アトラスタワー茗荷谷（茗荷谷駅前地区再開発タワー）

[匿名さん]

憬れの文京区、茗荷谷駅前にタワーマンションが建ちます。
いかがでしょう？


□所在地　　　東京都文京区大塚1丁目101番（地番）
□交通　　　　東京メトロ丸ノ内線 「茗荷谷」駅 徒歩1分
　　　　　　　　東京メトロ有楽町線 「護国寺」駅 徒歩14分
□総戸数　　　２４４戸（うち非分譲５１戸）
□間取り　　　１Ｋ〜３ＬＤＫ
□専有面積　　30.26平米〜113.76平米
□完成予定　　平成２３年３月末日
□構造・規模　鉄筋コンクリート　地上２５階建・地下２階
□売主　　　　旭化成ホームズ
□施工　　　　鹿島建設

【物件の正式名称が決まりましたので、タイトルを変更しました。管理人2009.08.07】

[349: 匿名さん]

南西角部屋は、殆ど西向きなんですよ。
ここは開放感はあるけど暑そうですよね。
でも東南角部屋は駅側がうるさいかも。微妙に狭いし。

[350: 賃貸住まいさん]

そもそも富士山は激晴れの日しか見えませんよ。晴れている日でも、富士山がくっきり見える日はほとんどなくて、形がぼんやり見える程度です。

[351: 匿名さん]

駅1〜2分は千石、駒込とかにもあったけど間違いなくここは好条件。
ズバリ「強気」でしょ。

[352: 匿名さん]

でもね～下駄履きマンションなんだよね。
悩みます。

[353: 匿名さん]

ここはヘタに交渉に出て
「安くなりませんか。じゃあ他の物件に行っちゃいますがいいんですね？」
なんて言おうもんなら、アッサリと
「行ってらっしゃいませ！さよなら！」
とかフラれちゃいそうだね。

[354: 匿名さん]

この辺に詳しい人なら、いくらくらいで貸せそうか、借りれそうか、わかるでしょうから、
どんなに駅近だとしても、ちょっと計算すれば売値が適正かどうかの判断はできそうですが。

スレが立った当初の、いかにも売り主目線の「人気」書き込みが、
どの程度信憑性があるのか、とても興味深いです。

[355: 匿名さん]

>>354
で、先生のお見立てはいかほどでございますか？

[356: 匿名さん]

この周辺の賃貸相場からすると、ちょっと割高ですよね。
ただ、駅徒歩１分の物件って他にないから、よくわからない。

[357: 匿名さん]

賃貸目線が物件の価値を評価する基準であるという考えは無理があるでしょ。

そういう意味なら、むしろ賃貸視点からは高すぎるぐらいの方が物件としては良いですよね。すくなくとも、自分が住もうと思っている人には多数が賃貸に回る事は喜ばしい事ではありません、既に多数の地権者住戸があって、一部が賃貸に回る事が予想されるし、ここは駅前物件ですからね。

まあ、私は自分が買って長く住もうと思っている人には向かない物件だと感じてますので、354さんみたいな方が多いのは現実だと思いますけど。

[358: 匿名さん]

終の棲家にしようという年配の方でなければ、
いずれは売るか貸すかすることを想定してて当たり前だと思うし、
一度でも住んでしまえば中古だから、利回りで価値を見られても仕方ない面はあると思うよ。

駅近、下駄履き、お子様が多そう、ペット可、地権者住戸もそれなりの割合であれば、
手放す（逃げ出す）時のある程度の保障が欲しい。
必要もないのに持っていると、どんどん高くなる管理費＆修繕費は負担だしね。

売主が買い取り保障してくれるのならいいが、
現実はそうではないから、利回りにある程度頼らざるを得ない。

もし本当に資産価値がある自信があるなら、10年後に最低7割とか、買取保障付けてほしいな。
って、まだ正式に値段も決まっていないのに、先走ってもしかたないか。

[359: 匿名さん]

買取保証とかww
自分で判断しなよw
どこまで図々…

[360: 匿名さん]

>>358
買取保障の件、大真面目な顔してＭＲで要求してみて。
結果教えて。

[361: 匿名さん]

賃料で資産価値を計るのも一つのものさしだと思いますが、
賃料は好不況の影響は比較的受けにくいことは知っておいた方が良いと思います。
反対に、不動産の売買の方は景気次第でけっこう上下にぶれます。

ここ1週間ほど株価が乱高下していますが、どっちにしてもまた株が下がって
景気が悪くなって、不動産も悪くなりますから、全般として販売価格の方も
もっと下に行くと思います。

