常盤台ガーデンソサエティPart2

[ご近所さん]

前スレが既に１０００レスオーバーしてますので
新しくスレ立ていたしました。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式HP：
http://www.tokiwadai-419.com/
物件データ：
所在地：東京都板橋区前野町2丁目16番1、16番2（地番）
交通：東武東上線 「ときわ台」駅 徒歩8分
価格：4480万円-9780万円
間取：2LDK-4LDK
面積：62.65平米-104.98平米

管理会社：丸紅コミュニティ
売主：丸紅　住友不動産
販売会社：販売代理／住友不動産販売
施工：長谷工コーポレーション

[675: 地元不動産業者さん]

販売元が丸紅・住友なので、2年くらいは割引なしでも持ちこたえる体力があると住友のデベが言っていました。
池袋本町がかなり割安なので、そこのところを丸紅・住友がどう判断するかでしょうか？

[676: 匿名さん]

諸費用サービスはやってるようなことを小耳に挟みました

[677: 匿名さん]

デベが持ちこたえられるかどうかと、売れるかどうかはまた別の話だからね。

[678: 匿名]

ちょこちょこ売れて行けば良い。
ということなんですかね。

もう竣工一年を過ぎたし、特に価格改定の動きが見られないところが余裕しゃくしゃく感ありますね。

調べたら住友の他の物件も２年過ぎたところで値引きしてるみたいです。
でも１割程度みたいですね。

板橋前野町の資産価値を考えたら
突然不動産価値が上がることはないだろうから、売却を念頭においたら１．５割は下がらないとキツいですよね。

[679: 購入検討中さん]

なんか前野町批判してますけど、ここは５ｍの道路挟んだら常盤台だし、
常盤台でももっと微妙な場所あると思いますけど・・・
実際現物みたことあんのかねえ。

[680: 匿名]

678です。

確かにここは常盤台駅からまっすぐ来れて、スーパーも近すぎるくらい近くて便利です。

周りにはそんなに新しいマンションもなく、立地的にも良いと思います。

売ることを前提に考えると、常盤台という名前が住所に入ってると、前野町よりも高く売れてるかな？と思いました。

[681: 匿名さん]

でも、駅に近くは無いから、割高感が強いでしょ。
駅横は直ぐに売れちゃったよ。

[682: 物件比較中さん]

駅横物件、そんなにいいですか？？

[683: 物件比較中さん]

石神井公園のGLORIOが、20%引き（セコム10周年記念）のキャンペーンを行っています。
80へーベーを超えた南向きの部屋が4300万円くらいで手に入ります。
前野町と石神井公園なので沿線も異なりますが、悪くない物件です。
2年も待たないと割引にならない物件よりはお勧めです。
みなさんの参考になればと。

[684: 匿名さん]

>>681
駅横でもあそこは踏切の音がかなりうるさいですよね。
駅そばに住んだことない人が買ったんだろうけど。
私は駅横に住んだことありますが、朝から深夜まで踏切の音がすごくて、とても快適とは言えないですよ。

[685: 匿名]

> 683

グローリオ石神井公園って、幹線道路沿いで騒音や排ガスひどいし、
こことは比較にならないほど、駅から遠いですよ。
半分近く売れ残ってて、20％引かないと、デベの耐力的にも、どーしようもない
状況なわけでしょ？
こちらの常盤台物件の方が、ぜんぜん良いと思いますが。

[686: 匿名]

私なりの意見も書かさせていただこうかと思います。


ときわ台駅前のﾍﾞﾘｽﾀに関しては、
プランもワンルームからあったのでターゲット設定も投資用、シングル、DINKS、ファミリーと幅広いと思います。

ガーデンソサエティのターゲットはファミリー、シニア層中心だと思いますので
純粋にはそれほどターゲットはかぶらないのかもしれませんね。

立地に関しては好みもあるかとは思いますが、より利便性の高い方が売れやすいのは事実ではないでしょうか。

また、価格に関してはﾍﾞﾘｽﾀは現在の市況に合っていたということで完売に結びつけ易かったのではないでしょうか。


いずれにしても、ガーデンソサエティの場合、この土地にこの建物でこの価格。
というのがユーザーのニーズに合っていないことが現状につながっているかと思いますが、
これから新築マンションの建設は鈍化すると思いますので、
「どうしても新築が欲しい」

