常盤台ガーデンソサエティPart2

[ご近所さん]

前スレが既に１０００レスオーバーしてますので
新しくスレ立ていたしました。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式HP：
http://www.tokiwadai-419.com/
物件データ：
所在地：東京都板橋区前野町2丁目16番1、16番2（地番）
交通：東武東上線 「ときわ台」駅 徒歩8分
価格：4480万円-9780万円
間取：2LDK-4LDK
面積：62.65平米-104.98平米

管理会社：丸紅コミュニティ
売主：丸紅　住友不動産
販売会社：販売代理／住友不動産販売
施工：長谷工コーポレーション

[241: 購入検討中さん]

２３８さん

＞私の予想としてはやはり営業さんがその他の会社よりガツガツしてないのが
一番の原因のような気がします。住友不動産さんのスタイルなのでしょう。

わたしも同じように思いました。
住友の違う物件を見に行った後も、電話一本ありませんでした。

しつこい電話攻勢も困りますが
こちらに買う気が全くないと思われたのかなと
ちょっとさみしい気もしました。

[242: 匿名さん]

>>239

2007物件全体を見る限り、駅近か駅遠かで売れ行きが
大きく違った。
　最も志村も駅から近いとは言えなかったようだから、
三田線と野村の力もあったのでしょうね。

[243: 匿名さん]

東向きの棟は いらなかったんじゃ ないですかね
約130戸数中 7～8しか入居してないですもん
正直、こんなに売れてないマンションは 聞いた事 ないですね

[244: 匿名さん]

宣伝見ると販売戸数６０前後になってますが本当はもっととんでもなく売れ残っているのですか？正確な情報お願いします。

[245: 匿名さん]

そんなこと聞いてどうするんだろう？

[246: マンコミュファンさん]

南はどんどん部屋の明かりが増えてきてますね。お金もちって多いんだな・・・うらやましす。

東と西は、低層階以外はそれぞれ朝日・川口方面(東)、夕日・富士山方面(西)が拝めるのでそれなりと思うな。

低層階はやはりもう少し値段を考えるべきじゃないかな。購入に踏み切るメリット(魅力)が足りなさすぎかなと。あと一押しが足りないのかな。

以前にカキコがありましたが、やはり小学校の学区が大きく影響してるのは否めないのではないですね。西台小？前野小？富士見小？常盤台小？　ときて西台小が学区って・・・通わせたくないに決まってるっしょ(区役所の情報を参照)。不動産会社の力とか署名で他に変えられないのですかね？　その件であきらめた家族は数組はいると予想します。今後もそれを気にしながらモデルルームを見学する人がいることは確実かな。

駅から遠いって思う人もいるけど、徒歩８分はホント微妙なところですが、隣がスーパーなので、それはかなりの魅力かとおもいます。

ファミリー層ならここ、独身層や夫婦のみの場合は駅前べり巣他かな。
肝心のファミリー層には小学校の学区が重要ポイントですね。
べり巣他は住民反対運動が寝ずいているし。
完璧な物件って早々ないですよね。千差万別って言い出したら・・・・・

がんばれ常盤台および、前野町。

某貧乏区や某犯罪区に比べたら、何倍も住みやすいはずなのにな。
板橋区と東上線に何かしらの再開発情報があればもっと人が興味を向けるかもしれませんね。がんばれ板橋区と東上線。

加賀はなにげに明かりが多いということは？
埼京線での通勤を我慢してサラリーマンが子供のために踏み切った？なにかここ(前野町)とは違って確実なメリットがあるのかな？

難しいですな。

ここは悪くはないけど、関係者(すみふ？まるべに？はせこう？)が一つにまとまってないのかな。
営業さんのノルマってのがないのかな？富豪層はさすがに低層階は購入しないよね。どうするんだろ。

[247: 匿名さん]

記録的大敗なのか歴史的大敗なのか知りたいから。近隣住民注目の的だから。

[248: マンコミュファンさん]

＞＞247
それはいいすぎじゃないですか？
その根拠を東京都全体を基準に詳しい数字であらわしてみていただけますか？お願いします。

ちなみにここを購入した方の半数以上？は近隣の方ですよ？

[249: 匿名さん]

あっ、今は１割２割売れ残るのが普通なんですか。すみません。それは知りませんでした。大手デベのマンションは完売が当たり前なのかと思い込んでました。大敗なんかじゃないんですね。

[250: 周辺住民さん]

>>246
あげあしとるようですみません。
西台小ではなく中台小が学区です。
ここにお住まいになる方は、恐らく学校選択制で常盤台小を希望される方が多いでしょうね。

[251: 匿名さん]

確かにポテンシャルは高いマンションなのですが、価格設定と購買人口の見誤りなのでしょう。

最大手でなければここまで強気で引っ張ることもないでしょうが、いかんせんこの物件が売れなくても
痛くも痒くもない会社様ですから

売れ行きが悪いがために冷やかされる住人の方が可哀そうです。

売主さんは何とも思わないのかなぁ

[252: 匿名はん]

