リライズガーデン西新井

[物件比較中さん]

東武鉄道の西新井工場跡地に、敷地面積30982.18平米、
西新井駅徒歩５分、梅島駅徒歩４分、PASMOをセキュリティ
システムに導入した、オール電化、免震マンション。
建物の周りに、高い建物もなく、かなり日当たりや
眺望も良さそう。

※スレタイを「TOKYO元気新区（東武鉄道西新井プロジェクト）」から「リライズガーデン西新井」に変更させていただきました。

所在地：東京都足立区梅田8丁目398-16他（地番）
交通：東武伊勢崎線 「西新井」駅 徒歩5分
　　　東武伊勢崎線 「梅島」駅 徒歩2分
売主：東武鉄道
施工会社：清水建設
管理会社：長谷工コミュニティ
販売会社：東武不動産　三井不動産レジデンシャル

[2: 匿名さん]

公式ＨＰ？
http://www.31sumai.com/yahoo/A7205
鉄腕アトムだよ。
俳優さん（レオ様など）起用するよりいいですね。
免震構造、平置き駐車場率が魅力ですね。

[3: 匿名さん]

名称だけで、購入意欲が半減・・・あっ、（仮称）か。よかった。

[4: 匿名さん]

>>03
>名称だけで、購入意欲が半減・・・あっ、（仮称）か。よかった。
購入意欲が半減?
金あるんか？

[5: 匿名さん]

西新井駅と梅島駅まで屋根付き歩道を作ってくれないかな？

[6: 匿名さん]

坪200万円以下なら買いたいが、レコより仕様が良いので無理でしょうね。

[7: 物件比較中さん]

レコは全然売れていないみたいだから、値下げは期待できるかも

[8: 匿名さん]

汚染土壌の改良工事に費用をかけたと思いますが、
もともと東武の所有土地であれば土地取得に費用がかかっていない？
一般サラリーマンが買える手ごろな価格設定を期待しています。

足立区の大規模物件（レコ、アクアテラ、千住曙）は苦戦しているようですから。

[9: 匿名さん]

700戸超を売り切るにはステージオ並みの価格にしないとね。

[10: 物件比較中さん]

170万円/坪くらいが妥当だろうね。

[11: 匿名さん]

え！坪170万円なら即刻完売の予感。
いくらレコが売れ残ったとしても（もう確定？）200万円以下ならお買い得感たっぷり。
でも来春の価格はネオ価格とか言われて下がっているかも。

[12: 匿名さん]

たぶん間とって２２０万くらいではないかと予想しますがね。

[13: 物件比較中さん]

確かに苦戦だろう。
人気なくこの板も千住曙、同様にすぐに埋もれていくんだろね。

[14: ステージオ住人]

２２０万なら全然売れないよ。

[15: ステージオ住人]

久々の大規模物件なのに全然盛り上がりませんね

[16: 匿名さん]

高い部屋で200万以下じゃないとね。
平均は170万以下を期待しています。
西新井駅周辺の魅力はもっと低いと思いますが。

ステージオも中古で出ているけど、売出価格以下だと思いますよ。

[17: 匿名さん]

ステージオの中古は高くない？。あれで売り出し価格以下なの？。

[18: 匿名さん]

足立区だし電車の騒音もあるだろうし地価は下がりそうだし。
薄氷を踏むつもりで坪160万なら食指が動くかな。

[19: 匿名さん]

>>17
16です。
ステージオの件ですが、書き方が悪かったですね。
中古で出ているけど高過ぎる。
価値は”売出価格以下だと思う”という意味でした。

[20: 匿名さん]

ステージオ中古売出し中

部屋　　新築売出価格　中古価格
P-710　 　4,150万 → 4,980万
G-113 　4,290万 → 5,750万
P-811 　6,030万 → 7,000万

[21: 匿名さん]

TOKYO元気新区
南西向き中心で、南西には都営住宅と10階位のマンションが建っている。
敷地の南には、元三菱ウェルファーマの跡地（管理は都市再生機構？）がある。
低層階はビューが抜けない。
既出の電車の騒音・・・西新井に停車しないで高速で走り抜ける特急？とかあるんでしょ。

やはり、坪160万以下でないとね。

[22: 周辺住民さん]

