シティタワーズ豊洲 ザ・ツイン Part12

[匿名さん]

[ 豊洲。] に立つ住友不動産のツインタワー。
サウスタワー入居済み、ノースタワー入居はもう暫くお待ちください

所在地：東京都江東区豊洲3丁目8番30他（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩4分
　　　ゆりかもめ 「豊洲」駅 徒歩6分

【過去スレッド】
Part1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43964/
?Part2からPart8までは過去スレからどうぞ?
Part9 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43951/
Part10 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43931/
Part11 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43688/


管理会社：住友不動産建物サービス　
売主：住友不動産　阪急不動産
販売会社：売主／住友不動産　
設計：日建設計（構造除く）、鹿島建設（構造）　
施工：鹿島建設

[481: 匿名さん]

その表を見ると三井のマンションが管理費高めですね
住友と違って売出しが相場に即しているマンションがおおいから
その分管理費で元取ってるのかな？
どうせ自分所の管理サービス会社だろうし

今考えると三井分譲のパークタワー目黒とか安かったなあ
目黒駅前のランドマークタワーが平均坪単価400万だもん
中古見てきたけど部屋の仕様も高いし駅徒歩2分だし言うことない
既に中古は坪500なんだよね
たけえ

[482: 匿名さん]

植栽が多くて共用施設豊富なPCTが高いのはまだ納得できるけど
なんでTOTがこんなに高いんだ？

[483: 匿名さん]

>>482
管理費って不思議だよ。多少サービス内容は違っても、普通は他のものって同じ商品で2倍も
差がつくことってないじゃん？あきらかに内容が違えば別だけど。値段の高いところは、
マンション売った上に管理会社を通じて暴利を吸い上げるように設計されていると疑いたくなるね。
BMAなんて典型。絶対にこんなにかかるはずは無い。

[484: 匿名さん]

>>479
貴重な資料を有難うございます。
うちはたいした共用施設も無いのに若干高めでした。
それにしても、一番共用施設が多く豪華な港南のＷＣＴが一番安いとは意外でした。

[485: 匿名さん]

いやでもね
駐車場代を管理費充当にして見せかけを安くする手口は危ないよ
駐車場代は管理費に充当するのではなく修繕積み立て費に充当するべき

その内訳まで書いてない限りはどっちが安くてどっちが高いとかいえないと思う
見た目の管理費が高くても、駐車場代等をほぼ修繕積み立て費に回してるマンションのほうが
実はいいマンションだったりする

[486: 匿名さん]

機械式駐車場のメンテって、地下にあるか地上の雨ざらしにあるかでも全然違うんだよね。

ここの場合は仮に、全体が25000円/月として646台だから月に1615万円。年間19380万円。
10年間では19億円となるけど、駐車場の修繕に19億円もかかるんだろうか？

仮にWCTで計算すると、1340台で同じく一番多いのが25000円だから10年間では実に40億円。
一部は修繕費に回すのが良いのだろうけど、駐車場だけでこんなにはかからないよね。

ところで、ここは駐車場代は修繕費に組み入れられるの？それとも管理費？誰か知っている
人居ます？

[487: 匿名さん]

WCTは一番高い駐車場でも25000円なんですか？
CTTは一番安い駐車場でも25000円じゃなかったでしたっけ？

[488: 匿名さん]

管理費って組合通して金額変わったりとか有るんでしょうかねぇ？
確かCTTの営業の方々、組合で決まれば管理会社の変更も可能って言ってた記憶が有るから、そうなると当然金額も変わりそう。

[489: 匿名さん]

トヨスタワーは、駐車料金も、全体の５分の４くらいを管理費に組み入れ、残りのみ修繕積立金にまわしている。
それなのに、管理費は、かなり高い部類。
プールもないのに、ちょっとおかしいような気がするが。

[490: 匿名さん]

>>487
WCTの一番安いのは23000円、一番設置台数が多い普通大型は25000円、RV停められるのは28000円、一番
高い平置きは48000円。

>>488
マンションの管理はひとつの商売で、当然価格交渉もある。それによって管理費も変更できる。けど、安い
からと言ってデフォルトから分譲会社と関係ない管理会社に変えるのはリスクも伴う。
ふつうは、よっぽど腹に据えかねることでも無い限り、管理会社は変えない。