このマンションは立地に希少性がありますから下げまくることはないでしょうが、
賃貸目線で買うのなら待った方がいいでしょうねぇ。

買い取り保証の話はある意味すごい発想だなぁ。。
デベにとって不利益満載倒産一直線ですからありえないでしょう。
とマジレスしてみました。

[362: 匿名さん]

民主党政権下では景気は悪化の一途を辿るばかりだからな
ローン控除も良くて縮小だし
せめて入居時期じゃなく、契約時期として欲しい

[363: 匿名さん]

ここは、買い取り補償とか、契約時期のローン控除とか妄想を膨らましている人がなぜか多いですね。

[364: 匿名さん]

>>362
「契約時に控除」じゃ悪用される可能性があるでしょう。
税制ってのは「性悪説」に基づいて立法されるものだから。

>>358
買取保証を要求する経済水準の人はここを検討できないかもね。
この物件の他の購入者はそんなこと要求しないだろうから。

>>363
まともに検討してない人達なのかもねｗ

[365: 匿名さん]

> 「契約時に控除」じゃ悪用される

そういう意味じゃないでしょ。

契約時（申し込み時）に、ローン控除の率と額をせめて確定して欲しいという事ですよね。ローンが始まらないと控除対象にならない訳だから悪用は出来ないし。

住宅ローンも、契約時（ローンが始まるとき）の利率と、申し込み時の利率が選択可能なローンがありました（今は知りません、２年前の話です）ので、これは特別以上な希望だとは思いませんが、逆に、申し込みのときに控除額を決めちゃうと、逆に損になる可能性（控除がさらに拡充される）もあるので、これに関しては何とも言えませんね。

[366: 匿名さん]

こんな駅前に売りマンションあるじたい素晴らしく、今更ながら、貧〜乏人が意見できる代物じゃないよ(笑)

買いでしょ(笑)

[367: 匿名さん]

茗荷谷はとにかく道が狭い

拓殖大があるので学生多し
学内で殺人事件が数年前に発生した

丸の内線はかなり遅い

[369: 購入検討中さん]

住宅ローン減税がこれ以上拡充されることは難しいでしょう。
控除のパーセンテージと総額は、すでに過去最高レベルに良い条件です。

申込時に控除なんて話になったら、デベロッパーは大迷惑ですよ。
控除縮小の流れになるのはまだまだ先だろうけど、そういうのが間近になれば
駆け込み申込が大量発生してそこからキャンセルする輩も大量発生するでしょうから。

ここは値段が超高いだろうから買いかどうかはさておき、この立地は増やせるものでは
ない点では、値下がりはかなり限定されるでしょうね。

[370: 匿名さん]

隣のバス操車場にも将来マンションが建つんでしょうね？

[371: 匿名さん]

＞住宅ローン減税がこれ以上拡充されることは難しいでしょう

ではなくて、民主党は来年4月以降はローン控除を廃止もしくは縮小としています。
なので、こちらの物件に入居する時はローン控除そのものがなくなっているか
かなりの減額になっている可能性が高いです。
362さんは、なので税額または税率を契約時に確定して欲しいという事でしょう。
今なら10年間で最大500万円も税金還付されるのに再来年入居だと0又はせいぜい
10年間で100万くらい？
じゃ、やですよね。

＞控除縮小の流れになるのはまだまだ先だろうけど
近々ですよ。マジで。

[372: 匿名]

鳩山さんは新築より中古に力をいれてますよね。

マニフェストには仲介会社の両手禁止が盛り込まれています。

新築に力を入れるのはゼネコンに裏金がもらえる自民党、小沢さんくらい。

しかし駅前は魅力ですね。高くて当然でしょう。

駅前１分は２３区でもめずらしく。上野池之端パークハウス、パークリュクス麻布、文京春日プラッツくらいでしょうか。

早くアトラスの正式価格が知りたいです。１Ｌは利回り５〜７パーセントくらいつくでしょうか。

[373: 匿名さん]

売り出し住戸がどこで、どのくらい売り出すのか
早く知りたいですよね。
価格発表〜申し込み、抽選、重説までの予定が
はっきりしないので、週末予定が入れずらく。

[374: 民主党ダメじゃん]

中古に力を入れるとか
新築に力を入れるとか
じゃなくて、単に
子供手当ての財源確保に
色んな控除を廃止するだけ

[375: 匿名さん]

資産税強化で不動産持ってる層に一層の課税強化するらしい？
金持ちに多く納税させて、貧乏人にばらまく。

[376: 不動産に詳しい人さん]

