常盤台ガーデンソサエティPart2

[ご近所さん]

前スレが既に１０００レスオーバーしてますので
新しくスレ立ていたしました。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式HP：
http://www.tokiwadai-419.com/
物件データ：
所在地：東京都板橋区前野町2丁目16番1、16番2（地番）
交通：東武東上線 「ときわ台」駅 徒歩8分
価格：4480万円-9780万円
間取：2LDK-4LDK
面積：62.65平米-104.98平米

管理会社：丸紅コミュニティ
売主：丸紅　住友不動産
販売会社：販売代理／住友不動産販売
施工：長谷工コーポレーション

[2: 匿名さん]

前野町チープソサエティの売れ残り部屋をどうか契約してください。
割高特約付き

[3: 匿名さん]

02さん 前スレにもいらっしゃった方でしょうか。深夜にすごい執念ですが当物件に関することで何かご被害にでもあわれたんですかね。荒らしはスルーしなくてはと思いつつあまりの気持ち悪さについ反応してしまいました。今後自粛します。すみません。

[4: 近所をよく知る人]

物件の評価は、前スレの序盤で尽くされているので
検討中の方は、前スレへどうぞ。

[5: 匿名さん]

内覧までは、もう目立った情報はでないでしょうね。

[6: 匿名さん]

ときわ台は池袋〜成増の間ではいい街ですよ。悪いところは勿論ありますが、比較論からすれば、そう思います。
このマンションの割高感は否めませんが…
私のマンションも買った値段より上がってます。でも少しは価格調整しないときつくなるかも知れませんね。

しかしここ７〜８年でずいぶんとマンション増えましたね。フレアサイト　メリーガーデン　コスモ東京　エコビレッジ　レクセル　前野町だけで1000戸ぐらい増えました。さらにここで400戸。工場はペンタックスぐらいですね。
まっいいことですね。

すみません、独り言でした。

[7: 匿名さん]

そうですね、前野町の人口増えましたね、そして増えますね。
人口が増えると、周囲の商店が潤いますね。

前野町ライフの品揃えも、ここ数年で、格段によくなりました。
以前は生鮮食料品はちょっと回転が悪い印象でしたが、今ではなかなかです。
でも、三徳には負けますね。三徳は、特に魚屋さんが入っているので、鮮魚とお寿司が
とても良いです。根強いファンがいるので、そして隣にもマンションができるわけで、
益々良くなると確信（期待）しています。
デニーズが無くなったのは残念。
代わりの店に期待していましたが、ドラッグストアかあ、という感じ。
目立たない立地条件（というより、建物の二階という時点でアウト）だから、
よっぽどチラシ広告で安さを強調しないと生き残れないのでは？と今から心配です。
住みやすさの中に、周囲の商店環境というのは重大項目だと思うので、皆さん（商店の）
頑張って欲しい、です。

[8: 契約済みさん]

先日、三徳の店内を見に行ってきました。皆さんのおっしゃるように、値段は多少高めですが、鮮度や品揃えがいいようです。
また、ライフにも歩いて行ってみましたが、前野町ライフも結構広くてよかったです。薬局については、ミネドラッグ（デニーズの後釜）を覗きましたが、価格は至って平均的な値段でした。
まあ、私的には、３１アイスクリームがあるので、それだけで嬉しいですが。

[9: 購入検討中さん]

購入者にとって年内の契約と年明けの契約とで、メリットデメリットはなにかありますでしょうか？
販売側の決算時期はいつなんでしょうか？

それと、住宅ローン控除について、物件契約のタイミングから適用なのでしょうか？ローン返済開始のタイミングから適用なのでしょうか？控除額の見直しは来年4月？以降の購入者に適用なのでしょうか？今一わかっていません。

どうかわかりやすく教えていただけますでしょうか。

[17: 匿名さん]

ネットでの書き込みは、匿名であっても履歴は残り特定できるので、他者営業の人は
そこまでしないと思います。ただの憂さ晴らしでしょう。世の中には人の気に障ること
をして楽しむ人種もいるものです。

ところで、住宅ローン減税は、新規入居時だそうです。2009年〜2013年と書いてあるので
（日経新聞12/9夕刊）2009年1月1日から2013年12月31日までではないでしょうか？
ここの完成入居は2009年3月以降なので、クリアしていると思います。