>>489
色んなマンションで、管理費の設定は謎だよ。分譲が安い分、後から管理費で回収という設計は十分に考え
られる。分譲会社と管理会社は、連結決算で事実上同じ会社というケースが多いからね。

[491: 匿名さん]

タワーマンションてこれから30年40年経ったら管理費幾ら位になるんでしょうかね？

[492: 匿名さん]

>>491
20年位前にできたタワーマンションでは、管理費は上にも下にも大きく変わったことは無いね。
まあ、一応きちんと設計されているだろうから、問題ないんじゃない。
それよりも、分からないのは大規模修繕費。本当に、足りるのか？ということと、10年後20年後の
一括徴収のときに数十万円をみんながきちんと払うか？これが心配されているね。

[494: 匿名さん]

ロビーがどこにあっても、ここが持ってるレベルは・・。

[495: 匿名さん]

ネガネガ

[496: 匿名さん]

なるほど、修繕積立金の方が深刻なもんだいかもしれない。
もし払えない人が多数出てきたらどうなっちゃうの？
まあ、タワーに住む人は裕福な人がほとんどだから問題ないのかな～。

[497: 匿名さん]

CTTは10年後20年後の一括徴収は無かったと思います。
やはり払えない人は出て来てしまうから全て月々に吸収してる、と営業の方が言ってました。

[498: 匿名さん]

>>497
マジ？あの額では大規模修繕できないと思うけど。修繕積立基金、一括徴収は無いの？本当？？
だとしたら、逆に過少で不安だね。

[499: 匿名さん]

>>498
5年目から1万円上がるじゃん

[500: 匿名さん]

そうなんですよね。
その変わり修繕費の上がり方が激しい気がするんですが、他の所ってどうなんですかね。
営業の方は、完全に現状維持を想定した場合の金額で、組合の判断次第ではもう少し下がる可能性も有る、との事でした。
個人的には12年後の遮熱フィルムの張替えってのが高いのかな、と思ってますが、今の遮熱フィルムが12年もつのか、またはそれ以上もっちゃうのか、12年後の遮熱フィルタが今と同じ金額なのか、より高性能な遮熱フィルムが出てたりするのか。
場合によっては大きくぶれるかも、と思っます。

[502: 匿名さん]

数十年後にはローンの返済額と「修繕積立金+管理費」が肩をならべる時代が来るのかもしれませんね。
逆転しちゃったりして・・・。

[503: 匿名さん]

うちなんて最初から逆転ですよ、ローン6万に対して管理費他7万強。

[504: 匿名さん]

どこのマンションだよ…

[505: 匿名さん]

高級物件で、頭金が多くてローン比率が小さいとそうなりますね。

[506: 匿名さん]

少なくとも管理費他で7万強ってここのマンションじゃないだろ。
スレ違いだ。

[507: マンション住民さん]

「他」の定義だな。
駐車場も含めた金額かと。
平置き駐車場は、48,000円だし。
管理費、修繕とあわせると、7万くらいになるな。

[508: 匿名さん]

驚きです・・・。
ローン返済終わっても7万以上の積立金他をずっと払い続けることを承諾してるの？
マンションて本当に最後は資産になるのだろうか・・・？

[509: 匿名さん]

ここは戸建業者の恨み節吐き出しスレですね・・〇〇ホーム！！

[510: 匿名さん]

う～ん、やっぱり戸建の方が安心ということになるのかな・・・。

[511: 匿名さん]

所詮マンションはセメントで囲まれた空間だからね。
躯体が老朽化して大規模修繕や建て替えが出来ないとなれば、
資産どころか負債になる可能性は高いよ。

[512: 匿名さん]

これが戸建業者の現状です・・大変ですね

http://www.e-kodate.com/bbs/thread/9657/res/561-570

[513: 匿名さん]

戸建業界も大変ですな。
結局、こんな時代に不動産購入は得策ではないよ。
これからは少子高齢化の世の中で不動産は過剰供給になります。
今無理して買うより、のんびり構えて底値で拾うべき。
たぶんこれから20～30年かけて徐々に不動産価格は下落していきます。
日本全国に廃墟のような老朽マンションが乱立する時代が来ますよ。
賃貸で気楽に次の時代に備えるのが一番じゃないかね？
タワーに住む裕福層にはあまり関係ない話かな。

