BEACON Tower Residence [豊洲×東雲×辰巳] Part13

[物件比較中さん]

BEACON　Tower　Residenceについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。



物件データ：
所在地：東京都江東区東雲1丁目1番21（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩12分
　　　東京メトロ有楽町線 「辰巳」駅 徒歩9分
　　　東京臨海高速鉄道りんかい線 「東雲」駅 徒歩13分
価格：3890万円-9600万円
間取：1LDK-4LDK
面積：54.72平米-101.86平米

売主：有楽土地
売主：名鉄不動産
売主：長谷工コーポレーション　有楽土地住宅販売
販売提携：長谷工アーべスト
設計・監理 ：大成建設
施工：長谷工コーポレーション　大成建設

[1000: 匿名さん]

冷静な住民が「商業施設が多い方が好みなら、豊洲がいいよ」ってフツーに書いてるのに、今度は有明の発展性が上ときたもんだ。ウケる。

[1001: 匿名さん]

★プラス
イオン至近
運河公園隣接
病院豊富
天井高2.6

★マイナス
大量売れ残り
デベ倒産
三流デベ
購入格差
辰巳団地と不人気学区
タワマン乱立で希少性薄
大規模UR隣接で賃貸困難
免震オール電化のコストダウン
逆梁アウトフレームでない
高層階まですりガラス
土壌汚染
火災事故
床暖オプション、タンクあり、壁掛け、食洗機なしの低仕様
外廊下

[1002: 匿名さん]

どうしても有明や豊洲を売らなければならない人がいるんでしょ
住宅専用街区と準工業地区は明らかに違うのにな。
住居としての静けさに、毎日の買い物の利便性をプラス。
あとは何もいらない。
必要ならば会社周りで揃うしな。
雑踏が好きならば豊洲。

原野が好きならば有明。

住宅街が好きならば東雲キャナルコート。

以上でもなければ以下でもない。

[1003: 匿名さん]

>>1001
捏造満載だな、お隣りさんよ

[1004: 匿名さん]

お隣りってどこですか？
UR？
CFT？

[1005: 匿名さん]

東雲ってキャナルコートを一歩出たら倉庫と工場と物流拠点が多く並ぶ場所だと思うんだけど？

豊洲4も住宅街だし、有明もBASTにスーパー入るし、住宅街ならっていうのは無理あるんじゃない？

ポジの振りした荒らし？

[1006: 匿名さん]

本当にほっとする住宅街を好む人なら城西に行くと思う。コンクリートジャングルだから、人によっては無機質とも取れる環境。東は広大な都営団地、南は鉄鋼団地の香り。北と西の発展に取り残されなければ良いが、と考えるのは通常の検討者ではありませんか？

[1007: 入居済み住民さん]

>>1006
ええと。そうですね。あなたは城西に行ってはいかがですか？　　　*＾－＾*

湾岸沿いで探していて、その中のタワマンで住宅街にあったビーコンを気に入って（＋購入時期が合致した）、買ったというだけですよ。

なんでそんな、無理やり他に向けようとするんですかね。
住宅街のマンションで日本一良いですよねっ！？と思ってるわけでも同意を求めたわけでもないのに。
・・・普通に素直に受け取ってくださいよ(笑)。

>>1001
すごいですねー、そこまで悪口をひねり出せる能力、ちょっと尊敬します。。。
ちなみに、うちは高層階ですが、透明ガラスです。
（すりガラスと透明ガラスをmixさせて外観のデザインにしてる、というのは書かないところが立派！）
火災事故っていうのも、すごいですねー(笑)。


ネガレスする人たち、もう少し気楽に生きてくださいよ。
東京東側にある嫌い(？)なマンションなんて、どうでもいいじゃないですか～。
私は住民ですから、もちろん気に入って買いましたし、今快適に暮らしてます。
そりゃあ仲間が増えれば嬉しいですけど、無理やりポジレス書いて営業に加担する気なんてサラサラないです。（実際、このレスでも良いところは書きません）

ビーコンなんかより素敵なマンションを見つけて（もう住んでるのかな？）、それでいいじゃありませんか？

[1008: 物件比較中さん]