[18: 契約済みさん]

実際、現在のところどのぐい売れたのでしょうか？

[19: 入居予定さん]

さあ？どうなんだろう？？売れ行きは気になりますが、レベルは落として欲しくないというのが本音です。

[20: 匿名はん]

ちょっと話はそれるけど、上板橋の再開発計画ってどうなってるんでしょう？
40階以上の建物が二棟できるとかって、聞いたけど・・・
それのせいで、ここの南棟と西棟から見えるであろう景色に影響はないんでしょうかね？

住民からの反対運動があるらしいけど、今後どうなりそうなんだろう。
超高層なんかじゃなく、10階ぐらいに変更とかで、終止符がうたれるとかかな？
そもそも、何で上板橋にそんな計画が・・・謎。

詳しく知っている人いませんか？

[21: 入居予定さん]

上板橋にできるんですか？
でも、南棟も西棟も景色に影響はないと思いますよ。特に、南はまったく影響ないでしょう。

[22: 匿名さん]

上板橋がきれいになるのはいいことですね。
でも、このご時勢で、ムリかもね。周辺が近代化というか
整備されるのは良いことではありますが、上板橋はそれなりに風情があって
いいですよ。たまにあの商店街に行きますが、なかなか面白いお店があります。
和菓子の名店もあります。変わらないで欲しいという気持ちもあります。

[23: 契約済みさん]

上板橋の和菓子の名店って、どこですか？

[24: 匿名さん]

さあ？

[25: 匿名さん]

和菓子屋は「石田屋」だと思います。
ドラヤキが人気で、朝一で並ばないと売切れてしまいます。
あとは、栗が丸々入った栗まんじゅう。
他にもケーキなどもありますよ。

[26: 購入検討中さん]

一般論としてお聞きしたいのですが、価格改定が起こった場合、すでに購入の契約を結んでいる人たちにも適用されるのでしょうか？

[27: 匿名さん]

購入検討中となっていますが、もしかして契約しちゃいました？
　今までの業界の通例から言えば、完成前に価格改定をすれば既存の契約者にも新価格が適用されるはずです。新しい契約書結ぶのではなくて、覚書かなんか一枚交わすのが普通なのかな。契約書交わし直したら、印紙代余計に掛かりますからね。細かいところは、私は業界の人間ではないので分かりません。但し、今は世界的に世紀の大不況に突入しつつあると言われている時期ですから、何があってもおかしくないです。しぶちんの○友不動産のことですから既契約者への価格改定を避けるために、年明け以降の来場者に、個別に価格交渉に応じるかもしれません。そうすれば、もし２０％値引きしても、2008年までに半分売れていれば実質１０％の引き下げで済みますからね（若干の粗利は確保できる）。
　このマンション、価格さえ適正になれば、直ぐに完売すると思います。

[28: 購入検討中さん]

>27番さん
ご丁寧にありがとうございます。
たしかに価格改定よりも、これから契約する人たちを対象に、こそこそ（？）と値引き対応をしていった方がかしこいですね。
でもそれってずるいですよね・・・。
（この業界に「ずるい」とかは通用しないとは思いますが〜。）

[29: 匿名さん]

＞28番さん

早く契約する人は、部屋の選択肢がたくさんあり、
オプション等の自由度が高い。
完成間近、完成後に買う人は、
部屋の選択肢は残りものしかなく、
オプションにも制約がでてくる。もしかしたら、そもそも売れ残らないかもしれない。
でも、売れ残りを買う場合は、価格が安くなるかもしれない。
その２つを天秤にかけて、皆さん、いつ契約するか考えるんじゃないですか？
前者を選んどいて、後から値引きするのがずるいというのは、ちょっと違う気がします。
スーパーで、朝、新鮮な刺身を買うのか、夜、値引きされた刺身を買うのかと大差ないと思います。私は、家計が許す限り、前者で買う主義です。

[30: 購入検討中さん]

＞個別に価格交渉に応じるかもしれません・・
＞こそこそ（？）と値引き対応・・


それが本当に一部屋でも行われるようなことがあれば、契約済みの皆さんで猛抗議運動が起こるでしょう。契約済みにも適用されて当然ですからね。販売側の都合だけで、許されるはずが無い。