[514: 匿名さん]

完全にスレ違いだ。
業者とネガは出ていってほしい。

[515: 匿名さん]

確かに説得力のある話だけど
人それぞれ価値観は違うからね。
なにも楽しい夢を見ている人に
現実の厳しい話をここでする必要はないと思う。
自己判断で責任を負う世界です。

[516: 匿名さん]

人口減と時価会計で、完全に土地神話の前提が崩壊したからね。
マンションに限らず、不動産自体超長期の下落傾向を覚悟しないと。

[517: 匿名さん]

その上此処は埋め立て地だし

っていうか、マンション買うか買わないかは個人の価値観で自由なんだけど
築地市場をここに移転するのは絶対反対！！！！
土壌汚染もあるし、都民全体の食の安全にかかわります

[518: 入居済みさん]

市場が来れば、「豊洲市場、豊洲市場」といわれ知名度は高くなるメリットはありますが、飲食店の利用者としては築地にしろ市場前にしろ、帰りはタクシーだし、築地のほうがタクを拾いやすくていいかもねって感覚じゃないですか。

[519: 匿名さん]

市場が来ると、豊洲って市場の町っていうイメージになるのかな？今の「築地に住んでいます」
っていうのと同じイメージで受け止められるかも。ちょっと嫌かな。

[520: 匿名さん]

「あの時買っておけば」
「今は買うべきでは無い」
繰り返し歴史は作られて行く。
でも、前者の事例の方が多い気がします。
昔より安くなった商品なんて殆ど無いし、物価はほっといでも上がっ行きますしね。
ところで、今日はマンションパビリオンに行きましたが、まだまだ初めてっぽいお客さんも居ましたよ。
S棟も他のタワーと同等の窓明かりが有りますし、ららぽもビバも賑わってました。
ここの掲示板見て気になって確認に行ってしまいましたよ。ｗ
今日はPCTの上層階が見えないくらい霧が濃かったので、食事時にせっかくららぽの窓際の席を確保できたのに、虹橋はまるで見えず・・・。

[521: 匿名さん]

パソコン、車、雑貨、衣料品、株、そして土地不動産、
前より安くなってるもの多いじゃないですか。

ほっとけばインフレで値上がりって感覚は団塊までじゃないですか？

[522: 匿名さん]

世代でなく所得格差による認識の違いだろう。

[523: 匿名さん]

制度は、「買える人」のメリットを増す方向には動いても、「買えない人」が買える方向には、動かない。その結果地域ごとの所得格差、物件価格差、賃料格差が増すだけ。いわゆる二極化ってやつ。

[524: 匿名さん]

新開発物の出始めは高かったり、画期的な生産コストのダウンで価格破壊を狙った企業や、突発的な景気の影響なんかは有るけど、基本的には物価は上がって行ってると思う。
物件もこれに沿って行くのか解らないけど、以前に10年前の坪単価を調べたら、都内な平均的に上がってましたし。

[525: 匿名さん]

建設材料費は、中国経済にリンクしていると思いますが、中国は回復してきているので今後安くなるとは思えません。なので建設材料費が今後下がるようなことはないような気がします。後は土地代ですかね。

[526: 匿名さん]

生産コストダウンの価格破壊はタワーマンションにも当てはまります。
今は物珍しさも手伝って高値が付いているけどそのうち安くなりますよ。
因みにJR仙台駅から徒歩圏内のタワーマンションは新築で2200万円です（75㎡、南向きの高層階）。
結局売れなければ適正価格になるのです。
東京でも同じ現象が起こるのは時間の問題です。

[527: 匿名さん]

少子化が進む中で土地が高くなることはありないですね～
よっぽど中国の方が日本で土地を所望しなければ･･･
土地を持ってる会社に聞いてごらん
おそらく減損を心配して減らしていく方向
含み益になるなんて誰も思ってない
今やや株が戻った感じがするけど中身を見ると環境かエネルギー
バブルを経験してITバブルを経験しても次に来る環境バブルに不信感がないってすごよね～
そこそこの利益は出るけどITと同じそれほど大した利益はでないよ
環境株を最後に引く人大丈夫かな？

