常盤台ガーデンソサエティPart2

[ご近所さん]

前スレが既に１０００レスオーバーしてますので
新しくスレ立ていたしました。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式HP：
http://www.tokiwadai-419.com/
物件データ：
所在地：東京都板橋区前野町2丁目16番1、16番2（地番）
交通：東武東上線 「ときわ台」駅 徒歩8分
価格：4480万円-9780万円
間取：2LDK-4LDK
面積：62.65平米-104.98平米

管理会社：丸紅コミュニティ
売主：丸紅　住友不動産
販売会社：販売代理／住友不動産販売
施工：長谷工コーポレーション

[715: 匿名さん]

世の中は　分相応　　という言葉があります。


マンションの値付けにも同じことが言えます。　　グローリオ　　は　早く気付きました。

[716: 匿名]

そうですね

「分相応」という言い方が正しいかはわかりませんが、

この土地には似つかわしくない価格設定だったことは明白です。
不動産の価値は「地域」だけではないですが
「地域」の価値による部分も非常に大きいのですよね。

確かに「常盤台」は大きな邸宅も多く、それに見当たった方々が居住しているのだと思いますが

開発が行われたのは昭和の初期です。
引き合いに出している「田園調布」「成城」はそのブランド価値をいままでキープすることに成功していますが、
ここ常盤台は高級住宅地というイメージはほとんどないに等しいでしょう。
しかも、何度となく話題に出ている通り、ここは実際には残念ながら前野町です。

同じ「常盤台」もしくは「ときわ台」をネーミングに付けた分譲マンションが

「高級」

を売りに販売したかというと違ったと記憶しています。

当然金額が高ければ「高級」というイメージを持たれがちですので、
そもそもこの地域にはそういったニーズは少なくとも419もなかったということになります。

今後もこの物件に近いコンセプトのマンションがこの地域に乱立しない限り
資産価値として、この価格をキープすることは難しいでしょう。

713さんご指摘の通りこの物件を欲しいという方々
「つまりこの地域に住みたい」
というニーズはあるのでしょう。

私もその一人としてカウントされますが
もう少しエリアに幅を持てるので
沿線の他物件も当たりますが．．．．

[717: 入居済み住民さん]

価格ですが、一期にここを決めた私には、快適度や住み心地すべてに見合う満足度の高さを感じています。そりゃあ、安いに越したことはないですが、生活の質を考えたら、やっぱりいいマンションです。

この前を通っていく人たちの何人かは、マンションを眺めて、「ここに住みたいね」と話しているのを耳にしたことがあります。
タクシーの運転手さんも、「いいマンションができましたよね」と言ってました。以前、この場所にタクシー会社があったのですが、そこに勤めていた方みたいでした。
あと、このマンションの住人の方はみんな挨拶をしてくれます。
資産価値は、自分たちで「高めていくものかもしれない」と感じます。

あらゆる点でバランスのとれたマンションではないかと、私の中では評価しています。

[718: 匿名さん]

転売狙いでないのなら多少高く買っても問題ないですよね。
快適に過ごせるのが一番大事です。

[719: 匿名さん]

板橋区内では高級な造りだけれど、東上線から徒歩１０分強の立地と
価格のバランスが悪い物件ということで良いでしょうか。

[720: 匿名さん]

駅から１０分以内ですね。
そんなに駅近に価値があると考える方は、ここに住む生活は合わないと思いますが。
それにここに住まわれる方は、車を利用されることが多いです。

[721: 匿名さん]

販売を始めたのがマンションプチバブル崩壊前だから、最初のころはここの価格も仕方ないと思った人もいたでしょうね。
でも、今となっては現実にそぐわない価格。
高級そうなイメージで売ってはいるけど、総合設計の名を借りた詰め込みプラン、間取りは長谷工の使い回し、内装も2006年頃までに売られていた郊外マンションと同程度（最近売り出されるマンションが貧相すぎるんですが）、と割高感が強い。
時期が悪かったといえば悪かったんだろうけど、すでに売り出されたマンションも景気にあわせて値段をかえて行く必要があるんでしょう。

[722: 入居済み住民さん]

検討中の方へ。

NO.717さんがおっしゃるとおり、住み心地は最高ですよ。
隣にスーパーがあることの便利さは想像以上でした。
又　駅への道のりも慣れるとぜんぜん遠く感じないです。
逆に、不満な点は特にないです。