[31: 匿名さん]

＞前者を選んどいて、後から値引きするのがずるいというのは、ちょっと違う気がします。

3月の入居が開始して、半年以上が経過してればの話で言っているのですよね？
入居前に他の部屋が値引きされれば、契約済みにも反映されるのは権利だと思いますが。

[32: 匿名さん]

その権利、契約書のどこに書いてます？

[33: 匿名さん]

値引きが違法？ そんなわけないじゃん。


クルマだって人によって値引き額違うでしょ？


後に買った人の方が安いから訴えるって幼稚すぎるよ。


自分が選んだんだから自己責任。大人だよね？


私はここ値引きして購入します。

[34: 匿名さん]

大体、マンションて、高額の買い物なのに最初の発表では例外なく「価格未定」と
なってますよね？本当に、あの時点で驚きです。でもまあ、しかたないか。
なぜか、マンションの値段に関しては売る方が主導権を握っているかんじです。
どっちにしても完売してくれたらそれでいいです。
でも、今のご時勢、ちょっとくらい値引きしても売れなさそう。
デベロッパーは、労力や人件費かけてちょこちょこ売り足していく、
っていうの、面倒くさくなっているんではないかしら？と心配です。

[35: 匿名さん]

＞２９さん
そりゃ数百円の違いなら新鮮な魚選ぶ人も多いでしょうが、竣工半年前と竣工直前の契約で1割以上（5百万円以上）値下げすると言われたら、ほとんどの人が竣工直前に契約するはずです。同じ物件・面積・方角で若干階数が違うくらいで、5百万円以上の違いは私には容認できませんね。そもそも出来る人はこの物件選んでいないはず（よほど板橋区前野町か○友不動産を愛している人なら別・・・）。
＞３３さん
確かに、３１さんがおっしゃるように、少し前までは竣工前に個別に値引きすることは、少なくとも大手デベではなかったように思います。もし明らかになったときの無用の混乱を避けるためではないかと思います。だって新築別件の場合、竣工前ならいつ契約しても住めるのは皆同時期ですから(車とは違うところ）。ただ、昨今の情勢から言えば間違いなく、３３さんのおっしゃるとおり、その常識は通用しないはずです。特にこの物件、現時点では2割は割高と思います。

[36: 匿名さん]

でも本当にこの物件値引きしてくれるのかな？結構頑張ったけど、無理っぽいよ。属性悪くないと思うけど・・・。

[37: 匿名さん]

クルマだって新車売り出し前から契約した人だって値引き率にはばらつきあるよ。


いい部屋選べたんだしあなたが組めるローンなんだからいいじゃない。


人生の勉強代だと思えば妥当でしょ

[38: 匿名さん]

刺身とかクルマに例えるのやめましょうよ。6000万円相当のものと比較しましょうよ。

＞33さん　がんばってください。成功したら値引き額を載せてくださいね。ヒントだけでも

[39: 匿名さん]

＞32
もろ関係者殿、ご苦労様です。
会社がでかいと、安心して態度まででかくなれるからすごいね。酒の席でも、客のこと＊＊にして盛り上がってんだろうな。いい性格だ。買う側の後味が悪くても構わずミッション終了かい？いい仕事してますな〜

[40: 匿名さん]

>３５さん
２９です。
５百万以上の値下げが容認できない方は、
おっしゃるとおりギリギリまで買わなければいいと思います。
逆に、自分の欲しい部屋が売れてしまうリスクがあるのであれば、
第一期で買う判断もありでしょう。
私が言いたいのは、自分の判断で第一期で契約しておきながら、
後で値下げされるのがズルいと言うのは、見当違いではないかということです。

[41: 物件比較中さん]

>自分の判断で第一期で契約しておきながら、後で値下げされるのがズルいと言うのは、見当違いではないかということです
↑
そうでしょうか？
後から購入する場合、間取りのタイプもオプションもそんなに選べないし・・・、だから値下げは当然。という意見が以前もでてましたけど、
それこそむしろ当たり前であって、だから値下げは当然という考え方はわけがわかりません。間取りもオプションも選べないんだから、っていうくらいならそれこそ、第1期に申し込め、といいたくなります。

