リライズガーデン西新井

[物件比較中さん]

東武鉄道の西新井工場跡地に、敷地面積30982.18平米、
西新井駅徒歩５分、梅島駅徒歩４分、PASMOをセキュリティ
システムに導入した、オール電化、免震マンション。
建物の周りに、高い建物もなく、かなり日当たりや
眺望も良さそう。

※スレタイを「TOKYO元気新区（東武鉄道西新井プロジェクト）」から「リライズガーデン西新井」に変更させていただきました。

所在地：東京都足立区梅田8丁目398-16他（地番）
交通：東武伊勢崎線 「西新井」駅 徒歩5分
　　　東武伊勢崎線 「梅島」駅 徒歩2分
売主：東武鉄道
施工会社：清水建設
管理会社：長谷工コミュニティ
販売会社：東武不動産　三井不動産レジデンシャル

[82: 買い換え検討中]

東武不動産が販売に絡んでいるというのが、ちょっと気になります。

http://www.tamachi.jimusho.jp/

東武鉄道と東武不動産は、違うのでしょうか？

[83: サラリーマンさん]

わたしは駅近には住みたいけれど、線路近には住みたくないなぁ。
でもＭＲは拝見したいと思ってます。

[84: 匿名さん]

これからマンションの供給は減るらしいし、実需はそこそこ続くだろうからじわじわ売れていくのではないかな。足立区はイメージが悪かっただけだからな。交通の便を考えたら意外といけるよ。

[85: 匿名さん]

交通利便性の割には安いってところが足立区の売りだったので、
値段だけ上げると、宣伝文句がなくなってしまう。

失敗例としてレコみたいになるわけで、もともと持っていた土地だって
ことと、線路脇のデメリットを思えば、
いかに、免振＋オール電化+100%駐車場をつけても、スパンがあまりとれて
いない、平凡な間取りであることを考えれば平均で坪200オーバーだと
したらちょっとなおやりすぎかなって印象です。

オール電化の仕様とかをモデルルームでチェックしてみないと
なんともいえないところもあるけど。

[86: 匿名さん]

売主の東武に不安です。

（№64さんに同感です。）

管理が東武グループの○○物件の
掲示板は、驚きです。


先日「賃貸」と「分譲」どっちがお得？
だんぜん分譲がお得です・・・・
なんて書いてある鉄腕アトムの
ダイレクトメールが
届きました。なんだか・・・・？？

鉄腕アトムではなく、
マンションの質で勝負してくれると
良いのですが・・・

やっぱり、オール電化ぐらいしか魅力
ないのかな・・・

[87: 購入検討中さん]

冷静に考えてみるとオプションが安く済むかもしれませんね
IHとか食洗機が標準ですよね

[88: 匿名さん]

IHでも安物だったら、ガスレンジのちょっといいのと値段は
変わらないって... エコキュートタンクコストはかかるけど、
単に割高になるだけでありがたがるほどのもんでもない。
食洗機なんて、マンションのオプションでつけたって15万ちょい
とかだし。　その程度で高い値段が納得できるようにはならないな。

[89: 購入検討中さん]

販売はいつ頃からになるのでしょうか？

[90: 購入検討中さん]

>>89
MRは新春から
１期は３月中旬、50戸

[91: 匿名さん]

>86

ここの管理は、HPで見る限り
長谷工ですよね。
長谷工がいいかどうかはわからんが。

[92: 物件比較中さん]

やはり鉄道に近いから騒音すごくない？

[93: 購入検討中さん]

西新井は草加より価値あるのですかね

[94: 匿名さん]

人それぞれだけど、草加よりはいいのでは？。
腐っても２３区内だからね。都内の比較では負けるけど。

[95: 匿名さん]

>>92さん
今線路沿いに住んでるけど、それなりの高さなら賃貸の窓ガラス（T1クラス？）でもあまり気にならない。慣れると聞こえてないのと同じぐらいになる。夜静かになると微妙に気になるけど、24時間365日ひっきりなしの幹線道路に比べれば夜中は無音（たまに保線があるけど）だし、この物件は廊下側が線路なので実際にはほとんど聞こえてこないだろうね。

ただ、低層部だと目の前の団地に音が反射してウルサイかも知れないが。

[96: 匿名さん]

音ってのは反射もあって、近くにマンションがあるとそれが壁に
なってそっちから電車の音が聞こえたりしますから、線路側で
なくても、遮音レベルT1では不足だと思う。　このあたりはチェック
しないといけませんね。

[97: 購入検討中さん]

確かに前の団地は気になりますね
建て替えるときに８階建てくらいに
なったりして。

[98: 購入検討中さん]