>1006
どうかな。ほっとする基準は人それぞれ。
どういう環境かは行って見て決めるものでしょう。

>1001
事実でないことがも書いてあるので個人的意見を。

大量売れ残り ＞30戸程度が大量？
デベ倒産 ＞これは事実ですね。でも再生中の今関係あるのだろうか。
三流デベ ＞これは主観。財閥系ではないけど、個人的にはデベは問題ないかと。管理会社の方が重要かも。
購入格差　＞意味分からない。 タワマンにはどこもあるのでは。
辰巳団地と不人気学区 ＞辰巳は隣ね。そしてそんなにネガティブな事なの？公然と差別をするのはお住まいの方の心情を思うとどうかと。
タワマン乱立で希少性薄　＞これは品川港南・芝浦・月島・晴海・豊洲　湾岸はどこも同じ。全部が希少性薄なのか？そうとは言えないと思うのだけど。
大規模UR隣接で賃貸困難 　＞これもそうなのかな？同じ家賃ならタワーに住みたいと思う人は少なくないのでは？
免震オール電化のコストダウン ＞これはプラス面の間違い。
逆梁アウトフレームでない ＞ビーコンだけの事ではないかと。
高層階まですりガラス ＞これは事実ではないです。調べてみたら、すりガラスと透明ガラスは一定のルールで決められて張られているようです。
　　　　　　　　　　　　　　　Part何だったか忘れたけど、過去のスレッドに載ってましたよ。
土壌汚染 ＞湾岸の埋立地は工場跡地が多い。整備された上で居住区になっている訳だから関係なし。
火災事故 ＞これは知らないです。
床暖オプション、タンクあり、壁掛け、食洗機なしの低仕様　＞これをマイナスと捕らえる人はいるみたいですね。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　私は必要ないものは要らないし、その分値段が下がっているのでアリと考えています。
外廊下 ＞これも個人差でしょうね。私は今内廊下に住んでいますが、近所の料理の匂いをテレビ等の騒音が響いて考え物でした。。。

[1009: 入居予定さん]

内廊下って、見た目がちょっとホテルライクで格好良いんだけど、、、
実際住んでた私は、住んだら微妙でしたよ。
簡単に言えば、「室内」なわけですから、なんと言うかホワーンとしたくぐもった空気と言うか。

なんで、マンションの内側にあって表からは見えないのに、外気に触れているビーコンタイプのマンションは選ぶ上でむしろ良かったです。
また、タワマンは暖かいので、高い床暖房とか要らないです。（前もタワマンに住んでたので）

・・・メリット・デメリットは人それぞれってことですよ、1006さん。

[1010: 匿名さん]

住民さん少し自意識過剰じゃない？

ちゃんとプラス面も記載してるんだから、どうしてネガになるの？どのレスも主観でしょ。
それにマイナス面は資産価値に直結する部分だと思うから有益な情報じゃないの？

値引き後の値段が本当に妥当かどうかみんな真剣に考えてるんだと思うよ。
Wコンの立地・仕様や中古相場も見てるだろうしね。

>雑踏が好きならば豊洲。
>原野が好きならば有明。
>住宅街が好きならば東雲キャナルコート。

この発言が配慮無く、脚色しすぎだから1005,1006のレスになるんでしょ。

[1011: 匿名さん]

雑踏…豊洲
原野…有明
住宅街…東雲キャナルコート

たしかに

[1012: 匿名さん]

忘れてもらっちゃ困るよ。

★マイナス
枯れ木放置など管理レベル

[1013: 物件比較中さん]

1007さんや1009さんのスタンスに賛成します。
物件比較にはネガティブな意見も大切ですが、
ここに書き込まれているネガ意見は取るに足らないところを誇大にし、悪意的であり、建設的・客観的でないように感じます。
平たく言うと、何かしらの原因でこの物件に悪意を持っているか、ただの通り魔か、他の物件の営業の書き込みにしか見えないんですよねぇ・・・。
1001さん・1012さんの書き方はまさにそれ。
住民さんが意識過剰なのではなく、ネガの人の建設的でない、住民さんにとって失礼にも当るような書き方の方がまずもって問題かと。

大人として礼節を重んじ、他に気遣いをし、意識を高く持ってほしいと願います。

[1014: 購入検討中さん]

>>1012

「忘れてもらっちゃ困る」てｗ　誰が何を困るんですかｗｗｗ

住民のレスはまともに読めるよ。別に誇大表現もしてない。
1007とか、最後の流し方も好感持てるし。「気に入ったから買っただけ」とのみ書いてるし。

実際ネガの文章の目的って意味不明じゃん。上述の“困る”とかサ。

[1015: 匿名さん]

