アトラスタワー茗荷谷（茗荷谷駅前地区再開発タワー）

[匿名さん]

憬れの文京区、茗荷谷駅前にタワーマンションが建ちます。
いかがでしょう？


□所在地　　　東京都文京区大塚1丁目101番（地番）
□交通　　　　東京メトロ丸ノ内線 「茗荷谷」駅 徒歩1分
　　　　　　　　東京メトロ有楽町線 「護国寺」駅 徒歩14分
□総戸数　　　２４４戸（うち非分譲５１戸）
□間取り　　　１Ｋ〜３ＬＤＫ
□専有面積　　30.26平米〜113.76平米
□完成予定　　平成２３年３月末日
□構造・規模　鉄筋コンクリート　地上２５階建・地下２階
□売主　　　　旭化成ホームズ
□施工　　　　鹿島建設

【物件の正式名称が決まりましたので、タイトルを変更しました。管理人2009.08.07】

[2: 匿名さん]

西新宿、中目、六本木、デベとしては地味だけど
再開発や立て替えと絡めてけっこういい立地に出すね。
この御時世には価値の定まってないところで冒険するより
リスクの少なく手堅いやりかただね。
他デベも同様の商売に力入れたら都心の立て替えが一気に進むかな。

[3: 匿名さん]

どれくらいのお値段なんでしょうか？

[5: 匿名さん]

いきなりネガキャンかよっ

[6: 匿名さん]

価格次第ですね。

[7: 匿名さん]

アトラスタワー茗荷谷ですね。　旭化成ホームズの決算資料に出てますので、名前も既決でしょう。
http://www.asahi-kasei.co.jp/j-koho/kessan/h20_3h.pdf

さて、近隣住民としては店舗に何が入るかなど気にはなります。思いつく限りで長所と短所を。

長所）
丸の内線隣接（ただし、地下鉄1路線は都心では不便という方が正しいと思う）、高台の立地、サントク（駐車場あり、夜遅くまでのスーパー）、窪町小学区、ほぼ目の前に交番、

短所）地下鉄1路線のみ、春日通り沿い、地権者2割、下駄ばき、下駄ばきの店舗によってはこの物件は各種の学校に囲まれ、平日の朝夕は学生がで、かなりウザい。事業計画に商業機能の充実を謳ってますのでかなりの高げたになるでしょう。
http://www2.kankyo.metro.tokyo.jp/building/list/area/105_bunkyo/060144...
最低2フロアが下駄で、居住者と店舗の駐車場の管理など、いわゆる地権者となる人が2割いる再開発となるとかなりの契約前調査を行わないと今のPT千代田富士見みたいに得体の知れない会社が介在したりすることになるでしょうね。

ここは、丸の内線のみであること不便でなくて、下駄、再開発、幹線通り沿いであることが気にならない方にはいい物件だと思います。個人的には、丸の内線利用が便利な方が、賃貸で住むのが正しい物件だと私は思います。あとは、この辺に住んでる歩くのがつらくなってきて、そろそろ車の運転も怖いというお年寄りでしょうね。

[8: ご近所さん]

現在の市況を考慮すれば、かなりの低仕様になるでしょうね。

文京区の物件探してた金持ちは、本郷パークハウスと、ブリリア大和郷買っちゃったでしょ。

[9: 匿名さん]

文京区アドレスでこれだけ駅近は魅力ではありますね。
西新宿も中目も立地に対してまずまずの仕様だったので、
駅近をかさにきた価格でなければそれなりの需要はあると思います。

ただ、やはり入る店舗は気になりますね。
以前ここにどんな店舗があったかご存じの方がいたら教えてください。

[11: 匿名さん]

まぁ、それは利便性の高い地域での立て替え、再開発がメインっていう
性質上やむなしだろうね。
そこを差し引いて尚、のメリット要素やプラスアルファの演出が
きちんとプレゼンテーションできるかどうかなぁ。

とりあえず、駅からとんでもなく遠かったり、埋立地の原野商法みたいなのを
出さないって点ではまだ良心的なほうだと思うけど。

[12: 匿名さん]