本日DM来ましたがどのタイプがいいですかな
アンケートの内容みました？
希望間取りと予算を聞いてくるとは・・・
価格設定の参考資料にするのかな

[99: 匿名さん]

＞　希望間取りと予算を聞いてくるとは・・・

専有面積と、予算の欄ってのはほぼすべてのアンケート葉書とかに
存在しているような気もしますけれども。

[100: 匿名さん]

私にもＤＭが届いていました。
返信しません。

[101: 購入検討中さん]

DM返信しました

[102: 匿名さん]

来年の、春か秋にＭＲを訪れたいと思っています。
多忙なので・・・（夏は暑くて行きたくない）

[103: 購入検討中さん]

南西は良さそうですね

[104: 匿名さん]

91さん
住まいサーフィンの管理会社評価によると、長谷工コミュニティは５段階評価で５がついていますね。

[105: 匿名さん]

立地悪すぎ。価格高過ぎ。第1期の価格発表が勝負。
第２のレコにならないように・・・
ターミナル駅じゃない西新井は人気なし。
西新井以北の伊勢崎線の住民にも人気なし。

ステージオ以下の価格じゃないと売れ残りは300戸以上と推測。

[106: 匿名さん]

先日届いた間取りのプランも、
気に入った間取りはなかったです。

今時、収納率を強調してたけど、
線路沿いなのだから、せめて家の中は優雅に
広い玄関、廊下を期待してたので、残念。
ほとんどのキッチン・トイレも狭そうで、がっかり。
新築の都営住宅と変わらなかったりして・・
せめて天井ぐらいは、高いのでしょうか？

もちろん、値段に見合ってたら仕方ないとあきらめますが、
5000万近くするのだったら、考えます。

700戸も完売するのかな？早く契約して、売れ残りをみてるのも
つらいですし。

とりあえず、気になる物件なので、来年のMR見学
申し込みしました。

[107: 購入検討中さん]

今日電話来ました。しつこかったです
２月の先行MR見学会
見送りました

[108: 匿名さん]

ヴィスタグラート宮原（埼玉県さいたま市北区）は、完成から１年経って、３分の１が売れ残っている。

ヴィスタガーデン川越（埼玉県川越市）も苦戦しているので、

http://www.tamachi.jimusho.jp/

東武さんも必死なのでしょう。

[112: 購入検討中さん]

かなり必死ですね・・・

[113: 購入検討中さん]

今日メールが来てました
ＭＲ事前見学会とのこと
こないだ電話きましたが、人気ないのですかね

[114: 匿名さん]

まだ正式価格もでていないのに、人気あるもないもないでしょう。
妥当価格以下の水準なら、瞬時に完売できますよ。　簿価は安いもともと
自分でもっていた土地ですから、そんなに無理しなくても黒字を計上
可能ですから、レコみたいな失敗はしないと思いますよ。

[115: 購入検討中さん]

>>114　さんへ

第1期販売予定　50戸
販売時期　20年3月中旬
専有面積　70.01〜94.64㎡
販売価格　3600〜6200万
最多価格帯　4300万台(8戸)　3LDK:73.08〜77.01㎡
　　　　　　4700万台(8戸)　3LDK・4LDK:77.01〜85.45㎡

こんなんですが、どうでしょうか？

[116: 物件比較中さん]

１１５さんへ

１７０〜２００万円坪？
高いと思うけど・・・

[117: 匿名さん]

全戸平均が坪200万未満なら十分に完売可能な値段だと思うけど...

[118: 匿名さん]

高すぎる。
坪20万プラスでレコをお薦め。

[119: 匿名さん]

レコよりはるかに高層で、　免振/オール電化/駐車場100% とつくわけで、
一方デメリットは、レコの遠いほうなんかと比較するとわずかに駅から
遠くて、線路に近くなる程度。 20万も差があるならこっちではないかな

今出ている価格はちょっと高めに感じるけど、レコほどでもない。
モデルルーム訪問者の意見をききながら、5万/坪程度とか、ちょこっと
あとで価格調整する程度でそのままいけるレベルでだしてきていると
思う。

だいたい、モデルルームも開いてない時期で、価格帯表記をするってのは
かなり価格に自信がある場合だけで、レコはやってなかった。

[120: 匿名さん]

総戸数738戸。

第1期（50戸）は、”さくら使って”でも即日完売。

[121: マンコミュファンさん]

＞価格に自信
100戸、200戸単位で価格発表販売して欲しいですね。
ステージオのように．．．

[122: 匿名さん]

瞬間に完売ってのは、売れ残りと同じ程度にデベから見れば失敗なんだけどね。　あくまで利益を最大化するゲームなんだから、モデルルーム訪問者の10人に1人程度が買ってもいいかなと決心するぎりぎり高めの価格をつけないと。　ステージオだって、そんなにすぐに売り切ったわけじゃないんだよ。

