ所のみだね。
いずれも微妙な立地ではありますけど。

[485: 匿名さん]

大崎付近はタワマンが乱立しているから、ちょっと。

飯田橋の警察病院跡地は２年前から計画知ってたけど、
分譲がどの程度かよくわからないし、飯田橋といっても
アドレスで高いでしょう。

[486: 匿名さん]

大崎は綺麗なビルもあるが裏に行くと一転の下町情緒もあってなかなか良く隣の開発は今工事中でSONYだから綺麗になると思うし先が見えている
飯田橋は景気次第で今凍結しちゃってるからまだ目処が立っていない 場所は申し分ないけどいつになる事やら？
文京区役所前再開発は現地に詳しい私だが現実は多分無理じゃないかな？
さて本題のアトラスは上の様な複合再開発ではないがまさしく駅直結と言って良い場所だと思う しかし大規模開発ではない でも確実に茗荷谷は文京区の中でも環境も良く最も住宅需要の高い場所で古いマンションでも高値で売買は成約している
まあ旭化成だろうと確実に売れるでしょう
三菱地所辺りが手がけたらとんでもなく高くなったろうね

[487: 匿名さん]

しかし、良くここまで下がってくれたと思いました。

本郷パークハウスを予算で止めたものとしては正直20％の違いは大きいです。たしかに、いろいろ御指摘ありますように、仕様、間取り、立地、地権者、店舗などには色々ありますが、ここの長所もあると思えればそれで納得すれば良い訳ですから。

1年半で金利はどのくらいあがりますかね〜。まあ日本は、政治家と官僚があんな感じだから景気が良くなるのも先だろうからそんなにあがってないと思いますけどね。

[488: 匿名さん]

ここって坪単価平均400？？

[489: 匿名さん]

旭化成の中級マンションで坪400万だと引いてしまう。

[490: 匿名さん]

>>489
「買えるけど買わない」ってこと？　　　それとも「買えない」ってこと？

[491: 匿名さん]

その質問意味ないだろ。

買えないとも、買わないとも書いて無いじゃん。

申し込む人かもしれないし、あなたの隣になる人かもしれないし。

[492: 匿名さん]

元々、仕様などより立地重視で以前より狙っていたエリアなので少々無理して買えるなら買うつもりでしたが、
「少々」ではなく「かなり」無理しないと買えない価格に、仮価格ではなっていました。

本日本価格発表だったと思いますが、どなたかモデルルーム見に行って本価格入手された方いらっしゃいましたら、
教えてください。

多少なりとも仮より下がっているのでしょうか？

[493: 匿名さん]

秘密

[494: 匿名さん]

予算がある人は２０パーセント高くても、本郷ＰＨを買うような気がします。
高台と低地、再開発で地権者沢山。駅近でも茗荷谷しか利用できない。旭化成と三菱地所・・・・・

[495: 匿名さん]

＞494
2.5億だせるひとは港区や渋谷区のほうがいいから
そこはまだ売れ残ってるのでは？

本郷PHはジェットコースターの轟音や嬌声が聞えて、
自分には無理だった。（非日常的な音は、車の音などより耳障り）
南側は将来高い建物ができる可能性が高いと指摘されていた。
売り出し当時は他区の物件と比較されて苦戦してたよ。

[496: 匿名さん]

それと、本郷PHは２駅利用できるけど、一方はかなりきつい坂で
あまり使わないと思われた。スーパーも遠かった。

駅からの通りの交通量は春日通りより多かったような…道のりは
地味というか、楽しくなかった。
壁式免震構造はすばらしくて、間取はさすが使いやすいと思ったけど
総合的に判断して、こちらのほうが自分にとっては便利だな。

[497: 匿名さん]

