常盤台ガーデンソサエティPart2

[ご近所さん]

前スレが既に１０００レスオーバーしてますので
新しくスレ立ていたしました。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式HP：
http://www.tokiwadai-419.com/
物件データ：
所在地：東京都板橋区前野町2丁目16番1、16番2（地番）
交通：東武東上線 「ときわ台」駅 徒歩8分
価格：4480万円-9780万円
間取：2LDK-4LDK
面積：62.65平米-104.98平米

管理会社：丸紅コミュニティ
売主：丸紅　住友不動産
販売会社：販売代理／住友不動産販売
施工：長谷工コーポレーション

[655: 買い換え検討中]

ここは実に面白いですね～。
「売れないと管理費等で困るけど、値下げは許せない！　せめてマンションの価値を守るような書き込みを！！」
みたいな、とても人間味あふれる文章がたくさんありますね。
このマンションの住人の方なのかな？　それとも不動産の方なのかな？
これからマンション購入を検討している人が活発な意見交換する場所では・・・。
いろいろ見学しましたが、池袋本町と坪単価が同じくらいでした。
どちらも旧財閥グループのマンションなので、こちらは候補から外しました。

[656: 匿名さん]

>654
売り主は筆頭が丸紅で、次位が住友不動産。
販売をしている住友不動産販売は、売り主である丸紅と住友不動産から委託を受けている販売代理。
販売代理はあくまでも丸紅と住友不動産の意向を受けて、客に販売の手続きをするだけ。何の決定権もない。
654はまったくマンション販売の仕組みをしらないんだね。
ピントがぼけているのは あ な た。

[657: サラリーマンさん]

くだらない輩の書き込みが多いですね～。聞いたところによると、空き住戸の管理費はすべて住友不動産が支払いを続けていくらしいですよ。うらやましい～。どっかのデベとは大違い。

[658: 匿名はん]

くだらん、６５６

[659: 近隣住民]

あと２年は余裕で今の状態キープじゃないですかね。

残り住戸が少なくなってきたら、たたみかける。

大手らしい貫禄はキープして欲しいですね。

[660: 匿名さん]

住友も丸紅も、値引き がんばれー！gogo！

[661: 匿名さん]

654の完敗？？

[662: マンコミュファンさん]

>651
目白の住友物件は「土地グランプリ2009~2010年」という本の豊島区ナンバーワンです。
もちろん値下げはなしでした。購入後も物件的価値は上がっています。
ただし、シティーテラス目白ではなく、鹿島建設本社が施工したほうの物件。
有名人も多く住んでいます。
常盤台ガーデンソサイエティーの施工は長谷工。
購入検討されるなら、転売することも考えて決断されたほうがいいですよ。
ここはかなり買いたたかれるかと・・・・・。

[663: 匿名さん]

あと2年も現状価格をキープ？
本当ですかね。
マンションも鮮度が大事だと思うけど。
中古扱いで2年も経過した物件を定価で買いますか？
設備だってどんどん新しい物が出てくるし何より人の住んでいない
住宅は傷みが早いって言うし。
他に新しい物件も出てくれば話題になる事も無くなってしだいに忘れ去られて
行きますよ。
もともとの価格が「えっ！」と言うほど高かったですしね。

[664: 入居済み住民さん]

なんか、荒れちゃってますね。２月の入居情報を１つ。現在時点の掲示では、数件の引越しがあります。先日の日曜日も引越しがありましたから、まあ、こんなものですかね。

[665: 匿名さん]

ここって、東京23区の新築マンション掲示板だから、もうすぐ、
この物件、中古になるから、ここから消えちゃうの？

[666: 近隣住民]

加賀レジが竣工一年以上経過しても消えてないんでなくならないではないですかね。

荒れてるというよりは、まもなく竣工一年と言うことで再盛り上がり。と言ったところでしょうか。
自分もそのひとりですが。

引っ越し者がいるということはポツポツは売れてるんですね。

リーマンショックは想定外とは言えども、この近辺では高い設定だから、もとからすぐに売り切ろうなんて考えてない計画だったんですかね。
でも損するような商売はしないだろうから、どんなカラクリになっているか興味深いです。

[667: 近隣住民]