[124: 匿名さん]

簡易図面集をみました。
70〜80平米未満の３ＬＤＫが多い。（専有面積の圧縮→参考記事ピッタリ）
それでも、足立区価格じゃない。

参考記事
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「見過ごせない話題」より抜粋
高値になってしまったマンションを購買力の弱い市場で売るために、デベロッパーの常套手段としての専有面積の圧縮があります。部屋を狭くすることでグロス価格を抑え、買いやすくするというものです。
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[125: 匿名さん]

>>124さん

見過ごせないも何も、だから平米単価か坪単価で見るんですよ。＞価格
平米単価や坪単価で見れば平米の広さに関係なく価格の上下が分かるからね。
総平米数そのものはライフスタイルによって必要な広さが変わるから参考にならないし、
そこから算出される価格も相対比較できないから意味が無い。

で、坪単価平均180万強は設備の充実度や昨今の足立区の状況を考えると悪くない数字だと思う。
（とはいえ、現地主の東武は坪170万ぐらいでもウハウハだろうけど）

そもそも3年ぐらい前に発売された竹の塚駅前タワーは最上階で200万越えして完売してたし、
ステージオだって当初高い高いとさんざん叩かれてたけど結構あっさりと完売しちゃったから、
もはや昔の足立区の感覚では買えない時代になったのかもしれないね。

まあ、レコのアレは正直やりすぎだとは思うけど。
（坪単価以前に物件そのものの魅力が、ね…）

[126: 匿名さん]

そういえば、ちょっと前まで資料送付攻勢をかけていましたけど、
MRオープン日時が決まってからは何も送ってこなくなりましたね。
寂しいと言うか他の物件に目移りしそうです。

ちなみにここは学区どこなんでしょうね？
梅島小？

[127: 周辺住民さん]

西新井から２つ先に住んでいます。

伊勢崎線は日比谷線に加えて、半蔵門線乗り入れするようになって、大変便利になりました。
複々線の強みを生かして、ラッシュ時には物凄い本数の電車が走っていて大量輸送してくれます。
（しいて言えば、西新井→北千住を急行でいく場合だけ混みますが）
帰りは北千住からの下りのうち、半蔵門線からやってくる１０両編成の急行はかなりゆとりがあります。（むしろ日比谷線からくる各駅の方が混雑しているくらい）

皇居より東側が勤務先（大手町、丸の内、有楽町、新橋など）であれば、山手線の西側の繁華街を通らずに通勤できる。電車の遅れる頻度は京浜東北線に比べれは少ないと思います。

[128: 匿名さん]

>>127さん
私は竹の塚住民ですが（お隣さんですね）、
日比谷線はあまり使える路線ではないですよ。

伊勢崎線沿線だとここしか都心直結ルートがないから便利に見えますが、
東側を遠回りして移動するから時間がかかるし接続も決して良い方ではない。
なんと言っても3線直通接続以来遅延が酷く、
通常でも5分程度はちょくちょく、、
雨とかになると10分とか平気で遅れる。
朝は毎日のように「遅れておりまして申し訳ございません」と謝ってるぐらい。
しかも終電間際になると北行は北千住止まりが多くなるし。

半蔵門線直通も本数が少なくイマイチ。
朝なんか浅草行き→北千住行き→半蔵門乗り入れと3本に1本しか出ないし、
（ゆえに激込み）
半蔵門線のルートも某計画のためにいびつなルートとなっているため、
必要以上に時間がかかるルート。
終電間際になると押上止まりしかなくなる。
しかも北千住と違って押上は乗換えが出来ないのが致命的。
（伊勢崎線は次の曳船駅なので）

[129: 匿名さん]

正式名称が「リライズガーデン西新井」に決定しましたね。

[130: 物件比較中さん]

>128

東横線の自由が丘あたりの住民が日々直の本数が少なくて
使えないというならまだしも、そもそも浅草止まりの
地価激安東武の伊勢崎線ごときが地下鉄2路線と乗り入れてる
だけでもありがたいと思ってもらいたい。
贅沢いうのもいい加減にすべし。

[131: 匿名さん]

遅延が多いってのは実際に事実だから、なんもそれにかみつかなくても...

平均速度は東横線より、伊勢崎線のほうが速いから、そっちを買うというもんでも
ないのだろうから（東横線は異常にのろいよね）、不動産をどこに買おうかという
のにとっては、割と些細な一要素にすぎない気もするけど。

この地区が候補に入るなら　坪200上なら見送り。 190程度なら買いが妥当だろう。