リライズガーデン西新井

[物件比較中さん]

東武鉄道の西新井工場跡地に、敷地面積30982.18平米、
西新井駅徒歩５分、梅島駅徒歩４分、PASMOをセキュリティ
システムに導入した、オール電化、免震マンション。
建物の周りに、高い建物もなく、かなり日当たりや
眺望も良さそう。

※スレタイを「TOKYO元気新区（東武鉄道西新井プロジェクト）」から「リライズガーデン西新井」に変更させていただきました。

所在地：東京都足立区梅田8丁目398-16他（地番）
交通：東武伊勢崎線 「西新井」駅 徒歩5分
　　　東武伊勢崎線 「梅島」駅 徒歩2分
売主：東武鉄道
施工会社：清水建設
管理会社：長谷工コミュニティ
販売会社：東武不動産　三井不動産レジデンシャル

[121: マンコミュファンさん]

＞価格に自信
100戸、200戸単位で価格発表販売して欲しいですね。
ステージオのように．．．

[122: 匿名さん]

瞬間に完売ってのは、売れ残りと同じ程度にデベから見れば失敗なんだけどね。　あくまで利益を最大化するゲームなんだから、モデルルーム訪問者の10人に1人程度が買ってもいいかなと決心するぎりぎり高めの価格をつけないと。　ステージオだって、そんなにすぐに売り切ったわけじゃないんだよ。

[124: 匿名さん]

簡易図面集をみました。
70〜80平米未満の３ＬＤＫが多い。（専有面積の圧縮→参考記事ピッタリ）
それでも、足立区価格じゃない。

参考記事
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「見過ごせない話題」より抜粋
高値になってしまったマンションを購買力の弱い市場で売るために、デベロッパーの常套手段としての専有面積の圧縮があります。部屋を狭くすることでグロス価格を抑え、買いやすくするというものです。
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[125: 匿名さん]

>>124さん

見過ごせないも何も、だから平米単価か坪単価で見るんですよ。＞価格
平米単価や坪単価で見れば平米の広さに関係なく価格の上下が分かるからね。
総平米数そのものはライフスタイルによって必要な広さが変わるから参考にならないし、
そこから算出される価格も相対比較できないから意味が無い。

で、坪単価平均180万強は設備の充実度や昨今の足立区の状況を考えると悪くない数字だと思う。
（とはいえ、現地主の東武は坪170万ぐらいでもウハウハだろうけど）

そもそも3年ぐらい前に発売された竹の塚駅前タワーは最上階で200万越えして完売してたし、
ステージオだって当初高い高いとさんざん叩かれてたけど結構あっさりと完売しちゃったから、
もはや昔の足立区の感覚では買えない時代になったのかもしれないね。

まあ、レコのアレは正直やりすぎだとは思うけど。
（坪単価以前に物件そのものの魅力が、ね…）

[126: 匿名さん]

そういえば、ちょっと前まで資料送付攻勢をかけていましたけど、
MRオープン日時が決まってからは何も送ってこなくなりましたね。
寂しいと言うか他の物件に目移りしそうです。

ちなみにここは学区どこなんでしょうね？
梅島小？

[127: 周辺住民さん]

西新井から２つ先に住んでいます。

伊勢崎線は日比谷線に加えて、半蔵門線乗り入れするようになって、大変便利になりました。
複々線の強みを生かして、ラッシュ時には物凄い本数の電車が走っていて大量輸送してくれます。
（しいて言えば、西新井→北千住を急行でいく場合だけ混みますが）
帰りは北千住からの下りのうち、半蔵門線からやってくる１０両編成の急行はかなりゆとりがあります。（むしろ日比谷線からくる各駅の方が混雑しているくらい）

皇居より東側が勤務先（大手町、丸の内、有楽町、新橋など）であれば、山手線の西側の繁華街を通らずに通勤できる。電車の遅れる頻度は京浜東北線に比べれは少ないと思います。

[128: 匿名さん]

>>127さん
私は竹の塚住民ですが（お隣さんですね）、
日比谷線はあまり使える路線ではないですよ。

伊勢崎線沿線だとここしか都心直結ルートがないから便利に見えますが、
東側を遠回りして移動するから時間がかかるし接続も決して良い方ではない。
なんと言っても3線直通接続以来遅延が酷く、
通常でも5分程度はちょくちょく、、
雨とかになると10分とか平気で遅れる。
朝は毎日のように「遅れておりまして申し訳ございません」と謝ってるぐらい。
しかも終電間際になると北行は北千住止まりが多くなるし。