>>251
久々に冷静でまともな意見。

ここのマンションで、今後一年以上売れ残っていく物件(部屋)たちはどうのような扱いになっていくのでしょうか？それでものんびり住みフがモデルルームを構えて販売し続けるのが常識？＞＞２５０
＞＞学校選択制で常盤台小を希望
板橋区でも毎年上位の抽選小学校ですよ。ハズレれば学区？

[253: デベにお勤めさん]

＞247
＞249
お疲れ様です。
こんなことしてないで、明日のために早く寝なさい。明日も仕事でしょ
仕事が暇でも自分は暇になるなってね。

[254: 匿名さん]

法律上完成から１年たったら「新築」として販売できなくなります。誰も住まなくても１年後には中古市場行きです。賃貸物件になるでしょうね。

[255: 匿名さん]

売れ残って痛くも痒くもないってことはないでしょう。管理会社に回収しろと厳命が下っていると思われます。早めに管理会社チェンジを。でも管理組合は牛耳られているのか。

[256: 匿名さん]

>>246さん、面白いですね、久々にほのぼのとした気分になりました。
>>251さんのおっしゃるように、スミフさんは強気です、どこの物件でも。
ここはまだ１年？というか、竣工してそんなに経ってないほうでは？他に沢山ありますよ、竣工済みでまだ
残っている物件。でも、どこも、ゆっくり売ってますね。スミフスタイルです。
長谷工さんが販売なら、多少慌てて売るんでしょうけど、販売に前面に出ているのがスミフさんなら、
ゆっくりですね。値引きもあまり期待出来ず。

ＨＰの作り方が、イマイチです。常盤台の良さを、逆にヘンに捉えてしまうような作りです。
もっと、庶民的な部分と、のんびりした雰囲気を出して欲しいですね。
それから、物件自体の良さを、もうちょっとＨＰで紹介すればいいのに。
板橋区の中では、住みやすい街なので、いいと思います。

[257: 匿名さん]

確かに街としてはブルー系志村坂上より常盤台のほうが全然上だと思います。
要は販売会社のやる気次第かと。（プラウド志村はどれくらい値引きしたのか知りませんが）
ただ、上期決算の９月までにはなんとかしたいでしょう、いくら住不さんでも。

[258: 匿名さん]

中台小ってそんなに嫌ですか？見学した限りでは大通りから中に入っていていい感じに見え、本来の学区の前野小と比較して特段劣る点は見いだせませんでした。常盤台小や緑小に児童が流れて地味な印象なんですかね？子どもの足だと10分超くらいでしょうから地元の感覚だと「遠い」んでしょうか。
常盤台小は校舎内の見学をしたことがありますが、意外と狭くて古いなぁと思いました。でも電車で通学している子も見かけましたし、人気校なんですね。

[259: 匿名さん]

「売れ行きが悪いと住民が冷やかされる」って書いてる人がいましたが、そんな冷やかすような嫌な人は私の周りにはいませんよ～。何で冷やかさなきゃいけないのか…。
ママ社会ではたま～に少し意地悪な人にも遭いますが、どこにでもいる程度の人ですし。
子育て（児童館･幼稚園･病院･公園）や日々の買い物にはとても便利なところですよ。
確かにデベは常盤台のセレブさを強調するより、日々の生活のしやすさや住みやすさをアピールしたほうが有効かもしれませんね。利便性と居住環境のよさのバランスがとれた街だと私は思います。
もっともっと予算を増やせばそんな街はいくらでもあるでしょうけど…。

[260: 匿名さん]

駅から歩いてみて、実際のところ１０分といったところでしょうか。
でも、そこそこ明るい道を選べば、そんなに苦でもなく。フラットな道のりですからね。
スーパーが近い、とかはポイント高いでしょうね。
あとは、売主・販売会社さんが、もうちょっと庶民感覚に近づいてくれないと。
スミフさんは手強いですからねー。バックも大きいだけに、強気強気。
財閥系で値引きが少ないのって、恐らくスミフさんじゃないかと思います。

[261: 匿名さん]

たしかに住友らしい価格戦略ですね。
通りの駅側で、駅側にエントランスがあれば
妥当な価格かもしれませんが。

[262: 匿名さん]

確かに安くはないですが、「通りの駅側で、駅側にエントランス（駅の真ん前ってこと？）」だったら、駅次第でしょうが5000万円台前半じゃ買えなくないですか？ときわ台駅前のレーベンがそれぐらいだったのかもしれないですが。

[263: 匿名さん]

価格設定が高すぎる。大量に売れ残っている理由は、それ以上でもそれ以下でもない。物件自体は、悪くないと思うが。

[264: 匿名さん]

シティハウス志村三丁目がもうすぐ完成ですね。販売に影響するでしょうか。

[265: 住民さんＡ]

流石に志村三丁目だと影響ないでしょ。
あちらがいくらくらいの価格設定になるのか？によりますが。
プラウド志村が７０平米３ＬＤＫで５０００万台前半でしたからシティは４０００万円台後半でしょうか？

