リライズガーデン西新井

[物件比較中さん]

東武鉄道の西新井工場跡地に、敷地面積30982.18平米、
西新井駅徒歩５分、梅島駅徒歩４分、PASMOをセキュリティ
システムに導入した、オール電化、免震マンション。
建物の周りに、高い建物もなく、かなり日当たりや
眺望も良さそう。

※スレタイを「TOKYO元気新区（東武鉄道西新井プロジェクト）」から「リライズガーデン西新井」に変更させていただきました。

所在地：東京都足立区梅田8丁目398-16他（地番）
交通：東武伊勢崎線 「西新井」駅 徒歩5分
　　　東武伊勢崎線 「梅島」駅 徒歩2分
売主：東武鉄道
施工会社：清水建設
管理会社：長谷工コミュニティ
販売会社：東武不動産　三井不動産レジデンシャル

[2: 匿名さん]

公式ＨＰ？
http://www.31sumai.com/yahoo/A7205
鉄腕アトムだよ。
俳優さん（レオ様など）起用するよりいいですね。
免震構造、平置き駐車場率が魅力ですね。

[3: 匿名さん]

名称だけで、購入意欲が半減・・・あっ、（仮称）か。よかった。

[4: 匿名さん]

>>03
>名称だけで、購入意欲が半減・・・あっ、（仮称）か。よかった。
購入意欲が半減?
金あるんか？

[5: 匿名さん]

西新井駅と梅島駅まで屋根付き歩道を作ってくれないかな？

[6: 匿名さん]

坪200万円以下なら買いたいが、レコより仕様が良いので無理でしょうね。

[7: 物件比較中さん]

レコは全然売れていないみたいだから、値下げは期待できるかも

[8: 匿名さん]

汚染土壌の改良工事に費用をかけたと思いますが、
もともと東武の所有土地であれば土地取得に費用がかかっていない？
一般サラリーマンが買える手ごろな価格設定を期待しています。

足立区の大規模物件（レコ、アクアテラ、千住曙）は苦戦しているようですから。

[9: 匿名さん]

700戸超を売り切るにはステージオ並みの価格にしないとね。

[10: 物件比較中さん]

170万円/坪くらいが妥当だろうね。

[11: 匿名さん]

え！坪170万円なら即刻完売の予感。
いくらレコが売れ残ったとしても（もう確定？）200万円以下ならお買い得感たっぷり。
でも来春の価格はネオ価格とか言われて下がっているかも。

[12: 匿名さん]

たぶん間とって２２０万くらいではないかと予想しますがね。

[13: 物件比較中さん]

確かに苦戦だろう。
人気なくこの板も千住曙、同様にすぐに埋もれていくんだろね。

[14: ステージオ住人]

２２０万なら全然売れないよ。

[15: ステージオ住人]

久々の大規模物件なのに全然盛り上がりませんね

[16: 匿名さん]

高い部屋で200万以下じゃないとね。
平均は170万以下を期待しています。
西新井駅周辺の魅力はもっと低いと思いますが。

ステージオも中古で出ているけど、売出価格以下だと思いますよ。

[17: 匿名さん]

ステージオの中古は高くない？。あれで売り出し価格以下なの？。

[18: 匿名さん]

足立区だし電車の騒音もあるだろうし地価は下がりそうだし。
薄氷を踏むつもりで坪160万なら食指が動くかな。

[19: 匿名さん]

>>17
16です。
ステージオの件ですが、書き方が悪かったですね。
中古で出ているけど高過ぎる。
価値は”売出価格以下だと思う”という意味でした。

[20: 匿名さん]

ステージオ中古売出し中

部屋　　新築売出価格　中古価格
P-710　 　4,150万 → 4,980万
G-113 　4,290万 → 5,750万
P-811 　6,030万 → 7,000万

[21: 匿名さん]

TOKYO元気新区
南西向き中心で、南西には都営住宅と10階位のマンションが建っている。
敷地の南には、元三菱ウェルファーマの跡地（管理は都市再生機構？）がある。
低層階はビューが抜けない。
既出の電車の騒音・・・西新井に停車しないで高速で走り抜ける特急？とかあるんでしょ。

