アトラスタワー茗荷谷（茗荷谷駅前地区再開発タワー）

[匿名さん]

憬れの文京区、茗荷谷駅前にタワーマンションが建ちます。
いかがでしょう？


□所在地　　　東京都文京区大塚1丁目101番（地番）
□交通　　　　東京メトロ丸ノ内線 「茗荷谷」駅 徒歩1分
　　　　　　　　東京メトロ有楽町線 「護国寺」駅 徒歩14分
□総戸数　　　２４４戸（うち非分譲５１戸）
□間取り　　　１Ｋ〜３ＬＤＫ
□専有面積　　30.26平米〜113.76平米
□完成予定　　平成２３年３月末日
□構造・規模　鉄筋コンクリート　地上２５階建・地下２階
□売主　　　　旭化成ホームズ
□施工　　　　鹿島建設

【物件の正式名称が決まりましたので、タイトルを変更しました。管理人2009.08.07】

[261: 物件比較中さん]

２６０です。

パークハウス小石川の場所は、「閑静な住宅街」と言ったら言い過ぎかもしれません。
低層住居専用地域でもありませんし、向かいはエーザイのビル。
ただ、住宅地としては良い環境だと思います。

[262: 周辺住民さん]

少し前に本郷PHプレミアフォートの中古、分譲時以上の価格で出ていました。
文京区は価格が下がりにくいのでしょうか。

[263: 匿名さん]

出す値段は自由だから。
空気の読めない転売業者が高値で出して、
結局損切りか塩漬けだよ。成約価格をみなきゃ。
ちなみに資産価値は、文京区は千代田港渋谷には劣る。
個人的には新宿よりも下。目黒世田谷と同等かと。

[264: 匿名さん]

＞ 257 パークハウスは播磨坂沿いではないので、そんなに高値はつけられないでしょう。 駅からの徒歩も結構ありますしね。

おそらく、これはないですね。全く逆で、駅から遠くて、静かで良いとこだし、小規模だから、高値を付けられると思います。
でも早期に完売すると思いますけどね。

坪400程度を出せる方以外は、アトラスを選択する事になると思いますよ。

[265: 253]

>260さん　262さん
詳しい情報ありがとうございます。

こちら、土地勘も相場勘もなく、手探りで物件検討中なのですが、
茗荷谷の物件は、今、「買い」でしょうか？
今日の日経ベリタスにも、不動産価格の底入れ意見は少数派だとありましたが。。。

茗荷谷の不動産価格の推移はどんな感じだか、ご存知の方、よろしくお願いします。

[266: 匿名さん]

日経ヴェリタスって、某巨大掲示板の落書きにすら具体的に間違いを指摘され、嘲笑されちゃう雑誌のこと？

[267: 匿名さん]

>>263
千代田区にも渋谷区にも文京区にも色々な土地があるから、一概に「区」単位で比較できないのが「実務」かと。

[268: 匿名さん]

ここ、優良物件なんだから「アトラス」以外のブランド名を作ってでも使えないのかな？
「アトラス」って響きがプリクラかウルトラマンだよ、まるで。

[269: 匿名さん]

>264さん
私もパークハウスブランドなので、かなり高値でくると思います。
90平米の部屋は1.2億はしますよね。。。

[270: 匿名さん]

地盤はしっかりしてそうな感じ。
http://doboku.metro.tokyo.jp/start/03-jyouhou/ekijyouka/ekijyouka1/eki...

地歴もしっかり。江戸時代の地図を見るとアトラス敷地には武家屋敷がずらずらと。
この周辺は水戸家（徳川御三家）の支流の屋敷が多い（松平讃岐守、松平播磨守、松平大学頭等。小石川後楽園は水戸家敷地）。
茗荷谷駅向かいの土地は成瀬周防守屋敷。近所の筑波大付属の敷地は松平大学頭屋敷（陸奥国守山藩松平家）、跡見学園敷地は安藤長門守、播磨坂の松平播磨守（常陸国府中藩松平家）、、などなど武家屋敷が並ぶ。

[271: 匿名さん]

>>267
では、ここの場所は文京区内で地位が上のほうですか？

[272: 匿名さん]