私は、生まれも育ちもここの近所です。
私で宜しければ、分かる事はお答えしますよ。
ちなみに、建設予定地の前に建っている団地もマンションになります。
こちらは都営で、現在団地に入っている人達が入ります。

[23: 匿名さん]

>22さん

建設予定地の前の都営住宅は
すべて建て替えになるということでしょうか。
余剰分を分譲にするとかの計画はありませんか。

また、三菱ウエルファーマ跡地はどうなるのですか。
これも住宅用地でしょうか、商業施設も入るのでしょうか。

ご存じのところをご教示いただければ幸いです。

[24: 周辺住民さん]

>>23さん

早速のリクエスト、有難うございます。

まず都営住宅のマンションについてお答えします。
こちらの団地は、１〜９号棟まであります。
まず７・８・９号棟に住んでる方は、来年の２月末までに引っ越すことが決まっています。
綾瀬と江北（どちらも足立区）に新築の都営マンションがありますので、そちらに引越します。
空いた７・８・９号棟の跡地に、新たに都営マンションを２棟建てるそうです。
残りの１〜６号棟の方たちは、そちらのマンションへ入る事になります。
余剰分は、都営ですので賃貸になると思います。

三菱ウエルファーマ跡地についてですが、正しくは田辺製薬です。
そんなことはどうでもいいですね、すいません（笑）
実際こちらの跡地は、詳しい事は分かりませんが土壌の問題があるみたいです。
ず〜っと空き地になっていますので、土壌の検査や浄化を行っていると思います。

それと、足立区やこの地区を不安に思っている方たちへ
私はこの土地で生まれ育ち、今年で３７歳になります。
しかし恐い思いをした事は、記憶にございません。
私が周りにとって恐い存在だから、自分は恐くないとかそんなオチではありませんよ。
下町より都心の方が物騒ですよね。

[25: 匿名さん]

>24さん、早速のご回答をありがとうございます。

都営住宅の建て替えに伴って
道路も拡幅するなどの計画があるのでしょうね。
東口の都営住宅建て替え時には、ギャラクシティや劇場がある建物が余剰分にできたように記憶しているのですが
1−6号棟跡地には住宅以外も入るのでしょうか。

建物の高さ次第で、このマンションの何階からが
眺望が抜けるかが気になるところですし、道路計画によって
交通量とか、人の出入りも気になりますね。

それから、製薬会社は合併がくりかえされていて
田辺なんだか三菱なんだか三菱田辺なんだか、ややこしい・・・
（よけい）

[26: 匿名さん]

15年間、三菱ウェルファーマ（15年前は東京田辺製薬？）とファミリーマートがはさむ道路を通勤しています。
三菱ウェルファーマ跡地の汚染土壌の改良工事は完了しているようです。
一時期は、汚染土壌の改良工事が三菱ウェルファーマと東武が同時に行われていたように思います。

眺望が抜けるのは、現状でも11〜12階以上じゃないでしょうか？
明日にでも南西に建っているマンションの階数を数えて見ます。

交通量が多くなるのは避けられませんね。
西口の分譲・賃貸マンションが2000戸。
アリオの駐車場が1100台超？
ここが700戸以上。
車の流れがどのようになるか・・・当物件前の道路が抜け道になりそうです。

[27: 匿名さん]

それより、西新井駅の通勤ラッシュが心配だ。
今でも人があふれそうなのに。

[28: 周辺住民さん]

東武マンション、団地付近に、大きな道路が通るみたいです。
それとこの付近の土地は、西新井駅と梅島駅の中間ぐらいになると思います。
西新井駅は急行が止まりますので、私は西新井駅を利用しています。

[29: 匿名さん]

参考までに

[30: 匿名さん]

75タイプ

[31: 匿名さん]

85タイプ

[32: 匿名さん]

95タイプ

[33: 匿名さん]

ここ売れるの？
小生なら坪145万前後なら検討します。

[34: 匿名さん]

>>31
85タイプの図面をみるとレコ・グランデと比べてワイドスパンが一目瞭然ですね。
バルコニーも広いし、線路傍などデメリットもあるけど坪150万前後なら検討ですね。
ステージオ価格なら微妙・・・多分止めますね。

[35: 匿名さん]