やはり、坪160万以下でないとね。

[22: 周辺住民さん]

私は、生まれも育ちもここの近所です。
私で宜しければ、分かる事はお答えしますよ。
ちなみに、建設予定地の前に建っている団地もマンションになります。
こちらは都営で、現在団地に入っている人達が入ります。

[23: 匿名さん]

>22さん

建設予定地の前の都営住宅は
すべて建て替えになるということでしょうか。
余剰分を分譲にするとかの計画はありませんか。

また、三菱ウエルファーマ跡地はどうなるのですか。
これも住宅用地でしょうか、商業施設も入るのでしょうか。

ご存じのところをご教示いただければ幸いです。

[24: 周辺住民さん]

>>23さん

早速のリクエスト、有難うございます。

まず都営住宅のマンションについてお答えします。
こちらの団地は、１〜９号棟まであります。
まず７・８・９号棟に住んでる方は、来年の２月末までに引っ越すことが決まっています。
綾瀬と江北（どちらも足立区）に新築の都営マンションがありますので、そちらに引越します。
空いた７・８・９号棟の跡地に、新たに都営マンションを２棟建てるそうです。
残りの１〜６号棟の方たちは、そちらのマンションへ入る事になります。
余剰分は、都営ですので賃貸になると思います。

三菱ウエルファーマ跡地についてですが、正しくは田辺製薬です。
そんなことはどうでもいいですね、すいません（笑）
実際こちらの跡地は、詳しい事は分かりませんが土壌の問題があるみたいです。
ず〜っと空き地になっていますので、土壌の検査や浄化を行っていると思います。

それと、足立区やこの地区を不安に思っている方たちへ
私はこの土地で生まれ育ち、今年で３７歳になります。
しかし恐い思いをした事は、記憶にございません。
私が周りにとって恐い存在だから、自分は恐くないとかそんなオチではありませんよ。
下町より都心の方が物騒ですよね。

[25: 匿名さん]

>24さん、早速のご回答をありがとうございます。

都営住宅の建て替えに伴って
道路も拡幅するなどの計画があるのでしょうね。
東口の都営住宅建て替え時には、ギャラクシティや劇場がある建物が余剰分にできたように記憶しているのですが
1−6号棟跡地には住宅以外も入るのでしょうか。

建物の高さ次第で、このマンションの何階からが
眺望が抜けるかが気になるところですし、道路計画によって
交通量とか、人の出入りも気になりますね。

それから、製薬会社は合併がくりかえされていて
田辺なんだか三菱なんだか三菱田辺なんだか、ややこしい・・・
（よけい）

[26: 匿名さん]

15年間、三菱ウェルファーマ（15年前は東京田辺製薬？）とファミリーマートがはさむ道路を通勤しています。
三菱ウェルファーマ跡地の汚染土壌の改良工事は完了しているようです。
一時期は、汚染土壌の改良工事が三菱ウェルファーマと東武が同時に行われていたように思います。

眺望が抜けるのは、現状でも11〜12階以上じゃないでしょうか？
明日にでも南西に建っているマンションの階数を数えて見ます。

交通量が多くなるのは避けられませんね。
西口の分譲・賃貸マンションが2000戸。
アリオの駐車場が1100台超？
ここが700戸以上。
車の流れがどのようになるか・・・当物件前の道路が抜け道になりそうです。

[27: 匿名さん]

それより、西新井駅の通勤ラッシュが心配だ。
今でも人があふれそうなのに。

[28: 周辺住民さん]

東武マンション、団地付近に、大きな道路が通るみたいです。
それとこの付近の土地は、西新井駅と梅島駅の中間ぐらいになると思います。
西新井駅は急行が止まりますので、私は西新井駅を利用しています。

[29: 匿名さん]

参考までに

[30: 匿名さん]

75タイプ

[31: 匿名さん]

85タイプ

[32: 匿名さん]

95タイプ

[33: 匿名さん]

ここ売れるの？
小生なら坪145万前後なら検討します。

[34: 匿名さん]