そりゃ松涛とかと比較しちゃったら、、、(って普通の地域は松涛と比較しないし)。

文京区内でも上ではないだろうけど、ダメじゃないでしょ？
少なくとも駅から徒歩1分だし(巣鴨徒歩1分とはまた違う意味でね)。

[273: 匿名さん]

あ、松涛の例を出したのは>>263の意見も考慮し、って意味です。

[274: 匿名さん]

パークハウスそんなに高いかなあ？
播磨坂沿いとか小石川五丁目なら坪400～でもわかるけど。
エーザイとかのところは行けばわかるが、周りの雰囲気そんなでもないぞ。

[275: 匿名さん]

＞270さん
私はもっと細かい地盤の地図でみましたが、
アトラス敷地はちょうど頑丈な地盤から外れていて
昔、近くに川か何かあったのかな？と思いましたよ。
そのぶん、地中深くに杭を打った頑丈な造りで
制震構造なので、心配はしていませんが。

良好な土地ではなかったから、かつてゴチャゴチャした町並みで
再開発の計画が生まれたのだと思っています。

[276: 匿名さん]

>274
パークハウス、世田谷あたりの物件でも
小規模の値づけはかなり高いのです。

そのマンションで一番広い部屋は、最上階角部屋でプレミアが
のっかってくるので、パークハウスブランドなら
坪400は余裕で超えてくるかと思って。

[277: 匿名]

一般的に坪単価と言ったら平均ですよ。
最上階が高いのは当然です。

[278: 匿名さん]

>277
デベはそうでも、客は自分がほしい部屋の坪単価で検討しませんか？
私は最低25坪希望なので、90平米（一番広い部屋）の
坪単価を予想しました（269）。
播磨坂は多分買えないから、こちらが有力です。

[279: 匿名さん]

>>275
そうなのかー。ふーむ

>>278
そりゃそうだよね。
まずは自分の希望部屋単価からだよね。
マンションの平均言われても「あ、そう。それでこの部屋は？」となるよね。
90平米で1.2億かぁ。
あるでしょうねぇ。

[280: 匿名さん]

もともと土地の仕込み自体が高い時のだからね。

[281: 匿名さん]

まぁ、でも文京区駅近のまとまった土地がでる可能性は今後もきわめて低いからなぁ。

[282: 匿名さん]

後楽園のとこの再開発のタワーってどこがやるかご存知な方いらっしゃいますか？

[283: 匿名さん]

後楽園って後楽地区の再開発の事ですか？あそこは不便だし、空気も悪いし・・・・・
オフィスビルしか建たないのでは？

[284: 匿名さん]

ネガキャンも「駅1分」や周辺環境など諸々の総合評価の前には、立ち向かえないよね。

[285: 匿名さん]

> 後楽園って後楽地区の再開発の事ですか？

すいません、分かりにくかったですね。アトラスタワー小石川と文京区役所の間の再開発です。

http://www.harusan.jp/index.html

[286: 匿名さん]

＞　ネガキャンも「駅1分」や周辺環境など諸々の総合評価の前には、立ち向かえないよね。

ネガキャンと決めつけるのは止めませんか？

駅前、春日通り沿いである事が誰もが認める長所ではない事は、みなさんの書き込みで御理解頂けると思います。単なる比較検討です。

[287: 匿名さん]

パークハウス小石川と比べようと思っていたのに、
パークハウス小石川のスレッドがないのはなぜ？公式サイトもあるのに。

[288: 購入検討中さん]

アトラスタワー茗荷谷の正式価格が決定される時期をご存じの方はいらっしゃいますか？

[289: 匿名さん]

このテの人気物件は公開情報以外の「生情報」「本音」は誰も掲示板では教えてくれないよなぁ。
お互いライバルみたいなもんだし。

本気であきらめた人は教えてくれるかも知れない。

[290: 匿名さん]

>289
そっか…　今までかーなーり本音を書きまくってきたけど
迂闊だったかも…。

>282
三井って書いてるひとがいた物件のことかな？
でも４〜５年先の竣工ですよね？

[291: 匿名さん]