[528: 物件比較中さん]

>526
仙台駅と東京（どこ指してるか分からないけど）を比較されても
全く説得力ないよｗ

[529: 匿名さん]

去年の夏ごろと比較するとほとんどの場所で値下がりしているのでは？

[530: 匿名さん]

確かに少子化は進んでるけど、それと同時に東京への一極集中化も進んでるんだよね。
そこわかってるかな？
だから、全国的に人口が少なくなるのと、東京の土地が安くなるのを直接結びつけて考えるのは少し短絡的かと。
だから>>526さんの仙台駅前は破格の値段になっちゃったんだろうし。
逆に少子化によって、田舎暮らしで資産を貯め込んだ親の遺産を一人で相続したプチセレブ的な若者が、東京に移住してくる可能性も少なくない気が。

[531: 匿名さん]

江東区が高騰したのは、港区や中央区が飽和状態になって、しかも開発しても高くて一般庶民には買えないので
江東区に視線が移ってきただけ。でも、それならなぜ「銀座から5分」の立地なのに、何十年も開発されなかったか？それは、江戸時代から昭和に至るまで一貫して、悪臭立ち込めハエが飛び交う東京のゴミ捨て場だったから。
そういうイメージがあったので、デベが開発しても高く売れないと分かっていたから。スターコートやＷコン
までの分譲価格を見れば明らか。それは根本的に変わっていないんだけど、デベの宣伝戦略が上手くいって、
坪300万というちょっと前の港区以上の値段をつけても売れるようになった。

今後も経済が発展し続ければ、有明やその向こうにまで開発が進み、相対的に都心に近い豊洲などの価値は上がる。
だけど、逆なら真っ先に価値が落ちる。それだけ。

http://ja.wikipedia.org/wiki/%E6%9D%B1%E4%BA%AC%E3%82%B4%E3%83%9F%E6%8...

[532: 匿名さん]

江東区というだけで終わってる。

[533: 匿名さん]

江東区は港区、中央区、品川区ともお隣なわけで数Ｋｍしか離れていない中でどこがすごいとか
いう方がいますが、日本人ってホントに狭い土地感ですよね。

[534: 匿名さん]

だって数キロ離れているだけで、いろんなことが全然違うんだもん。

[535: 匿名さん]

江東区ネガが沸いてるな

逆に言えば住所くらいしかケチのつけどころがないのかな

[536: 匿名さん]

>数Ｋｍしか離れていない中で

だからちゃんと、
千葉や江戸川区なあたりと同列くらいには扱ってもらってるじゃないですか。

[537: 匿名さん]

また変なの湧いたな

[538: 匿名さん]

確かに、狭い価値観。山手線の駅でも、内側と外側では明らかに内側のほうが高くなる。たった数百メートル
しか離れていないのに。高層タワーに住んでいると、内側タワーの家から目の前に見える外側のタワーの価格が、
自分の家より半分の値段と思うと、不思議な気がする。ましてや、数キロも離れていれば別世界。
それが、正しいことがどうかは別にしてね。

[539: 匿名さん]

CTTにはスプリンクラーが全住居に設定と書かれていますが、大崎の場合はW棟には11階以上しか設定がないようです。これは設備に関してはCTTが良い点といえますね。

[540: 匿名さん]

>>539
書いてないから無いわけじゃなくてw
今は戸建てでさえ義務なんだよw

[541: 匿名さん]

ここって、地下に通じる部分の防水扉は設置されていますか？それとも、地下設備は無いんだっけ？
高潮とかあったら、大変なことになるよね。

[542: 匿名さん]

会社の見栄っ張りな同僚が
「豊洲は絶対に価格が下がることはない！今が買い時！」と豪語して、
不動産プチバブル絶頂期にタワーマンション買いました。
リーマンションク以降、見る見る元気がなくなって、
とうとう入院してしまいました・・・。
何て慰めればいいかおせーて。

[543: 匿名さん]

