シティタワーズ豊洲 ザ・ツイン Part12

[匿名さん]

[ 豊洲。] に立つ住友不動産のツインタワー。
サウスタワー入居済み、ノースタワー入居はもう暫くお待ちください

所在地：東京都江東区豊洲3丁目8番30他（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩4分
　　　ゆりかもめ 「豊洲」駅 徒歩6分

【過去スレッド】
Part1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43964/
?Part2からPart8までは過去スレからどうぞ?
Part9 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43951/
Part10 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43931/
Part11 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43688/


管理会社：住友不動産建物サービス　
売主：住友不動産　阪急不動産
販売会社：売主／住友不動産　
設計：日建設計（構造除く）、鹿島建設（構造）　
施工：鹿島建設

[441: 匿名さん]

と、下民共はさらにのたまっております。

[442: 匿名さん]

ビルトインの食洗機は好きじゃないので
パナのを買おうと思ってるんですが
あのキッチンで、食洗機はどこに置いたらいいでしょうか？

キッチンの天板は天然石だから、何か敷いてから置くのですか？

[443: 匿名さん]

ここはさ、別に埋立地とか枝川とか単なる誹謗のレベルのネガは別に参考にもならないけど、
中立的に見て言えるのは、

①細い筒状タワーで、柱が邪魔して間取りが悪すぎ。廊下も狭い。
②共用設備が無いわりに、管理費が決して安くない。
③DWの横に換気を考慮した小窓が無くなって、スリット上の通気孔だけになった。
④せっかくのタワーなのに、眺望が今一。近くに見えるランドマークも無くて特徴が無い。


などは、欠点だと思う。あとね、見落としがちなんだけどPSが水周りにあるんだよね。
リノベーションに制限あると思うよ。それと、埋立地云々で言えば、豊洲・有明の最近の物件
って、みんなロビーが入り口からエスカレーターで上った２階にある。TOTもBMAもCTTも
みんな同じ。何故だかわかるかな？？

[444: 匿名さん]

と、ネガが中立的とふいております。ネガネガ

[445: 匿名さん]

ＣＴＴのロビーは２階じゃなく３階ですけど、何か？

[446: 匿名さん]

地下は集会部屋やシアター＆カラオケルームになっております。

[447: 匿名さん]

集会部屋って、あるのｗ？　田舎の町内会みたいだな。ところで、ここって庶民向けに共用施設
全部削除したのかと思っていたけどカラオケだけ作ったのか？何でカラオケだけ？？
普通はまっ先に削除する共用施設だと思うけどな。しかも高層ならまだしも、地下室に無理して
わざわざ？意図が分からんねｗ

[448: 購入検討中さん]

＞＞443
エスカレーターで上がったフロアにロビーがある理由ってなんですか？
ぜひ教えてください。

[449: 匿名さん]

集会部屋や管理組合の集会とかあるんだから、タワマンならあって当然。

カラオケは防音施設なんだから、高層に作る必要ないだろ。

なんかホントにただの暇人がネガレスしてるだけだな。

[450: 匿名さん]

カラオケというか防音ルーム。
DVDプレイヤーもある。
友人と映画のDVDを持ち込んで大音響で上映会という使い方もあり。
コンシェルジェでDVD作品の貸し出しもしてくれるらしい。

[452: 匿名さん]

DVDレンタルはコンシェルジュの後ろに自販機も有るよ。
結構充実しているらしい。

[454: 匿名さん]

スミフはいつから一斉大幅値下げするんだろう。
待っても無理かな。

[455: 匿名さん]

>>448
考えればわかる。

[456: 匿名さん]

>>448
ヒント：ここって駐車場地下だったよね？

[457: 匿名さん]

同じ湾岸シティタワーでも、港南のとはコンセプトが180度違うんだなここ。どちらが良いというわけではないが、
窓の無い地下のカラオケ以外、何にも無いのも寂しい気がする。港南のようなのはこれからも、もう作られないん
だろうな。あそこのアクセスヒット数が、いまだに多いのも分かる気がする。

[458: 匿名さん]

基本的に都会では街が第二の部屋でしょ。

[459: 匿名さん]

>>458
それは、ちょっと無理があるような。ららぽに色々あるからというのは、ちょっと苦しい。マンションの
隣なら言えるけど。営業さん、シンボルと共用設備を共有と言ってたけど、それもなー。
あいだにTOTをはさんで、数百メートル離れているのに。向こうはこっちのゲストルームを使うらしいが、
それも極めて不便だし、第一2000戸であれだけの数のゲストルームだと使えないよ。

[460: 匿名さん]

豊洲も港南も180度違うなら選択の幅広がって良い。
何に重点を置くかは人それぞれだし、好きな方を選べば良い。
どっちが選ぶかはその人の都合だし。

[461: 匿名さん]

>>459
向こうはパーティールームのほかにどんな共有があるのでしょうか？
向こうにはゲストルームは作らないの？

[462: 匿名さん]

パーティールームなど作っても金儲けに利用されるだけですから。

http://www.event-life.jp/detail/index.php?id=205

[463: 匿名さん]

