BEACON Tower Residence [豊洲×東雲×辰巳] Part13

[物件比較中さん]

BEACON　Tower　Residenceについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。



物件データ：
所在地：東京都江東区東雲1丁目1番21（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩12分
　　　東京メトロ有楽町線 「辰巳」駅 徒歩9分
　　　東京臨海高速鉄道りんかい線 「東雲」駅 徒歩13分
価格：3890万円-9600万円
間取：1LDK-4LDK
面積：54.72平米-101.86平米

売主：有楽土地
売主：名鉄不動産
売主：長谷工コーポレーション　有楽土地住宅販売
販売提携：長谷工アーべスト
設計・監理 ：大成建設
施工：長谷工コーポレーション　大成建設

[1001: 匿名さん]

★プラス
イオン至近
運河公園隣接
病院豊富
天井高2.6

★マイナス
大量売れ残り
デベ倒産
三流デベ
購入格差
辰巳団地と不人気学区
タワマン乱立で希少性薄
大規模UR隣接で賃貸困難
免震オール電化のコストダウン
逆梁アウトフレームでない
高層階まですりガラス
土壌汚染
火災事故
床暖オプション、タンクあり、壁掛け、食洗機なしの低仕様
外廊下

[1002: 匿名さん]

どうしても有明や豊洲を売らなければならない人がいるんでしょ
住宅専用街区と準工業地区は明らかに違うのにな。
住居としての静けさに、毎日の買い物の利便性をプラス。
あとは何もいらない。
必要ならば会社周りで揃うしな。
雑踏が好きならば豊洲。

原野が好きならば有明。

住宅街が好きならば東雲キャナルコート。

以上でもなければ以下でもない。

[1003: 匿名さん]

>>1001
捏造満載だな、お隣りさんよ

[1004: 匿名さん]

お隣りってどこですか？
UR？
CFT？

[1005: 匿名さん]

東雲ってキャナルコートを一歩出たら倉庫と工場と物流拠点が多く並ぶ場所だと思うんだけど？

豊洲4も住宅街だし、有明もBASTにスーパー入るし、住宅街ならっていうのは無理あるんじゃない？

ポジの振りした荒らし？

[1006: 匿名さん]

本当にほっとする住宅街を好む人なら城西に行くと思う。コンクリートジャングルだから、人によっては無機質とも取れる環境。東は広大な都営団地、南は鉄鋼団地の香り。北と西の発展に取り残されなければ良いが、と考えるのは通常の検討者ではありませんか？

[1007: 入居済み住民さん]

>>1006
ええと。そうですね。あなたは城西に行ってはいかがですか？　　　*＾－＾*

湾岸沿いで探していて、その中のタワマンで住宅街にあったビーコンを気に入って（＋購入時期が合致した）、買ったというだけですよ。

なんでそんな、無理やり他に向けようとするんですかね。
住宅街のマンションで日本一良いですよねっ！？と思ってるわけでも同意を求めたわけでもないのに。
・・・普通に素直に受け取ってくださいよ(笑)。

>>1001
すごいですねー、そこまで悪口をひねり出せる能力、ちょっと尊敬します。。。
ちなみに、うちは高層階ですが、透明ガラスです。
（すりガラスと透明ガラスをmixさせて外観のデザインにしてる、というのは書かないところが立派！）
火災事故っていうのも、すごいですねー(笑)。


ネガレスする人たち、もう少し気楽に生きてくださいよ。
東京東側にある嫌い(？)なマンションなんて、どうでもいいじゃないですか～。
私は住民ですから、もちろん気に入って買いましたし、今快適に暮らしてます。
そりゃあ仲間が増えれば嬉しいですけど、無理やりポジレス書いて営業に加担する気なんてサラサラないです。（実際、このレスでも良いところは書きません）

ビーコンなんかより素敵なマンションを見つけて（もう住んでるのかな？）、それでいいじゃありませんか？

[1008: 物件比較中さん]