豊洲って少なくとも新築はリーマンショックの前後で金額変わってなくないですか？
むしろリーマンショック前のPCT辺りの方が安かったと思いますが。
プチバブル時に高い中古買ったのかな。
それなら豊洲に限らずどこも下がってると思うし。
今なら都心が買える金額で豊洲の中古買ったのなら解る気がします。
シェルの80㎡台が8000万円オーバーで売ってたりしましたし。

[544: 匿名さん]

実際に中古で売りに出すと予想以上に安いらしいです。
というか簡単には買い手が見つからないらしいです。
当初は相当儲ける計算だったみたいなので、
がっかりしていると言うことです。

[545: 匿名さん]

>>544
語尾が「らしい」だらけでいまいち信頼にかける文章だな

つか一昨年秋～去年に豊洲の中古買ったのならご愁傷様
新築でPCTやシエル買ったのならレインズ成約事例見てると確実に儲かってるはず
TOTやCTTはまだ入居したばっかりで売買も何もないだろ

[546: 匿名さん]

所詮は他人事なので本気では聞いてませんでした、

故に信頼云々言われても困ってしまいます・・・。

どうして中古だと損で新築だと得なのでしょうか？

中古の方が安く買えていいんじゃないの～、

素人なので意味がわかりまへん。

[547: 匿名さん]

豊洲を馬鹿にしようとして架空の友人をでっちあげ
嘘がばれた途端「素人なのでわかりまふぇん」ときたか

[548: 周辺住民さん]

>531
>それは、江戸時代から昭和に至るまで一貫して、悪臭立ち込めハエが飛び交う東京のゴミ捨て場だったから。

東雲運河の向こう側は、ゴミ捨て場だったかもしれませんが、豊洲地区はゴミ捨て場ではありません。純粋な埋立地です。確かに近いのでハエは多かったかもしれませんが．．．

[549: 匿名さん]

埋め立て地のタワーに憧れてるのは
成り上がりの田舎者だけです

[550: 匿名さん]

今はどこのエリアも基本的に買い時で有ると同時に売り時ではないですよねえ。
余程の理由が無い限り売ろうって事には普通ならないと思いますが。
安くなった中古でも条件の良い物は無くなって、新しい中古物件も出て来ないから、中古は余り物がいっぱいですよね。
今買うなら新築の方が見付けやすいと思いますよ。

[551: 匿名さん]

買い時w

悔い時だろw

[552: 匿名さん]

ネガって、どこまででもネガるのね。
限度の無さにネガスレの信憑性の無さを実感できます。
勉強になります。

[553: 不眠症の年寄り]

↑こんな時間に起きている若い方がいるのでしょうか
現役世代の方なら悪いことは云いません早くお休みください

此処は埋め立て地です
そういったことを含めて適正な価格であれば購入を考えればいいと思います

何にしてもこんなスレを見ているようでは正しい判断はできません
若い方がこれから大変なことにならないように心配しています

[554: 匿名さん]

もしかして、新築マンションの営業マンと思って叩きたかった、って事ですかね。
やれやれ、熱心な事です。

[555: 匿名さん]

確かに検討掲示板の割に正しい判断が出来る情報は少ないですね。
私は職業柄こんな時間でも起きているN棟の入居予定者です。
去年の秋頃から色んなマンションやエリアを調べ続けていたので良い部分も悪い部分も理解しています。
数年前の相場も理解していますが、予算内で好みのマンションを選びました。
地方の海岸沿いの埋立地、地名も同じ｢洲｣の付く土地で育ったので、個人的には地盤に対する抵抗は全く無いどころか安心感さえ有ります。
あくまで、すごく個人的な理由ですけどね。

[556: 匿名さん]

>>553
不眠症の年寄りって…
適切な判断、意見が言えないという暗示ですか？
年配の方ほど人工の地盤に批判的ですよね
建物だって所詮人工のものなのに

[557: 匿名さん]

では判断材料をひとつ。ネガでもポジでもないです。

[558: 匿名さん]

埋立地、埋立地って騒いでいるけど
確か銀座だって埋め立て地ですよね。

埋立地の銀座があんなに土地が高いのは許されるのでしょうか。
銀座と豊洲をさすがに比べているわけではないけど
埋め立て地だからなんなの？
液状化などは埋め立てじゃないところも十分するしね。