半蔵門線直通も本数が少なくイマイチ。
朝なんか浅草行き→北千住行き→半蔵門乗り入れと3本に1本しか出ないし、
（ゆえに激込み）
半蔵門線のルートも某計画のためにいびつなルートとなっているため、
必要以上に時間がかかるルート。
終電間際になると押上止まりしかなくなる。
しかも北千住と違って押上は乗換えが出来ないのが致命的。
（伊勢崎線は次の曳船駅なので）

[129: 匿名さん]

正式名称が「リライズガーデン西新井」に決定しましたね。

[130: 物件比較中さん]

>128

東横線の自由が丘あたりの住民が日々直の本数が少なくて
使えないというならまだしも、そもそも浅草止まりの
地価激安東武の伊勢崎線ごときが地下鉄2路線と乗り入れてる
だけでもありがたいと思ってもらいたい。
贅沢いうのもいい加減にすべし。

[131: 匿名さん]

遅延が多いってのは実際に事実だから、なんもそれにかみつかなくても...

平均速度は東横線より、伊勢崎線のほうが速いから、そっちを買うというもんでも
ないのだろうから（東横線は異常にのろいよね）、不動産をどこに買おうかという
のにとっては、割と些細な一要素にすぎない気もするけど。

この地区が候補に入るなら　坪200上なら見送り。 190程度なら買いが妥当だろう。

[132: 匿名さん]

>>131さん
＞遅延が多いってのは実際に事実だから、なんもそれにかみつかなくても...

荒らしは無視が一番ですよ。日本語として意味不明な噛み付きをするしか憂さ晴らしできないかわいそうな人なのですから。

＞この地区が候補に入るなら　坪200上なら見送り。 190程度なら買いが妥当だろう。

既にステージオが西新井坪180万上の世界で結構あっさりと完売しており（それでも当時は高い高いと批難轟々だった）、加えて周辺の価格が既に上昇している現状を見るに、線路沿いと言う悪条件と設備の充実レベルを考慮すると200万が妥当だと思う。レコが220万で売れないのは設備/立地と価格が合ってないだけなので参考にならないし（それでもあれだけ売れたってのはすごいと個人的に思う）。

今のところ足立区最後の大規模物件になりそうだし（作れそうな土地はたくさんあるけどね）、地縁のある人の需要だけで吸収しきれると思っているんじゃないかな。

[133: 匿名さん]

ステージオで平均で180万上いっていたのは、パークフロント棟だけだと思います。
ステージオの仲介売り出し価格がのきなみ坪@200越えですから、かなり条件が劣ることを
考慮しても、新築物件ですし　200万ならなんとか完売できるかもしれませんね。

[134: 匿名さん]

朝の伊勢崎線は、遅延が頻発しているよね。

濃霧で遅れ、積雪で遅れ、着膨れで遅れ、さらに人身事故で遅れる。
複々線でありながら、踏切があるのも良くない。

伊勢崎線と繋がってから、田園都市線のダイヤの乱れが増加して困っている。
田園都市線の場合は、濃霧なし、積雪なし、踏切事故なしだった。
そして気温が違うから、着膨れも少ない。
エレベータおよびエスカレータの設置も田園都市線が大きくリードしている。

でも、物件価格が安いのが、伊勢崎線の良いところ。
資金の少ない俺には、伊勢崎線沿線の物件しか買えないかも。
辛いところだ。

[135: 都心住民さん]

>>134

それは違いますね。

毎朝半蔵門線で通勤していますが、朝の遅れのアナウンスは
殆ど　田園都市線の混雑、車両故障などのが原因で
伊勢崎線は少ない方です。
遅れの7割が田園都市線　2割が東武伊勢崎線　残りは半蔵門線だと感じています。。

私も田園都市線の毎朝の混雑遅延で半蔵門（さらに伊勢崎線）が大迷惑していると感じており、
可能なら渋谷で折り返し運転にしてくれないかと　思っている一人です

[136: 匿名さん]

>>134さん >>135さん
日比谷線側の遅延もそのほとんどがメトロ/東急側の問題ですよ。
濃霧遅延なんて数年に1回程度でほとんど起きないし、
伊勢崎線内では事故以外で遅延することはほとんどないです。
（そもそも踏み切りなんて事故でも起きない限りは電車遅延には関係ないし）

その証拠に、遅延が目に見え始めるのは小菅辺りからですから。
日比谷線内が遅延しているため、北千住入構が遅れるからですね。
小菅辺りまで来ると明らかに「遅れている」ことが分かりますし、
南千住から入谷に向かうトンネルの入り口は万年遅延状態です。
（大体あそこで速度を落とすか止まる、昔はそんなことありませんでしたが）