>1006
どうかな。ほっとする基準は人それぞれ。
どういう環境かは行って見て決めるものでしょう。

>1001
事実でないことがも書いてあるので個人的意見を。

大量売れ残り ＞30戸程度が大量？
デベ倒産 ＞これは事実ですね。でも再生中の今関係あるのだろうか。
三流デベ ＞これは主観。財閥系ではないけど、個人的にはデベは問題ないかと。管理会社の方が重要かも。
購入格差　＞意味分からない。 タワマンにはどこもあるのでは。
辰巳団地と不人気学区 ＞辰巳は隣ね。そしてそんなにネガティブな事なの？公然と差別をするのはお住まいの方の心情を思うとどうかと。
タワマン乱立で希少性薄　＞これは品川港南・芝浦・月島・晴海・豊洲　湾岸はどこも同じ。全部が希少性薄なのか？そうとは言えないと思うのだけど。
大規模UR隣接で賃貸困難 　＞これもそうなのかな？同じ家賃ならタワーに住みたいと思う人は少なくないのでは？
免震オール電化のコストダウン ＞これはプラス面の間違い。
逆梁アウトフレームでない ＞ビーコンだけの事ではないかと。
高層階まですりガラス ＞これは事実ではないです。調べてみたら、すりガラスと透明ガラスは一定のルールで決められて張られているようです。
　　　　　　　　　　　　　　　Part何だったか忘れたけど、過去のスレッドに載ってましたよ。
土壌汚染 ＞湾岸の埋立地は工場跡地が多い。整備された上で居住区になっている訳だから関係なし。
火災事故 ＞これは知らないです。
床暖オプション、タンクあり、壁掛け、食洗機なしの低仕様　＞これをマイナスと捕らえる人はいるみたいですね。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　私は必要ないものは要らないし、その分値段が下がっているのでアリと考えています。
外廊下 ＞これも個人差でしょうね。私は今内廊下に住んでいますが、近所の料理の匂いをテレビ等の騒音が響いて考え物でした。。。

[1009: 入居予定さん]

内廊下って、見た目がちょっとホテルライクで格好良いんだけど、、、
実際住んでた私は、住んだら微妙でしたよ。
簡単に言えば、「室内」なわけですから、なんと言うかホワーンとしたくぐもった空気と言うか。

なんで、マンションの内側にあって表からは見えないのに、外気に触れているビーコンタイプのマンションは選ぶ上でむしろ良かったです。
また、タワマンは暖かいので、高い床暖房とか要らないです。（前もタワマンに住んでたので）

・・・メリット・デメリットは人それぞれってことですよ、1006さん。

[1010: 匿名さん]

住民さん少し自意識過剰じゃない？

ちゃんとプラス面も記載してるんだから、どうしてネガになるの？どのレスも主観でしょ。
それにマイナス面は資産価値に直結する部分だと思うから有益な情報じゃないの？

値引き後の値段が本当に妥当かどうかみんな真剣に考えてるんだと思うよ。
Wコンの立地・仕様や中古相場も見てるだろうしね。

>雑踏が好きならば豊洲。
>原野が好きならば有明。
>住宅街が好きならば東雲キャナルコート。

この発言が配慮無く、脚色しすぎだから1005,1006のレスになるんでしょ。

[1011: 匿名さん]

雑踏…豊洲
原野…有明
住宅街…東雲キャナルコート

たしかに

[1012: 匿名さん]

忘れてもらっちゃ困るよ。

★マイナス
枯れ木放置など管理レベル

[1013: 物件比較中さん]

1007さんや1009さんのスタンスに賛成します。
物件比較にはネガティブな意見も大切ですが、
ここに書き込まれているネガ意見は取るに足らないところを誇大にし、悪意的であり、建設的・客観的でないように感じます。
平たく言うと、何かしらの原因でこの物件に悪意を持っているか、ただの通り魔か、他の物件の営業の書き込みにしか見えないんですよねぇ・・・。
1001さん・1012さんの書き方はまさにそれ。
住民さんが意識過剰なのではなく、ネガの人の建設的でない、住民さんにとって失礼にも当るような書き方の方がまずもって問題かと。

大人として礼節を重んじ、他に気遣いをし、意識を高く持ってほしいと願います。

[1014: 購入検討中さん]

>>1012

「忘れてもらっちゃ困る」てｗ　誰が何を困るんですかｗｗｗ

住民のレスはまともに読めるよ。別に誇大表現もしてない。
1007とか、最後の流し方も好感持てるし。「気に入ったから買っただけ」とのみ書いてるし。

実際ネガの文章の目的って意味不明じゃん。上述の“困る”とかサ。

[1015: 匿名さん]

