リライズガーデン西新井

[物件比較中さん]

東武鉄道の西新井工場跡地に、敷地面積30982.18平米、
西新井駅徒歩５分、梅島駅徒歩４分、PASMOをセキュリティ
システムに導入した、オール電化、免震マンション。
建物の周りに、高い建物もなく、かなり日当たりや
眺望も良さそう。

※スレタイを「TOKYO元気新区（東武鉄道西新井プロジェクト）」から「リライズガーデン西新井」に変更させていただきました。

所在地：東京都足立区梅田8丁目398-16他（地番）
交通：東武伊勢崎線 「西新井」駅 徒歩5分
　　　東武伊勢崎線 「梅島」駅 徒歩2分
売主：東武鉄道
施工会社：清水建設
管理会社：長谷工コミュニティ
販売会社：東武不動産　三井不動産レジデンシャル

[696: 契約済みさん]

音が気になる方は、工事のしていない土日にでも現場周辺を歩いて見ると良いでしょう。
西新井駅はピーク時は1時間に30本以上の電車が通過し(この本数の多いところは便利だと思ってます）、少ない時間帯でも15本程度走ってますが、私の感覚ではほとんど気になりませんでした。

高架となっているので踏切が全く無いのも印象を良くした原因だと思います。

私が選んだ南西向きの部屋のバルコニーは線路と真反対なので、音は大きな問題点にはならないだろうと判断して決めました。

[697: 物件比較中さん]

音が気になる人は駅近は避けたほうがよいのではないでしょうか。

それか線路より低い位置、たとえば5階以下なら駐車場より低くなるので多少音は少なくなるかな。
もともと音は高層階ほど大きくなりますので、駐車場の位置より高くなる６階以上は避けるべきです。
低層階と高層階では驚くほど違いますので、道を歩いて大丈夫と思ってしまうとあとで後悔しますよ。

[698: 契約済みさん]

>695さん
インナーサッシはオプションでは用意されてはいません。
トステムとかＹＫＫａｐとかでリフォーム用の樹脂サッシが販売されていますので、それを増設すれば良いかと思います。
増設すると防音性能も向上しますし断熱性能も向上します。
全ての窓を工事しなくてはならないのですが、上手くすれば断熱リフォームの補助金を受けられる可能性もあります。
限界はありますが色々とやれる事はありますよ。

多分、ここは竣工後も売れ残りがあると思いますので、実際の部屋で試されるのも一つの手かもしれません。
その頃になれば営業も無理を聞くようになると思いますので夜遅くに部屋を見れるかもしれませんよ。

[699: 物件比較中さん]

インナーサッシ？？
そこまで音が気になるのによくぞ決断されましたな。（検討中なら失礼）

私も６９８さんと同じ考えで、竣工後に希望の部屋のバルコニーから実際の音を聞いてから決断するのでも遅くないと考えています。
窓を閉め切りでしかもインナーサッシ？などの工夫をしなければ耐えられないようであれば、その人には向いていない物件だということです。
ちなみに私は音は気にならない方なのであまり不安に思っていません。。。

[700: 物件比較中さん]

音もそうですが、免震装置が不安でしょ。
営業は耐用年数が60年と言っていますが、実際に60年の実績がありませんから！
長期修繕計画は30年をベースに作られていますので、当然、免震装置の交換費用は考慮されてません。
もし、交換となったら、想像も絶するとてつもない一時金の集金となるでしょう。
そうならないよう、祈るしかないのです。

[701: 匿名さん]

>>700さん
別にここの免震はジャッキアップでゴムが交換できるらしいから、今まで建ってる他の免震に比べたらそんなにかからないんじゃないですか？
計算したわけじゃないので間違いだったらごめんなさい。

[702: 契約済みさん]

実績が無いから、早い時期に免震装置の交換が必要になる理論ですか。
車等でもそうですが、普通はある程度の余裕を見て耐用年数を決めるもんじゃないのかな。
色々な実験を行って耐久性の確認を行い、確実に保証できる範囲で耐用年数と決めるんじゃないの。

建築では言われるように実績は２０年位しか無いけど、土木の分野ではかなり昔から使われています。
オーストラリアだったか鉄道高架橋に使われていて、１２０年くらい経っていますがいまだに現役のようです。
１００年以上経過したゴムの状態を調査した結果の資料をどこかで読みましたが、表層の１．５ｍｍくらいしか劣化していなかった。
土木での実績をみれば、マンション躯体耐用年数に比べれば遥かに長い耐用年数を持っていると言えるんじゃないかな。

[703: 物件比較中さん]

702さん

なるほど。
そう言っていただけると少しは安心しますね。
しかし、なぜかここの営業は、同じようなことを突っ込むと、何も答えられなくなってしまうのですよ。。。

[704: 物件比較中さん]

先週末に免振ピットと共用棟を見学した人は感想を教えてください。

[705: 契約済みさん]

