BEACON Tower Residence [豊洲×東雲×辰巳] Part13

[物件比較中さん]

BEACON　Tower　Residenceについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。



物件データ：
所在地：東京都江東区東雲1丁目1番21（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩12分
　　　東京メトロ有楽町線 「辰巳」駅 徒歩9分
　　　東京臨海高速鉄道りんかい線 「東雲」駅 徒歩13分
価格：3890万円-9600万円
間取：1LDK-4LDK
面積：54.72平米-101.86平米

売主：有楽土地
売主：名鉄不動産
売主：長谷工コーポレーション　有楽土地住宅販売
販売提携：長谷工アーべスト
設計・監理 ：大成建設
施工：長谷工コーポレーション　大成建設

[102: 匿名さん]

南西高層に住んでます。確かに北側に比べれば暑いとは思いますが、夏は日が高いし、ベランダもありますので、ほとんど日が部屋まで差し込まないです。暑さは覚悟してましたが窓を開けると涼しい風が吹き抜けていきますので、以前住んでた南向き低層マンションより暑くなかったです。

[103: 物件比較中さん]

102番さん、ありがとうございます。南西向きなのですね。夏は日が高くて余り直射日光が入らないという事は、逆に冬は結構あたたかそうですね（笑。情報ありがとうございます。　ところでベランダだけ空けておいても結構風は抜けるものですか？　タワーマンションって内側の部屋は通路向き（吹き抜け部分が風を妨げる？）なので風通しのイメージがわきにくいですね。

[104: 近所をよく知る人]

83です。地元の中学校情報ですが、致命的というほどではないけれど、やはり学区の中学は昔から評判があまり良くないためか、敬遠される方が多いようです。人数が揃わないと活動できない野球部等はないとの事。新しい有明中を狙っている方もいるようですが、やはりあちらの地区もマンションラッシュの為、指定地域以外からはなかなか難しいようです。辰巳に塾がないのはもちろんなのですが、バスで行く豊洲の塾さえ、希望人数に対して狭いとのことで、どうしても入りたい方は低学年から塾の席を確保するという話もあります。ただ、東京メトロに乗れば便利なのでもっと都心の塾にも行きやすいし、もともと私立志向の方にはいいのかも知れません。同じく幼稚園も今はなかなか行きやすいところがないけれど、子供園が出来たりするとまた違うのかもしれないですね。保育園もキャナルコート内は物凄い倍率ですが、新しい街は初めは色々整うのが難しいということでしょうね。

[105: 匿名さん]

いずれにしても、隣の晴海で大量供給されたら、このエリアの中古は値段がつきにくくなるね。

中古というだけで1割減。　中央区でないということで、2割減。　合計約3割減

実際晴海が、坪２５０なら、ここは坪１７０で、今のWコンフォートの３２階角部屋の成約事例109㎡5800万円の価格とほぼ同一となります。

最近の他の取引事例でWコン23階の角部屋は112㎡5500万円の坪150万円もあるくらいです。

真南抑えていて駅に一番近いWコンでこの価格ですが、Bコンを中古に出しても同じ値段になればよいほうだと思いますよ。

[106: 入居済み住民さん]

ビーコンの良さはシンプルでありながら工夫が手がけられているところにあって、
購入決定の分かれ目はそこがツボにはまるか否かだと思います。
以下、概ねプラス評価の意見ですが、検討中の方の参考になればと思い、
なるべく中立に一歩引いた目線でコメントします。

■マンションの価格について
何はともあれまず価格だと思いますが、結論から言いますと可もなく不可なく。と判断しました。
当然ながら、同一価格なら都心の物件より広い空間が手に入ります。一方で、タワーマンションが
林立してる地域であり、海抜低い江東区の埋立地という土地柄にはプレミアム価値は何も乗らない
ので、転売を念頭に置かざるを得ない人にはお勧めできません。
ただ、そもそも売却が視野にある方は居住用として新築マンションを購入しない方がいいと思いますが。。

■マンションの共有部・占有部の構造・品質について
内覧やその後の生活の中で施工時のミスが散見されたこともあります。ただし、対応は
確実に丁寧に実施してくれたので、建物の根幹部分に大きな問題があるような低いレベルでは
ないだろうと素人なりに感じています。

■マンション内の共有設備の満足度について
ハードとしての共有設備として強い売り文句になるような派手なものがないですが、
各階のエレベータホールからの眺望と、照明を抑え目にしたエレベータホールそのものの
雰囲気はとても気に入っています。毎日かならず2回は通るエレベータホールの完成度が
高いということは、たまにしか使わない設備よりもありがたいことだと思います。
その意味では、エントランスアプローチもシンプルながらスタイリッシュで悪くないです。