というような、一般的にある程度、年収が高い転勤のない都内通勤者ファミリー層にうまくアプローチできれば、
少しずつでも売れるのかもしれませんね。

[687: 購入検討中さん]

私も、駅前の物件はきつい気が・・・
駐車場もないし、
各駅停車の駅だから常に一日中踏切なってる気が・・・
しかも踏切がホームの真横にあるからね。
停車中もカンカンカンカン。あれはきついでしょ＿

[688: 匿名さん]

でも、あちらは売れました。
ここが駅遠ではないと言う方もおられましたが、
それは常盤台のたたずまいに憧れを感じた方の
感覚だと思います。

冬の夜はさびしい道中ですよ。

[689: 匿名]

686です

確かに自分は近隣に住んでいたことがありますが
いわゆるSB通りを挟んで前野町に帰るくらいから歩行帰宅者がグッと減り、
自転車帰宅者が多いイメージがあります。

ここは駅からの帰り道はひっそりとした住宅街を通って帰ることになり、
かつ、車の交通量が比較的少ないので、暗くなってからの徒歩での帰宅には多少気を遣った方が良いかもしれません。
大きな事件は記憶しておりませんが、コメント既出かと思いますが、気になる環境事象や噂が数点あることは頭に入れておくことは自己防衛になるかと思います。


距離感には個人差があるのでそれぞれの意見があるかとは思います。
個人的には駅への夜間移動が発生する場合は自転車の利用が良いと思います。

売れるか売れないかは「距離」だけではなく、いろいろな条件のバランスだとは思いますが、
一番の問題はやはり「価格」だと思います。

[690: 匿名さん]

同じ前野町でもライオンズはそれなりに売れているようです。ライオンズは三田線も利用できるというメリットや戸数が少ないという違いはありますが、売れている理由は価格帯では。１割でも値引きがあれば、十分売れると思いますけど。

[691: 購入検討中さん]

ライオンズって、ときわ台レジデンスですよね？大京自体、価格は最初からあって、ないようなものですよ。見せかけの値段から軽く値引きしますからね。

[692: 入居済み住民さん]

様々なご意見がでているので、入居者としてコメントさせてもらいます。まず、駅近か駅遠かについてですが、私はほどよい距離の場所にあると思っています。駅前の雑然としたところは嫌でしたし、かといって、徒歩１５～２０分は避けたいと思っていました。これは、人それぞれの考え方ですので、なんとも言えません。

次に、それに関する道程ですが、閑静な住宅街であっても、決して寂しい通りではないですよ。かといって、騒がしい通りでもありません。それに、警察の方の巡回も頻繁ですので、治安はよいと感じております。

価格についてですが、これも購入に当たっては、様々な方向から検討しました。実際の物件の中身をご覧になって判断されてはいかがでしょう。物件を探されているのであれば、実際の自分の目で確かめることが重要です。

最後に、普段の生活についてです。コンシェルジュサービスがあるので、非常に有り難く思っています。また、警備員の定期巡回も頻繁に行われているので、安心感があります。清掃についても、毎日朝から丁寧に行っていただいているので、快適ですよ。

[693: 匿名さん]

これまでもモデルルームが閑古鳥だったわけではないのだから、それなりの数の人が
モデルルームなり実際の部屋を見た上で値段と内容が釣り合わないと判断した結果、
今の売れ行き状況なのでしょ。
ひやかしもいるだろうけど、現地まで足を運ぶ人はこのマンションの価格帯も調べてから
くるはずだから、最初から高くて手が出ないという人は少ない。
少々無理をしてもどうしてもここに住みたい人か、お金が有り余っている人以外は、
割高価格のマンションには手をださないよね。
モノ自体はそんなに悪くないのだから、バランスのとれた価格に設定し直せば
速やかに完売でしょ。
売る方も利益が欲しいだろうけど、１割から２割価格を見直しても十分にペイできる
物件なんじゃない？