[266: 匿名さん]

販売に良い影響を与えるかもしれませんね。物件の良さをしってもらえる可能性ありますしね。

[267: 匿名さん]

ご近所情報を・・・
コスモ東京ガーデンパークス隣のスーパー オーケーストアーが6月1日 オープンです。

[268: 匿名さん]

永い事、販売戸数 63戸のままだったのが
今日の広告 眺めたら・・・
さりげなーく 74戸に増えてましたね
どーんと実数 載せちゃいましょーよ
入居者の方も検討中の方も外野の方も
皆さん興味あるんですから

[269: 匿名さん]

キャンセル住戸の嵐ってこと？潜在的なキャンセル住戸はあといくつあるんだろう。

[270: 匿名さん]

典型的なファミリー型物件の失敗例ですね。
シティハウスの名前を付ければもう少しましな結果だったかも。
でも、長谷工物件にその名はつけたくなかったのかな。
プラウドは平気でつけてるけど。

[271: 匿名さん]

丸紅が許さなかったんだろ

[272: 匿名さん]

長谷工物件にシティの名前をつけるとシティブランドが落ちると思ったんでしょ。
それは正しい選択だったんだが・・・。

[273: 匿名さん]

先着順のため成約済みとなる場合があります。お気を付けください。

[274: 匿名さん]

販売戸数は虚偽記載ができませんから７４戸が正しいです。誰かの言うとおり隠れキャンセル住戸がかなりあるんでしょう。

[275: 匿名さん]

サントクから現地見ました。自転車置き場のガラガラ感にドン引きしました。１割も自転車ありませんでした。他にも置き場あるんですよね。

[276: 住民さんＡ]

まあ、残は１００戸ぐらいでしょうかね。

[277: 匿名さん]

営業さんは「４割売れてる」と言っていたが、もっと売れてなさそうですね…。

[278: 匿名さん]

え、引き渡されたのが１００戸？

[279: 匿名はん]

残２５０～３００
いい線行ってると思います。

[280: 匿名さん]

２割引なら、適正価格。直ぐ売れるはず。私もほしい。実際に、大京は志村で完成前に完売した。住不がそこまで引く可能性はないか。丸紅はどう考えているのだろう。マンションは出口戦略が大事。買った瞬間に含み損を抱えるのは許容できない。あくまで個人的な考え。

[281: 匿名さん]

住不も読みが甘かったですね。板橋区を甘く見すぎ・・・。
板橋の他物件のように、建設中に素人ではわからないところで仕様を落とし原価を下げて、値引きできるバッファーを作っとかないと（笑）

[282: 購入検討中さん]

>281さん

その板橋の他物件ってどこですか！？

[283: 匿名さん]

管理費はデベ負担に安心してはいけません。ガラガラ駐車場ではめちゃくちゃ収入不足です。２万×２００台だとして月４００万も当初想定したものから不足です。管理費の大部分を駐車場代でまかなおうとしてますからこれでは管理できません。毎月赤字垂れ流しです。早速駐車場代補填分の管理費値上げがあるでしょう。さすがにデベも使いもしない駐車場の代金は負担しないでしょ。駐車場外部の一般に貸さないといけないかもです。とにかく必死に販売してもらい埋めてもらわないと。

[284: 匿名さん]

私も気になって営業マンに聞きましたが、一応空き駐車場もデベ負担らしいですよ。

[285: 匿名さん]

空き駐車場代もデベが負担ですか！なんと良心的な！見直しました。もうけなすのやめて全部売れるように応援します。

[286: 匿名さん]

えっ！？

空駐車場もデべ負担って本当ですか？
未来永劫負担してくれるとは聞いたことないのですが...

一時的なものなのでしょうか？

[287: 契約済みさん]

うーん。なんだか荒れてますがしょうがない。
買いもしないマンションの管理費のことまで調べて書き込みするなんて私にはできません。
近所に住んでるものですが、本気でこの物件の購入を考えています。
今日ちょっと近所のさやの湯処に行ってきました。
やっぱりいいですね。あそこ。ちょっと距離はありますが、
売れ行きを気にされている方が多いようですが週末土日とも入居を
されてる方がいましたよ。毎週末三徳に買い物行くのでわかりますが、
引っ越ししてない週末はなかったなあ。
徐々に徐々にって感じですね。

[288: 匿名さん]

流石の住不もしょうがなく毎週徐々に徐々に値引きしてるってことですかね。。。
住んでいる方は気が気じゃないでしょうね。
亀戸レジデンス状態ですか！？

[289: 匿名さん]

日本語苦手な人が何人かいらっしゃるようですね。
一人なのか複数でやっているのかわかりませんがお疲れさまです…。
楽しいですか～？
せいぜいここで憂さを晴らしてお仕事がんばってください♪

[290: 住民Ｃ]

空き駐車場代は気になりますが、それは住人の問題です。他人にとやかく言われたくない。