ネガの誇大表現って何のこと？目的は単に情報交換なんじゃないの？
住民さんに買った理由を尋ねていないでしょ？

[1016: 匿名さん]

確かに1001が無ければ1008も無いし、それくらいで目くじら立てるのはどうかと。

大体調子の良いときでさえ、検討者20組に1件くらいの契約率しか無いんだから、大抵はネガになっちゃうよ（笑）

[1017: 匿名さん]

1013さんの礼節を重んじた客観的な意見が聞きたいです。

[1018: 匿名さん]

「タワマンで暖かいから高い床暖房いらない」に突っ込みをいれたいところ。

[1019: 匿名さん]

>大量売れ残り ＞30戸程度が大量？

竣工後1年たって残り1割売るのは相当しんどいですよ。そこで値下げすれば全体の資産価値に関わります。

>デベ倒産 ＞これは事実ですね。でも再生中の今関係あるのだろうか。

一般的に売主が倒産すると資産価値は大きく損なわれるみたいです。

>三流デベ ＞これは主観。財閥系ではないけど、個人的にはデベは問題ないかと。管理会社の方が重要かも。

大手は資産価値でも有利みたいです。
http://www.a-lab.co.jp/research/press090904.html

>辰巳団地と不人気学区 ＞辰巳は隣ね。そしてそんなにネガティブな事なの？公然と差別をするのはお住まいの方の心情を思うとどうかと。

1001さんは差別的な言葉をつかってませんよ。何か意識があるのはあなたの方じゃないですか？
辰巳の坪単価は都内有数の低さですから、その隣にある東雲が引っ張られることは想像に難くないと思いますよ。

>タワマン乱立で希少性薄　＞これは品川港南・芝浦・月島・晴海・豊洲　湾岸はどこも同じ。全部が希少性薄なのか？そうとは言えないと思うのだけど。

地域ナンバー1物件の資産価値は相対的に高く維持されるみたいです。

>大規模UR隣接で賃貸困難 　＞これもそうなのかな？同じ家賃ならタワーに住みたいと思う人は少なくないのでは？

同じ家賃にしないと借り手が無い程度の価値だったらおよそ坪180以下の価値しかないって考えられませんか？

>土壌汚染 ＞湾岸の埋立地は工場跡地が多い。整備された上で居住区になっている訳だから関係なし。

資産価値は大多数の価値観が左右するわけで、そうでなければ市場移転で土壌汚染が問題になったりしませんよ。

>火災事故 ＞これは知らないです。

このスレに出てました。

[1020: 匿名さん]

>高層階まですりガラス

Wコンは透明ガラスだよね？

[1021: 匿名さん]

買った理由って、住み慣れた街とか、親が近くに住んでるからとか、職場が近いとか、個人的なものが多いよね。

その個人的な価値が、市場価格（一般的な価値）より上回れば買いって考えるのが合理的だよね。

個人的な価値はその人が考えればOKだから、一般的な価値の話をしませんか？

[1022: 匿名さん]

>>1019
だから？

[1023: 匿名さん]

>だから？

というと？

>値引き後の値段が本当に妥当かどうかみんな真剣に考えてるんだと思うよ。

http://allabout.co.jp/gs/usedmansion/closeup/CU20080404A/

>多くの人が挙げる希望条件を、高いレベルで満たす物件ならば「誰もが欲しがるマンション」と言えるでしょう。「資産価値の高いマンション」とは、「100人中90人が欲しがるマンション」と考えると、わかりやすいですね。

>まず「立地」です。
>エリアに次いで大事なのが、最寄り駅からの距離。
>そして「いい物件」の大切な要素といえば、「管理体制」です。
>以前はエリアや沿線でマンションを探す傾向が強かったのですが、近ごろでは施工会社や分譲会社で選ぶ人が増えつつあります。
>意外なものとしては、供給過多があります。同一エリア内であまりにたくさんの物件が売られ過ぎると、希少価値が下がってしまうわけですね。
>また、周囲に高層マンションが増えて眺望・日当たりが悪くなる、という場合もあります。

[1026: 入居済み住民さん]