まぁ、ここでどんなに叫んだところで、このやり方が常態化してしまっている業界にはなんの糾弾にもなりませんね・・・。

[42: 購入検討中さん]

購入者さんへ
数年前には途中で売出価格が上がったこともありましたが、
既契約済みの方々に追加支払いを求める会社はありませんでした。
値下げの補填を要求する契約済みの方は、
仮にマンション価格が上昇に転じて買値を上回った場合は
差額を売り主さんにお返しするのですね？

[43: 匿名さん]

しないよ。だってお客様は神様だもん。ＯＫ？

[44: 匿名さん]

お客様はただのお客さんです。毎度あり〜！

[45: 匿名さん]

>44
これが販売(すみふ)側の本音
客商売ではなく、消化商売。

[46: 契約済みさん]

>数年前には途中で売出価格が上がったこともありましたが、
既契約済みの方々に追加支払いを求める会社はありませんでした。
↑
あたりまえでしょう。100円と言われて買ったものが、後から120円でしたと言われてもね〜。20円よこせと言われても100円で契約が成立してるんだから。

>値下げの補填を要求する契約済みの方は、
仮にマンション価格が上昇に転じて買値を上回った場合は
差額を売り主さんにお返しするのですね？
↑
しません。

[47: 匿名さん]

今年の春頃に検討してましたが、値付けがバブル過ぎて見送りました。
買った人は「お金あるなー」と感心するばかりです。

確かに、最上階や角部屋など条件の良い部屋は、すぐ売れるのでしょうが、
それ以外の部屋は、４００戸オーバーの物件で、選択の余地が無いという、
次元の残数では無いと思います。

最近では新聞の折込広告も皆無になってしまって、大名商売というか
売る気もあまり無いようですね。
他の尻に火が付いたデベと違い、別にマンションなぞ１つ売れなくても
何とも無い大企業様なので、極度の値下げはしないだろうけどね。
竣工１年後くらいには、個別に値下げするかもしれないね。期待しない方が良いよ。

私は永住志向は無いので、ここは中古での値落ち率が極端に悪いと考え、
別の場所を購入しました。
さようなら〜。

[48: 申込予定さん]

この物件の管理形態は「常駐」なのでセキュリティ面でとても安心なのですが、比較している他の物件が日勤（巡回）となっていました。
日勤で巡回ってどういう状態なんでしょうか？

[49: マンコミュファンさん]

駅前のベリスタ常盤台、大幅値下げ開始しましたね。
4880→4450
4530→3930
2470→2470

[50: 匿名さん]

マンパビに行くたびに抽選会があり、はずれなしだそうだ。
何回行ってもいいそうなので、暇つぶしに景品ＧＥＴだぜえ
物件にはなんの興味もないけれどね。

[51: 申込予定さん]

＞49さん
情報源はどこですか！？

[52: マンコミュファンさん]

2730→2470

家に届いたチラシだよ。資料請求でもすれば情報もらえるのでは？
ホームページでは公開してないね。他の部屋も改定したって書いてある。恐らく全室だね。
ん”〜〜〜既に契約済みの人への配慮が気になるなぁ。

この時期に駅前の価格が500万下がるとなると、ガーデンソサエティも冷や汗ものだろうね。
その他、半径数キロ内の物件も意識して色々動きだすだろうね。

[53: 匿名さん]

立地に勝る駅1分の物件があれだけ価格を引いてきてる中で、現状の定価のままではもはやこの物件は１部屋も売れないんじゃない？
これでもスミフが対策を練らないようじゃ終わってるね。株主もいい加減黙っていないだろうし。
スミフのことだから既契約者にバレるような価格改定はやらないでしょうが。

[54: 匿名さん]

52さん
住民板と二回の書き込みお疲れさまです。
ベリスタ常盤台のスレには投稿しないんですね。
ベリスタ常盤台は秋完成だと記憶していますが、もう実際の部屋が見られるんですね。
線路から遠い部屋も大幅に改定するなら興味があります。

[55: 匿名さん]

