WORLD CITY TOWERS−−（再販売）−−その６

[匿名さん]

超豪華共用設備を引っさげて、人気と話題を独り占めした湾岸マンションの覇者。
リニア始発も決まった品川港南エリアNo.1ランドマークマンション。
最終分譲も順調に残戸数を減らして残り僅か。いよいよ、ドラマも最終局面へ。

第一期分譲開始から早くも5年が経過し、ついに３９スレッド目！
スミフ公式ＨＰの都心の新築分譲マンションリストに「ワールドシティタワーズ」
が誇らかに掲示されている限り、スレは続く！

あなたも、友人を招いてマンション内でパーティーを楽しんだり、東京湾華火を
自宅から眺めたり、自宅の前にクルーザーを呼んで東京湾海上散歩に出かけたり
してみませんか？

所在地：東京都港区港南4丁目14-1、4（地番）
交通：山手線 「品川」駅 徒歩13分
　　　東京モノレール 「天王洲アイル」駅 徒歩4分

ブリーズタワー【最終期】先着順受付中（2009/8/7現在）
販売戸数 24戸　
販売価格 5,280万円(1戸)～39,800万円(1戸)　
最多価格帯 7,100万円台（3戸）　
間取り 1LDK～4LDK　
専有面積 47.20m2　～150.08m2　（プライベートトランク面積を含みます）　
バルコニー面積 5.30m2　～25.53m2　　
ルーフバルコニー面積 9.29m2　～32.11m2　　
ポーチ面積 2.55m2　～12.35m2　　
アルコーブ面積 0.44m2　、1.44m2

売主：住友不動産
施工会社：清水建設
管理会社：住友不動産建物サービス


[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/

[321: 匿名さん]

ここって検討板の本スレ、販売再開してからもあわせて27スレッド目だろ
39スレッドって割り増ししてないか？そういうのは正確に頼むよ

[322: 匿名さん]

ここのマンションは駐車場代が修繕費に100％回されているのですか？
最近のタワーだと管理費に回される率が高くなっているときいていますが
管理費が安いのはもしかして駐車場代が管理費に回されてるからとかって事はないですかね？

[323: 匿名さん]

テンプレ数えてみたら、36スレッド目だね。中古板1スレッド、住民板7スレッド。全部で44スレッド消費。

[324: 匿名さん]

>道路に電柱立って、公園の整備はストップして、運河沿いの看板は無くならない

まあ、のんびり待ちましょ。公園の整備はともかく、
まっすぐ道路も、看板の撤去も元々棚から牡丹餅なんだから。

[326: 匿名さん]

駐車場収入は全額修繕積立金に充てるのが基本。駐車場充足率に左右されるような管理費収入なんてとんでもない。どうやらその基本ができていないらしい。

[327: 匿名さん]

誤）駐車場充足率　→　正）駐車場利用率　失礼しました。

[330: 匿名さん]

それで月々支払う管理費が安くなってるのでしょうから、
いいんじゃない。

[331: 匿名さん]

ここの割安管理費のからくりはそういうことだったんですね。
将来の大規模修繕については、その時はその時で住民同士でやりくりして、というスタンスなのですね。

[332: 匿名さん]

ここの車止められる台数1300台　毎月の料金が25000円/台として毎年の収入は3億9千万円。
10年目に駐車場の大規模修繕やるとして、全部修繕費に回していれば39億円。
駐車場の修繕費には、とてもそんなにかからないから、管理費に回しているんでしょ。

[334: 匿名さん]

駐車場の料金を、駐車場に関係したコスト(修繕費など)にだけ使うのはおかしいでしょう。
駐車場は、住民全員の所有物を一部の住民が料金を払って借りているにすぎず、料金収入は住民全員で分けるべきものです。
つまり、額が多くても他の箇所の修繕費に回すから困らない。

[335: 匿名さん]

＞つまり、額が多くても他の箇所の修繕費に回すから困らない。
駐車場を使っていない人も多数いるだろう？？
それらの修繕積立金を駐車場修繕に回すほうが、大きな問題だと思うけど。。。

自分の言ってることわかってるんだろうか。

[336: 匿名さん]