住環境と利便性と子育て環境で確実に人気が出る場所だからどういった価格が出て来るか？実際に茗荷谷は中古も高値で売買が成立する場所ですから実に興味深いです。そして茗荷谷地区限定で探している人も多いのです
この物件のキーワードはずばり利便性よりも環境にありますから

[377: 若男]

30の部屋に興味ありますが、3200万位で購入できませんかねー？

[378: 匿名さん]

MRに行けばおおよその予定価格は聞けると思いますが
10坪3600万はするのでは？

[379: 匿名さん]

MRの商談ブースで対面すれば価格表見せてくれますよ。
公式発表まで渡すことは出来ないけどメモしてもいいといわれます

[380: 匿名さん]

茗荷谷という土地がとてもすきなのですが、このマンションは予算的にかなり厳しい物件なので、気後れしてしまってなかなかモデルルームに行けないという小心者です。価格など、みなさんの書き込みをとても参考にさせていただいてます。

ところで、こちらの営業の方はどのような感じでしょうか。もちろん人によって違うんでしょうけど、あまりにも押しが強いようなら行けないな～と思ったり・・・。環境も利便性もいい物件なので、営業の方も余裕がある感じなのでしょうか。

[381: 購入検討中さん]

上のプレミアム３フロアは坪５００万円超もありますが、それ以外は、低層の日当たりの悪いお見合い部屋で坪３４０万円から、上層の東南角部屋が坪４２０万円迄といったところです。
実際の販売時はもう少し下がるでしょうが、なかなか手強そうです。
ちょっと手が届かないかも。

[382: 若男]

皆様レスありがとうございます。やっぱり投資も視野に入れて購入するにはまだ早いですかなー。

[383: 匿名さん]

モデルルームには何度か足を運びましたが、盛況の印象です。
営業さんも余裕を感じます。

忙しいからか、後日売り込んでくることも全然ないし
興味があれば、見に行けばいいのに。

[384: 匿名さん]

昔住んでいた街でもあり、現地を見てきました。
（駅前のケンタッキーがなくなっていたのがちょっとショック・・・）
さすがに駅の並びは魅力ですね。
国立小３校の子どもたちが利用している駅なだけあり
昔と変わらず、平日は制服姿の子どもたちがいっぱい！にぎやかでした。
一方、教育の森では地元の子どもたちが元気に遊んでいてほほえましかったです。
遊べる自然もあり、お稽古ごとなどの教室も充実しているそうなので
子育てにはいい環境だなと思いました。
池袋での地下鉄副都心線への乗り換えも、改札を通らず行けて便利ですね。
やはり気になるのは価格・・・モデルルームに行ってみようと思います。
春日通り挟んでの向かいの土地は何になるんでしょう？
ちょっと気になりました。

[385: 匿名さん]

>382
投資目的で買うなら最初の最初に一番狭い広さの最安見せ住戸
（でもデメリットだらけ）の部屋を買っちゃうか、最後の最後まで
我慢して販売側が値引き体制に入るのを待つかだと思います。
前者の方が良いと思います。後者は部屋を選べない上に、元々高いから
売れ残っている訳ですから、値引きされて初めて適正価格かもしれません。

[386: 匿名さん]

383さん、レスをありがとうございます。何度か足を運ばれているとのことで、営業さんの様子を教えていただけてとても参考になりました。考えている予算とマンションの価格とがかけ離れているので、どうしても気後れしてしまっていたのですが、レスを拝見して、一度モデルルームに足を運んでみようかなという気持ちになりました。ちょっと考えすぎなんですかね。モデルルームは、もっと気軽に行っていいところなのかな･･･。

[387: 購入検討中さん]

＞384

春日通り挟んでの向かいの土地は、東京都がもっているようです。

以前あった女子寮（下に女子専用のスポーツクラブが入っていた）が取り壊されてからしばらく経ちますが、動きがありません。

＞386

私はモデルルームに1度しか行っていませんが、とても盛況でした。雰囲気もいいですよ。



それにしても、価格がもう少し安ければ・・と思ってしまいます。他の物件にしようとも考えますが、駅までの距離を考えるとやはり、頑張って買うべきか・・とか・・少し迷っています。

[388: 購入検討中さん]

価格が決まるのはいつ頃ですか？

[389: 匿名さん]

私も、予算的に厳しいけど気になる…という感じで、
モデルルームに行くのに躊躇している一人です。
モデルルームは、やはり盛況なんですね。
この環境はお受験を考える子育てファミリーにとっても至極魅力的なので、
値下げしなくても順調に売れていくと思います。
私にとっては、今のままでは低層でもちょっと手が出ない価格です～。