プラウドの湯立坂はいかがでしょう？

湯立坂、茗荷谷の再開発、ブランズ（サクサスの隣）で迷ってます。

[13: 匿名さん]

今の市況でも坪400くらいですよね？
販売時期延ばすのかな？

[14: 匿名さん]

坪400万円なら即日完売でしょ！？

[15: 匿名さん]

茗荷谷で坪400はさすがになくない？

[16: 兼業主婦]

茗荷谷は駅が半分地上だということなのですが、騒音等どうなのでしょうか？

教育環境と通勤(夫婦とも丸の内)とデパート(池袋)に便利なので茗荷谷は以前から気になっていた駅です。

[17: 匿名さん]

>16
駅近を気にしての電車の音は気にならないと思う。
高台立地ならかなり遠くの電車の音も拾うから、そういうのはあると考えてよい。
騒音なら春日通のほうを気にしたほうがいいです。
南向きの部屋なら大丈夫かと思いますが。
学生の多い土地柄ですが、悪い感じの学生はいない（誰もがうらやむ学校の生徒が多いですし）ので、あまりウザクはないでしょう。
駅近なので通常の考えでは利便性良しなのですが、おとなりの後楽園が4路線というすさまじく便利な駅ですので、比較して悲しくなるというのはあります。

[18: 匿名さん]

いつ頃から分譲するんでしょうか？
建築はまだまだ時間がかかりそうですけど。

[19: 兼業主婦]

>17さん

お返事有難うございます。

現地の土地勘があまり無いので今週末散歩に行ってみようと思ってます。
南向きなら春日通の騒音もましなのですね。

後楽園駅のほうが便利そうですが、ファミリー向けの駅近新築物件の予定が無さそうなので今のところ茗荷谷で検討してます。

地下駅が良ければ新大塚のほうが良いのでしょうか。でもこちらも物件の予定は無さそうです。
（私が疎いだけかもしれませんが）

今の相場環境だと希望の広さは無理そうなので、販売開始までにもう少し下がらないかな、と期待しています。
近くに野村の物件の予定があるようなので、そちらはハイグレード、こちらはそのワンランク下ぐらいにしてすみわけてくれないかしら、と妄想しております。
（もちろん我が家は安いほうです）

文京区は教育環境が良い（国立、私立が多いのはもちろん公立小学校も比較的荒れてない）ということで、興味があるのですが、区の将来性、財政状態はどうなんでしょうか？

都心3区のお金持ち度には及ばないとしても、新宿区等のほうが大手企業や商業施設も多く豊かで行政サービス等優れているのでしょうか。

港区などはやはりお金持ち区だけあって保育園料金が安かったりと、（物件や物価は高いですが）、在住してからのランニングコストでオトクな部分があるのを聞いているので、繁華街の無い文京区の行政サービスに少々不安があります。（繁華街がなく落ち着いてるのが利点ではあるのですが。）

[20: 兼業主婦]

あと、区によって、公立学校への教育予算にかなり差があるようなので、国立や私立へ行かない場合も考えて、港区や中央区等のほうが良いのか、とも思ったりします。（手が届くのは湾岸だけですが。）

[21: 匿名さん]

>区の将来性、財政状態はどうなんでしょうか？
都からの交付があるので、気にしないほうがよいでしょう。
特別区で財政破綻するような場合は、東京都自体が破綻してます。
都心区等言ってる場合ではないのです。

>行政サービス等優れているのでしょうか。
どの区もたいした変わりはありません。
目に見えて図抜けて、優れているという感じはどの区もしません。
他の県からみればどの特別区もうらやむサービスでしょう。
また、財政が豊かだからといって、別にそれが目に見えた住民サービス向上に使用されるとは限りませんし。
という前提があった上で、優れているのは千代田区ですかね。
子育てなら足立区も力を入れてます。
「あだちキッズぱれっと」なんかは都が補助額を増額するかもしれません。
文京区ですが、可もなく不可もなくですが、人気にあぐらをかいてるというか、もっと文京地区にふさわしい行政をしてもよいのかのとは思ってます。

