ミッドサザンレジデンス御殿山 Part2

[匿名さん]

過去スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38808/

残りわずかですが完売までラストスパート！

[428: 購入者]

↑インテリアに勝手に変なリンクが付いてしまいました。

[429: 入居予定さん]

＞４２５さん
　地震の際の責任分担については、角部屋の方に限らず取り決めておいた方がよいと思いました。一瞬、ちょっと厳しいなあと思いましたが、一定規模以上の地震はかなりの確率で起こると言われていることですので、家具の配置など日ごろから配慮すべきなのでしょうね。

[430: 入居予定さん]

登記面積は内法面積なのに、なぜ共用部の柱の面積を算入するのか疑問に思いWEBで調べたところ、次のような解説を発見しましたので引用します。
便宜的に算入しても構わないということであって、算入することとはなっていません。面倒だから含まないというわけで、地所が面倒だからという理由で固定資産税が高くなるのは勘弁です。デベとしては販売面積と登記面積の違いを大きくしたくないということはわからなくも無いけど、受け入れがたいです。

以下、引用。
区分建物（分譲マンション等）の専有部分の床面積については、内壁で囲まれた部分の水平投影面積により算出するものとされています。（不動産登記法施行令第8条）
　その理由は、区分建物相互間の障壁その他区画は、構造上の共用部分と解されるためです。そのため、区分建物の内壁面に凹凸・柱がある時は、その部分を内壁として算出するのが本則でありますが、凹凸・柱部分が狭小であって、常にかかる方法をもって算出しなければならないとするのは、非常に繁雑であり厳格過ぎると考えられ、床面積というものが建物を特定する一要素として、その建物の生活空間としての広さを公示（表示）するものであることからすれば、建物の特定を妨げない限度において適宜実情に即した算出方法が採られています。
　従って区分建物の内壁に柱状の凹凸・柱等が存する場合は、これら部分を無視して専有部分の床面積を算出しても、当該区分建物の特定に支障を生じるものではない。とされ、昭和39年10月22日首都建発第522号財団法人首都圏不燃建築公社会長照会、昭和40年2月2７日民事三発第232号民事局第三課長依命回答され、昭和46年3月19日日調連総発第94号日本土地家屋調査士会連合会長照会、昭和46年4月16日民事甲第1527号民事局長回答、同日民事三発第238号民事局第三課長依命通知で確認されています。
　尚、ご質問のこのような取り扱いは、結果として壁付柱や独立柱は専有部分の床面積に含まれることになりますが、この登記事務の取り扱いが壁付柱や独立柱が専有部分に属することを前提としているものではありません。
　それは、専有部分の広さを公示（表示）するという意味の床面積を算出するには、壁付柱や独立柱の面積を差引計算するまでもない。としているのであって、その部分が専有部分となるということではありません。
出典：http://www.akinet.ne.jp/kaneko/Page16.htm

[431: 入居予定さん]

上記訂正：
面倒だから含まないというわけで→面倒だから含めるというわけで

[432: 匿名さん]

テレビをカウンター上に置くのは、テレビが家の中に落下する→壊れるという確率が高いので、禁止でなくとも避けたほうがいいことでは。実際地震で薄型テレビが倒れた知人がいるので、現在地震対策があるテレビ（AV台に固定できる等）を探していますがなかなかいいものがありません。床に直置きやAV台程度の高さならともかく、カウンターの高さから落っこちたら。。
　自己責任でカウンター上にテレビを置くのは勝手かもしれませんが、下を歩く人を死なせたりしてしまったらどんな保険でもカバーしきれないと思います。金銭的には決着ついても、人の命に責任負いたくないです。

[433: 入居予定さん]

>>430 さん、ありがとうございます。私も内法面積なのに何故柱を含めるのか疑問に思っていました。この問題は登記前に地所に申し入れないと登記されてからでは遅いと思います。ただし、個人で話しても地所は同じ間取りの部屋は同じ扱いでと言ってとりあってくれないような気もします。この件はその後の税金もからむので皆さん重要だと思うのですが、どうすれば地所が動いてくれるでしょうか。要検討ですね。

[434: 角部屋契約]

角部屋契約の者です。433さんのご指摘のとおり、角部屋で全員要望もつもの
があつまり、地所にこの件についてどのような対応がでるか内容証明など
出したほうがよいと思いますが。角部屋契約者で要望者はオフ会を開いて
日曜日などに集合したらどうでしょう？たとえばゲートシティのスタバなどに10時集合など。
あまり時間がないので。個人的には土曜午前は勤務なので午後以降希望ですが。
目印はミッドサザンの緑色のブックレットなどにして。