旭化成ホームズって、どこもこんな価格帯なんでしょうか。
周りの物件と比較しても、妙に割高ですよね…。

[390: 匿名さん]

再開発するのに費用がかかってるから
高くなっちゃったんじゃないか？　と家族と話ています。

[391: 匿名]

再開発 響きはいいが。
どーしよーもなーい土地を やっすぅーく買い叩き、土地の値段があがるのを待ち 以前の値段を知らない人々に たっかーく売り付ける。特をするのは、会社とチケンシャ。

アトラスタワー中目黒みたいに転売出来ずにゴーストタウンにならなきゃいいね。
坪５００万なら港区のタワーの最上階。田園調布の戸建て、番町、青山、新浦安、外神田、本駒込、日本橋、グランスカイ、高輪タワー、豊洲タワーの方が安いよね。

適正価格はプチバブル前くらいじゃない？

中古が坪３００万なんだから、新築で３割ＵＰでも４００万行かないよね。
住友、三菱が売れ残ってるのがいい証拠。野村だって適正価格がわからないから工事止める始末。完成して全く売れなければ、だれかさんみたいに、新古マンションになって笑われる。

引き渡しは２年後。ローン控除も取得税も、地価だって、くぼ○ちに本当に通えるか誰にも分からない。現金なら別だけど、ローン組むなら賢い人は値引きを待つでしょ。

この規模なら、タワーが乱立していく昨今 解約だって出るでしょ。

いっせい値引きがある３月まで待ってみたら。
隣の人が１センマン値引きして買ってたら我慢できますか？

[392: 匿名さん]

アトラスタワー中目黒の適正価格が４００万以下であるならば
茗荷谷という立地を勘案すれば適正価格は３００万がやっとでしょうね？
坪１００万くらい割高ですね。

[393: 匿名さん]

>391
新浦安って千葉だし…
豊洲タワーは確かに１億で最上階、買えたけどさ…
港区も、湾岸じゃ価値ないでしょ。
外神田・日本橋は子連れに魅力ない。

番町、青山は無理でしょ。
田園調布もまともな一戸建ては買えません。

グランスカイは眺望のいい部屋はもうないよ、
北向き以外。騒音と西日が我慢できれば南西があるけど。
グランスカイは確かにちょっと安めだけど
公園がないし、駅徒歩６分なんだよ。

[394: 匿名さん]

>>391
港区タワー最上階で坪500万ってあったっけ？
あ、もしかして港区湾岸のほう？

[395: サラリーマンさん]

>引き渡しは２年後。ローン控除も取得税も

えーと、過去の事例から推測すると、当分の間はローン控除も
不動産取得税・固定資産税・都市計画税優遇も無くなんないと
思いますよ。
本丸のローン控除は、控除年数や控除額（残債に対して何％戻るか）
の中身が変更になることはあるとしても。

期限が細かく切られますけど結局は延長が続きます。
5年後は分からないけどあと2～3年は大丈夫だと思います。

[396: 不動産に詳しい人さん]

頑張ってもこの場合で350を下る事は無いからお金がなければあきらめな

[397: 民主党ダメじゃん]

395

でも民主党はマニフェストでも租税特別措置にあたるローン控除は
（廃止もしくは縮小という意味で）見直しますと明言しています。
子供手当て出さなきゃいけないからね。
過去の事例とは状況は全く違います。
政権交代という状況下ですから。

[398: 匿名さん]

あまり話が出て来ないので、書いておきます。
ネガレスだと捉える方はどうぞ。大手だからと盲目的に信頼するものどうぞ。

ここの最後の問題は鹿○（一部で売り主をやってます）だと思いますね。いくつか情報を載せておきますので、御自分で調査されてください。

１）MVR(世田谷区）の物件で、既存不適格物件を内緒で売り、問題になりました。問題は顧客対応ですね。
２）板橋のレジデンスでも色々その対応に問題がありましてね、その道のプロの人（サーフィン系の他のHPです）にボロクソに言われてました。
３）ご存知の様に、羽田の工事では詐欺で告訴されるという話がありますね。

マンションを購入した事がある方はご存知だと思いますが、確かに我々が契約するのは売り主です。しかし作るのは建設担当なのでそこの問題はそのまま契約者に降り掛ってきます。施工ミスの類いに対する対応はここの会社の基本的な問題なのでおそらくここでも問題起きると思います。