>>31
85タイプの図面をみるとレコ・グランデと比べてワイドスパンが一目瞭然ですね。
バルコニーも広いし、線路傍などデメリットもあるけど坪150万前後なら検討ですね。
ステージオ価格なら微妙・・・多分止めますね。

[35: 匿名さん]

ステージオの新築時価格並みだったら当然に買いだと思うけど、

そんなに甘い値段つけはしてこないと思いますよ。
もともともっていた土地だから仕入れが安かったはずという理屈は
今の時代には通用しないから。レコ並の値段でも、とりあえず半分
強程度は売れたわけすし。いくら足立区といっても都内で駅徒歩距離
で坪200万よりずっと下を期待するってのは甘すぎるんではないですかね。

[36: 匿名さん]

相場てもんがありますからねえ、そんなに急に下がるとも思えんな。
20年前のバブル崩壊はすさまじかったので、その後マンション価格下落
しか見てない人はまた下がるのを期待するのでしょうが、今くらいの
景気では下落はあまり期待できないと思うけどな。
一度上がった価格はなかなか下がらないよ。

[37: 匿名さん]

ここは不便な郊外だよ。
環七と伊勢崎線が近接していて不便だし再開発が困難かな。
相場なんて需要次第で変わる（今の価格がおかしい）。
この地域は急落！

レコのチャレンジから急落の運命。

[38: 匿名さん]

そうだといいねえ、どんな価格をつけてくるか。

[39: 匿名さん]

清水建設、失敗後の施工はより慎重になって安全。
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超高層マンションで鉄筋128本不足、清水建設が施工ミス
　千葉県市川市のＪＲ市川駅前に建設中の超高層分譲マンションで128本の鉄筋が不足していたことが7日分かった。マンションは大手ゼネコンの清水建設が施工、現在30階部分で工事を休止している。施工ミスが原因という。住宅性能表示制度に基づく中間検査で事実が明らかになった。

　国土交通省は同社などから鉄筋不足になった経緯や原因について詳細な報告を求めている。同社は補修工事で強度不足を解消し「マンション購入者に予定通り引き渡す」としている。

　鉄筋不足が見つかったのはＪＲ市川駅前再開発地区に建設中の超高層マンション「ザ・タワーズ・ウエスト　プレミアレジデンス」（45階建て、高さ約160メートル）。1—3階に図書館や商業施設、4階より上が573戸分の住宅になる。2005年8月に着工し、09年1月に完成予定で、すでにマンションは完売したという

[40: 匿名さん]

町中の１８階高層マンション建設のようですが、周囲の住民による建築反対運動は無いのでしょうか。

東武東上線川越市駅そばに東武不動産が建築中の１５階高層マンション「ヴィスタガーデン川越」は、地元自治会を上げて建築反対運動がおこっていますが。

http://www.tamachi.jimusho.jp/

[41: 周辺住民さん]

モデルルームの予定がないね〜

[42: 購入検討中さん]

レコシティで値付けに失敗（高過ぎて売れない）しているので、
慎重になっているのでしょう。
マンションバブルが崩壊して、明らかにマンションに先安感が
出てきているので、苦労しているのでしょう。
180万円/坪あたりが適正価格だと思いますが。

[43: 契約済みさん]

先日チラシに駐車場２５００〜１００００円と書いていました。結構お安いですよね。

[44: 匿名さん]

自走式100% 設置の場合だと、これは相場水準ではないかな。
免振 + オール電化のようですし、坪180万なら速攻買いにでますけど、
いくらなんでも200万下はないと思いますよ。

[45: 物件比較中さん]

そおですか？？？
ステージオは170万円/坪ですよ。
レコは215万円/坪で大量売れ残り・・・・。
再開発地区でもない線路際の物件で、しかも（埼玉以下の評価で
ある）アダチ区物件なのだから、170万円/坪くらいが妥当では。

[46: サラリーマンさん]

このマンションが竣工する頃には消費税も上がってるのかな？
物件が４千万だとして消費税５％アップなら税金で２００万も多くかかるのか。
高い買い物は早めにした方が無難かな。
マンション価格下落しても税金が上がっちゃうんじゃ待つ意味ないし。
とりあえず来年度の消費税アップはなさそうなんで、来年度中に入居できるマンション探すのも良いかも。

