WORLD CITY TOWERS−−（再販売）−−その６

[匿名さん]

超豪華共用設備を引っさげて、人気と話題を独り占めした湾岸マンションの覇者。
リニア始発も決まった品川港南エリアNo.1ランドマークマンション。
最終分譲も順調に残戸数を減らして残り僅か。いよいよ、ドラマも最終局面へ。

第一期分譲開始から早くも5年が経過し、ついに３９スレッド目！
スミフ公式ＨＰの都心の新築分譲マンションリストに「ワールドシティタワーズ」
が誇らかに掲示されている限り、スレは続く！

あなたも、友人を招いてマンション内でパーティーを楽しんだり、東京湾華火を
自宅から眺めたり、自宅の前にクルーザーを呼んで東京湾海上散歩に出かけたり
してみませんか？

所在地：東京都港区港南4丁目14-1、4（地番）
交通：山手線 「品川」駅 徒歩13分
　　　東京モノレール 「天王洲アイル」駅 徒歩4分

ブリーズタワー【最終期】先着順受付中（2009/8/7現在）
販売戸数 24戸　
販売価格 5,280万円(1戸)～39,800万円(1戸)　
最多価格帯 7,100万円台（3戸）　
間取り 1LDK～4LDK　
専有面積 47.20m2　～150.08m2　（プライベートトランク面積を含みます）　
バルコニー面積 5.30m2　～25.53m2　　
ルーフバルコニー面積 9.29m2　～32.11m2　　
ポーチ面積 2.55m2　～12.35m2　　
アルコーブ面積 0.44m2　、1.44m2

売主：住友不動産
施工会社：清水建設
管理会社：住友不動産建物サービス


[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/

[321: 匿名さん]

ここって検討板の本スレ、販売再開してからもあわせて27スレッド目だろ
39スレッドって割り増ししてないか？そういうのは正確に頼むよ

[322: 匿名さん]

ここのマンションは駐車場代が修繕費に100％回されているのですか？
最近のタワーだと管理費に回される率が高くなっているときいていますが
管理費が安いのはもしかして駐車場代が管理費に回されてるからとかって事はないですかね？

[323: 匿名さん]

テンプレ数えてみたら、36スレッド目だね。中古板1スレッド、住民板7スレッド。全部で44スレッド消費。

[324: 匿名さん]

>道路に電柱立って、公園の整備はストップして、運河沿いの看板は無くならない

まあ、のんびり待ちましょ。公園の整備はともかく、
まっすぐ道路も、看板の撤去も元々棚から牡丹餅なんだから。

[326: 匿名さん]

駐車場収入は全額修繕積立金に充てるのが基本。駐車場充足率に左右されるような管理費収入なんてとんでもない。どうやらその基本ができていないらしい。

[327: 匿名さん]

誤）駐車場充足率　→　正）駐車場利用率　失礼しました。

[330: 匿名さん]

それで月々支払う管理費が安くなってるのでしょうから、
いいんじゃない。

[331: 匿名さん]

ここの割安管理費のからくりはそういうことだったんですね。
将来の大規模修繕については、その時はその時で住民同士でやりくりして、というスタンスなのですね。

[332: 匿名さん]

ここの車止められる台数1300台　毎月の料金が25000円/台として毎年の収入は3億9千万円。
10年目に駐車場の大規模修繕やるとして、全部修繕費に回していれば39億円。
駐車場の修繕費には、とてもそんなにかからないから、管理費に回しているんでしょ。

[334: 匿名さん]

駐車場の料金を、駐車場に関係したコスト(修繕費など)にだけ使うのはおかしいでしょう。
駐車場は、住民全員の所有物を一部の住民が料金を払って借りているにすぎず、料金収入は住民全員で分けるべきものです。
つまり、額が多くても他の箇所の修繕費に回すから困らない。

[335: 匿名さん]

＞つまり、額が多くても他の箇所の修繕費に回すから困らない。
駐車場を使っていない人も多数いるだろう？？
それらの修繕積立金を駐車場修繕に回すほうが、大きな問題だと思うけど。。。

自分の言ってることわかってるんだろうか。

[336: 匿名さん]