ネガの誇大表現って何のこと？目的は単に情報交換なんじゃないの？
住民さんに買った理由を尋ねていないでしょ？

[1016: 匿名さん]

確かに1001が無ければ1008も無いし、それくらいで目くじら立てるのはどうかと。

大体調子の良いときでさえ、検討者20組に1件くらいの契約率しか無いんだから、大抵はネガになっちゃうよ（笑）

[1017: 匿名さん]

1013さんの礼節を重んじた客観的な意見が聞きたいです。

[1018: 匿名さん]

「タワマンで暖かいから高い床暖房いらない」に突っ込みをいれたいところ。

[1019: 匿名さん]

>大量売れ残り ＞30戸程度が大量？

竣工後1年たって残り1割売るのは相当しんどいですよ。そこで値下げすれば全体の資産価値に関わります。

>デベ倒産 ＞これは事実ですね。でも再生中の今関係あるのだろうか。

一般的に売主が倒産すると資産価値は大きく損なわれるみたいです。

>三流デベ ＞これは主観。財閥系ではないけど、個人的にはデベは問題ないかと。管理会社の方が重要かも。

大手は資産価値でも有利みたいです。
http://www.a-lab.co.jp/research/press090904.html

>辰巳団地と不人気学区 ＞辰巳は隣ね。そしてそんなにネガティブな事なの？公然と差別をするのはお住まいの方の心情を思うとどうかと。

1001さんは差別的な言葉をつかってませんよ。何か意識があるのはあなたの方じゃないですか？
辰巳の坪単価は都内有数の低さですから、その隣にある東雲が引っ張られることは想像に難くないと思いますよ。

>タワマン乱立で希少性薄　＞これは品川港南・芝浦・月島・晴海・豊洲　湾岸はどこも同じ。全部が希少性薄なのか？そうとは言えないと思うのだけど。

地域ナンバー1物件の資産価値は相対的に高く維持されるみたいです。

>大規模UR隣接で賃貸困難 　＞これもそうなのかな？同じ家賃ならタワーに住みたいと思う人は少なくないのでは？

同じ家賃にしないと借り手が無い程度の価値だったらおよそ坪180以下の価値しかないって考えられませんか？

>土壌汚染 ＞湾岸の埋立地は工場跡地が多い。整備された上で居住区になっている訳だから関係なし。

資産価値は大多数の価値観が左右するわけで、そうでなければ市場移転で土壌汚染が問題になったりしませんよ。

>火災事故 ＞これは知らないです。

このスレに出てました。

[1020: 匿名さん]

>高層階まですりガラス

Wコンは透明ガラスだよね？

[1021: 匿名さん]

買った理由って、住み慣れた街とか、親が近くに住んでるからとか、職場が近いとか、個人的なものが多いよね。

その個人的な価値が、市場価格（一般的な価値）より上回れば買いって考えるのが合理的だよね。

個人的な価値はその人が考えればOKだから、一般的な価値の話をしませんか？

[1022: 匿名さん]

>>1019
だから？

[1023: 匿名さん]

>だから？

というと？

>値引き後の値段が本当に妥当かどうかみんな真剣に考えてるんだと思うよ。

http://allabout.co.jp/gs/usedmansion/closeup/CU20080404A/

>多くの人が挙げる希望条件を、高いレベルで満たす物件ならば「誰もが欲しがるマンション」と言えるでしょう。「資産価値の高いマンション」とは、「100人中90人が欲しがるマンション」と考えると、わかりやすいですね。

>まず「立地」です。
>エリアに次いで大事なのが、最寄り駅からの距離。
>そして「いい物件」の大切な要素といえば、「管理体制」です。
>以前はエリアや沿線でマンションを探す傾向が強かったのですが、近ごろでは施工会社や分譲会社で選ぶ人が増えつつあります。
>意外なものとしては、供給過多があります。同一エリア内であまりにたくさんの物件が売られ過ぎると、希少価値が下がってしまうわけですね。
>また、周囲に高層マンションが増えて眺望・日当たりが悪くなる、という場合もあります。

[1026: 入居済み住民さん]