>野村の物件の予定
反対運動あったけど、本当に建つのかな？

以上、公務員からの情報です。

[22: ご近所さん]

野村は、いよいよ建ちそうな感じがありますよね。樹木を植え替えるという件でも、反対派は徹底抗戦を諦めという雰囲気ですが・・・

[23: 匿名さん]

>22
そうなんですか。
播磨坂はいっても、湯立坂はほとんどいかない（焼肉だけいく）ので、わかりませんでした。
情報ありがとございます。

[24: 物件比較中さん]

今夏、モデルルームオープンと現地に貼り出されましたね。
野村の物件は階数を減らして承認されたみたいですが、周辺住民はまだ反対しているようです。

[25: 兼業主婦]

公務員さん、お返事有難うございます。

確かに23区は都下や周辺の県に比べると制度が恵まれていますよね。
文京区は制度や区役所の対応等で不満に思ったことが過去にあって、行政に対するイメージはあまり良くないです。
それと子育て支援では、杉並区は子供一人当たり年間17万円もらえたり、とか聞くとうらやましいなぁ〜と思います。
でも、文京区は都心の割りに落ち着いた雰囲気や教育環境が良い事、都心の派手な街よりコストパフォーマンスが良いので気になってます。

今日は、新大塚、茗荷谷、後楽園の駅の周りを散歩がてら物件予定地を見てきました。
新大塚の住友の物件と後楽園の三井の物件も参考がてらモデルルームも見てきました。（板が違うのでここでは個別の物件の詳しい感想は控えます。）
後楽園の再開発予定地区も見てきました。こちらは2年後に着工、5年後に完成予定。40F建てタワーの予定だそうです。それ以外に低層の住宅もあるみたいですが、民間が開発するかどうか未定でURとかになるかも、と三井の担当者に聞きました。

やはり茗荷谷の環境がすごく気に入りました。緑も多くて窪町小学校も近くて駅前の立地はすごく便利そうです。

野村の予定地は駅から少し坂ですので若干面倒ですが、こちらのほうが静かで落ち着いてますね。

旭化成の予定地、ぐるっと周りを視察しましたが、南側に銀行の研修所があるのが気になりました。ああいうのって不景気の際売却されてマンションになりがちなので、南側が春日通の騒音もなく、日当たりも良いけど、研修所のところにタワーマンション等立ったら資産価値下がりそうな・・・。都心駅前立地にはこういう心配はつきものでしょうが。交通局のバスの車庫（？）は移転したりすることは無いんでしょうかね。けっこう広い敷地でした。

野村のほうは反対運動ありますが、南側が重要文化財ということで高い建物は今後もたたなそうで環境かわらなそうな？

それと、旭化成の予定地の、春日通挟んで向かいに、「ここは東京都の土地です」と書いた、囲いの有る敷地があったのですが、用途がどこにも張り出されていませんでした。あそこも何か建つのでしょうか。気になります。

東急ブランズの予定地を見てくるのを忘れましたのでまた今度行ってきたいと思います。

[26: 購入検討中さん]

旭化成に本日問い合わせをして以下の事がわかりました。

＊春日通挟み向いの都の敷地が何であるかは知らないが販売開始するにあたってはわかる範囲で調査し客にお知らせする。
＊１Ｆから３Ｆまでが商業施設。事務所等も入る可能性。４Ｆ以上が住宅。
＊販売開始は今年秋の予定だが遅れる可能性も有り。
＊資料請求している人には春頃に第一弾の資料を送付予定。但し予定価格等の公開は秋以降。

[27: 購入経験者さん]

坪400なんてでてましたが
みなさんもこの立地新築でこの坪単価は納得ですか？
ほかにご意見お聞かせください。

[28: 匿名さん]

今の市況で出すので平均400は無いでしょう。それに安くするために低仕様になってるでしょうし。

悪い物件ではないと思いますが、

多数の地権者
下駄ばき
春日通り沿いその上駅前で閑静と言う表現とは程遠い
丸の内線のみ
各種学校に隣接
旭化成

これらの条件を考えると、いわゆる高級物件とはなりえないし、賃貸で南側に住むのが良い物件といえるでしょう。
周辺の学校環境を考慮すると売れ残りのファミリータイプを安く買って賃貸に出すのは投資的な魅力がある物件といえるかもしれませんね。