アトラスのマンションってみんなこんなデザインなんですかね？MR行かれた方あの玄関のドアの内側どう思いますか？同じコストでももう少し何とかしようがあると思い期待を込めて書いてません。

[292: 匿名]

＞２９１さん

私もあのドアはひどいな・・・と思ってしまいました。
内側と外側が全然違っています。
ドアひとつでそんなに大きなコストダウンになるものなのでしょうか。

その時の販売の方に、このドア、見にきた方たちはなにかおっしゃいませんか？って伺ったら、
それほどドアに関してはコメントはありませんよ。とのことでした・・・。

[293: 匿名さん]

玄関のドアは全然憶えてない。
そんなにヘンでした？

[294: 匿名さん]

ドアに予算を割けなかったのかも。
立地が素晴らしいし。

[295: 匿名さん]

利益を確保して、削れるところは削って売値を下げようということでしょ。今の物件はそうやって安くしてるんだもん、土地は高かったわけだから。

[296: 匿名さん]

そう。ドア買うわけじゃないし。立地が一番の資産価値。(勿論ここは立地だけじゃないけどね)

[297: 匿名さん]

＞　ドア買うわけじゃないし。

なんか深いような浅いような。玄関ドアは共有部分ですよね。

浴室の床と壁も石のタイルじゃなくてパネルでしょうね。

[298: 匿名さん]

それなりに資産価値はあるとは思いますが、
売りに出そうとしている価格を正当化できるほどかというと、
かなり疑問に感じます。

価格が割高＆仕様が低く感じるのは、
デベの仕入れ値が資産価値以上に高かったため、
ということになってしまうんでしょうね。

残念ながら、自分の予算では手が出ず、足が出てしまいます。

[299: 匿名さん]

>>297
買わないの？

[300: 匿名さん]

297は文面から、まだMRに行ってないのでしょう。

[301: 匿名さん]

ブリリアウェリスとかパークハウスに
乗り換える方いますか？

[302: 検討さん]

この物件で気になるのがスラブが中空なのに250と薄い事です
場所的に買う気満々なのにスラブが薄いと騒音問題が出てくる為です

[303: 匿名さん]

250は薄いんですか？

[304: 匿名さん]

250は薄いんですか？

[305: 匿名さん]

中空の250は7掛けぐらいで計算するので、スラブ200と考えるべきでしょうね。ここは賃貸も多いだろうし。

まあ、いろいろ、仕様が低いのは値段を下げるためのことであることは、いろいろあるわけで、、、。

でもタワマンとしては普通だと思いますよ。

[306: 匿名さん]

非分譲（って地権者住戸ってことですよね？）が総戸数の1/5ほどあったり
1Kなど最初から賃貸目的で買われそうな部屋があったりする点は気になりつつも、
ここの利便性は捨てがたい。
過去レスを見ていたら北向き9〜13階あたりで6400万円くらい、
南向き7〜9階あたりの55.5平米で6400万円くらいとの情報がありましたが、
坪380万程度で今も変わりなしでしょうか？

ところでここは違いますが、ブリリアウェリス文京千駄木とかブランズ文京小日向とか文京区物件はマンション名に文京とつけるのが流行りなんですかね（笑

[307: 匿名さん]

ここは、子供が小学生のころぐらいまで賃貸で住むのには向いてますよね。

[308: 匿名さん]

地権者が先におさえてる部屋は低層は1Kなどコンパクトな部屋が中心で、こちらはきっと賃貸。
中層は角部屋だから、きっと転売用。
高層は南の広い部屋で、きっと自己居住用。

家族で住む部屋は、あまり賃貸に出ないんじゃないかあ。

[309: 匿名さん]

部屋からの眺めは、15階くらいで十分でしょうか。
もともと眺望が売りではない場所とは思うのですが。
22階相当の眺望写真だけじゃ、階を決めるのが難しいですね。

[310: 匿名さん]

> 301

私は価格次第ですがＰＨに乗り換えます。

元々、若くて歩けるので、駅前という喧騒に居住地としての魅力を感じていませんでしたので。

現実的には大塚と小石川の価格差を覚悟してますけど。