うちもいろいろ見て検討しましたが、少し予算オーバーではありましたが
割高感は住んでみると全く感じないです。

[723: 匿名さん]

⇒７２１
また出たよ、興味があるけど買えない僻み根性丸出しの人が。

[724: 匿名さん]

割高感が強いって人は自分の財布で考えてるだけですね。

[725: 入居済み住民さん]

今月も１０件程度の引越しがありますね。
昨日一昨日と見学の方々が多々いらっしゃいました。
７２２さんのおっしゃるように、住み始めてから実感したのが、となりの複合商業施設の有り難さです。必要なものをその時に帰るので、大変助かります。また、少し散歩気分で出かければ、上板橋の商店街へもゆっくり歩いても１５分あれば十分に行けます。それと、先日は、自転車で東武練馬のＳＡＴＹまで行きましたが、やはり２０分程度で行けましたよ。

[726: 匿名さん]

ここの割高感は個々人の財布の中身でなく、現在のマンション市場の相場に照らしあわせてでしょう。
割高な値段で買っても満足して住んでるならそれでいいし、これから検討する人は割高感に見合った
内容のマンションかどうかをじっくり考えればいいんですよ。
慌てて買わないとなくなってしまうような状況じゃないからね。

[727: 匿名さん]

住んでる方の満足度がひしひし伝わってきます。　

だけど、半年後に20％カットで残りを処分なんてニュースが流れても、顔をひきつらせちゃだめよ。

[728: 匿名さん]

住友は値引きしてまで売らないのでは？

[729: 入居済み住民さん]

結局、割高感を感じて値引きを期待する人って、ここにすごく興味を感じている人でしょ？

[730: 購入経験者さん]

何処の物件でもそうですが買いたい人が買えば良いのでは...
ただ、この物件に関しては完成してから１１ヶ月経っても半分ちょいしか入居していないとなると
駐車場の等からの収入が当初の長期修繕計画より少ないので見直しなどが必要ですね。
その辺もちゃんと考えて購入しないと駄目ですね。

[731: 匿名はん]

ご心配無用。
デベがすべて負担します。

[732: 匿名さん]

来年の今頃も買っちまったさんと値下げ待ちの客で同じ問答の繰り返し。

ボクシングで例えると第８ラウンドあたりか？

最終ラウンドまでいくと（再来年）値下げ待ちが勝つと思うが、　どちらもくたくた。

お疲れ様。

[733: 購入経験者さん]

空いている駐車場代をディベが負担してくれるのですか？
それは凄いですね。

[734: 物件比較中さん]

見学しましたが、個人的には魅力を感じませんでした。
前野町にしては高いと思います。
時間に余裕もあるし、同じ予算で池袋本町のプラウドが買えそうです。

[735: 匿名]

未売却分の管理費・修繕費はデベ負担

駐車場代は…？
修繕計画上の充当分は…？
ふひゃあふひゃあ

[736: 匿名さん]

>>733
デベが駐車場代を負担するワケないだろ。

[737: 匿名]

駐車場代をデベロッパーが負担していることは前にも話がでていましたね。


想像の域もあるかと思いますが
その金額が販売価格に乗っているということです。

もろもろの維持費は一戸当たり年間100万円には満たないでしょうから
デベロッパーとしてはその程度の利益が減るのは大した問題でないのかも知れませんね...


これから交渉される方はその分の金額くらい値引きを要求しても良いかもしれません。
あくまでも交渉のネタと言うことで...
企業としては大した金額でないとしても、個人としては大きな金額でしょうから....

[738: 匿名さん]

７３４）時間に余裕もあるし、同じ予算で池袋本町のプラウドが買えそうです。

⇒じゃあ、あっち買えばいいじゃん。わざわざこっちに書き込みすんなよ。

[739: 匿名さん]

外野席から

買っちまったさんか営業か分りませんが、反応がすばやいですね。

当方も検討中だがあと何戸売れてないの？　　　160くらい？　　　　　まだ様子見でいいか。

[740: 匿名さん]

この近辺に愛着がなければ、池袋本町でしょう。
でも、あっちで外れた方が板橋区を検討対象にすれば、ここも少しは動くと思います。
質はこっちが上みたいですから。しかし、立地の差は大きすぎるかな。

[741: 匿名さん]

質は板橋もここもさほど変わらないよ。
間取りもほとんど一緒だし、内装の質感や設備もほぼ同じ。
デベは違っても施工会社が一緒だから当たり前なのだが。
利便性という点で板橋が一歩リード。
でもあっちの抽選外れた人でここを選択肢に入れる人は少ないでしょう。