実際のところ、駐車場はどれだけ余っているのですか？
１３００台止められるとのことなので、４００台分くらい余りですか？

ものの本には駐車場代は100％修繕積立金に積み立てるべきとされていますが、
現実には管理費に回すのが一般的だと思います。

[337: 匿名さん]

>>336
駐車場は1350台、空きは100台分。稼動は1250台くらい。平均￥28000／月。
全部、駐車場修繕に使ったらとても使い切れない。ちなみに機械式立体でも
ここのは、地下なのでそれほど劣化は進まない。小規模マンションで屋外に
立体がある場合は風雨にさらされるので、頻繁な点検と修繕は必要だろうね。

28000×1250×12＝4億2千万/年

[338: 匿名さん]

全部修繕にまわすべきというのは、よくある2段式3段式のが屋外にある場合だね。収入の割りに
修繕費がかかるからね。ここみたいに1000台以上稼動していると、かえって重要な収益源だよ。

[340: 匿名さん]

余っているっていうから数百は空いているのかと思ったけど、100台分なんですね。
2000世帯で1250台稼働しているなら、けっこういい線では。

[342: 匿名さん]

だから、民主党政権になれば
ガソリン代が安くなり遠出の高速代は無料になり車優遇だ。
駐車場はすぐ満杯になる。

[344: 匿名さん]

100台分の内、まだ駐車場を借りてない住民が
１台目に借りたいと言えば断れないでしょ。

[346: 匿名さん]

車、２台目を置きたい住民多数。だけど、公平を期すために空けているらしい。申し込んでも２台目は断られるとさ。

[347: 匿名さん]

＞公平を期すために空けているらしい

それはおそらく事実ではないでしょう。
公平を期するために100台も空けているのであれば、もったいなさすぎる。

[348: 匿名さん]

２台目は、期限付きで仮に置かせると契約で決めて貸せば
良いわけですからね。空けておくぐらいなら。

[349: 匿名さん]

＞それはおそらく事実ではないでしょう。
そうですね。ぶっちゃけ「未販売住戸が売れるようにするため」ですね。

[355: 匿名さん]

>>354
別なエリアのタワマンで、満杯の駐車場代を値下げしたケースがあるけど、
公平とは思えないな。
ふんだくってというなら、逆に値上げしても良いと思う。

[357: 入居済み住民さん]

真っ直ぐ道路の電線地中化は22年度予定、完成は23年度ですね。待ち遠しいです。

http://www.city.minato.tokyo.jp/sisyo/sibaurakonan/johosi/files/dbp10-...

[358: 匿名]

>>357

319です。真っ直ぐ道路の情報ありがとうございました！
私も完成を楽しみにしています。

[361: 匿名さん]

値下げされた新規物件が出始めるのはこれからだからね。

[362: 匿名さん]

スミフによる駐車場の確保は終わってスミフは管理組合に返しています。でも、2台目は受け付けていません。
複数台置きたい人が多数居るので、1戸1台にしないと大混乱するからだそうです。また、一時転居して戻る
際に、駐車場が無いという事態が考えられます。常時５％くらい空いているのが適正と思います。

[363: 匿名さん]

何割引き？

[364: 匿名さん]

また１戸売れましたね。

[365: 匿名さん]

100台余っているとのことなので、空きは7.4％くらい？
少しは空きを作っておきたいとしても、２台目を置きたい人は抽選にするなりした方が適切では。

[367: 匿名さん]

満車になって、どこぞのマンションみたいに常時200人以上が行列なんてなったら、それの方が困る
1割以内の空きがあるくらいがちょうどいいと思う。

[368: 匿名さん]

駐車場代月平均3万とすると

　3万×100台分×12ヶ月＝3600万

年間3600万の収入減ですか。少しもったいない気もしますよね。

[369: 匿名さん]

＞362 スミフによる駐車場の確保は終わってスミフは管理組合に返しています

今まで売れ残り物件用にスミフが確保していた分の駐車場代を支払うの止めたって事ですか？

[370: 匿名さん]

１割も余らせて２台目が置けないのは変でしょう。