ゲストルーム3部屋に家族が泊まりましたが、とくにレジデンシャルスイートは好評でした。

ソフト面ではコンシェルジュさん、管理人さん（手前味噌になりますが管理組合）も、
ひとつひとつ迅速かつ丁寧な対応をしてくれて満足しています。


■生活利便性について
駅近ではないです。ただし、遠くもないです。高層階のドアから辰巳駅ホームまで、
急がない場合で実質15分程度です。
一方で皆さん書かれていますが、イオンが近く、24H営業の大規模店舗であることがじわじわと
ありがたく感じられます。
また、うちは小さな子供がいるので、キャナルコートに小児科などの医院が一通りあることも
良いポイントです。
さらに言うと、早朝の時間帯からタクシーがすぐにつかまえられるのには何度も助けられています。
反対に、商店やレストランは全体的に不足感があります。これが、唯一感じる地域の不満かな。

■デザイン街区について
感性の違いによって判断が分かれますが、私はとくに夕方から夜の間のキャナルコートの
洗練されていながら温かみが感じられる街並みが気に入ってます。

[107: 匿名さん]

何が目的か不明な105（どう見ても部外者、しかも検討もしていないただのネガ）と、
理路整然とマイナスと感じる部分も述べている84、87、90、106・・・
どちらの話と人間性を信じるかと言われたら・・・明らか(笑)。

ついでに105、
「中央区でないということで、2割減」ってオカシイよ、理論的に。
もとから中央区でないマンションを買って「中央区でないということ」って(笑)。

もし私がネガなら、良いことも書いて悪いことを多めに書く(笑)。
ネガって繰り返し悪いことしか書かないから、頭悪いなーとしか思えない。

[108: 匿名さん]

105では有りませんが、これから大量に中央区の物件が売りに出る→二割引って論法かと。
有明は二割引出るみたいだし、こちらも二割引しないかな。野村がどの位置に、何階の物件を建てるのか知りたい。
野村の情報、早く出して欲しいよね。

[109: 匿名さん]

知っても買えないでしょ

[110: 購入検討中さん]

>>108
1.5〜2割引って、投稿があるものの具体性はないですな。
ホントに2割引きで売ってるの？？
また、今後ココを中古に出してどうなるかってのも、分からんでしょ？
そりゃ、購入しすぐに売却すれば下がるかもしれんど、居住目的で購入している人は、結構な理由がなければすぐには売らんでしょ？
永住目的か、少なくとも5年〜10年は住むのでは？
需給のバランスで、需要が多ければ上がるし、少なければ下がる。
供給は、今このタイミングでもキャナルコート内の中古物件の供給が他地区と比較して多いとも思えない。
一時、品川のどっかの地区が下落率高かったと思うけど、そんなもん誰も予測できなかったのでは？
ということで、どの地区、どのマンション、ど部屋もリセールって意味ではリスクを抱えているのではないかな？

[111: 入居済み住民さん]

転売価値どうこうとか、部　外　者　の　方　々　の、大予想ご苦労様です。

我が家もですが、普通に家族で居住目的での購入なので、今こうやって快適に住んでいられることに価値があります。
当然、何十年も先に引越しや転売ということもありえるとは思いますが、その何十年で、マンションの価値が下がっていくなんて当然なので。（土地ではないので）
そりゃあ下落は望んでいませんし、将来、奇跡的に高くなったらそりゃラッキーというものでしょう(笑)。

実際には投資目的でここを購入した方って少ないと思いますよ。
どう見てもファミリー世帯ばかりですし。（ディンクスまたは子供さんあり）
素人の私から見ても、投資・転売目的でこのマンションを買う意味はあまりありません。
東雲最後の方に建つわけですから、もともとの価格がこれまでよりも高いのが事実ですし。

なので、転売価値についてぎゃーぎゃーネガレスを必死に入れられても、
「はぁ。。。それで何でしょうか」という感覚なので、温度差があり過ぎです。

投資板にでもいって、素晴らしい(笑)大予想をご披露されてはいかがでしょうか？

[113: 匿名さん]

105ではないですが、105のようになればいいなと思います。
ネガでは無く検討者としてです。
一方で106の言うこともよくわかります。
どちらもこの物件の実力でしょう。

[114: 匿名さん]

105さんみたいなネガはさぞかし素敵なマンションにお住まいなんでしょう。どんな検討された結果そちらに決めたのか。まさかまだ購入したことない妄想族ではないでしょうから参考お聞かせいただきたい。

[115: 匿名さん]

掴んでしまった現実を突きつけられれば誰でも怒るし、認めたくないよ。反論も結構。


晴海で大量供給される頃には、豊洲の中古も今はPC豊洲単体だが、複数タワーで売り競争となり、
今の東雲と豊洲の価格差みたいな事が、豊洲と晴海の間で十分起こる。
ビーコンに限らず、豊洲界隈も大分お安くなりますよ。