意味不明ですね。

＞本郷PHは２駅利用できるけど、一方はかなりきつい坂で あまり使わないと思われた。

２駅というのは、おそらく丸ノ内線と大江戸線。そこまではどちらもフラットで徒歩数分。そのうえ丸の内線に関してはここより東京に近い、同時に家でても同じ電車に乗れちゃうよ。
坂があるのは三田線、南北線、と水道橋駅。つまり5路線ね。電車の利便性に関して比較するのは恥ずかしいから止めよう。

＞スーパーも遠かった。
ここの下にサントクが入るならこれは正解。入らなければ、本郷から成城石井とここから小石川のサントクの距離は同じ。

＞交通量は春日通りより多かったよう
ここも、本郷も駅からの通りなら春日通りです。はっきり言って読んでてはずかしいから止めときな。

＞道のりは 地味というか、楽しくなかった。
道のりが派手というのは雑然としているということ、住居環境としては正しいとは言えない。

総合的に判断して、ここの特徴は地下鉄一路線のみという低レベルの利便性しかないから、一流デベの物件に勝負挑むの止めた方が良いと思うよ。

値段も違うし、購買層がちがうから、比較しても無意味です。

[498: 匿名さん]

ここはなぜか496みたいな情報弱者が多いね。

[499: 匿名さん]

2.5億だせるひとは港区や渋谷区のほうがいいから --->　人それぞれの好み。　苦戦、苦戦っていうのは住友の物件じゃない？
いくら文京区でも大塚じゃ～

[500: 匿名さん]

たしかに情報に疎いというより、根拠が無い思い込みで書いてる人いますね。
今売れ残っている、最上階の部屋の話したり、春日通り沿いかどうかも分からないで書いてるなんてお話にならないし、

＞　495　売り出し当時は他区の物件と比較されて苦戦してたよ。

なんて、ここの売れ行きは未だに分からないのに、比較してここが勝ってるという妄　想ですね。

ちなみに、本郷は210戸ぐらいで1期で140ぐらいが完売してますが、ここもそれぐらい売れるってことですよね？？？

あそこがジェットコースターでうるさいかどうかは、地元の人は分かってましたから、あれは単なるネガレスですので、ここの通りと学校の話よりも酷いよね。それにもまして、なんで、本郷と大塚で、地所と旭化成で、下駄履き地権者多数と両者無しで、春日通り沿いと離れたとこで比較しても無理でしょ。それともここは、質的にも、立地的にもここはどうやっても勝てない地域No1の小石川PTがあるから、他の敵が欲しいのかな？、単なる駅ビルみたいな再開発が、、、って感じです。
なによりも、その価値は価格が物語ってるじゃない、みんな低仕様だけど安いって感じてるでしょ。

[501: 匿名さん]

背伸びすんのは止めよう。

文京区のグッドデザイン賞受賞共同住宅

１）2002　小石川の杜　（コーポラティブハウス）
２）2005 ブリリア小日向（１丁目無しね。）東京建物の最初のブリリアブランドね。
３）2009 本郷PHプレミア

[502: 匿名さん]

話変えさせて頂きます。

私は、アトラスタワー小石川のもと住民です、あそこも、ナカナカ低仕様な物件（一番印象的だったのは、洗面所の床がフロアマットでコーナーが剥がれてきた事）でしたが、換気が悪いのがほんとに一番問題でした。

ここの検討者の方は、内廊下で、一方向にしか窓が無い物件に住んだ事がありますか？
御家族向けのマンションの様なので、お宅で御料理をされる方も多いと思います。
換気の機能、通気ってとっても大事ですから、よく調べてお部屋を選択される事をお勧めします。

[503: 匿名さん]

思い込みは悪かったね。
494の書き込み見て、当時PH見に行った記憶辿って書いたんで。

営業からしつこく電話掛かってきたから苦戦してたと思ったけど。
売り切るのに値引きの噂もあったし。

[504: 匿名さん]

通常で2割、部屋によっては3割値引してました。
（その価格でどうですか？って電話かかってきました）

[505: 匿名さん]