加賀レジが竣工一年以上経過しても消えてないんでなくならないではないですかね。

荒れてるというよりは、まもなく竣工一年と言うことで再盛り上がり。と言ったところでしょうか。
自分もそのひとりですが。

引っ越し者がいるということはポツポツは売れてるんですね。

リーマンショックは想定外とは言えども、この近辺では高い設定だから、もとからすぐに売り切ろうなんて考えてない計画だったんですかね。
でも損するような商売はしないだろうから、どんなカラクリになっているか興味深いです。

[668: 近隣住民]

すいません。二重で投稿してしまいました。

[669: 入居済み住民さん]

なんか、久しぶりに覗いたら、やっぱり同じ人と思われる書き込みが頻繁なような気がします。なんかあるのかな？

[670: 不動産購入勉強中さん]

リーマンショックは誰も予想できなかったので、もちろん想定外。
カラクリあるわけないです（あるとしたら、最初から販売価格に上乗せされているか）。
企業も馬鹿ではないので、企画段階から損益になることはしない。
景気が良ければ、消費者も飛びついたけど、今の御時勢では興味ない人多いんじゃないかな。
このお値段で、この場所・環境です。
どの物件もそうですが、資産価値があると思うなら、購入しても。

[671: 購入検討中さん]

引っ越しは常にある状況ですね。
要は徐々に売れているので住友不動産もあせってないのでは？？

[672: 匿名]

悪いマンションじゃないと思います。価格を除いて。過去の常盤台周辺の分譲価格と比較しても２０％は割高かと思います。景気は悪いままですし、プラウドシティ池袋本町という近隣の大型物件も販売開始です。もうすぐ中古なので丸紅、住友は値下げするかな？

[673: 匿名]

このへんで値下げ攻勢かけないと、
忘れ去られて このまま終わりそう…

[674: 物件比較中さん]

確かに、物件自体は悪くないですね。価格が割高もうなずけます。ただ、間取りの広さやその他諸々を考えると、２０％引きはしないのではないですかね？せいぜい１割引きでしょうか？

[675: 地元不動産業者さん]

販売元が丸紅・住友なので、2年くらいは割引なしでも持ちこたえる体力があると住友のデベが言っていました。
池袋本町がかなり割安なので、そこのところを丸紅・住友がどう判断するかでしょうか？

[676: 匿名さん]

諸費用サービスはやってるようなことを小耳に挟みました

[677: 匿名さん]

デベが持ちこたえられるかどうかと、売れるかどうかはまた別の話だからね。

[678: 匿名]

ちょこちょこ売れて行けば良い。
ということなんですかね。

もう竣工一年を過ぎたし、特に価格改定の動きが見られないところが余裕しゃくしゃく感ありますね。

調べたら住友の他の物件も２年過ぎたところで値引きしてるみたいです。
でも１割程度みたいですね。

板橋前野町の資産価値を考えたら
突然不動産価値が上がることはないだろうから、売却を念頭においたら１．５割は下がらないとキツいですよね。

[679: 購入検討中さん]

なんか前野町批判してますけど、ここは５ｍの道路挟んだら常盤台だし、
常盤台でももっと微妙な場所あると思いますけど・・・
実際現物みたことあんのかねえ。

[680: 匿名]

678です。

確かにここは常盤台駅からまっすぐ来れて、スーパーも近すぎるくらい近くて便利です。

周りにはそんなに新しいマンションもなく、立地的にも良いと思います。

売ることを前提に考えると、常盤台という名前が住所に入ってると、前野町よりも高く売れてるかな？と思いました。

[681: 匿名さん]

でも、駅に近くは無いから、割高感が強いでしょ。
駅横は直ぐに売れちゃったよ。

[682: 物件比較中さん]

駅横物件、そんなにいいですか？？

[683: 物件比較中さん]

石神井公園のGLORIOが、20%引き（セコム10周年記念）のキャンペーンを行っています。
80へーベーを超えた南向きの部屋が4300万円くらいで手に入ります。
前野町と石神井公園なので沿線も異なりますが、悪くない物件です。
2年も待たないと割引にならない物件よりはお勧めです。
みなさんの参考になればと。

[684: 匿名さん]