Wコンの２３階角部屋の110平米5500万円で成約した背景は、当初7900万円で中古に出ていた部屋が、売り逃げ競争の中でこの値段まで値下げされた。
（当初７９００万円で中古に出ていた価格の根拠は、日本セルカという転売業者が６９００万円で買取っており、利益を見込めると考えていた為である。しかし、もくろみは外れて大赤字）

豊洲よりも一歩先に開発が先行した東雲は、キャナル、アップル、Wコンと約２千戸もあれば、中古も出て、早く売りたい人が複数出て、売り逃げ競争となった。

その実例が、Wコンフォート２３階１１０平米５５００万円。

さて、ブリリア有明のように、２割程度割り引かないと売れないマンションを買った人がローンの支払いが滞ると、
任意売却してもローンの残高に届かない為、競売となりさらに割引となる事が予想される。


その実例が、今月のガレリアグランデ。結局、中古で売りに出しても任意売却で買い手が付かずに、競売となってしまった。

今後は、さらに競売物件が増える事が予想されている。

[116: 匿名さん]

＞105さんみたいなネガはさぞかし素敵なマンションにお住まいなんでしょう。
＞どんな検討された結果そちらに決めたのか。まさかまだ購入したことない妄想族ではないでしょうから参考お聞かせいただきたい。

余り言う事では無いのですが、申し上げますとタワーマンションは幾つか所有しております
昨年は品川駅徒歩１０分のCT品川の８０平米も買い増しいたしました。
坪１３０万円ってどんだけーと思っておりましたが、基準階のエレベーターホールは木目調＋ダウンライト設置でWコンより悪くないくらいです。
残念なのはアップルやキャナルやビーコンと同じ田の字構造なくらいですが、これは仕方ないですね。

借地物件といわれますが、借地権が７０年と土地所有権付きマンションの一般寿命より長い上に、
土地分の固定資産税が掛からないので、地代が固定資産税で相殺されて大変お徳なのですｗ

[117: 匿名さん]

実際、豊洲の中古物件は、価格を保っていたが、
新築の某タワーのようにこっそりとPC豊洲の中古に価格を揃えて値下げ販売した為、
新築に客が流れてPC豊洲の中古の動きが悪くなり、PC豊洲の中古の価格も下げられ始めた。
その後、新築もさらに値下げをしたためいたちごっことなっている。

つまり、今後、豊洲の４千個の分譲から中古が売りに出て、晴海の新築供給が重なると、
今の豊洲と東雲の価格差と同じ事が晴海と豊洲間で起きて豊洲が安くなるのだ。

[118: 入居済み住民さん]

>>115
「つかんでしまった現実を認めたくない」？
何を論点のズレたことを言ってるんでしょうか。
先にも書いてますが、中古で値が下がるのは当然のこと。
別に投資目的ではない人にとっては（そりゃ普通だし…）くらいの話です。
その下げ幅が少なければラッキーだし、大きければ残念だったね、という話なだけで。
今現状の生活・住み易さに満足しているだけ、と住民が言っても、それは信じないのですか？

仮に、「あーココ買って損した！」って住民に言ってもらえたら、あなた幸せなの？
だとしたら、私が買ったマンションの価値が「将来的に、いつか」下がるかもしれないことより
あなたの人生の方を同情します。。。　(笑)

[119: 匿名さん]

116さんはCT品川住んでるのですか？ そこの名前を出すということは他に幾つかお持ちのマンションよりそこがお得でお気に入りなんですか？ｗ
ビーコンはなんで覗いてるんですか？

ビーコン住民や検討者はわざわざ中古の価格を心配してもらわなくて結構。実際売りに出すのなんて一部でしょ。そんないつ売るか予定もないことより実際の住み心地や環境などが聞きたいのです。

[120: 入居済み住民さん]

>>116
ビーコン購入者ですが、後悔してないけどなぁ。何もない限り住み続けまますよ。
さすがに買った物件が,どんな評判なのか気になるからたまにこのサイトをチェックしてます。
うちも検討しましたが、定借物件なんて「ババ抜開始」みたいなもんでしょ？
70年（通常は50年）という期間が設けられて、始めの数年は誰も気にしないけど年を重ねる毎に買い手がつかなくなる。。。な〜んて言われるといい気分はしないでしょ？
どのマンションにもメリット、デメリットがあって当たり前だよ。

[121: 匿名さん]

いろんな人がマンション検討します。タワーマンションは後々の維持費の懸念から、新築のうちに楽しんで面倒が起きる前に売り抜けたい本音の人も多いです。
中古価格、資産価値下落が検討段階で重要でないかたのほうが、むしろ少数派でしょう。

[122: 匿名さん]

資産価値に関する情報は重要だと思いますよ