[694: 匿名さん]

ここも長谷工なんだね。。

[695: 匿名]

689です


確かに「価格」は最重要な要素だと思います。

住友×新日鉄の「アクラス」（江戸川区）はかなり順調に売れており、
この物件と比べて好対照です。
コンセプトは違いますが、需要に合った供給が噛み合っている好例なのかな?
と思いました。


いまからコンセプトを変えての販売方法は有り得ない。
と思いますので、このコンセプトを望むターゲット層を新たに掘り起こしアプローチするのが最重要課題かと思います。

広いターゲット層にアプローチせず、
富裕層とは行かないまでも、ある程度年収があるプチ富裕層へのアプローチが良いかと思います。

[696: 匿名さん]

今までだってプチ富裕層を相手にしてきてダメだったじゃない？
長谷工が手がける郊外の大規模物件よりちょっとだけいいかな、くらいの内装や設備に、
普通よりずいぶん割高な価格設定。
いけいけどんどんな景気の頃なら、言い方は悪いけどイメージに騙されて買う人もいるだろうけど、
こういう時代では皆シビアな視点になるし、お金を持っている人ほど余計な出費は抑えるよ。
買った人のなかにはプチ富裕層気分の人もいるかもしれないけど、お金に余裕がある人たちが
こぞって住みたいと思う場所じゃないからね。
新築未入居といっても時間が経てば経つほど外観も含めていろんな部分が古びて見えてくるから、
ますます購入希望者が減ってしまうんじゃないかな。

[697: 物件比較中さん]

696さんのおっしゃる通理だと思います。
お金に余裕がある人は、わざわざ前野町を選びませんよね。
この不況に原価で購入するのは、世間知らずの大学病院勤務の医者くらいです。
私学のお坊ちゃまが、親のお金で数人入居しているんじゃない？

[698: 匿名さん]

→６９７へ
「世間知らずの大学病院勤務の医者くらいです。」って、あなたの方が世間知らずでしょ。マンション購入とは全く関係ない文言ですが、聞き捨てなりません。
今、世間で言われている医療崩壊を招いた要因の一つは、わがまま勝手な言い分を放つあなたみたいな人がいるからですよ。まったく、腹が立つ。

[699: 購入検討中さん]

たしかに、どんな人なのかあってみてー→697
相当世間知ってるんでしょうね（笑）

[700: 匿名さん]

原価で売ってくれるなら医者ならずともみんな買うでしょう。
面白いこと言うね。

[701: 匿名さん]

697は、人生 コンプレックスのかたまりなんでしょ。
かわいそうな人です。

[702: 匿名さん]

ここも買っちまったさんが、青筋たてて反論する図式は痛々しい。

いずれグローリア並にせざるおえず、時間の問題でしょ。

[703: 匿名さん]

たぶん、誰も買った人じゃないと思うけど。
ただ、697のアフォさ加減に、一言物申したかっただけかと…
相当、足りない輩と思われ(笑)

[704: 匿名さん]

ここも検討したけど、どうせ高い金払うなら、スカスカなこの物件より小豆沢にできるプラウドを待ったほうがいいでしょうか？

[705: マンコミュファンさん]

ここの住人さん面白すぎです。
盛り上がってますねー。
ホント、痛々しい。

[706: 匿名さん]

住民が痛々しいというよりは、
原価格で買えなくて値引きを狙ってるハイエナのような連中の方が遙かに痛々しい。

[707: 匿名さん]

あーだこーだ言ってるけど、結局興味があるからこの物件のスレを見に来てるくせして、どうしてしょうもない書き込みしていくんだろうね。
けなすような物件なら見に来なけりゃ良いじゃん。


ねえ、705、702、697、696。
ほんとつまらない奴。精神構造、理解できないわ。

きっと、普段は言いたいこと言えないから、
ネットではえらそうにするタイプなんだろうな。
相当捻じ曲がってるね。。。

[708: 匿名]

695です。


ちなみに私も契約者ではありませんが、
いろいろ検討するに辺りこの物件のいろんな意味での特異性に興味が尽きず、
いろいろ発言させていただいています。

小豆沢のプラウドの件もどこかの板で見ました。
まだ本当に建設予定があるのかわかりませんが、
できるとしたら、まだちょっと先になりますよね?