実際のところ、駐車場はどれだけ余っているのですか？
１３００台止められるとのことなので、４００台分くらい余りですか？

ものの本には駐車場代は100％修繕積立金に積み立てるべきとされていますが、
現実には管理費に回すのが一般的だと思います。

[337: 匿名さん]

>>336
駐車場は1350台、空きは100台分。稼動は1250台くらい。平均￥28000／月。
全部、駐車場修繕に使ったらとても使い切れない。ちなみに機械式立体でも
ここのは、地下なのでそれほど劣化は進まない。小規模マンションで屋外に
立体がある場合は風雨にさらされるので、頻繁な点検と修繕は必要だろうね。

28000×1250×12＝4億2千万/年

[338: 匿名さん]

全部修繕にまわすべきというのは、よくある2段式3段式のが屋外にある場合だね。収入の割りに
修繕費がかかるからね。ここみたいに1000台以上稼動していると、かえって重要な収益源だよ。

[340: 匿名さん]

余っているっていうから数百は空いているのかと思ったけど、100台分なんですね。
2000世帯で1250台稼働しているなら、けっこういい線では。

[342: 匿名さん]

だから、民主党政権になれば
ガソリン代が安くなり遠出の高速代は無料になり車優遇だ。
駐車場はすぐ満杯になる。

[344: 匿名さん]

100台分の内、まだ駐車場を借りてない住民が
１台目に借りたいと言えば断れないでしょ。

[346: 匿名さん]

車、２台目を置きたい住民多数。だけど、公平を期すために空けているらしい。申し込んでも２台目は断られるとさ。

[347: 匿名さん]

＞公平を期すために空けているらしい

それはおそらく事実ではないでしょう。
公平を期するために100台も空けているのであれば、もったいなさすぎる。

[348: 匿名さん]

２台目は、期限付きで仮に置かせると契約で決めて貸せば
良いわけですからね。空けておくぐらいなら。

[349: 匿名さん]

＞それはおそらく事実ではないでしょう。
そうですね。ぶっちゃけ「未販売住戸が売れるようにするため」ですね。

[355: 匿名さん]

>>354
別なエリアのタワマンで、満杯の駐車場代を値下げしたケースがあるけど、
公平とは思えないな。
ふんだくってというなら、逆に値上げしても良いと思う。

[357: 入居済み住民さん]

真っ直ぐ道路の電線地中化は22年度予定、完成は23年度ですね。待ち遠しいです。

http://www.city.minato.tokyo.jp/sisyo/sibaurakonan/johosi/files/dbp10-...

[358: 匿名]

>>357

319です。真っ直ぐ道路の情報ありがとうございました！
私も完成を楽しみにしています。

[361: 匿名さん]

値下げされた新規物件が出始めるのはこれからだからね。

[362: 匿名さん]

スミフによる駐車場の確保は終わってスミフは管理組合に返しています。でも、2台目は受け付けていません。
複数台置きたい人が多数居るので、1戸1台にしないと大混乱するからだそうです。また、一時転居して戻る
際に、駐車場が無いという事態が考えられます。常時５％くらい空いているのが適正と思います。

[363: 匿名さん]

何割引き？

[364: 匿名さん]

また１戸売れましたね。

[365: 匿名さん]

100台余っているとのことなので、空きは7.4％くらい？
少しは空きを作っておきたいとしても、２台目を置きたい人は抽選にするなりした方が適切では。

[367: 匿名さん]

満車になって、どこぞのマンションみたいに常時200人以上が行列なんてなったら、それの方が困る
1割以内の空きがあるくらいがちょうどいいと思う。

[368: 匿名さん]

駐車場代月平均3万とすると

　3万×100台分×12ヶ月＝3600万

年間3600万の収入減ですか。少しもったいない気もしますよね。

[369: 匿名さん]

＞362 スミフによる駐車場の確保は終わってスミフは管理組合に返しています

今まで売れ残り物件用にスミフが確保していた分の駐車場代を支払うの止めたって事ですか？

[370: 匿名さん]

１割も余らせて２台目が置けないのは変でしょう。

[372: 入居済み住民さん]

クラレのＣＭにＷＣＴが出てるんだね。
http://z400fxfx.seesaa.net/article/126965801.html

[373: 匿名さん]