>>681
駅横でもあそこは踏切の音がかなりうるさいですよね。
駅そばに住んだことない人が買ったんだろうけど。
私は駅横に住んだことありますが、朝から深夜まで踏切の音がすごくて、とても快適とは言えないですよ。

[685: 匿名]

> 683

グローリオ石神井公園って、幹線道路沿いで騒音や排ガスひどいし、
こことは比較にならないほど、駅から遠いですよ。
半分近く売れ残ってて、20％引かないと、デベの耐力的にも、どーしようもない
状況なわけでしょ？
こちらの常盤台物件の方が、ぜんぜん良いと思いますが。

[686: 匿名]

私なりの意見も書かさせていただこうかと思います。


ときわ台駅前のﾍﾞﾘｽﾀに関しては、
プランもワンルームからあったのでターゲット設定も投資用、シングル、DINKS、ファミリーと幅広いと思います。

ガーデンソサエティのターゲットはファミリー、シニア層中心だと思いますので
純粋にはそれほどターゲットはかぶらないのかもしれませんね。

立地に関しては好みもあるかとは思いますが、より利便性の高い方が売れやすいのは事実ではないでしょうか。

また、価格に関してはﾍﾞﾘｽﾀは現在の市況に合っていたということで完売に結びつけ易かったのではないでしょうか。


いずれにしても、ガーデンソサエティの場合、この土地にこの建物でこの価格。
というのがユーザーのニーズに合っていないことが現状につながっているかと思いますが、
これから新築マンションの建設は鈍化すると思いますので、
「どうしても新築が欲しい」

というような、一般的にある程度、年収が高い転勤のない都内通勤者ファミリー層にうまくアプローチできれば、
少しずつでも売れるのかもしれませんね。

[687: 購入検討中さん]

私も、駅前の物件はきつい気が・・・
駐車場もないし、
各駅停車の駅だから常に一日中踏切なってる気が・・・
しかも踏切がホームの真横にあるからね。
停車中もカンカンカンカン。あれはきついでしょ＿

[688: 匿名さん]

でも、あちらは売れました。
ここが駅遠ではないと言う方もおられましたが、
それは常盤台のたたずまいに憧れを感じた方の
感覚だと思います。

冬の夜はさびしい道中ですよ。

[689: 匿名]

686です

確かに自分は近隣に住んでいたことがありますが
いわゆるSB通りを挟んで前野町に帰るくらいから歩行帰宅者がグッと減り、
自転車帰宅者が多いイメージがあります。

ここは駅からの帰り道はひっそりとした住宅街を通って帰ることになり、
かつ、車の交通量が比較的少ないので、暗くなってからの徒歩での帰宅には多少気を遣った方が良いかもしれません。
大きな事件は記憶しておりませんが、コメント既出かと思いますが、気になる環境事象や噂が数点あることは頭に入れておくことは自己防衛になるかと思います。


距離感には個人差があるのでそれぞれの意見があるかとは思います。
個人的には駅への夜間移動が発生する場合は自転車の利用が良いと思います。

売れるか売れないかは「距離」だけではなく、いろいろな条件のバランスだとは思いますが、
一番の問題はやはり「価格」だと思います。

[690: 匿名さん]

同じ前野町でもライオンズはそれなりに売れているようです。ライオンズは三田線も利用できるというメリットや戸数が少ないという違いはありますが、売れている理由は価格帯では。１割でも値引きがあれば、十分売れると思いますけど。

[691: 購入検討中さん]

ライオンズって、ときわ台レジデンスですよね？大京自体、価格は最初からあって、ないようなものですよ。見せかけの値段から軽く値引きしますからね。

[692: 入居済み住民さん]

様々なご意見がでているので、入居者としてコメントさせてもらいます。まず、駅近か駅遠かについてですが、私はほどよい距離の場所にあると思っています。駅前の雑然としたところは嫌でしたし、かといって、徒歩１５～２０分は避けたいと思っていました。これは、人それぞれの考え方ですので、なんとも言えません。

次に、それに関する道程ですが、閑静な住宅街であっても、決して寂しい通りではないですよ。かといって、騒がしい通りでもありません。それに、警察の方の巡回も頻繁ですので、治安はよいと感じております。

価格についてですが、これも購入に当たっては、様々な方向から検討しました。実際の物件の中身をご覧になって判断されてはいかがでしょう。物件を探されているのであれば、実際の自分の目で確かめることが重要です。