1024さん、素敵。（私も続きます。）

2004年にマンション探しててＷコン見つけたら、当然買ってたでしょうね。
もともとこういった道路の広い湾岸エリアが好きだし、Ｗコンで不足はまったくありません。

だけど、2007年にマンションを探し始めたとき、だからって中古という選択はなく、
またビーコンはビーコンとして気に入ったので、購入したのですよ。
購入した今から見れば、Ｗコン当時の価格は素直に「羨ましい～！」です。
住民はＷコンに限らず、他のマンションよりビーコンが特別優ってるなんて思っていません。
その時期に、そのエリアで、そのマンションを気に入ったから買っただけなのですよ。

だからビーコンを気に入らなかった人は、もういいじゃないですか。なんでそんな頑張るの。

[1027: 匿名さん]

野村が出来ると第３位？

[1031: 匿名さん]

豊洲や有明のタワマン、Wコンなどの東雲中古や、はたまたUR賃貸と比較検討して購入するのは普通のプロセスだと思うんですけど・・・。住民さんもそういうプロセスを踏んだのではありませんか？その過程を議論することでより理解が深まり決断に自信が持てるようになるんだと思いますが、理想論すぎますかね？

>あの部屋なら価格次第ですぐ売れると思います。

ですから、ここの資産価値はいくらで、いくらの値引きなら妥当なのか、いくらまで待つべきか、第三者と意見を交わしたいのです。これは購入を前提としている検討者の姿勢ではありませんか？

ちなみに1027は私ではありません。決して住民さんの意思決定がどうのなど言って無いと思います。

[1032: 匿名さん]

値引きが前提って根底から話しを捩曲げる必要があるのですね。

[1033: 匿名さん]

違うと思うよ。
Ｗコンの販売は2002年で、年内にほぼ完売したから、
2004年にマンション探しでＷコン購入はあり得ない。
Ｗコン住民なら誰でも知っているはず。

[1034: 入居済み住民さん]

>>1030

1026だけど。
ビーコンの住民だよ。
「Ｗコン、いいマンションだよね。昔だったら買ってたよ。今はビーコンも気に入って住んでるよ」
って穏やかなレスを書いたら、Ｗコン住民の自作自演で片づけられるんだ？

他のマンション（特にＷコン）叩く住民レスの方が炎上できるもんね。
おあいにく様。悪いけど、実際の住民にそんなバカはいませんよ。

[1035: 匿名さん]

中古Wコンと新築BEACONならどのくらいの価格差でつりあいますかね？

[1036: 匿名さん]

同額なら迷いますね。

[1037: 購入検討中さん]

そりゃ新築がいいような。。。
Wコン、結構古いよ。

[1038: 匿名さん]

Wコンって80㎡台の3LDKで3000万台だろ？
ビーコンは5000万台と2000万近く高いのに仕様は低いってどういうこと？

[1039: 匿名さん]

Ｗコン含め、湾岸東のマンションは中古市場が物件不足と言われる中でも多数の物件が売り出されていて、しかもなかなか買い手がつかないと仲介業者さんが言ってました。
このエリアの人気の下降線は既に始まっているのかもしれないですね。

[1040: 匿名さん]

>>1039

高いからでしょ？Wコン分譲価格レベルで出せばすぐはけるよ。

[1041: 匿名さん]

周辺と比較してどのくらいが妥当なんでしょうねぇ？

[1042: 北東住民]

>>1039
釣りですか？
ｗコンの中古市場のおかげで、姫四角という新興の業者が一気にのし上り、
ぼろ儲けしたことを知らない？
ｗコン、中古で、トンでもない人気で、リーマンショックでも不況知らずだったというのに・・・
5000万台、4000万台の物件（80平米以下）なんて、ほとんど入居者入れ替わって、
ほとんど売りに出てもいないよ。

[1043: 匿名さん]

＞ｗコン、中古で、トンでもない人気で、リーマンショックでも不況知らずだったというのに・・・

Ｗコン北東住民の方って意味でしょうか？
まあ別のマンションでもビーコンでもどちらでもいいですが、少々知識不足。

リーマンショック前は、90㎡台が7000～8000万前後で売りに出されてましたが、
今は6000万台だったりしますよ。
【一部テキストを削除しました。管理人】

[1044: 匿名さん]