自動車所有世帯は実質５０％くらいじゃないの？
だとすると、やはり残りの５０％は車買って駐車代まで払う余力に
乏しいということではないの。
ギリギリ購入者が結構多いんだろうと思う。

[375: 匿名さん]

ＣＭに建物が少し映るだけで嬉しいなら、
ドラマ撮影を許可すれば？
長い時間映るよ。

[377: 匿名さん]

3駅利用、シャトルバスありで交通の便が良く
スーパーやクリニックも中にあることだし
敢えてクルマは必要ないのだろう。

[378: 匿名]

天王洲アイルはまとめて１駅でいいよ。
それが２駅なら、品川はＪＲと京急の２駅になる。

[381: 匿名]

＞自動車所有世帯は実質５０％くらいじゃないの？

前提が違ってるよ。推測で物事を判断しないでいただきたいですね。

WCTの自動車の世帯保有率は約60％。

＜前提条件＞
駐車場台数1,349台中、1,240台分が現在契約中（109台空きあり。2009年9月1日現在。WCTポータルサイト参照）
総戸数2,090戸のうち販売中23戸あり。入居戸数は2,067戸＝2,067世帯とする。
世帯保有率＝1,240台÷2,067世帯＝59.999%

＞だとすると、やはり残りの５０％は車買って駐車代まで払う余力に 乏しいということではないの。 ギリギリ購入者が結構多いんだろうと思う

WCT住民は概して車道楽の方が多いです。ベンツ、BMW、アウディなど外車は当たり前。
フェラーリー、ポルシェ、マセラティ、ジャガー、果てはマイバッハなど駐車場は高級車の展示場状態ですね。

自動車を所有していない残り40％の方が必ずしもギリギリ購入者とは決めつけられないと思うけどなあ。
WCTは交通のアクセスが抜群だから自動車がなくても不便を感じないし、節約のためだけでなくエコのために
積極的に車を持たないと考えている住民も多いよ。

[382: 匿名さん]

空いてるとこにブランの前にある見たいな、ORIX のカーシェア駄目かね。
やっぱ事故とか考えると難しいの？

[383: 匿名]

>>382

>空いてるとこにブランの前にある見たいな、ORIX のカーシェア駄目かね。 やっぱ事故とか考えると難しいの？

確か、空き駐車場の活用として外部に貸し出すと、全部の駐車場が管理組合の収益事業と看做されて、課税されてしまうということだったかと思います。
他のマンションでカーシェアリングを行っているケースもありますが、どのようにして上記をクリアしているのでしょうかね？

[384: 匿名さん]

＞３７８
わざわざ書き込むほどの事か？
品川駅のＪＲと京急の多くの利用駅は、ほぼ平行して走っているが、
天王洲アイル駅のモノレールとりんかい線は、クロスし全く別方向に走っており、
利便性もかなり違うだろう。

[387: 匿名さん]

>384
八つ当たりだね。
駅名が同じである以上、平行だ、クロスだ、は単なるヘリクツ。

[388: 入居予定者（中古商談中）]

汐風公園のガンダムの背景にＷＣＴが移っているんだが、
http://stock225.jugem.jp/?eid=106
ＷＣＴからガンダムは見下ろせるんでしょうか？

やはりそれは住民としては嬉しい？

[389: 匿名さん]

ガンダム世代はうれしいんじゃない？

[390: 匿名さん]

WCTのブログに花火大会の写真がアップされている。住民に投稿を募るのもここならではダネ。

[391: 匿名さん]

ガンダムに興味はない。
まぁ、単なる景色の一部。

[393: 匿名さん]

2015年を予定しております。

[394: 匿名さん]

今週のマンションズの表紙は、潮風公園あたりから撮影したWCTだね。

[396: 住民]

>>395
大丈夫です。スミフはWCTを売り切るつもりは全くありませんから(笑)
その証拠に折り込み広告は一切入ってきませんし、住宅情報誌にも広告を打ちません。

真っ直ぐ道路開通で、品川駅から徒歩14分から11分。
あと2年後の港南緑水公園全面開園によるプレミア分を考慮しつつ、不動産市況の回復を待つことは販売戦略上十分理解できるもの。
ただ竣工してからもう3年以上立つだけにかなり強気の販売姿勢とは思うけどね。