[47: 匿名さん]

>>45

レコはもっと高いよ。

[48: 匿名さん]

↑
値引きしてたら分かりませんが…。

[49: 匿名さん]

>>46

消費税は建物分しか、取られませんよ。
土地の部分は非課税です。

[50: 匿名]

ここの現場、相当近隣のクレームがうるさいらしいね。
向かいの都営住宅の連中か？
清水の監督も、市川の件もあるから相当大変な思いをするのだろう…。
まあ、所詮、18FのRC造だからなんとでもなりそうだが、地盤がな…。

[51: 匿名さん]

ステージオも中層で角にかかっていなくても、ほぼ180万/坪だったと
記憶しているけど。

[52: 匿名さん]

>>51さん

それってパークフロントでは？
Vタワーはもっと低かった記憶が。

[53: 匿名さん]

パークフロントです。　
もっとも今でている中古はそんな値段では買えないので、ここいくら
なんでも200万/坪未満はありえないのでしょう。　210-220程度なら今と
なっては適正水準だと思いますけども、そこまでは値引いてはくれない
でしょうねー

[54: 匿名さん]

↑
レコシティと間違えました。　ここは全戸平均200万/坪程度かな。
免振+オール電化だけが売りにならなければいいですね。

[55: ステージオ落選者]

少し整理しましょうか。

ステージオのパークフロントは、ほぼ180万/坪（両面バルコニータイプはほぼ190万/坪）でした。
ガーデンフロント（Vタワー）は、南東向きで160万弱〜165万前後/坪でした。

レコシティの価格は論外です。
TOKYO元気新区の価格は180万以下を期待しています。

[56: 匿名さん]

ちらしだと第一期の売り出し価格は坪１９０万台程度か。

全体として平均１８０万程度じゃないですかね。

でも高いですね。本当にここは足立区なんでしょうか？

[57: 匿名さん]

相場そのものが上がっていますから、180万なら買いじゃないですかね。
待っていても、ステージオのパークフロントと同じ値段で買えるってのは
10年あとかもしれないですし。

[58: 匿名さん]

1期ってのがどのあたりの高さかにもよりますね。
低層階中心に選定して、割安感を出してみせるって手もありますし。
最多価格帯でみて 75㎡ 4500万程度のようですが。

[59: 購入検討中さん]

第一期は坪200万切ってるんですか！

200万切ってるとすると間取りしだいでは抽選になる可能性がありますね。もう抽選外れるの嫌なので、あんまりお手頃価格も困るんですけどね。
でもレコほど高くなくてよかった。

[60: 購入検討中さん]

この物件も最近鉄筋不足の施工ミスのあった
清水建設施工。
ここはこれから建てるから大丈夫！？

そして、オール電化と耐震だけが売りにならない事を願ってます。

清水建設施工の某マンションのMRを見に行ったら、
玄関、台所など古い作りでびっくりしたので。

電車の音も気になるところですが
今のところ、前向きに検討中です。

おしゃれなマンションになりますように。

[61: サラリーマンさん]

23日金曜日の朝日新聞に1期の予定価格でてましたね
年収６００万世帯でも買えそうです
今日も手紙来てましたがＭＲ早く見たいです

[62: 申込予定さん]

61さん
価格はどれくらいですか。
教えてください。

[63: サラリーマンさん]

62さんへ

新聞では・・・

第1期販売予定　50戸
販売時期　20年3月中旬
専有面積　70.01〜94.64㎡
販売価格　3600〜6200万
最多価格帯　4300万台(8戸)　3LDK:73.08〜77.01㎡
　　　　　　4700万台(8戸)　3LDK・4LDK:77.01〜85.45㎡

本当にこの価格ですかね〜？
62さん、皆様、高いと感じますか？安いですかね？
私は高いと感じてますが・・・

[64: 匿名はん]

高いですね。
探りの50戸販売・・・
ステージオ価格まで下げないと検討しません。

売主の東武にも不安がある。
マークゼロ○曳○の管理会社は東武グループ？
あの物件の掲示板見ると居住者の不満と苛立ちが感じられる。

[65: 匿名さん]