契約前重要事項説明会の席は結構埋まってました。
価格の引き下げ以降、相当のペースで契約が増えているのではないでしょうか。
部屋数が多いため部屋を選ばなければ現状買えないことはないですが、希望する部屋などがあるのならば早めにアクションを起こすべきだと思います。
基本的には早い者勝ちです。

[706: 匿名さん]

>>701
修繕積み立てに計算されていないと言うこと自体が恐ろしいことなんだけどね。
他と比べれば安いと言ったって数億はかかるだろうから、
修繕ですかはいそうですかって話じゃないかと。

>>702
住民が実際に住んでいるマンションでの実績がないことが問題。
構造物に対する考え方が全く違う橋と建物を一緒に考えるのは土木屋の悪い癖だね。
（だからいつも土木屋と建築屋は仲が悪い…）

まあ、実績がないことをいくら嘆いても仕方ないわけで、
少なくとも60年を目処に積み立てを開始しておくべきだとは思う。
後ろ倒しにすればするほど居住者は高齢になっていくわけで。

[707: 匿名さん]

>住民が実際に住んでいるマンションでの実績がないことが問題。
>構造物に対する考え方が全く違う橋と建物を一緒に考えるのは土木屋の悪い癖だね。

具体的にどの様に考え方が違って、マンションだとどのように違うから橋での実績があてはまらないのですか。
具体的な事例や資料を交えて解説して欲しい。
多分、706さんはそのような資料があって警告を発しているのでしょうから、その資料等の開示は、このスレッドでは非常に有意義だと思うのですが。

[708: 匿名さん]

>>数億はかかるだろうから、

実際、交換作業にどのくらいの金額がかかるのかわからないから、上記の言葉を元に計算すると。

99000万円/738戸＝134万円

10000万円/738戸＝13.6万円

確かに１０億近く費用がかかるのであれば結構な金額だな、でも１億くらいなら心配するほどの金額でも無いようにも思える。
計画が狂って２０億近く費用がかかってしまったとしても２６０万円。
これで、いつ来てもおかしくない大地震に備えられるのであれば、駄目だしされるような事ではないように思えるのだが。

[709: 契約済みさん]

>704さん

免震ピットを見てきました。実物の撮影が最初からだめと言われたが、工事担当者の説明も聞いても良く分からなかったけど、工事の各ステップの確認写真を見せてくれて、職人さんの作業姿を見て納得はした感じ（おかしいと思われるかも。。。）

共用棟は、やはりスカイに近いなと思った。自分は、フロントの西新井寄りのほうなので、移動距離は少し気になったけど、ふだんの利用もせいぜい週末ぐらいで、これぐらいなら許容範囲かなと思う。あと、清水建設さんの話によると、ゲストルームの仕様は業界人としてもびっくりするほどの仕様なので、完成後一番人気の共用施設になるのではと言ってる。それを聞いて嬉しい半分、今後の予約など運営上の課題まだ多くて、少し不安を感じた。

[710: 匿名さん]

大規模で駅近、オール電化ということで興味を持ちましたが、遠方に住んでいることもあり、現地の販売センターまで足を運ぶのがなかなか簡単にはいきません。
ご存知の方いらっしゃいましたら、残りのお部屋の情報をお教えいただけませんでしょうか。住宅情報ナビに掲載されている情報で全てでしょうか？

[711: 契約済みさん]

>710さん
価格改訂直後の説明資料をもらったが、当時は約1/3程度でした。

[712: 匿名さん]

価格改定後の価格から個別値引きってあるんでしょうか？
知人が先々週くらいに電話した時には、部屋によっては1割程度の値引きは可能みたいなことを言われたらしいのですが。

[713: 契約済みさん]

>712さん

価格改定後の価格から個別値引きってあるんでしょうか？
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やるなら一律だったそうで、個別値引きの話は初耳です。
もしかしたら、上位価格帯の住戸でしょうか？

[714: マンコミュファンさん]

>712
普通に考えてありえないですね。
なにがって、電話で問い合わせただけのどこの馬の骨かわからん奴に、個別値引の情報を営業マンが言うとは思えないということです。
普通なら「一度モデルルームにいらして下さい。そのときにお話しましょう」となるはずです。値引き率を電話でペラペラしゃべるなんてありえないですよ。
ましてや既契約分も含めて全戸価格改定やってるわけですから、実際に個別値引してたとしても、それはかなりセンシティブな情報のはず。電話で誰だかわからん奴に言わないでしょう。


>価格改定後の価格から個別値引きってあるんでしょうか
知人が言っていたのなら、なんでここで改めて聞く必要があるんでしょうか？
電話で話してくれるような情報なら、あなたも営業に電話してみればいいじゃないですかｗ

なんだかあなたの書き込みうさんくさいですよ
どちらの営業さんですか？ｗ　ベリスタあたりですか？ｗ

[715: 匿名さん]

↑釣りネタにそんなにムキになって噛みつかなくても・・・