[742: 買い換え検討中]

741) 抽選外れた人でここを選択肢に入れる人は少ないでしょう

確かに
値段、間取り、内装の質感や設備もほぼ同じなら、板橋本町プラウドが数段上
もしもの転売を考えると、ここはかなり買いたたかれそう・・・
50～70m²台で探している人なら駅近が便利だし、　家族で住むなら環境の良い80m²以上が理想だしね
ここの80m²以上はかなり高い
前野町のFamily　Typeにしては値段と諸々の条件が合っていないと思われます

[743: 匿名さん]

はっ！？板橋本町プラウド？？？？？？？
それに、８０㎡以上が欲しい？？？？？
何言ってんだか、郊外へ行けば。

[744: 購入検討中さん]

なんだかんだ言われているけど、入居済みの方の投稿が一番気になります。
皆さん、かなり満足しているようですね。
住み心地の良さは住民にしかわからないと思うから。

[745: 入居済み住民さん]

購入したい、購入を検討したい方にお伝えしましょう。
私は入居してもうすぐ１年になります。入居時から現在までの住民としての率直な感想を書きます。
（１）普段の食品類を購入する場合
　　　当初は、隣の三徳を利用するつもりはありませんでした。ライフやイズミヤ、板橋サティに行くという心構え　　　でしたが、現在では、結構頻繁に三徳に通うようになってます。三徳には、他のスーパーにはない品物、輸入　　　品等も扱っていますし、他の店の価格と比較しても、決して高い！というものではないからです。
（２）環境について
　　　私は、南棟に入居しています。今年初めての冬を過ごしましたが、はっきり言って殆ど暖房を使用していませ　　　ん。日中は、暖かい日差しが入ってくるので、逆にサッシを開けることもしばしばです。また、夏は、もちろ　　　ん空調を使用しますが、除湿の２８度で十分です。それに夏は日差しがきついと思われる方も多いかもしれま　　　せんが、実際は、日中の陽は高く昇るので、部屋の奥まで陽が入ることはありません。ですので、あまり暑く　　　ありませんでした。【個人差もあるでしょうが】
　　　それと、道路環境についてです。目の前は、バス通りです。バスは、朝から晩まで頻繁に走っています。です　　　ので、サッシが開いていると、もちろん、音は個人差はあるでしょうが、気にはなります。
　　　東と西についてはわかりませんので、省略します。
（３）住民の方々について
　　　みなさん、きちんと挨拶を交わします。コンシェルジュの方や防災センターの方々、警備員の方々もきちんと　　　挨拶されます。良い環境を作るという意味では、大変重要だと思います。
（４）設備、共用施設等について
　　　今現在の大規模マンション事情では、ごく普通だと思いますが、ランニングコストのかかるものはないなと感　　　じています。たとえば、水を使用する施設（プールや池など）はありません。それと、よく利用されているの　　　が、体育館です。子供たちが元気よく利用しています。マンション関係者しか入れませんので、安心して遊ば　　　すことができます。それとシアタールームは最高です。４時間１，０００円だったと思いますが、室内も映画　　　館バリの豪華な設備になっています。
（５）駐車場について
　　　ほとんどが機械式立体駐車場ですが、屋根付きですので、車や駐車場内が汚れることがありません。それに、　　　機械自体も雨や雪等にさらされないので、メンテナンスも比較的ローコストになるのではないでしょうか。
以上、ご参考まで。

[746: 匿名]

745さん>

貴重な購入者の意見ですね。大変参考になるかと思います。

住み慣れてくると満足度がさらに高くなるかも知れませね。

またお時間のある時に、いろいろな利点や満足点を書いてもらうと大変参考になります。

私自身は現状の価格では購入は出来ないことはありませんが、今後の生活を考えると苦しいので....

[747: 購入検討中さん]

あのマンションの前には精神病院があるから地元住民は買わないと聞きました。
子供いるし何かあったら怖いからね。

[748: 入居済み住民さん]

７４６さんへ
なにかお聞きになりたいことがあれば、時間があるときに、参考までに回答させていただきます。

[749: 物件比較中さん]

もうお住まいの方や関係者は、とりあえず悪いことは書きませんよね。

入居者が少なければ、修繕計画料金等の諸経費の見直しも余儀なくされるし。

購入検討している私としては、やっぱり高い買い物なので、厳しい意見のほうが参考になります。

[750: 匿名]

746です
748さま。ありがとうございます。



749さんのおっしゃることもうなずけます。


あたりまえですが、良い部分と悪い部分を天秤にかけて考えるのは重要だと思います。

「住めば都」ではありますが、悪い部分も含めて
デベロッパーの宣伝文句ではない「生」の意見を持っておられるのは
現居住者の方だけです。
ぜひそのような「ならでは」の意見が聞けたら大変参考になるかと...