もっとも、元々日比谷線乗り入れだけの時代は遅延とはほぼ無縁だったので、
東急側が悪いのでしょうけど。

[141: ご近所さん]

東急の10分以内の遅れは日常茶飯事で遅れに入りませんが、
今朝も東急線お客様救助とかで、半蔵門線が大幅に遅れています。

[142: 物件比較中さん]

たとえどんなに定時運転に優れていても
伊勢崎線沿線には住みたくないし
半蔵門線の九段下より東側にも住みたくない。

[143: 匿名さん]

＞伊勢崎線沿線には住みたくないし
＞半蔵門線の九段下より東側にも住みたくない

にもかかわらず、？？？？

このマンションは伊勢崎線沿いなんだよ。
物件の比較にならないんだよぉ〜

[144: ビギナーさん]

都営住宅建て替えが決定してますが、日照に関してはどうなるのでしょうか？

[145: 匿名さん]

都営住宅は基本的に建て替える前と同じ規模のものを建てるのが通例のようです。
北千住東口の都営住宅建て替えがそうでしたし、
竹の塚西口の都営住宅建て替えも同規模の新築になるようですね。

[146: 匿名さん]

↑
同じ西新井の駅反対側の都営はずっとでかいのに建て替わった記憶がありますけれども
これ言いきっちゃって大丈夫？？　　
　もとのが容積率の余らせていれば当然床面積は大きくなるし、ゆったりと駐車場だの、
植栽スペースだの確保できるから、斜線規制の範囲内で目いっぱいに高層化してくるのも
しごく当然だと思うから、これ言いきっちゃうと後で低層階買った人に文句いわれそうな
気がするもので。

[147: 匿名さん]

>>146さん
多分栗原1丁目の都営住宅のことだと思いますが、
あれはギャラクシティを含めた西新井再開発事業として成り立っているので、
容積率緩和を受けない単なる建て替えであればあれと同じことはできないと思いますよ。

＞、これ言いきっちゃうと後で低層階買った人に文句いわれそうな気がするもので。

言い切るも何も、
私が書いたのはあくまでもある1つの事実から想定される仮定の話に過ぎず、
都が出している確定情報でも何でもないですから、
信じるか信じないかは自己責任ですよね。

というか、掲示板なんてそういうレベルのものですけど。

[148: 匿名さん]

高さだけは目一杯くるんじゃないですかね。

容積率はここも200% ですけど、ルーバル好きにはこたえられないくらい
目一杯斜線がきいていながら高さはしっかりありますし、一定の面積の
ある土地なら、かなりの高層化は可能で、わざわざ低層に建て替えるかなぁ

[149: 匿名さん]

>>148さん
今地図を見て理解したのですが、
各棟が小さな道で１棟ずつ区切られているため、
集積度を上げることは難しそうですね。

http://maps.google.co.jp/maps?f=q&hl=ja&geocode=&time=&...,139.793226&spn=0.000942,0.001808&t=h&z=19&iwloc=addr&om=1
（一見私道に見えますが、都が管理する公道のはずです）

いずれにせよMRで聞けば何がしかの情報は得られると思いますよ。

[150: 匿名さん]

団地よりこの空き地が気になります…。

http://maps.google.co.jp/maps?f=q&hl=ja&geocode=&time=&...,139.795382&spn=0.001885,0.003616&t=h&z=18&iwloc=addr&om=1

[151: 匿名さん]

>>150

21〜２６を参照のこと。

価格的に自信がある様子の売りもののようですが
ファミリーファミリーしていて
子なしや、高齢世帯向きではなさそうな物件ですね。

[152: 匿名さん]

>>148

高層化は、反対運動を誘発する可能性があります。

http://www.tamachi.jimusho.jp/

東武は、高層化で苦戦を強いられているようです。

[153: 匿名さん]

ここはかなりの高層でしょ。　さすがにここを買った人が、高すぎるって訴える可能性も
少なかろうかと思うんですけどもねぇ。

[154: 物件比較中さん]

>>153

甘い！

全然違う場所の話で恐縮だが、品川区の第一京浜と山手通りの交差点から数百ｍ
大崎方面に行ったところに、20階建てはあろうかという
古めの高層マンションがあるのだが、山手通りを挟んだ向かい（南側）
に建築予定の高層マンションに対する反対のノボリが半端じゃない
（今もあるのかは分からんけど）