[435: 入居予定さん]

もう何をしても手遅れのような気もします。
ここで騒ぐのも傷口を拡げているだけのような気もします。
入居前にこんな嫌な思いするなんて、損害賠償してもらいたいです。

[436: 入居予定さん]

430です。
登記は内法面積が原則であり、便宜的に柱を含めて良いというのは厳格過ぎによる繁雑を避けるためなのです。登記する主体は購入者であって、代行者ではありません。代行者の便宜のために柱を含めるなんて到底認められません。それにミッドサザンはタワーマンションで当該の柱は各階繰り返しです。面積算定図もCADで簡単に作成しますから訂正も容易です。国の通知が出た昭和40年代とは事情が違います。

整理しますと、
「内壁面に凹凸・柱がある時は、その部分を内壁として算出するのが本則である」が、
「必ずその方法で算出するというのは、非常に繁雑であり厳格過ぎると考えられる」という場合は、
適宜実情に即した算出方法でも構わない、との運用上の扱いを行政が回答しているに過ぎません。
つまり、法律ではありません。
登記するのは、不動産会社ではなく、所有者です。
上記の意図は、登記するもの（所有者）が、適宜実情に即した算出方法をしたいというならそれも認められるというものです。（それを認めたほうが税収は多くなります。）

登記する購入者が本則どおり厳格に内法を主張するのであれば、それを代行者は拒否できないはずです。それを拒否するというのならば合理的にまた法的にも納得できる説明を地所(あるいは行政書士)はすべきです。「同じ間取りの部屋は同じ扱いでと言ってとりあってくれない」ならその法的根拠を提示すべきです。

435さん。きっと失望が重なって嫌な思いをされていること、お察しします。私も角部屋です。でも、何をしても手遅れとあきらめるのには、まだ早いです。
まさに今、騒がないと手遅れです。結果として、もっと嫌な思いをすることもありえますが、それを傷口を広げると怖れないでください。少なくとも納得しなければいけません。
まだ登記の手続きは始まっていませんし、正式に登記の面積もその算定根拠図も地所から示されていません。すぐにはっきりとした意思表示と要求をしましょう。
角部屋有志で集まって要求するのも有効かと思いますが、今すぐは個々の購入者が要求したほうが良いと思います。私の書き込みを参考に主張してみてください。

[437: 匿名さん]

表題登記の申請人は最初に建物を新築した者。つまり不動産会社です。

区分建物の登記する床面積の図り方は不動産登記法で定められています。
なので所有者の意見とは関係なく法令に則った事実の床面積になります。
登記は表題登記と権利の登記があります。床面積は表題登記になります。
表題登記は新築後１ヶ月以内に不動産会社が申請しなければなりません。

[438: 入居予定さん]

437さん
表題登記の件、ご指摘の通りです。既に完成して検査済証も出ているわけですから、一ヶ月以内と定められている表示登記は既にされていると思われます。すなわち各住戸の登記面積も確定してしまっているはずです。ですから、最早如何とも、し難い。
さらに、初めに登記するものである不動産会社が、登記申請人として便宜的な扱いとして柱を参入できてしまうわけですね。
ただし
「区分建物の登記する床面積の図り方は不動産登記法で定められています。」
とありますが、それは誤解ではないですか？法文のどこに定められていますか？
内法算定の原則は、以下に定められていますが、柱参入云々はありません。
不動産登記法施行令
第八条
　建物の床面積は、各階ごとに壁その他の区画の中心線（一棟の建物を区分した建物については、壁その他の区画の内側線）で囲まれた部分の水平投影面積により、平方メートルを単位として定め、一平方メートルの百分の一未満の端数は、切り捨てる。

ということで内法を定めてるだけで、柱については記述がないのです。ゆえに過去に業界からの紹介と行政からの通知が在ったのではないのですか？

つまり、
柱については、算入しないのが原則であるが、申請人は便宜上算入しても良い。そして最初の申請人であるデベロッパーは算入と判断して何ら差し支えない。ということであって、
法令に則った事実の床面積とは言えません。

[439: 匿名さん]

これも結局、地所の説明不足ということですね。
デベは登記面積の実績を高く上げたいわけでしょうから、ひどいです。

内法原則については、入門資料として下記を見つけました。
25ページの参考図解で柱の除外を示してます。
http://tfp.co.jp/fp/3fp/pdf/sample_text3.pdf

[440: 私も角部屋です]

もう、手遅れだから何もしないとゆうのは？最初から
あきらめているのでしょうか？
だめもとでもアクション起こしたほうがよいのでは。
どうも、地所の書き込みくんですかね？
個々にでも言べきことは言ったほうが。