藤和対住友の様相ですね。常盤台のこのコンセプトの
違うマンションの色々な意味での競争が楽しみです！

[56: ご近所さん]

１３５戸売れてる・・・ってことは、残りはいったい・・・

[57: 匿名さん]

ここはそろそろ完売ですか？

[58: 購入検討中さん]

Ｅ棟に入居される方いませんでしょうか。高い建物ができる情報とか知ってる方いませんか？

[59: 購入検討中さん]

お年玉抽選でＷｉｉとか当たった人います？

[60: 購入検討中さん]

Wii当たりました。ラッキーです。マンションは引き続き検討中です。

[61: 匿名さん]

ベリスタ以外も値下げで動き始めましたね。価格改定しました電話が２件もありました。

[62: 物件比較中さん]

そもそもベリスタの「全室かも？！価格改定」は真実なんですかね〜
改定例として挙げられていたのは一番踏切に近い3LDK等だったので、いかにもあり得そうな内容でしたが。
ま、上板橋のMR行けば分かりますね。

[63: 物件比較中さん]

＞61番さん
どこですか！！教えてください！！

[64: 物件比較中さん]

競争になっていませんよ。
ベリスタ含め完売にむけて必死になっている周辺物件と無策の巨人の差です。

[65: 匿名さん]

この辺の中古マンションも軒並み値段下がってますよ。

[66: 匿名さん]

確かヴィオスガーデンの１６階が３千万円台で出ていました。

[67: 物件比較中さん]

東上線で池袋までいったあと、ＪＲ山の手への乗り換えは結構あるきます？使ったことがないので・・・知ってる方教えてください。

[68: 物件比較中さん]

ときわ台駅のホームは終日禁煙でしょうか？ここに載ってないので
http://www.tobu.co.jp/station/inside_map/7205.html

[69: ご近所さん]

>>67
東上線からＪＲの乗り換えは楽なほうです
乗車する場所にもよりますが、２,３分で乗り換え可能です。
ちなみに真ん中あたりの階段が一番乗りかえが楽です。

>>68
東京近郊のＪＲ以外の駅はすべて終日禁煙です。

[70: 物件比較中さん]

>>69さん

ありがとうございます！

[71: ビギナーさん]

モデルルームに行ってきました。
まず、仕様は普通。ただ、今時、お風呂がゴム栓になっているなんてありえない。
また、玄関ドアの内側が白色でせめて住戸の外に使っているものと同じにしてないので、
玄関が安ッポかった。
また、洗濯機置き場がフラットになっており、管理組合が実施する定期メンテナンスで入居後の配水管清掃の際、高圧洗浄が洗濯機を移動させないとできないなどメンテナンスを考えた設計になっていない点も気になりました。
３月下旬入居開始ですが、価格表に販売住戸の価格が記載されていたが、白抜きのところは販売済みか確認したら、販売済みと未販売があると言われた。
どのくらい販売済みか確認したら、１３０戸ぐらいと言われ、残りはこれからと言われた。
いくらなんでも総戸数の３分の１しか売れていないんて、昨今のマンション販売の状況を表していると思いました。

我が家は完成後、未販売住戸があると購入して入居した場合、たくさんの来場者があり、廊下等ですれ違うことや管理組合の機能が遅れたり、修繕積立金（駐車場利用料の不足などに伴う）不足など
デメリットがありそうかと思いました。

[72: 匿名さん]

この坪単価なのに、長谷工さんの標準仕様が所々に顔を出しているようですね。

[73: 物件比較中さん]

>>71さん
細かいところもよくチェックされてますねー。
洗濯機置き場については未確認ですが、
ベリスタ常盤台がお好みに合うんじゃないでしょうか？
私はディスポーザーとスロップシンクがほしいと思ってるので、
仕様のレベルよりも室内の設備を気にしてしまいますが。

[74: 物件比較中さん]

130戸ですかー
ライオンズは半分の期間で約同戸数を販売し、完売間近です。
顧客も大分流れているのでしょうね。
営業努力を期待します。

[75: 匿名さん]

130戸ですかぁ…。
最近は、あんなに入ってたチラシも入らなくなり 広告活動も少ないような…。
今、契約済の方が入居してから価格を下げて売るって事はありえるのでしょうか？

[77: 匿名さん]

>>76
いつも幅広いエリアの物件への書き込みお疲れさまです。
今日は女の子の名前じゃないんですね〜

[78: 匿名さん]

保育所は業者が入るので家賃収入あり。英会話やその他サービスは、あくまで個人宅でのサービスなので、共用施設ではない。体育館は、集会所としての役割もあるので問題ない。

[79: 匿名さん]

問題は大規模修繕の時でしょうね。特に体育館。
一部の人しか使わなくなるでしょうから。

[80: 匿名さん]

板橋区前野町なら適正価格は2700〜だよ!