まぁそんなことをしなくてもいつかは完売するんですけどね。

たわごとでした。

[751: 入居済み住民さん]

７４８です。あくまで参考までの感想なので、はっきり言っていいことしか書きませんでした。
悪い点も書きましょう。
（１）コノ字形の配置棟について、①良い点：外からの視線が入りませんので、玄関の出入りに関するセキュリティ面ではいいかもしれません。②悪い点：外廊下の手すりの高さは、そう高くありません。特に実感するのが、高層階部分です。コの字形なので、当然、外廊下側には風が巻き込みやすく、すこし危険を感じることもあります。とくにお子さんがいると気をつけなければいけません。
（２）ここのセキュリティですが、厳重なのはいいのですが、こんなこともあります。ゴミ捨て場は２４時間利用可能です。入るときは当然ですが、出る時も鍵を差し込まないと出られません。ゴミがたくさんあるときは、はっきり言って面倒です。
（３）メインエントランスの空調について、エコ精神からいくと、夜の空調は無駄に感じます。室温が一定になっているのは、ある面うれしいことですが、ランニングコストを考慮すると、無駄な出費に感じます。
（４）屋内自転車置き場ですが、隣同志の間隔が狭いので、出し入れがスムーズではありません。特に、チャイルドシート付ですと、置くことができません。
（５）三徳利用者（マンション居住者ではない方）の自転車のマナーが悪すぎます。マンション敷地内に適当に置いて買い物される方が多かったのです。最近は、マンション警備員が頻繁に見回るようになり、改善されました。
とりあえず、こんなところです。

[752: 匿名さん]

何年か前に多摩方面で分譲マンションが、１０年くらい何戸も空室だったので、

痺れを切らして半値で売り出したら、購入者が殺到し、住民が大騒ぎの事態に発展。

住民が住宅公社にカネ返せ　と大合唱。　　　残念ながら高値組と安値組に分裂同居。

時代によって不動産も変化するので、　なにがあってもおだやかにおねがいします。

[753: 匿名さん]

↑的外れなことを。

[754: 匿名さん]

今どき普通の販売ペースだよ、これぐらいがさ。

[755: 匿名さん]

ここは中古で売り出した際の価格に注目ですよね。
どれくらい下がってしまうのか。
確かにいいマンションだと思うけどこのエリアの相場からするとたかいですよね。

[756: 匿名さん]

「普通の販売ペース」　　これってあと何年かかるかなあ。

[757: 匿名さん]

「住友の」普通の販売ペース、です。

[758: 匿名さん]

まあ、今月で入居件数は３００件になるので、今後もふつ～のペースで販売されるでしょう。

[759: 匿名さん]

書き込みを拝見させていただきましたが、関係者と思われる書き込みが多いですね。

それに、築1年で1/3も売れていなければ、人気ないと判断されても仕方ないのでは・・・。

我が家では、他の物件の抽選に外れたら、来年あたりに値下げ交渉しようと考えています。

[760: 匿名さん]

関係者って営業とか？

[761: 匿名さん]

値下げがあって入居すると、高値組とエレベーター内での会釈がぎこちない。

右頬をひきつらせて　ニヒニヒと会釈されても、冷汗が出てくるだけに・・・普通に交われるのはありかなあ。

心配のタネがつきない。

[762: 周辺住民さん]

目の前の病院についてですが
院長は周辺住民（地元の商店主から聞きました）から「よく継いだもんだ。偉い」と感心されてます。
志が高い先生が多いと聞きます。一度内科でお世話になりましたが、優しい男性医師がいました。
その後体調を崩してないので今もいるか分かりませんが。
不安に感じる必要はないと思います。

[763: 匿名さん]

大きな病院も近くにありますか？

[764: 匿名さん]

総合病院を希望するのであれば、板橋中央総合病院、日大板橋病院、帝京大学病院ですかね。アクセスしやすいのは板橋中央総合病院だと思います。