何かとけなす事と言えば埋立地。
あ～あ聞き飽きた。

[559: 匿名さん]

たぶんそれしかケチをつけるところがないからでしょｗ
顔真っ赤でネガコメし続けてる人は買えなくて僻んでる貧乏人と暇人なんだから
僻みネガコメくらいさせてあげなさいよｗ

[560: 匿名さん]

埋立地が問題なのではなく、決してイメージがよいとはいえない江東区立地なのが問題。一般的に言って
港区というだけで喜ぶ人間が多いのと同様に、江東区にマイナスの偏見を持っている人は少なからず存在し、
それがリセールバリューなどの資産価値にも影響しかねないから主要な論点の一つになっている。

今は新海面処分場に移っている最終処理場だが、江戸の昔から昭和に至るまで江東区の埋立地は２３区の
ゴミ捨て場だった。

そして、ゴミ捨て場からの価値評価が長い間かけて少しずつ回復したのではなく、IHIの跡地再開発で一気に
価格が上昇したから余計に不安が大きい。一気に上がったものは一気に下がるリスクを含むからね。

[561: 匿名さん]

江東区を叩くなら何も隅っこの豊洲を叩か無くても。
ゴミ捨てばの歴史が有ったのももっと東京湾側だったはず。
結局、生活する上で実感出来る事は残っていないので、叩く所は埋立地になる。
唯一実感する事が有るとすれば、叩いてる人のカキコミ見た時くらいかな。
埋立地なんて今更全国どこにでも有るのに時代錯誤も甚だしい。
埋立地だぁ！埋立地なんだぁ！！って、滑稽過ぎて。ｗ

[562: 匿名さん]

港区というだけで喜ぶ人間(笑)

[563: 匿名さん]

田舎者の発想だよね。
23区出身者ではない。

[564: 匿名さん]

そもそも埋立地が希少。

[565: 匿名さん]

まぁ、平和だよねぇ～。
平和なエリア、良い事です。

[567: 匿名さん]

変なネガなことを書く人は大抵言葉づかいも悪い方と思いますが、
そういう方は少なくともここに住んでいないわけですから気にしないでスルーしましょう。
ん？これが自体がスルーでなかったですね。

[568: 匿名さん]

ここは現実的な指摘するとネガって言われちゃうのね。
気持ち悪・・・。

[569: 匿名さん]

こちらのエリアにお住まいの方は、オリンピックには賛成？反対？
私は豊洲に入居予定の者ですが、オリンピック関連の予定地に更にマンションが出来ても正直私自身にメリットは無いので、オリンピックの施設ができた方がまだ良いのかなぁ、くらいに考えてます。
でも、実際には余り重宝しそうにないので、もっと利用できる施設が代わりに出来るのであれば、途端に反対派ですけどね。ｗ

[571: 匿名さん]

>>569
オリンピックによって
豊洲近辺の交通計画（BRT、ゆりかもめ延伸、有楽町線延伸など）
の実施が早まる可能性があるなら
オリンピックがあってもいいかなと思います。

[572: 匿名さん]

>>571
それは確かに有りそうですね。
メインスタジアムと選手村に挟まれる東京インナーハーバー計画も進むかも知れませんね。

[573: 匿名さん]

BRTって何ですか？

[574: 匿名さん]

BRTとは
http://www.koutsu-machi.com/transit12.htm

この地区の計画。動画見られるかな？
http://videosearch.livedoor.com/video_player/0/8dca4b952a30f42a2a65a75...

[576: 匿名さん]

やれやれ。
なぜ湾岸東スレのコピペを・・・。

[577: 匿名さん]

http://toshin.jj-navi.com/
は中央区エリアにCTTとかは記載されています。

[578: 匿名さん]

シティタワー豊洲はあっても、シティタワー港南は無い。
ブランド差は歴然。

[579: 匿名さん]

確かに｢豊洲｣って名前はマンション名に使われるけど、｢港南｣ってあんまり使われてない。
港南エリアは｢品川｣って付けてる物も有るけど、｢港南｣って名乗るマンションが有っても良い気がするけど。
｢港南｣、良い名前だと思うけど。

[580: 匿名さん]

駅名じゃないんだから、あたりまえでしょ。