1024さん、素敵。（私も続きます。）

2004年にマンション探しててＷコン見つけたら、当然買ってたでしょうね。
もともとこういった道路の広い湾岸エリアが好きだし、Ｗコンで不足はまったくありません。

だけど、2007年にマンションを探し始めたとき、だからって中古という選択はなく、
またビーコンはビーコンとして気に入ったので、購入したのですよ。
購入した今から見れば、Ｗコン当時の価格は素直に「羨ましい～！」です。
住民はＷコンに限らず、他のマンションよりビーコンが特別優ってるなんて思っていません。
その時期に、そのエリアで、そのマンションを気に入ったから買っただけなのですよ。

だからビーコンを気に入らなかった人は、もういいじゃないですか。なんでそんな頑張るの。

[1027: 匿名さん]

野村が出来ると第３位？

[1031: 匿名さん]

豊洲や有明のタワマン、Wコンなどの東雲中古や、はたまたUR賃貸と比較検討して購入するのは普通のプロセスだと思うんですけど・・・。住民さんもそういうプロセスを踏んだのではありませんか？その過程を議論することでより理解が深まり決断に自信が持てるようになるんだと思いますが、理想論すぎますかね？

>あの部屋なら価格次第ですぐ売れると思います。

ですから、ここの資産価値はいくらで、いくらの値引きなら妥当なのか、いくらまで待つべきか、第三者と意見を交わしたいのです。これは購入を前提としている検討者の姿勢ではありませんか？

ちなみに1027は私ではありません。決して住民さんの意思決定がどうのなど言って無いと思います。

[1032: 匿名さん]

値引きが前提って根底から話しを捩曲げる必要があるのですね。

[1033: 匿名さん]

違うと思うよ。
Ｗコンの販売は2002年で、年内にほぼ完売したから、
2004年にマンション探しでＷコン購入はあり得ない。
Ｗコン住民なら誰でも知っているはず。

[1034: 入居済み住民さん]

>>1030

1026だけど。
ビーコンの住民だよ。
「Ｗコン、いいマンションだよね。昔だったら買ってたよ。今はビーコンも気に入って住んでるよ」
って穏やかなレスを書いたら、Ｗコン住民の自作自演で片づけられるんだ？

他のマンション（特にＷコン）叩く住民レスの方が炎上できるもんね。
おあいにく様。悪いけど、実際の住民にそんなバカはいませんよ。

[1035: 匿名さん]

中古Wコンと新築BEACONならどのくらいの価格差でつりあいますかね？

[1036: 匿名さん]

同額なら迷いますね。

[1037: 購入検討中さん]

そりゃ新築がいいような。。。
Wコン、結構古いよ。

[1038: 匿名さん]

Wコンって80㎡台の3LDKで3000万台だろ？
ビーコンは5000万台と2000万近く高いのに仕様は低いってどういうこと？

[1039: 匿名さん]

Ｗコン含め、湾岸東のマンションは中古市場が物件不足と言われる中でも多数の物件が売り出されていて、しかもなかなか買い手がつかないと仲介業者さんが言ってました。
このエリアの人気の下降線は既に始まっているのかもしれないですね。

[1040: 匿名さん]

>>1039

高いからでしょ？Wコン分譲価格レベルで出せばすぐはけるよ。

[1041: 匿名さん]

周辺と比較してどのくらいが妥当なんでしょうねぇ？

[1042: 北東住民]

>>1039
釣りですか？
ｗコンの中古市場のおかげで、姫四角という新興の業者が一気にのし上り、
ぼろ儲けしたことを知らない？
ｗコン、中古で、トンでもない人気で、リーマンショックでも不況知らずだったというのに・・・
5000万台、4000万台の物件（80平米以下）なんて、ほとんど入居者入れ替わって、
ほとんど売りに出てもいないよ。

[1043: 匿名さん]

＞ｗコン、中古で、トンでもない人気で、リーマンショックでも不況知らずだったというのに・・・

Ｗコン北東住民の方って意味でしょうか？
まあ別のマンションでもビーコンでもどちらでもいいですが、少々知識不足。

リーマンショック前は、90㎡台が7000～8000万前後で売りに出されてましたが、
今は6000万台だったりしますよ。
【一部テキストを削除しました。管理人】

[1044: 匿名さん]