確かに最後の10戸ぐらいの販売時期は、サブプライムの底だった事もあってそんな感じでしたね。ここもそうならないと良いですね。
住民には嬉しい事ではないですが、ここは利便性重視物件だから賃貸目的の業者が買うので、その値段になったら捌けるか。

[506: 匿名さん]

502さんは角部屋を申し込まれるんですか？

[507: 匿名さん]

ただのしつこいネガでしょ。

[508: 周辺住民さん]

何か本郷ＰＨの人が高値掴みの正当化に必死なようですが・・・この物件を目の敵にしている時点で器が小さいかな、と。
ところで本郷ＰＨってすぐ周りに緑ありましたっけ？教育の森、湯立坂、播磨坂、小石川植物園と同じレベルの。
物件の仕様や新しさはどうあれ、周りの住民の認識からすれば、播磨坂の三井タワーの高層階のほうが立地も環境も各上というものではないんですかね。

[509: 匿名さん]

三井のタワーは本当に素敵ですよね！異論ありません。

ただ、もうだいぶ古いので出来れば新築がいいのと、
駅徒歩１分は魅力的なので、こちらを申し込みます。

播磨坂には感じのいいレストランがいくつかあるので
もし住めるようになったらちょくちょく行きたいと思います。

[510: 住民でない人さん]

本当に2割も下がったのですか？

[511: 匿名]

どこのマンションが2割下がったんでしょうかね？ｗ

[512: 匿名さん]

>510
竣工済みの他物件の話なので、勘違いしないように。

[513: 住民でない人さん]

アトラスタワーじゃないですか？

[514: 匿名さん]

>513
過去レスさかのぼれば分かると思いますが
竣工済みの某物件の噂です

[515: 匿名さん]

話の流れをよく読んでくださいな

[516: 匿名]

ここは真面目な検討者の書き込みは0かもね。　引き合いが多いって全部デベロッパの書き込みだったりして。一期の販売戸数で判明するだろね。

[517: 匿名さん]

第一期は90戸くらいという噂です。

[518: 匿名さん]

＞517
違うよ、
販売住戸はもう昨日発表されてるから（MR行けばもらえる）
噂は書かなくていいよ

[519: 購入検討中さん]

518さん
2割引というのも嘘ですか？

[520: 匿名さん]

嘘だよ。

[521: 匿名さん]

マンションに店舗や事務所等が入るマンション初めてなのでどなたか教えてください。
この物件の店舗や事務所部分はモデルルームでもらった購入予定者向け立面図等の図面資料をみる限り管理組合（居住者）の共有資産？
共有資産の場合、この店舗に入る人は店子（賃借人）でオーナーは管理組合で賃借料（家賃）は管理組合の管理費（収入）扱い？
（居住者の駐車場と同じ様な扱いになるのでしょうか？）
店舗・事務所の入居の家賃交渉等は誰がするの？（入居までは再開発組合で、入居後は管理組合が不動産業者に委託？）
店舗・事務所の家賃は近隣相場とすると、近隣賃貸相場により管理組合収入は増減するの？
店舗・事務所との契約期間は通常どのくらい？（入居後どのくらいの期間は安定が見込めるの？）
この部分は管理組合ができるまでは再開発組合が担当するの？
駅前再開発の場合、店子が入らない（管理費収入の欠損）等の配というのはそれほどないもの？
店舗部分の修繕積立金は誰が負担するの？居住者の共有資産だから居住者？
わからない事ばかりです。
この部分はモデルルームでもらった資料にはあまり記載がなく・・・。

[522: 匿名さん]

うるせーよ。低レベル住民は買わなくていーよ！自分もだけど…

[523: 匿名さん]

>521

それまともに答えられる検討者いないと思いますよ。物件により条件って違うから一般論で答えられるものじゃないし。

そのまま、モデルの担当者にメールして、文書で解答もらったらどうですか？

良かったらその返事upload してください。

[524: 匿名さん]