[29: 匿名さん]

再開発絡みなので、無茶な価格は出さないと思うんですけど・・・。
旭化成はシンプルですけど、場所が場所なだけに、それなりの仕様は期待してます。
ブランド力は弱いですが、実績が気に入ってます。
あとの問題は、南にある社宅がどうなるか・・・。

[30: いつか買いたいさん]

護国寺にある住友の物件は竣工後ですが1/5が売れ残り、三菱の物件に至っては半分が残っている状況です。
茗荷谷は高台であるとはいえ、護国寺の状況を見れば、デベもそう高値は出しづらいのでは？と思います。

同時期に茗荷谷には東急の物件も売りに出ますし、少し後には野村も控えていますので、需給バランスを考えても・・・。

ただ、低仕様になるのは予想できますね。

再開発がらみだと安くなるってことあるんでしょうか？中目黒はものすごく高かったですが、あれは再開発とは違うんでしょうか？

[31: 匿名さん]

再開発と一口に言っても、場所の価値や行政の関わり方によって違ってきますね。
品川がいい例じゃないでしょうか？
どこが関わってるかにも、よりますよ。

[32: 匿名さん]

ここのマンションは、低層階が商業施設になるだけでなく、地下が公共駐輪場になるということで、
かなり高級感は薄れる気がします。

ただ、そういう公共施設が入るって事は、地代？を一部行政が負担しているのかもしれないので、
その分分譲価格が安くなるというメリットがあるかもしれません（詳しくないのであくまで想像）。

私としては、コスト削減の為躯体や仕様が安っぽくなるより、駐輪場のおかげで価格が下がるほうがずっと良いです。
これは人それぞれ好みがわかれるとは思いますが。

[33: 匿名さん]

ここは都バスの駐車場の一部だったとこが入るのでそこを再開発に使い、茗荷谷駅前駐輪場になるわけですよね。

どうして行政が負担すると地代がやすくなるんですか？。一部の賃貸スペースが空き部屋とならず永く借りてくれる人がいる（家賃のとりっパグレが無い）というメリットはありますが、、、分譲価格より影響するとしたら管理費でしょう。

それよりここは250戸程度しかないのに、複合用途建築になるので24時間管理というか防災センターが必要となってその管理費が問題でしょうね（タワー小石川の様に）。

[34: 32です]

33さん、ご指摘ありがとうございます。

すみません、地代が安くなるというのは私の勝手な想像なので間違ってたらすみません。

33さんの記載内容を見ると、行政には賃貸スペースとして貸し出すってことなんですね？

あの敷地の一部が元々都のものだったとは知らず、私のイメージでは、民間からデベが買う際に、行政が一部使うということで、例えば、（面倒なので適当な価格で書きます）100円の敷地のうちの20円を行政が
買って駐輪場に、残りを80円でデベが買うみたいなのを想像してました。つまり100円の敷地を世帯数で割るより80円を割るほうが安くなるのでは？と。

でも、行政に賃貸で貸し出すとすれば、上記の想像は全く的はずれですね。もしそうだとすると、とりっぱぐれが無い家賃が管理組合に入るってことになるんでしょうか？そうすると、その分は管理組合の財政が潤うってことでしょうか。

でも24時間管理でコストがかさむのは嫌ですね。セキュリティは良いんでしょうけど。

再開発の仕組みをよく理解しないで上記書いてますので詳しい方ご指摘ください。

[35: 匿名さん]

坪200万円を期待しています

[36: 匿名さん]

文京区の物件を検討されている方のなかでも話題に余りあがりませんが、東大から本郷3丁目の間の本郷通り沿いの野村×竹中工務店の物件（23階建てが19階に変更になったらしい）ってどうなんですかね。

[37: 匿名さん]

本郷通りの物件って知りませんでした。詳しく教えてください。駅は本郷3丁目ですか？

[38: 匿名さん]