坪200万程度でしょうかね。思ったより安く出てきたという
印象ですね。大師前でもやってるけど、あちらは坪180万位
らしい。レコが売れ残りそうだからね、そんなもんかな。

[66: 匿名さん]

足立区の限界か…。

[67: サラリーマンさん]

坪200万で安い印象ですか・・・
団地の目の前の立地＆西新井ですが・・・
レコが高すぎるから・・・
1期で50戸販売は様子見販売確定かな

[68: 匿名さん]

坪200万はレコが売れる価格じゃないでしょうか。
ここは、180万以下じゃないとね。
地縁などの理由でどうしても”西新井”と言う方の購買層はステージオとレコの高額契約者でお腹一杯。
700戸以上大規模物件を売るには高過ぎる。

売主が様子見なら、購入者も残り200戸位まで様子見ですね。
最上階とか角部屋を希望する方は別ですが・・・

[69: サラリーマンさん]

68さん　同感です

[70: 不動産購入勉強中さん]

足立区って安いんだなー。

２３区内で坪１８０万円以下ってそうそうないよな。

[71: 匿名さん]

>68さん

気持ちはわかる。しかし、物価は高くなっている。
いまさら2005年売り出しのステージオをもちだしても・・ね。
やっぱり坪200万円でしょうね。

ステージオ販売時は「予定」であった
商業施設もフィットネス施設も、ここの販売時には「完成」。

いままでの西新井と違ってきていますね。

日清紡跡地以外のそのまわりの再開発地域の今後によっては
もっと化けるかも。
たとえば、駅前広場、都市計画道路・・

[72: サラリーマンさん]

商業施設とフィットネス施設ができて
坪あたり２０万以上あがるとは・・・
購買層のメインは地元の方や草加、越谷、春日部あたりの方ですかね

[73: 匿名さん]

マンションの値上がりには、びっくり。

千代田線綾瀬駅徒歩14分の物件が、坪200万円をこえていた！
ここが安くみえてくるのは、そういうことが起きているからでしょう。

[74: 匿名さん]

＞日清紡跡地以外のそのまわりの再開発地域の今後によっては
＞もっと化けるかも。
環七が西新井駅に隣接しているから、化けてもすぐに化けの皮が剥がれる。

もし化けるとしたら・・・
環七を一定期間遮断して西新井駅を高架にした後、高架下に環七を復活させるくらいでなければ。

しかし、今マンション購入検討中の方々には現実的ではない。
当物件に関心はあっても坪200万は出さない。
伊勢崎線のさいたまからの購入者を掘り起こすのも期待薄。

[75: 匿名さん]

余りレコの方は値引きしないらしいね。

ttp://sakakimr2007.blog15.

不適切なホームページの可能性が高いFC2のURLであるため伏せ字にしましたblog-entry-7.html

[76: 匿名さん]

別に再開発の進行がなくても、東京全体での価格の上昇の流れで、
坪20万程度はたさないともう買えないと思うけどな。
何年も価格を見ている人ほど錯覚しやすいけど、もう都内駅近くが
200万下じゃ買えないんじゃないかな。　170だの180だのってのは
すでに埼玉県か、千葉県にいかないと買えない相場だよね。

[77: 購入検討中さん]

76さん
口は元気だね〜けど、経済はそうでもないだよ！

[78: 匿名さん]

足立区って23区で一番安いとこでも、駅5分圏とかでもう200万だよね。
200万未満で買える23区内のほかのマンションの例があったら教えて
ほしいな。　速攻MR見にいきますよ。

[79: サラリーマンさん]

西新井の未来を考えたいですね
坪２００万の適正を・・

[80: 匿名さん]

どうせまだ完成までだいぶあるんだから、なりゆきを見守ったらいいじゃん。
この価格でもそんなに申し込みが殺到するとも思えないけど・・・。

[81: 購入検討中さん]

>>80 さん
確かに・・・
先のことはわからないですね
１期が５０戸販売なのでどうなるか見守りたい

[82: 買い換え検討中]