[397: 匿名さん]

ここよりもベイクレはどうなるんだろう
話題がないみたいだが

[398: 住民]

えっ、ベイクレってまだ販売してるの？
知らなかったなあ(笑)

[399: 匿名さん]

>>396
さんざん広告は継続してるんじゃないですかね。
別に折込だけが広告じゃないですから。
すっきり売り切れちゃえば経費も掛からずいいんでしょうけど、
流石に前宣伝から５年近くになると薄汚れるかもしれませんね。

[400: 住民さんＡ]

昨日、真っ直ぐ道路を歩いてきちゃいました。
工事の人に、歩いて向こうにいってもいいですか？って聞いたら、ずぅずぅ弁のおじさんが「いいよ～」って。
３分くらい歩くのが短縮されました。
それよりも、うるさいくて空気が汚い高速の下を歩く時間がなくなったので、凄く偉大です。
感動しました～

[401: 住民]

真っ直ぐ道路が出来ると徒歩にはメリットあるけど、バス会社には利用者は減少するデメリットはあるね。
一方で、走行距離は少し短いなるからコスト削除につながり、運行時刻に余裕が出ることがメリットかな。

[402: 住民]

真っ直ぐ道路が電柱地中化して緑化されるなど最終整備されたら、素晴らしくなるのでしょうね。
きっとそのときには区民から道路の名前を募集するんでしょうね。
取り敢えずは暫定供用開始ということで今後を楽しみにしています♪

[403: 住民さん]

真っ直ぐ道路、私も歩きました。印象としては、距離・時間が短縮された以上に、今までの道の何か裏道を歩くような暗さと違って、幅広い道路の明るさと心地よさ、ずーと先まで真っ直ぐに見通せる開放感は、考えていた以上の開通効果が期待できそうです。

[404: 住民さん]

真っ直ぐ道路、海洋大学側が道路に沿って空き地がありますが、四季折々の花壇になると良いですね。

[405: 匿名さん]

ワールドシティーストリートとかかねー

[406: 住民さん]

そういうことを言うと、公園みたいに隣のブランさんからクレームがついても困りますから、あまり特定されるようなネーミングは止めたほうがいいと思いますけど。

[407: 匿名さん]

ジャスコバスはどうなるかが心配。
ルート変更しないのか。

[408: 住民]

真っ直ぐ道路の名前、「こうなん緑水公園ストリート」なんてどう？
ありきたりで長いけど。。。
皆さんのアイデア聞きたいです。

[409: 匿名さん]

「文教通り」
両側は学校ですから。

[410: 匿名さん]

水産大だけに

さかなロード

で決まり！頭が良くなりそうだろ？

[411: 住民]

真っ直ぐ道路は１３日午前６時に開通しますね。
あと一日ですね。
夜ですが現場をご参考までにアップします。

[412: 住民]

海岸通り側から品川方面に見た真っ直ぐ道路

[413: 住民]

最後に港南四丁目交差点の工事の様子。
写真奥にはター坊が移転に難癖つけていたモノレール変電施設が写っています。

[414: 匿名さん]

>>412さん
写真の添付ありがとう御座います。
確かに闇夜でも真っ直ぐですね。
長期出張で日本を離れていますので、
又、日中のくっきりもお願いします。

[416: 匿名さん]

っとくれば、次はやっぱり、
よっぽど悔しいんだな。。

[417: 匿名さん]

見事な返し技だな。。

[418: 匿名さん]

住民は11分と言ってるけど正確には975メートルで12分12秒みたいだね
不動産表記上は切り上げしなければいけないので13分になる
14分が13分ですから販売的にはあまり効果はないような気もするなあ
品川駅は広大だから山手線のホームまでは17分くらいになるのかな？

[419: 匿名さん]

ドラッグレースに立地、環境などが最高の道路ですね。

[420: 住民]

>>418

出典はここだね。

http://www.sumitomo-rd-mansionblog.jp/tower-2000/archive/44

それにしても不動産表記上は１４分から１３分しか変わらないのか。。
実際は２分弱の短縮だけどね。

>>414
本日はあいにくの天気でしたので、明日開通後の写真をアップしたいと思います