>外廊下 ＞これも個人差でしょうね。私は今内廊下に住んでいますが、近所の料理の匂いをテレビ等の騒音が響いて考え物でした。。。
>
>内廊下って、見た目がちょっとホテルライクで格好良いんだけど、、、
>実際住んでた私は、住んだら微妙でしたよ。
>簡単に言えば、「室内」なわけですから、なんと言うかホワーンとしたくぐもった空気と言うか。
>
>なんで、マンションの内側にあって表からは見えないのに、外気に触れているビーコンタイプのマンションは選ぶ上でむしろ良かったです。

今日のような天気でも風雨大丈夫でしょうか？四方が壁なので大丈夫な気もしますが・・・。

[1045: 匿名さん]

>そりゃ新築がいいような。。。
>Wコン、結構古いよ。

Wコンより5%割高ではどうでしょうか？
10%割高では？

[1046: 匿名さん]

５％なら迷うね。１０％ならＷコンかな。

[1047: 匿名さん]

立地・仕様・ブランドを考えると資産価値はWコンに5～10%劣ると考えられる。
新築プレミアを5～10%と見ると、Wコン中古の-5%～+5%の範囲と考えるのが妥当じゃないかな？
来春、未入居中古になったら新築プレミアも0～5%になるだろね。

[1048: 匿名さん]

>周辺と比較してどのくらいが妥当なんでしょうねぇ？

プチバブルであっても相対的には変わらないから、新築の値付けがわかりやすい。

立地・仕様・ブランド全部コミコミで

東雲BEACON⇒260
豊洲TOT⇒287
有明BMA⇒270

路線価では

東雲BEACON前⇒38/m2
豊洲TOT前⇒43/m2
有明BMA前⇒36～44/m2

よって誤解を恐れずに感覚で言えば、豊洲の90%、有明の95%が目安。

[1049: 匿名さん]

有明中古201.94⇒妥当な坪単価191.8

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　価格　　　　　　　　　　　　　　成約日　　
オリゾンマーレ　１１階　55.76㎡　１ＬＤＫ　　４１００万円（坪１７７．９万）　平成２１年１月１６日
オリゾンマーレ　２３階　63.22㎡　１ＳＬＤＫ　３９８０万円（坪２０８．２万）　平成２１年１月３１日
ガレリアグランデ２５階　70.08㎡　１ＳＬＤＫ　４２００万円（坪１９８．２万）　平成２１年２月１９日
ガレリアグランデ１２階　82.46㎡　２ＬＤＫ　　４３５０万円（坪１７４．４万）　平成２１年２月２８日
オリゾンマーレ　　５階　66.08㎡　１ＳＬＤＫ　３２００万円（坪１６０．１万）　平成２１年４月　９日
オリゾンマーレ　２３階　54.32㎡　１ＬＤＫ　　３６８０万円（坪２２４．０万）　平成２１年４月１８日
ガレリアグランデ１４階　75.95㎡　１ＬＤＫ　　４５７０万円（坪１９９．０万）　平成２１年４月２８日
オリゾンマーレ　　８階　78.35㎡　２ＬＤＫ　　４２８０万円（坪１８０．６万）　平成２１年５月　１日
ガレリアグランデ１７階　71.39㎡　１ＳＬＤＫ　３９８０万円（坪１８４．３万）　平成２１年５月２５日
ガレリアグランデ１２階　67.23㎡　１ＳＬＤＫ　３７８０万円（坪１８５．９万）　平成２１年５月３１日
オリゾンマーレ　１０階　55.76㎡　１ＬＤＫ　　３４８０万円（坪２０６．４万）　平成２１年６月２７日
オリゾンマーレ　１６階　65.28㎡　１ＳＬＤＫ　３７５０万円（坪１９０．０万）　平成２１年６月２８日
ブリリアマーレ　１４階　40.98㎡　１ＤＫ　　　３７７５万円（坪３０４．６万）　平成２１年８月２１日
オリゾンマーレ　２１階　61.17㎡　１ＳＬＤＫ　４１００万円（坪２２１．６万）　平成２１年８月２９日
オリゾンマーレ　２６階　108.22㎡　３ＬＤＫ　 ７０００万円（坪２１３．９万）　平成２１年９月　６日

オリゾンマーレ　　　平成１６年１０月（築５年）
ガレリアグランデ　　平成１８年　２月（築３年）
ブリリアマーレ有明　平成２１年　３月（築半年）

[1050: 匿名さん]