最後に、普段の生活についてです。コンシェルジュサービスがあるので、非常に有り難く思っています。また、警備員の定期巡回も頻繁に行われているので、安心感があります。清掃についても、毎日朝から丁寧に行っていただいているので、快適ですよ。

[693: 匿名さん]

これまでもモデルルームが閑古鳥だったわけではないのだから、それなりの数の人が
モデルルームなり実際の部屋を見た上で値段と内容が釣り合わないと判断した結果、
今の売れ行き状況なのでしょ。
ひやかしもいるだろうけど、現地まで足を運ぶ人はこのマンションの価格帯も調べてから
くるはずだから、最初から高くて手が出ないという人は少ない。
少々無理をしてもどうしてもここに住みたい人か、お金が有り余っている人以外は、
割高価格のマンションには手をださないよね。
モノ自体はそんなに悪くないのだから、バランスのとれた価格に設定し直せば
速やかに完売でしょ。
売る方も利益が欲しいだろうけど、１割から２割価格を見直しても十分にペイできる
物件なんじゃない？

[694: 匿名さん]

ここも長谷工なんだね。。

[695: 匿名]

689です


確かに「価格」は最重要な要素だと思います。

住友×新日鉄の「アクラス」（江戸川区）はかなり順調に売れており、
この物件と比べて好対照です。
コンセプトは違いますが、需要に合った供給が噛み合っている好例なのかな?
と思いました。


いまからコンセプトを変えての販売方法は有り得ない。
と思いますので、このコンセプトを望むターゲット層を新たに掘り起こしアプローチするのが最重要課題かと思います。

広いターゲット層にアプローチせず、
富裕層とは行かないまでも、ある程度年収があるプチ富裕層へのアプローチが良いかと思います。

[696: 匿名さん]

今までだってプチ富裕層を相手にしてきてダメだったじゃない？
長谷工が手がける郊外の大規模物件よりちょっとだけいいかな、くらいの内装や設備に、
普通よりずいぶん割高な価格設定。
いけいけどんどんな景気の頃なら、言い方は悪いけどイメージに騙されて買う人もいるだろうけど、
こういう時代では皆シビアな視点になるし、お金を持っている人ほど余計な出費は抑えるよ。
買った人のなかにはプチ富裕層気分の人もいるかもしれないけど、お金に余裕がある人たちが
こぞって住みたいと思う場所じゃないからね。
新築未入居といっても時間が経てば経つほど外観も含めていろんな部分が古びて見えてくるから、
ますます購入希望者が減ってしまうんじゃないかな。

[697: 物件比較中さん]

696さんのおっしゃる通理だと思います。
お金に余裕がある人は、わざわざ前野町を選びませんよね。
この不況に原価で購入するのは、世間知らずの大学病院勤務の医者くらいです。
私学のお坊ちゃまが、親のお金で数人入居しているんじゃない？

[698: 匿名さん]

→６９７へ
「世間知らずの大学病院勤務の医者くらいです。」って、あなたの方が世間知らずでしょ。マンション購入とは全く関係ない文言ですが、聞き捨てなりません。
今、世間で言われている医療崩壊を招いた要因の一つは、わがまま勝手な言い分を放つあなたみたいな人がいるからですよ。まったく、腹が立つ。

[699: 購入検討中さん]

たしかに、どんな人なのかあってみてー→697
相当世間知ってるんでしょうね（笑）

[700: 匿名さん]

原価で売ってくれるなら医者ならずともみんな買うでしょう。
面白いこと言うね。

[701: 匿名さん]

697は、人生 コンプレックスのかたまりなんでしょ。
かわいそうな人です。

[702: 匿名さん]

ここも買っちまったさんが、青筋たてて反論する図式は痛々しい。

いずれグローリア並にせざるおえず、時間の問題でしょ。

[703: 匿名さん]

たぶん、誰も買った人じゃないと思うけど。
ただ、697のアフォさ加減に、一言物申したかっただけかと…
相当、足りない輩と思われ(笑)

[704: 匿名さん]

ここも検討したけど、どうせ高い金払うなら、スカスカなこの物件より小豆沢にできるプラウドを待ったほうがいいでしょうか？