もし早急に住宅取得しなくてはならないのでなければ、
そちらを待って比べてみるのも良い選択かもしれませんね。
しかし、住宅ローン減税の恩恵も考えてる場合は、それも念頭においた方が良いかもしれません。

いずれにしても、この物件は価格改定はないと思いますが、
もし検討する場合は値引きを引き出せるまで、交渉をするのが良いかもしれません。
一応、竣工一年を経過したので、値引きに対する姿勢もある程度あるかもしれませんから。


素朴な疑問なのですが、売れてない住戸の管理費や修繕積み立て金、駐車場代ををデベロッパーが負担するとはいえ
相当な金額になるでしょうから、その分の出費をどのようにまかなうのか?
と思います。

「売れない」のを想定して、販売金額に上乗せしたらさらに売れない悪循環だから、
そんな幼稚なことはないと思うし、

利益から削って赤字になることも
もっと有り得ないだろうし．．．．

財閥系の強みというのは、いったいどういうことなんでしょう?

また長くなってしまいました。
すいません…

[709: 匿名さん]

価格改定はないと思った時点でデベの思うつぼでしょう。
デベを儲けさせて市況を回復させるのに自分も一役買うんだという殊勝な気持ちがあるなら
今の値段でお買いになるのがよろしいかと。

売れてない住戸の管理費や修繕積立金を数年デベが支払ったところで、ここの案件
（ここに限ったことではなく大抵のマンションはですが）は利益がしっかりでるくらい
販売価格に乗っているんですよ。
財閥系の強みでもなんでもないです。ここは純粋な財閥系物件じゃないですけど。

無駄に高値ではなく、市場の価値にあった価格で自分の気に入った家を買うための努力を
することは恥ずかしいことでもなんでもないのに、家だけはデベの言うなりに高値で買った方が
勝組みたいな考えをする人が多いのはどうしてなんでしょう。

[710: 匿名さん]

財閥系といっても、三井三菱と住友は全然違うぞ。
賃貸に出すつもりなら住友も価値があるが、自分で長く暮すには三井三菱か
小さなマンション専業のデベがいいと感じる。

[711: 匿名さん]

７０７さんの意見に同感。
７１０さんの意見は根拠がよくわからない。はてはて？？

[712: 匿名]

708です


やはり販売価格に乗ってるという考え方が無難なんですね。
市場価格より高い金額設定もうなずけます。

確かにどういう方法論であろうと努力することは必要だと思います。
何をして勝ち組、＊＊＊とみるかは
「市場価格で購入できた。」
うんぬんもあるでしょうが
自分が満足することが一番だと思います。

すでにご購入された方はプランをいろいろ選べたでしょうから、そういう意味では良い買い物をされていると思います。
どうしてもこういう「新築未入居物件」は余ってる感が出てしまうので、
良い部分というのがなかなか見えてこないですよね。

「市場価格から逸脱している」
ことは紛れもない事実なので
値引き・価格改定
の声が大きいのももっともな話です。

ゆっくりしたペースであるが売れている。というお話があったので、最近契約をさるた方の「決め手」を是非聞いてみたいです。
この価格で
「売れてる」
というのもこれまた事実なんですよね．．．．

それと、まだ不勉強で三井・三菱・住友の物件のなんとなくな特徴の違いはわかるものの
どこが良いか悪いかは判断ができません。

[713: 購入検討中さん]

ある意味、こんだけ荒れる、冷やかす、説明される、値下げが求められる。
ということはこの物件をみんなが結局ほしがってるわけですな。

[714: 匿名]

なかなかかっこいいからね。

[715: 匿名さん]