キャナルコート中古189.25

　　　　　階数　　　平米　　　　価格　　　　坪単価　　成約日
Ｗコン　　６階　８６．６９㎡　４１５０万　１５８万　２１年　８月　２日
Ｗコン　３２階　　110.72㎡　 ５８００万　１７３万　２１年　３月　５日
Ｗコン　３０階　７９．１８㎡　４８００万　２０３万　２１年　２月　５日
キャナル　３階　７２．２４㎡　３７８０万　１７３万　２１年　９月１３日
キャナル１４階　６７．８㎡　　３９８０万　１９４万　２１年　８月３０日
キャナル２６階　７４．４１㎡　４５５０万　２０２万　２１年　２月１５日
アップル　？階　５４．１２㎡　３１８０万　１９４万　２１年　３月１３日
アップル３６階　７５．７２㎡　４９８０万　２１７万　２１年　２月１４日

[1052: 匿名さん]

Ｗコンの方が管理費・駐車場で１万円は安いから、資産価値にしたら３００万以上の差があるよ。
ってことはやっぱトントンでいいんじゃない？

[1053: 匿名さん]

ＵＲ賃貸188.2

東雲アパートメンツ（143.42m2、東向き、31万円）⇒171.2万円/坪
東雲アパートメンツ（97.09m2、西向き最上階、25.6万円）⇒208.8万円/坪
東雲キャナルコート（80m2、南向き、18.1万円）⇒179.2万円/坪
東雲キャナルコート（54m2、西向き、13.2万円）⇒193.6万円/坪
BEACON（81.27m2、南向き、5820万円）⇒236.3万円/坪
BEACON（87.40m2、北西向き、6880万円）⇒259.8万円/坪

[1054: 匿名さん]

今日は強風で不動産屋も暇なんだね。

[1055: 匿名さん]

>>1053

賃貸借りるなら、BEACON買った方が得だってわかりました。

スラブ厚や、階高、外装(東雲唯一のオールタイル張り)、エレベーターホール(ダウンライト)など一切無視なんですから笑えます。
マンションなんてどこも一緒。
検討者はそんな決め方しませんよプ○セスさん。

[1056: 匿名さん]

まとめると

①中古相場からの推定 180～200
②近隣相場からの類推 約190
③賃貸相場からの還元法 約190

当初坪単価は260だから仮に適正な坪単価が190とすると27%割引が適切ということになります。
あとはどこまでBEACONに付加価値を見出せるかでしょう。

[1057: 匿名さん]

>スラブ厚や、階高、外装(東雲唯一のオールタイル張り)、エレベーターホール(ダウンライト)など一切無視なんですから笑えます。

CODANは管理費8000円みたいですよ。

[1058: 匿名さん]

スラブ厚やタイル張り、ダウンライトより、有名建築家によるデザイナーズに住めるのはある種のプレミアムだと思う人もいるでしょうね。

[1059: 匿名さん]

>検討者はそんな決め方しませんよプ○セスさん。

坪260でお買い上げありがとうございます。

[1060: 匿名さん]

東雲アパーツメントの最上階って天井高3m以上じゃない？BEACONってそれ以上あるの？

[1061: 匿名さん]

賃貸ってバカにするなら東雲アパーツメント行ってみれば？コンシェルジュいるけど？

[1062: 匿名さん]

天井高2.6mみたいです・・

http://www.tokyo-k.jp/equipment/index.html

[1063: 匿名さん]

ま、なぜかタイル張りやダウンライトに価値を見出す人もいるってことで…。

新築の今なら190以上の実力はありそうですね。

[1064: 匿名さん]

>当初坪単価は260だから仮に適正な坪単価が190とすると27%割引が適切ということになります。

さすがに今はここまでの値引きは無いでしょうから、しばらく待ちですかね。
気に入った人はいくらでも買えばいいと思いますが、まだまだ残ってますしね。

[1068: 匿名さん]

穏やかに行きましょうよ。
みなさん27%引きまでSTAYに異論がないのでしょうか？

[1069: 匿名さん]

住民さんも検討者さんもネガさんも変な煽りは要りませんから、情報出して議論しましょうよ。

[1072: 匿名さん]