東武不動産が販売に絡んでいるというのが、ちょっと気になります。

http://www.tamachi.jimusho.jp/

東武鉄道と東武不動産は、違うのでしょうか？

[83: サラリーマンさん]

わたしは駅近には住みたいけれど、線路近には住みたくないなぁ。
でもＭＲは拝見したいと思ってます。

[84: 匿名さん]

これからマンションの供給は減るらしいし、実需はそこそこ続くだろうからじわじわ売れていくのではないかな。足立区はイメージが悪かっただけだからな。交通の便を考えたら意外といけるよ。

[85: 匿名さん]

交通利便性の割には安いってところが足立区の売りだったので、
値段だけ上げると、宣伝文句がなくなってしまう。

失敗例としてレコみたいになるわけで、もともと持っていた土地だって
ことと、線路脇のデメリットを思えば、
いかに、免振＋オール電化+100%駐車場をつけても、スパンがあまりとれて
いない、平凡な間取りであることを考えれば平均で坪200オーバーだと
したらちょっとなおやりすぎかなって印象です。

オール電化の仕様とかをモデルルームでチェックしてみないと
なんともいえないところもあるけど。

[86: 匿名さん]

売主の東武に不安です。

（№64さんに同感です。）

管理が東武グループの○○物件の
掲示板は、驚きです。


先日「賃貸」と「分譲」どっちがお得？
だんぜん分譲がお得です・・・・
なんて書いてある鉄腕アトムの
ダイレクトメールが
届きました。なんだか・・・・？？

鉄腕アトムではなく、
マンションの質で勝負してくれると
良いのですが・・・

やっぱり、オール電化ぐらいしか魅力
ないのかな・・・

[87: 購入検討中さん]

冷静に考えてみるとオプションが安く済むかもしれませんね
IHとか食洗機が標準ですよね

[88: 匿名さん]

IHでも安物だったら、ガスレンジのちょっといいのと値段は
変わらないって... エコキュートタンクコストはかかるけど、
単に割高になるだけでありがたがるほどのもんでもない。
食洗機なんて、マンションのオプションでつけたって15万ちょい
とかだし。　その程度で高い値段が納得できるようにはならないな。

[89: 購入検討中さん]

販売はいつ頃からになるのでしょうか？

[90: 購入検討中さん]

>>89
MRは新春から
１期は３月中旬、50戸

[91: 匿名さん]

>86

ここの管理は、HPで見る限り
長谷工ですよね。
長谷工がいいかどうかはわからんが。

[92: 物件比較中さん]

やはり鉄道に近いから騒音すごくない？

[93: 購入検討中さん]

西新井は草加より価値あるのですかね

[94: 匿名さん]

人それぞれだけど、草加よりはいいのでは？。
腐っても２３区内だからね。都内の比較では負けるけど。

[95: 匿名さん]

>>92さん
今線路沿いに住んでるけど、それなりの高さなら賃貸の窓ガラス（T1クラス？）でもあまり気にならない。慣れると聞こえてないのと同じぐらいになる。夜静かになると微妙に気になるけど、24時間365日ひっきりなしの幹線道路に比べれば夜中は無音（たまに保線があるけど）だし、この物件は廊下側が線路なので実際にはほとんど聞こえてこないだろうね。

ただ、低層部だと目の前の団地に音が反射してウルサイかも知れないが。

[96: 匿名さん]

音ってのは反射もあって、近くにマンションがあるとそれが壁に
なってそっちから電車の音が聞こえたりしますから、線路側で
なくても、遮音レベルT1では不足だと思う。　このあたりはチェック
しないといけませんね。

[97: 購入検討中さん]

確かに前の団地は気になりますね
建て替えるときに８階建てくらいに
なったりして。

[98: 購入検討中さん]

本日DM来ましたがどのタイプがいいですかな
アンケートの内容みました？
希望間取りと予算を聞いてくるとは・・・
価格設定の参考資料にするのかな

[99: 匿名さん]

＞　希望間取りと予算を聞いてくるとは・・・

専有面積と、予算の欄ってのはほぼすべてのアンケート葉書とかに
存在しているような気もしますけれども。

[100: 匿名さん]

私にもＤＭが届いていました。
返信しません。