[81: 匿名さん]

80
駅遠とか 臭いの気になる場所ならね！
前野町は広いですから

[82: 購入経験者さん]

>>81
ここは十分駅遠です。

[83: 匿名さん]

>>82
藤和の営業さんかしら。
前野町にはもっと駅遠な地域にマンションが密集してますよ。

[84: 匿名さん]

82さんは現在とても便利な場所にお住まいなんですね。うらやましいです。
ときわ台駅（特に北口）に限って言えば、極端に駅近なマンションは出難いのではないでしょうか？
すぐに周辺の反対運動を受けてしまいますから。

[85: 匿名さん]

ときわ台駅横のマンションは踏み切りの音がうるさいですよ。
とても住めないと思います。
将来線路が高架になれば電車から部屋が丸見えになるし。
線路沿いはいくら駅に近くても無理ですね。

[86: 匿名さん]

環境とか考えると、駅から5分〜10分がちょうどいいのでは。あまり近すぎてもどうかと思います。

[87: 匿名さん]

普通は、駅から遠いけれど静かだから不満無いとなる。

ここは駅から遠くなったのに、逆にうるさくなっているんだよね。

[88: 匿名さん]

この辺りって、そんなにうるさかったですか？別に擁護するわけではありませんが、線路とか大通り沿いでもないですよね。スーパーも隣で便利だし、上の方の階であれば結構良さそうです。そもそも都内で駅から10分以内の大規模マンションってなかなかないですね〜。

[89: 匿名さん]

私も「駅から遠いのに、逆にうるさい」ってほどうるさくはないと思います。
ただこればっかりは人によって許容レベルに差がありますから、気になる人は駅から徒歩圏の閑静な場所に住んだら良いのではないでしょうか？

[90: 匿名さん]

週刊文春に、お買い得マンションリストとして名前が挙がってましたよ。

[91: 匿名さん]

それは値引きしてもらえるってこと？

[92: 匿名さん]

読んでみれば？

[93: 匿名さん]

「お買い得」と聞いて値引きを思いうかべる人もいるんですね〜。食べ物じゃあるまいし。

[94: 匿名さん]

ここがお買い得といわれたなら、結構値引いているってことでしょ。

[95: 匿名さん]

94さんにも買える値段になってるといいですね！

[96: 匿名さん]

あと１か月まてばよいのでしょうか。

[97: 匿名さん]

文春の記事を立ち読みしてきました。
「借りるより買った方が得と考えることもできる」物件のリストでした。
基本的に駅から徒歩10分以内の物件のうち、「頭金ゼロでデベ提携の変動金利35年のローンを組んで購入したら、
月々の支払い額が周辺の家賃相場よりも少ない物件」のリストでした。
他は城東が多かったです。
自分で検算したところ4500万円台で試算したみたいです。
4500万円台の部屋は既に存在した記憶があるので、
このリストに載ったことがすなわち値引の存在を肯定するわけではないようです。
あとはご自身でご確認ください。

[98: 通りすがり]

かなりの余計なお世話ですが、
あまりのんびり販売してると、本当にスカスカのマンションになるのでは？

[99: 申込予定さん]

かなりの余計なお世話ですが、ここにいろんな写真載せたほうがいいのでは？
http://www.stepon.co.jp/ph/ShinchikuPicture?no=001950&qno=6
次回更新予定日は2009/02/07です。 >って毎日日付変わってるけど、結局3ヶ月間更新一切無し・・・更新が滞るってイメージ悪いかなと。

[100: マンコミュファンさん]

かなりの余計なお世話ですが、この物件　世間から忘れ去られていませんか