ステージオの新築時価格並みだったら当然に買いだと思うけど、

そんなに甘い値段つけはしてこないと思いますよ。
もともともっていた土地だから仕入れが安かったはずという理屈は
今の時代には通用しないから。レコ並の値段でも、とりあえず半分
強程度は売れたわけすし。いくら足立区といっても都内で駅徒歩距離
で坪200万よりずっと下を期待するってのは甘すぎるんではないですかね。

[36: 匿名さん]

相場てもんがありますからねえ、そんなに急に下がるとも思えんな。
20年前のバブル崩壊はすさまじかったので、その後マンション価格下落
しか見てない人はまた下がるのを期待するのでしょうが、今くらいの
景気では下落はあまり期待できないと思うけどな。
一度上がった価格はなかなか下がらないよ。

[37: 匿名さん]

ここは不便な郊外だよ。
環七と伊勢崎線が近接していて不便だし再開発が困難かな。
相場なんて需要次第で変わる（今の価格がおかしい）。
この地域は急落！

レコのチャレンジから急落の運命。

[38: 匿名さん]

そうだといいねえ、どんな価格をつけてくるか。

[39: 匿名さん]

清水建設、失敗後の施工はより慎重になって安全。
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超高層マンションで鉄筋128本不足、清水建設が施工ミス
　千葉県市川市のＪＲ市川駅前に建設中の超高層分譲マンションで128本の鉄筋が不足していたことが7日分かった。マンションは大手ゼネコンの清水建設が施工、現在30階部分で工事を休止している。施工ミスが原因という。住宅性能表示制度に基づく中間検査で事実が明らかになった。

　国土交通省は同社などから鉄筋不足になった経緯や原因について詳細な報告を求めている。同社は補修工事で強度不足を解消し「マンション購入者に予定通り引き渡す」としている。

　鉄筋不足が見つかったのはＪＲ市川駅前再開発地区に建設中の超高層マンション「ザ・タワーズ・ウエスト　プレミアレジデンス」（45階建て、高さ約160メートル）。1—3階に図書館や商業施設、4階より上が573戸分の住宅になる。2005年8月に着工し、09年1月に完成予定で、すでにマンションは完売したという

[40: 匿名さん]

町中の１８階高層マンション建設のようですが、周囲の住民による建築反対運動は無いのでしょうか。

東武東上線川越市駅そばに東武不動産が建築中の１５階高層マンション「ヴィスタガーデン川越」は、地元自治会を上げて建築反対運動がおこっていますが。

http://www.tamachi.jimusho.jp/

[41: 周辺住民さん]

モデルルームの予定がないね〜

[42: 購入検討中さん]

レコシティで値付けに失敗（高過ぎて売れない）しているので、
慎重になっているのでしょう。
マンションバブルが崩壊して、明らかにマンションに先安感が
出てきているので、苦労しているのでしょう。
180万円/坪あたりが適正価格だと思いますが。

[43: 契約済みさん]

先日チラシに駐車場２５００〜１００００円と書いていました。結構お安いですよね。

[44: 匿名さん]

自走式100% 設置の場合だと、これは相場水準ではないかな。
免振 + オール電化のようですし、坪180万なら速攻買いにでますけど、
いくらなんでも200万下はないと思いますよ。

[45: 物件比較中さん]

そおですか？？？
ステージオは170万円/坪ですよ。
レコは215万円/坪で大量売れ残り・・・・。
再開発地区でもない線路際の物件で、しかも（埼玉以下の評価で
ある）アダチ区物件なのだから、170万円/坪くらいが妥当では。

[46: サラリーマンさん]

このマンションが竣工する頃には消費税も上がってるのかな？
物件が４千万だとして消費税５％アップなら税金で２００万も多くかかるのか。
高い買い物は早めにした方が無難かな。
マンション価格下落しても税金が上がっちゃうんじゃ待つ意味ないし。
とりあえず来年度の消費税アップはなさそうなんで、来年度中に入居できるマンション探すのも良いかも。

[47: 匿名さん]

>>45

レコはもっと高いよ。

[48: 匿名さん]

↑
値引きしてたら分かりませんが…。

[49: 匿名さん]

>>46

消費税は建物分しか、取られませんよ。
土地の部分は非課税です。

[50: 匿名]

ここの現場、相当近隣のクレームがうるさいらしいね。
向かいの都営住宅の連中か？
清水の監督も、市川の件もあるから相当大変な思いをするのだろう…。
まあ、所詮、18FのRC造だからなんとでもなりそうだが、地盤がな…。