言っちゃ悪いが、品川至近の準都心地域で、しかも山手通り沿いなぞに
建つ高層マンションの住民が、道を挟んで優に40mは離れて建つマンションに
臆面も無く反対するとはいい加減にしろって感じ。
てかあなた方のほうがよっぽど自分の北側の低層住宅地に迷惑かけてるっての。

でもそういう奴らもいるってことです。

[155: 匿名さん]

>>151さん
そもそも70〜80m2が中心の物件なので、
DINKSなんかには向いていないでしょうね。
それにあわせて共用設備が決まってるようなもんだし。

物件のカラーがはっきりしている方が買う方も安心だけどね。

[156: 匿名さん]

>>155さん
　＞そもそも70〜80m2が中心の物件なので、

小生はシングル、DINKS、高齢世帯向きの専有面積と思います。

[157: 匿名さん]

>>21〜>>26を良く見てね。

[158: 匿名さん]

test
>>21-26

[159: 匿名さん]

>>156さん
個人の主観をここで述べられても困るんだが。

>>157＆>>158さん
良く分からんが、

・南西には都営住宅と10階位のマンションが建っている
・目の前の都営団地は７・８・９号棟の跡地に、新たに都営マンションを２棟建てる
・結構離れているが南側にある三菱ウェルファーマ跡地の汚染土壌の改良工事は完了してる
・眺望が抜けるのは、現状でも11〜12階以上じゃないか？

ぐらいの話？

[160: 周辺住民さん]

>>155-156

　　　　　　　最低居　　　　　　賃貸住宅　　分譲住宅　　　 一戸建住宅
　　　　　　　住面積水準　　　　ー　　　　　誘導居住面積水準

単身　　　　　 25㎡ 　　　　　　25㎡　　　　 40㎡　　　　　　　55㎡
２人　　　　　 30㎡　　　　　　 40㎡ 　　　　55㎡　　　　　　　75㎡
３人　　　　　 40㎡　　　　　　 55㎡ 　　　　75㎡　　　　　　　100㎡
４人　　　　　 50㎡　　　　　　 65㎡ 　　　　95㎡　　　　　　　125㎡

という国の見方があるようですよ
　
足立区は先の地価上昇で上昇率が大きかったので
下落率もダントツになりそうですね
先のことは分かりませんが
休むも相場
そんな言葉を思い浮かべるこのごろです

[161: 物件比較中さん]

>>160

それはあくまでも「国」の
見方でしょ。
東京も種子島も同じ基準で
論じて何の意味がありますか？

156氏のいう、70〜80平米をシングルDINKS向けと
いうのは少なくとも東京都民の平均的感覚
ではないな。
（もっとも、個人のちょっと変わった主観を
述べようが一向に構わないわけだが）

[167: ゆ]

ここのマンションって住宅性能評価は取得しないのかな？
免震、オール電化、駐車場１００％、駅近など多彩な武器を
引っさげているから必要なしか？
それとも市川の件で施工主への配慮か？
まあ、今後の動向に注目しますわ・・・

[168: 匿名さん]

ここの入居可能日は約22ヶ月後ですよね。

ＭＲには年末頃に行く予定です。

[169: 周辺住民さん]

>>161

70〜80㎡がシングル・DINKS向け、というのは、
東京の一般人の平均的感覚ではない、ということだそうですが、
70〜80㎡の住居にファミリーで暮らすのは、あまりに窮屈ではないですか？
自分などは、156さんの感覚に近いです。

自分は、現在まだ30代独身ですが、
江東区内の、約70㎡の中古マンションで暮らしています。
田舎育ちの自分の感覚としては、1人で70㎡程度で「ちょうどいい」くらいです。
今の住居を買う前は、45㎡程度のUR賃貸に暮らしていましたが、
狭すぎて、休日など部屋にいても、息が詰まってくつろげませんでした。

現在の住居は、いずれ売却するつもりだったので、
最近、足立区内の別のマンションを購入しました（入居は来年3月予定）。
そちらは、広さが76㎡ですが、やはり1人で暮らすつもりです。

家族ができたら、76㎡では狭すぎると思います。そのときは、また売却する予定。

76㎡が家族もちには狭すぎるというのは、あくまで、自分の感覚ですが。

[170: 匿名さん]

７０㎡のマンションにひとり暮らしですか、いいですねぇ〜
で、結婚されたらさぞ大きなお屋敷にでもお住みになるのでしょうねぇ。
いやはや、そんな身分になってみたいものです。

ちなみに、庶民たる私は７０㎡〜９０㎡くらいの物件しか手が出せません。

で、そこに家族で住むのです。

だから、７０㎡〜８０㎡台は大いにファミリー向けだと考えております。

まあ、あくまで自分の感覚ですが。