掲示板の情報を元に推測してみました。

>今のところこんな感じ？
>
>　　　　　　　　　角住戸　　　中住戸
>マンコミファン　　30%　　　　　20%
>通常の検討者　　　20%　　　　　15%
>衝動買い情弱　　 10%　　　　　10%

上記が本当かどうかわかりませんが、15%引き提示ありという書き込みも
散見されますので、15-20%が現在の値引き水準と考えられると思います。

年末決算までに掃ける分は掃きたいと思うはずですから、年が明ければ
決算に向けて更に5%ぐらい引いてくるでしょう。

更に来年度になれば未入居中古になります。新築10年保障が無くなります
ので、更に5%ぐらい引いてくると見るのが妥当でしょう。

まとめると、

10月～ 15-20%
1月～ 20-25%
4月～ 25-30%

というシナリオです。27%が妥当なラインですから、それまでに決める人は
決めていくでしょうね。

また、非財閥系のJVという性格上、事業計画通り進めたい（売り急いでいる）
はずですから、アウトレットに流して清算することも十分考えられます。

今、未販売の住居がアウトレットに流れると仮定すると、業者（というか
販売子会社?）に50%で卸し、30%引きで市場に出てくると考えるのが一般的
な相場です。4月以降、これを客寄せの目玉にして、キャンセル住居を値引き
してこっそり売っていくシナリオが可能性としてありそうです。

[1073: 匿名さん]

未入居中古になればSUUMOなどにも広告出しにくいでしょうし、売り方を変えてくる可能性は高いですね。

[1074:]

あはは すごいシナリオですね

こりぁ待って待って底値を待ったほうがいいですね

[1075: 匿名さん]

えっと、竣工後から半年で既に15%の値引きがあるとすれば、あははなんて余裕かまして言えますかね？

CTAは既に逆新価格で販売中だし、売り急がないと、BASもプラウドも晴海も新豊洲も出てきますよ？

[1076: 匿名さん]

パークシティ有明もあるし、湾岸だけで3000戸の供給は固い。もともと地縁のある人は少ない地域だから、人口流入にも限界がある。そういう中で売れ残り東雲のポジションはどうなんだろう？

[1077: 匿名さん]

～3月 0-5%
4月～ 5-10%
7月～ 10-15%
10月～ 15-20% ←今ココ
1月～ 20-25%
4月～ 25-30%

[1078: 匿名さん]

財閥系1社なら体力もあるしトップの判断でプロジェクト計画変更できるだろうけど、JVだと各社の思惑あって調整大変だろうね。

[1079: 匿名さん]

待ってる間にまた一社逝ったりして…

[1080: 匿名さん]

間取り更新されましたね。未販売住居解禁でしょうか？

[1081: 匿名さん]

値引きしてようやく2戸売れたみたいですね。残り9戸が変わらないので倒産未販売は営業トークでしょう。北角は過半数売れてないみたいですし、まだまだ値引き拡大するでしょう。

[1082: 匿名さん]

毎週複数の入居が続いているね。やはり金利優遇、値引き、減税とメリット最大期ですからね。

来年から民主党予算でどうなるかわかりませんから動きだしているのも納得。

残数30戸／(週2戸×4週)

残念ながら、このペースだと来年春には営業終了ですな。

期末にも間に合い有楽、名鉄、長谷工ともに無事シャンシャン終了。

外からじゃわからないことだらけですね。

そしてキャナルコート最終分譲、野村ブランド史上最大プロジェクトがスタート。

プラウドの最近販売価格からして、坪250以下は有り得ない。よって坪単価上昇は間違いない。

[1083: マンション住民さん]

今日も本当に大勢の方が見学にいらしてましたね。

いろいろ用事があって、部屋と駐車場を３往復したのですが、毎回、大勢の見学の方々でEVはいっぱいで・・・・驚きました！

[1084: 匿名さん]

必死さが伝わってきますね…

[1085: 入居済み住民さん]

1083はホントに住民なのかなぁ？　大勢って(笑)。

週末の１日に、５～６組の見学者が見かけるな～という感じですかね。
（私が外出するタイミングだったりとかですれ違うだけでですが）
毎週末２組くらい契約して、ふわふわ～っと売れていけばいいんじゃない？
くらいにしか思わない。

[1086: マンション住民さん]

>1085
こそ本当に住民なのかな？（笑）

[1087: マンション住民さん]