[441: 入居予定さん]

437さんは地所の方かな。
「所有者の意見とは関係なく法令に則った事実の床面積」とのことですけど、不動産登記法で定められていると主張される区分建物の登記の床面積の図り方について、どこにどのように定められているか教えてください。法にも施行令にも施行規則にも見つかりませんが。

437さんの言う根拠は、おそらく430で紹介されている照会・回答でしょう。この回答がなされた時代の状況を考えてみてください。
かつては、区分所有建物は完成時に完売していることはなく（多くは完成してから販売ということもあった）、分譲で所有者が決まるのを待っているといつまで経っても登記されないことになるので、区分所有者の状況に関係なく不動産会社が新築後速やかに（１ヶ月以内に）登記することを義務付けているわけです。
そしてＣＡＤも無く柱の出っ張りを含めないで計算するのも煩雑だったわけです。厳密に計算すると時間と手間がかかっていました。

そこで法施行令で内法と定められている登記床面積を簡便（柱の出っ張りを無視して算入することなど）に計算して良いと通達が出ていますし、当初の登記の申請人である不動産会社は、その通達に従って申請ができてしまいます。完成後に分譲していた時代では、これから買う未知の購入者に了解を得ることもできないでしょうから、簡便な面積算定を不動産会社の判断でできたわけです。分譲する時に購入者に、登記面積と計算根拠を示して、説明と了承の上で販売するというのであれば、何らアンフェアではありません。

確かに、当初の登記申請者である不動産会社が便宜的方法で算定して申請することは法的には何ら問題ないかもしれません。
しかし、今、問題なのは、既に全戸契約がされているにもかかわらず、簡便な計算で面積算定を行うことについて何ら説明がなされなかったことは道義的に大いに問題があるのではないかということです。重要事項説明書には、登記面積は内法ということは書かれていますが、柱を含む便宜的な算定法でするとは記されていません。

不動産登記法施行令の通りに内法で厳格に算定すべきであり、行政の回答に基づく（法律ではない）簡便な方法で算定するのであれば、今後その影響を被る契約者に説明すべきなのです。

[442: 入居予定さん]

↑文末：
説明すべきなのです。→説明すべきだったのです。

[443: 匿名さん]

昭和46年4月16日民事三発第238号民事局第三課長依命通知
三（三）鉄筋コンクリート造の場合
１（１）（２）参照

[444: 匿名さん]

柱を参入する根拠は法でも施行令でもなく民事局の通知でした。
混乱させてしまいすみません。
根拠は
「昭和４６年４・１６民三２３８号通知の三、床面積の定めかたの
七、区分建物の場合の２、区分した建物の内壁に凸凹がある場合」です。

このマンションに限らずほかのマンションも同じ図り方のはずです。
登記官はこの通知を参考に申請の実地調査をします。

[445: 匿名さん]

角部屋の面積表示が大問題になっているようですね。。。私は角部屋ではありませんが、角部屋以外でも柱は面積に参入されていました。キッチンカウンターの色を指摘した者ですが、3月上旬に三菱地所販売に不満を伝えてずっと待っていましたが、漸く来た施工主の回答は「天然素材であるため個体差は出るのは当然」との一言で、結局なんら納得できる説明も得られませんでした。引渡しが間近に迫り、これ以上何ができるのか・・・引渡し当日に支払をしなければ契約不履行になってしまうのでしょうか・・・こんなにも不満を残したままで入居しなければならないのが残念でなりません。キッチンカウンターを見るたびに嫌な気分がして気持ちよく住めそうにありませんが、あと取れる道は既に支払っている手付けの頭金を放棄して契約を解除することしかないのでしょうか・・・

[446: 入居予定さん]

なるほど、柱を面積に算入している点は、角部屋に限らない話なのですね。他の物件、他の不動産会社の場合はどうなのでしょうか？柱を面積に算入していない良心的な会社はあるのかご存知の方いませんか？

[447: 匿名さん]

私は他の物件の購入者です。中古物件も含めてかなりタワーマンションを見て歩きました。最近よくある角部屋の三角形の部屋で窓の下がカウンターになってるものでは港南や芝浦の物件もこの下の部分（カウンターになってる部分）も床面積に入ってるんですよねって聞くと。はい、その通りですって言われました。他のマンションでは１２０cm四方の柱のあった部屋でも床面積に入っていると言われましたし、もっと驚いたのはウォークインとかは別に表記してあるので入りませんが普通のクローゼットは高さがあると面積に入るってことらしいです。逆梁のマンションは結構多いので何軒も見ているうちに当たり前になりました。