世の中は　分相応　　という言葉があります。


マンションの値付けにも同じことが言えます。　　グローリオ　　は　早く気付きました。

[716: 匿名]

そうですね

「分相応」という言い方が正しいかはわかりませんが、

この土地には似つかわしくない価格設定だったことは明白です。
不動産の価値は「地域」だけではないですが
「地域」の価値による部分も非常に大きいのですよね。

確かに「常盤台」は大きな邸宅も多く、それに見当たった方々が居住しているのだと思いますが

開発が行われたのは昭和の初期です。
引き合いに出している「田園調布」「成城」はそのブランド価値をいままでキープすることに成功していますが、
ここ常盤台は高級住宅地というイメージはほとんどないに等しいでしょう。
しかも、何度となく話題に出ている通り、ここは実際には残念ながら前野町です。

同じ「常盤台」もしくは「ときわ台」をネーミングに付けた分譲マンションが

「高級」

を売りに販売したかというと違ったと記憶しています。

当然金額が高ければ「高級」というイメージを持たれがちですので、
そもそもこの地域にはそういったニーズは少なくとも419もなかったということになります。

今後もこの物件に近いコンセプトのマンションがこの地域に乱立しない限り
資産価値として、この価格をキープすることは難しいでしょう。

713さんご指摘の通りこの物件を欲しいという方々
「つまりこの地域に住みたい」
というニーズはあるのでしょう。

私もその一人としてカウントされますが
もう少しエリアに幅を持てるので
沿線の他物件も当たりますが．．．．

[717: 入居済み住民さん]

価格ですが、一期にここを決めた私には、快適度や住み心地すべてに見合う満足度の高さを感じています。そりゃあ、安いに越したことはないですが、生活の質を考えたら、やっぱりいいマンションです。

この前を通っていく人たちの何人かは、マンションを眺めて、「ここに住みたいね」と話しているのを耳にしたことがあります。
タクシーの運転手さんも、「いいマンションができましたよね」と言ってました。以前、この場所にタクシー会社があったのですが、そこに勤めていた方みたいでした。
あと、このマンションの住人の方はみんな挨拶をしてくれます。
資産価値は、自分たちで「高めていくものかもしれない」と感じます。

あらゆる点でバランスのとれたマンションではないかと、私の中では評価しています。

[718: 匿名さん]

転売狙いでないのなら多少高く買っても問題ないですよね。
快適に過ごせるのが一番大事です。

[719: 匿名さん]

板橋区内では高級な造りだけれど、東上線から徒歩１０分強の立地と
価格のバランスが悪い物件ということで良いでしょうか。

[720: 匿名さん]

駅から１０分以内ですね。
そんなに駅近に価値があると考える方は、ここに住む生活は合わないと思いますが。
それにここに住まわれる方は、車を利用されることが多いです。

[721: 匿名さん]

販売を始めたのがマンションプチバブル崩壊前だから、最初のころはここの価格も仕方ないと思った人もいたでしょうね。
でも、今となっては現実にそぐわない価格。
高級そうなイメージで売ってはいるけど、総合設計の名を借りた詰め込みプラン、間取りは長谷工の使い回し、内装も2006年頃までに売られていた郊外マンションと同程度（最近売り出されるマンションが貧相すぎるんですが）、と割高感が強い。
時期が悪かったといえば悪かったんだろうけど、すでに売り出されたマンションも景気にあわせて値段をかえて行く必要があるんでしょう。

[722: 入居済み住民さん]

検討中の方へ。

NO.717さんがおっしゃるとおり、住み心地は最高ですよ。
隣にスーパーがあることの便利さは想像以上でした。
又　駅への道のりも慣れるとぜんぜん遠く感じないです。
逆に、不満な点は特にないです。

うちもいろいろ見て検討しましたが、少し予算オーバーではありましたが
割高感は住んでみると全く感じないです。

[723: 匿名さん]

⇒７２１
また出たよ、興味があるけど買えない僻み根性丸出しの人が。

[724: 匿名さん]

割高感が強いって人は自分の財布で考えてるだけですね。