店舗が決まらなかったり出て行ったりして
管理費アップになったりしないでしょうか？

[525: 匿名さん]

店舗に関する経費なんて、みんなそんな事気にしないで契約するんですよ。ここは、下駄履き気にしない様な人が買うんです。

気にする人は最初から下駄履きってだけで検討しないって話前にもあったでしょ。そんなこと気にしないで利便性高いから高級だって思う人が買うんですよ。

デベに聞いても駅前だから大丈夫とか、不確実なこと言われておしまいだよ、それで納得できないなら止めときな。買う人はいるから十分です。

[526: 匿名さん]

営業の書き込みはいらないです。

[527: 匿名さん]

あなたには「買え」ではなく「買うな」と言っているんだから、別にいいのでは？
それとも買いたかったの？

[528: 匿名さん]

相変わらず営業書き込みだらけで辟易しますね。
「買えない人は」とか「ここの抽選にもれたら」とか、馬鹿の一つ覚えみたいに繰り返さないで、営業ならもう少し営業文句を考えなよ（失笑）

[529: 匿名さん]

下手な営業の書き込みばかりですね。

[530: 匿名さん]

ん？
批判意見を書いてるのが営業の書き込み？
賛美してるのが営業の書き込みだろ？

[531: 匿名さん]

批判が他社の営業の書き込みの可能性もあるってことでしょ。

[532: 匿名さん]

どなたか価格表upしてくださ～い。

お願いです。

[533: 匿名さん]

モデルルームに電話してメールで送ってもらえば？

[534: 匿名さん]

検討、買おうとしてる人は価格は知ってますよ。
価格をアップするとそれをネタに割高と騒ぎ出すのが目に見えているので
価格をアップするひとはいないでしょうね？

[535: 匿名さん]

そうか～
批判は他社の営業の書き込みの可能性があり
賛美は販売会社の営業の書き込みってことか。

どっちにしても一般人の書き込みは少ないんだろうな。

[536: 匿名さん]

記録しときます。
まあこの程度売り出せれば好調といえるでしょう。7割売れても苦戦してるという表現を使う人もいるみたいですけどね。
■間取り ／ 1K～3LDK【DEN（書斎）、N（収納納戸）、WIC、SIC付き住戸あり】
■専有面積 ／ 30.95㎡～106.3㎡
■バルコニー面積 ／ 4.08㎡～18.37㎡
■分譲価格（税込） ／ 3,540万円～16,190万円
■販売戸数／ 92戸
■管理費（月額） ： 11,440円～38,490円
■修繕積立金（月額） ： 2,780円～9,340円
■インターネット使用料（任意・月額） ： 1,470円
■町内会費（月額） ： 300円

[537: 匿名さん]

106.3㎡で16,190万円ですか！
すごい金額で出してきましたね！

[538: 匿名さん]

> すごい金額

高層階が坪500ですね。

ブリリア駒込染井の売れ残り　　　　　　　　　　　103平米で13150万
ザタワー小石川の売れ残り　　　　　　　　　　　　100平米で16000万
本郷パークハウスの売れ残り133平米で26000万　（100平米換算で19500万）
シテイ―ハウス文京護国寺の売れ残り　　　　　　　104平米で14500万
ブランズ文京小日向　　　　　　　　　　　　　　　107平米13000万

[539: 匿名さん]

シティハウス南大塚の売れ残り　93平米で1億5,000万円　　よりはましでしょうか？

[540: 購入検討中さん]

>>538
つーことは、プチバブル期の高値づかみマンションと
同じくらいの値段ってことですね。
中目黒ATより高いですね。（あっちは高層のみで@470）

[541: 匿名さん]

でも平均は３８０でしょ？

[542: 匿名さん]