>外廊下 ＞これも個人差でしょうね。私は今内廊下に住んでいますが、近所の料理の匂いをテレビ等の騒音が響いて考え物でした。。。
>
>内廊下って、見た目がちょっとホテルライクで格好良いんだけど、、、
>実際住んでた私は、住んだら微妙でしたよ。
>簡単に言えば、「室内」なわけですから、なんと言うかホワーンとしたくぐもった空気と言うか。
>
>なんで、マンションの内側にあって表からは見えないのに、外気に触れているビーコンタイプのマンションは選ぶ上でむしろ良かったです。

今日のような天気でも風雨大丈夫でしょうか？四方が壁なので大丈夫な気もしますが・・・。

[1045: 匿名さん]

>そりゃ新築がいいような。。。
>Wコン、結構古いよ。

Wコンより5%割高ではどうでしょうか？
10%割高では？

[1046: 匿名さん]

５％なら迷うね。１０％ならＷコンかな。

[1047: 匿名さん]

立地・仕様・ブランドを考えると資産価値はWコンに5～10%劣ると考えられる。
新築プレミアを5～10%と見ると、Wコン中古の-5%～+5%の範囲と考えるのが妥当じゃないかな？
来春、未入居中古になったら新築プレミアも0～5%になるだろね。

[1048: 匿名さん]

>周辺と比較してどのくらいが妥当なんでしょうねぇ？

プチバブルであっても相対的には変わらないから、新築の値付けがわかりやすい。

立地・仕様・ブランド全部コミコミで

東雲BEACON⇒260
豊洲TOT⇒287
有明BMA⇒270

路線価では

東雲BEACON前⇒38/m2
豊洲TOT前⇒43/m2
有明BMA前⇒36～44/m2

よって誤解を恐れずに感覚で言えば、豊洲の90%、有明の95%が目安。

[1049: 匿名さん]

有明中古201.94⇒妥当な坪単価191.8

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　価格　　　　　　　　　　　　　　成約日　　
オリゾンマーレ　１１階　55.76㎡　１ＬＤＫ　　４１００万円（坪１７７．９万）　平成２１年１月１６日
オリゾンマーレ　２３階　63.22㎡　１ＳＬＤＫ　３９８０万円（坪２０８．２万）　平成２１年１月３１日
ガレリアグランデ２５階　70.08㎡　１ＳＬＤＫ　４２００万円（坪１９８．２万）　平成２１年２月１９日
ガレリアグランデ１２階　82.46㎡　２ＬＤＫ　　４３５０万円（坪１７４．４万）　平成２１年２月２８日
オリゾンマーレ　　５階　66.08㎡　１ＳＬＤＫ　３２００万円（坪１６０．１万）　平成２１年４月　９日
オリゾンマーレ　２３階　54.32㎡　１ＬＤＫ　　３６８０万円（坪２２４．０万）　平成２１年４月１８日
ガレリアグランデ１４階　75.95㎡　１ＬＤＫ　　４５７０万円（坪１９９．０万）　平成２１年４月２８日
オリゾンマーレ　　８階　78.35㎡　２ＬＤＫ　　４２８０万円（坪１８０．６万）　平成２１年５月　１日
ガレリアグランデ１７階　71.39㎡　１ＳＬＤＫ　３９８０万円（坪１８４．３万）　平成２１年５月２５日
ガレリアグランデ１２階　67.23㎡　１ＳＬＤＫ　３７８０万円（坪１８５．９万）　平成２１年５月３１日
オリゾンマーレ　１０階　55.76㎡　１ＬＤＫ　　３４８０万円（坪２０６．４万）　平成２１年６月２７日
オリゾンマーレ　１６階　65.28㎡　１ＳＬＤＫ　３７５０万円（坪１９０．０万）　平成２１年６月２８日
ブリリアマーレ　１４階　40.98㎡　１ＤＫ　　　３７７５万円（坪３０４．６万）　平成２１年８月２１日
オリゾンマーレ　２１階　61.17㎡　１ＳＬＤＫ　４１００万円（坪２２１．６万）　平成２１年８月２９日
オリゾンマーレ　２６階　108.22㎡　３ＬＤＫ　 ７０００万円（坪２１３．９万）　平成２１年９月　６日

オリゾンマーレ　　　平成１６年１０月（築５年）
ガレリアグランデ　　平成１８年　２月（築３年）
ブリリアマーレ有明　平成２１年　３月（築半年）