本郷３丁目の交差点を本郷通りを北へ（東大へ）、50mぐらいかな。まさに東大に接する場所で3方向が道です。
北側の窓は東大の緑が借景できると思います。
本郷通りに面してますが、ここも春日通りに面してますのでそれに関しては同点ですね。ただ本郷３丁目は大江戸線もあるからね。本郷５丁目計画という野村の看板があります。私は勝手にプラウド本郷東大前と名付けてますが、、、。本郷通りと面してない東側はいい物件かもしれません。当初は四角い土地だったのですが、角を日経に売った様でそのビルが一角に（北西側）に建つ様で銭高組の工事もあります。

文京区ですので反対運動で23階が19階に変更になった様です。殆ど向かいに現職大臣の事務所があるので野村も分が悪い勝負をしたのだと思いますよ。

http://www.blue-style.com/photo/todohuken/view-1657.html

[39: 37]

38さん、ありがとうございます。

今度敷地を見に行ってみようかな。入居予定日はまだ先っぽいですよね。

茗荷谷の野村のもなかなか進まないし、同じような状況ですね。

東急も旭化成も今年販売開始なので、比較できないのが難点です。

[40: 匿名さん]

>>36,38さん

スレ違いなのでレスしようかどうしようか迷ってたのですが、詳しい情報ですね。
実はこっそり野村のＨＰも見たのですが、まだ出てませんね。（昨日の時点では）
本郷のココがマンションになるのは、正直びっくりです。
昔のこの辺りを知っていたので。

この物件のスレッドが早く立ち上がるといいですね。

もちろん、茗荷谷のこの物件も気になっていますが。

[41: 匿名さん]

マンションの検討って比較対象がとても大切なので他の物件の情報交換をここでしても問題無いと思いますよ。

[42: 兼業主婦]

ずっと前に資料請求していたのですが、今日資料が届きました。

ＨＰ記載の情報と大差ないのですが、新たな情報としては、物件の予想外観が載っていました。

イラストで見るとわりとシンプルな外観。デザイン性の高いものが好みじゃない私としては合格ラインでした。

あと、敷地はクの字型ですが、タワー部分は四角っぽい形でした。

俯瞰図のイラストを見ると、敷地内の春日通りに近いあたりは、低層部分（商業施設などが入る３Ｆ建て）や緑地になっているので、住宅棟は、春日通より少しだけ奥まった感じになっています。

[43: 兼業主婦]

あと、ＤＭはあまり高級感無い感じ。シンプルで素朴系。

ＤＭの雰囲気と物件の雰囲気ってリンクするものでしょうか。

南側の銀行研修所が今後マンションか何かになったりする可能性を考えると、東南角部屋がベストっぽいです。（そうでなくても、通常、東南角が一番高いでしょうが。）

[44: 匿名さん]

200戸以上、かつ、商業施設・公共施設とのゴッタ煮（不特定多数人物の敷地内侵入）、という観点ではどうなんでしょう。
最近は人智・想像を超える不可解な行動をとる人間が全国的に増えてますよね。
言い出せばキリがないですが、ココは様々な性質の施設混合って意味で、、、。

[45: 匿名さん]

>44
商業施設と居住部分の入口は異なりますので
セキュリティに関してはそれほど心配いらないでしょう。

それよりも価格が気になります。
平均坪単価はやはり300万円オーバーですかね・・・。

[46: 物件比較中さん]

＞　平均坪単価はやはり300万円オーバー

でしょうね。低層の向きの悪いものは300切ってるのがあるんじゃないでしょうか？

[47: 匿名さん]

駅前だしタワーだし少なくとも護国寺の住友や三菱以下の価格では売らないでしょう。３８０万以上かな？

[48: 匿名さん]

平均単価で300オーバーだとしたら、±で坪40-50万ってところでしょうかね。
タワー物件の低層階はかなりねらい目ですね。

[49: 匿名さん]

ここの低層階の日照はどうなんでしょう。
今のところ、周りに高い建物はないようですが・・・。

[50: 匿名さん]

文京区で駅徒歩1分で坪300だったら、あっというまに完売でしょ。