修繕積立金の安さがちょいと気になるが．．．

そもそも坪380だと5％で回すにしても月坪1.6万。賃貸ではとても回らんな。
4路線使えるアトラスタワー小石川でもそんなに取れんだろ。

[543: 匿名さん]

同じ下駄でもアトラスタワー小石川とは下駄のきれいさが違う
なにあの胡散臭いビラがはりまくってある整体みたいなの
白山通りの隣接地角はパチンコ屋だし。

４路線あるのは使う人には便利だけど
みんなが使うわけじゃないし

[544: 匿名さん]

＞同じ下駄でもアトラスタワー小石川とは下駄のきれいさが違う

これはどういう根拠ですか？

茗荷谷の方が奇麗だと言いたいんですよね？、出来てもいないのに。それもスーパーが入るんじゃなかったでしたっけ？
ここは、なんか自分の思い込みで書き込みしてる人多いですね。

バスの停車場とか、古い薬局とかが感覚的には奇麗なんですね。美的感覚はそれぞれだと思います。

[545: 匿名さん]

4路線すべて使う人は多くないと思いますが、
検討対象者が増える分、高めに出せるみたいですよ。
http://yachin.homes.co.jp/station/ad11=13/rosen=577/

[546: 匿名さん]

普段丸の内線を使うひとなら、茗荷谷駅徒歩1分は4路線使える駅から徒歩5分くらいのとこに住むより便利じゃありませんか？

[547: 匿名さん]

>普段丸の内線を使うひとなら、茗荷谷駅徒歩1分は4路線使える駅から徒歩5分くらいのとこに住むより便利じゃありませんか？

アトラスタワー小石川は、丸ノ内線からは少し歩きますからね。茗荷谷1分の方が便利でしょう。
後楽園～茗荷谷間は3分なので、池袋方面に向かう方であればなおさらですね。

念のため三田線の家賃相場も貼っておきます。
http://yachin.homes.co.jp/station/ad11=13/rosen=587/

再掲になりますが、こちらは丸ノ内線。
http://yachin.homes.co.jp/station/ad11=13/rosen=577/

[548: 匿名さん]

ここは丸ノ内線利用者限定物件ですか？

[549: 匿名さん]

後楽園、池袋などでいくらでも乗り換えられるから不便じゃないですよ。
かなり便利だと思います。

[550: 購入検討中さん]

確かに不便ではないと思うけど、5%でも廻らない物件はダメでしょ。

[551: 匿名さん]

550さんは投資用なら買わないほうがいいよ。

[552: 匿名さん]

逆に5%でも廻るような割安物件に自分では住みたくないな。

[553: 匿名さん]

ここは投資物件とはちょっと違うんじゃない？

[554: 匿名さん]

居住用でも、普通は利回りを計算して適正価格を出すものです。
それを収益還元法と言います。
利回りが5%以下の物件は、はっきり言って高過ぎます。
投資目的でなくても、いつ何時売る必要に迫らせるかもわかりません。
居住用だから、投資用だから、と価格査定がダブル・スタンダードに
なること自体が極めてナンセンスと言えます。

[555: 匿名さん]

駅前のタワマンは自分と家族に良いときに一時期賃貸で住むのが最も良い利用法でしょう。

駅前で下がスーパーの再開発物件なんて自分の資産としては少し、、、。

[556: 匿名さん]

買わないのに何で必死に書き込みしてるのかが不思議？

[557: 匿名さん]

営業が必死に書き込みしてるのも痛々しい？

[558: 匿名さん]

ここは営業の書き込みはないでしょ？

すみふじゃないから。

[559: 匿名さん]

じゃあ、必死なのは何が目的かな？

[560: 匿名さん]

収益還元法の話はなんとなくわかりましたが、
利回りが高い物件、利回りが高い地域に不動産を持つのもリスクが大きいのでは？

人気がないから高い利回りがついて、
利回りが低いということは人気があるということでは？

この地域、この物件の適正な利回りは何％なのでしょうか？