1083です。本当に住民です。

1085さんが出かけるときにも毎回すれ違う・・。
私の３往復、合計６回のEVで必ず乗り合わせる・・（用事があって急いでいたので、実はとっても迷惑だったんですが・・）１日にしたら何組きてるでしょう・・って驚ろいたのが事実です。

５～６組って・・読まれてるのも、週末２組契約とか、考えるのは自由ですが・・・（笑）
（では、昨日は私の６回のEVで、丁度その全組と乗り合わせたってことですな・・すんごい偶然だ・・
　でも1085さんには会ってないとすると・・・さらにもっといたってことですね。）

[1088: 入居済み住民さん]

そうそう、私も乗り合わせした。その6組は実は同じ夫婦である。MRと現地を3往復しているみたい。

[1089: 入居済み住民さん]

>>1083～1088

私も住民ですが感じたことを一言。

見学の方がどれくらい来てたかとか、そういう情報、やめませんか？（笑）
多分「そんな情報いらねーよ」とか「住民営業オツ」とか思われる（実際〝必死”とか書かれてるし）だけで、検討板に必要な情報とも思えません。

どれだけ見学者が来ても気に入らなくて売れなかったら意味がないわけだし、
少なくても来た方は皆気に入って契約するのであれば良いマンションということなのです。
見学者の数はマンションの価値と比例しませんよ。

[1090: 匿名さん]

住民のふりした営業がいるようですね。残り30なんて大嘘だよ。希望の部屋は売れてしまいましたと言うのも営業トークで、不人気の部屋を押し付けようとしてるのか疑った方が良い。三流デベの典型的なマンション営業だからね。

[1091: 匿名さん]

有楽と長谷工ならどちらが正直で紳士的ですかね？

[1092: 匿名さん]

>>1086>>1090
そんなに羨望の眼差しで見ないでよ。

[1093: 匿名さん]

間違えた。
>>1089さんね

[1094: 匿名さん]

1089だけがマトモ。（と言うか、この人だけが本当の住民じゃね？）

たくさん見学に来ても買わなければ価値ないし、逆に、来た見学者の多くが買うなら良いマンション。

もっともだ。

[1095: 匿名さん]

そうかな？
見学する部屋がたくさんあるから、見に来る人もたくさんいるってことでしょ？

[1096: 匿名さん]

>>1095

理解力ねーな。アンチぎみな奴は意味わからずツッコむ。
見学する部屋が沢山あって見に来る人が沢山いたとか、そういう話ではない。

何が見学のきっかけ・理由であるかではなくて、
沢山来た見学者が買わなければ、「価値なかったマンション」。
見学来た人の中で購入率が高ければ、「良いマンション」。
見学者の数＝人気・価値　ではなく、あくまで見学に来た後どうなるかというのが価値という意味。

ビーコンを援護するでもなく、勿論ただのアンチでもなく、それが公平な事実なだけだろ。
住民に見せかけ見学者が多いとか抜かしやがってるレスに対して、上記を書いてる1089だから冷静だなと思ったわけだ。ここまで解説する必要があるんだろうか。。。

[1097: 匿名さん]

1094

そう思う。本当の住民さんは誠実だけど、野村は250以上とか言っているのは無責任営業でしょう。

野村も大手ですからマーケットを読み間違えないでしょう。
BEACONの価格ではキャンセル売れ残りは確実と学習したでしょうから、CTA240を意識して230ぐらいで更に10m2ほど小さくして3LDK5000万前半ってところでしょう。
それくらいで、狭さと新築のトレードオフでWコン中古と競争力あるんじゃないかな？
不落してるし、建築費ももどってるし、PCTも230だし。
でもWコン169、アップル187、キャナル194と来てるから230でもフラッグシップだと思うけどね。

[1098: 匿名さん]

次を作りました。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/52615/

[1099: 管理人]

管理人です。

いつもご利用いただきありがとうございます。

次のスレッドが作成されておりますので、
本スレッドは閉鎖いたしました。

以降につきましては、以下の新しいスレッドをご利用ください。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/52615/

ブックマークなどされている場合は、
大変お手数ですがURLのご変更をお願いいたします。

引き続き、皆様との情報交換の場として
ご利用いただければ幸いです。

今後とも、宜しくお願いいたします。