>>461
営業さんの話では、ゲストルームはシンボルには作らずにシンボルの人もCTTを利用するらしい。
逆に、CTTには無い共用設備をいくつかシンボルに作るらしい。棟続きとか、隣と通路でつなが
っているような構造ならともかく、ちょっと厳しいよね。

まあ、共用設備は無駄も多いけど、無駄がいっぱいある贅沢ってのも低層小規模超高級マンション
にはない大規模タワーマンションの特徴だから、せっかくの大規模タワーなら無駄がいっぱいあった
ほうが夢があっていいような気がする。管理費が安ければだけど、やっぱりWCTなんか、話を聞くと
一回は住んでみたい気もするね。

[464: 匿名さん]

共用施設は、カラオケル-ム(巨大スクリーンでDVDも観れる）が２部屋、DVD貸し出し装置、ゲストルームが３部屋、大会議室（分割も可能）があるので、これらをパーテイルームとしても活用可能なので時充分かと思います。確かにバー施設はないですが、海の見えるレストラン等はララポにいけばいいですし。。
あとは巨大ロビー上の庭があります。また話変わりますが、ロビーから後ろのキャナルウオークにもでれますので、これも付加メリットです。

[465: 匿名さん]

湾岸タワー管理費の安さランキング

ワールドシティタワー 173 円/㎡ 港南
ブランファーレ 189 円/㎡ 港南
ファイバリッチタワー 195 円/㎡ 港南
Ｗコンフォートタワー 199 円/㎡ 東雲
ベイクレストタワー 209 円/㎡ 港南
ザトーキョータワーズ 213 円/㎡ 勝どき
コスモポリス品川 213 円/㎡ 港南
ガレリアグランデ 218 円/㎡ 有明
アップルタワー 230 円/㎡ 東雲
シティタワーズ豊洲 243 円/㎡ 豊洲
キャナルワーフ 243 円/㎡ 東雲
ビーコンタワー 256 円/㎡ 東雲
品川タワーフェイス 260 円/㎡ 港南
芝浦グローブタワー 273 円/㎡ 芝浦
芝浦ケープタワー 273 円/㎡ 芝浦
オリゾンマーレ 285 円/㎡ 有明
品川ベイワード 287 円/㎡ 港南
ザタワーズ台場 289 円/㎡ 台場
ザ豊洲タワー 297 円/㎡ 豊洲
ブリリアマーレ有明 350 円/㎡ 有明

[466: 匿名さん]

珍しい情報ありがとうございます。ブリリアマーレはやっぱり高い。

[467: 匿名さん]

面白いデータだね！
坪単価ランキングも出してもらえるとうれしいなー

[468: 匿名さん]

前からWCTってなんで管理費安いのか不思議なんだよね。
CTTと比べて住戸は倍だけど、管理する物は倍以上有るように思えるんだが。
管理費は㎡単位だから、住戸は倍でも住戸部分の㎡はもっとあるから、とかなのかなぁ。

[469: 匿名さん]

CTTを検討中ですが、DWは真西と真南、どっちが暑いのかご存知の方いらっしゃいますでしょうか？

[470: 匿名さん]

PCTも仲間に入れて!!!

[471: 匿名さん]

>>468
たぶん、1300台以上の駐車場収入、スーパー他いろんな敷地内店舗の賃料収入、ゲストルーム他
いろんな共用設備の利用料収入、その他の見えない収入があるんだと思うよ。

http://ja.wikipedia.org/wiki/WORLD_CITY_TOWERS

[472: 匿名さん]

PCTはどれくらい？

[473: 匿名さん]

>>471
なるほどですね。
ここももう少し住民にとっても便利で収益に繋がる何かが有れば良かったのに。
それでもWCTの管理費が優秀で有って、ここが他より高いってほど高い訳では無いですけどね。
そう言えば、WCTの内見した時、コンシェルジュのお姉さんの気持ち良い挨拶が印象的だった。
せっかく管理費払うのだから、こう言うところにも活きて来ると良いですよね。

[474: 匿名さん]

>>473
ここも管理費は一般的なレベルだと思うよ。異常なのはＢＭＡ。あれは摩訶不思議で、何にあんなに
かかるのかさっぱり分からない。

[475: 匿名さん]

ＷＣＴのコンシェルジュとっても素敵でした。

[476: 匿名さん]

特に高くもない管理費でどーこー文句をいう奴ってなんなんだろう。

[477: 匿名さん]

管理費は長期的な曲線トレンドみないと。

[478: 匿名さん]

メトローそれも有楽町線ーでの動画広告、見飽きました。いつまでやるのかな。

[479: 匿名さん]

パークシティも入れて、管理費を一覧表にしました。なお、管理費単価は部屋によって
若干異なる場合があります。ご参考まで。

[480: 匿名さん]

同じ管理レベルなら安い方がいい。自分のマンションより良い管理で安ければ頭にくる。
値段にサービスが見合っていれば別に文句は無い。でも、安いところは管理が悪いわけ
では決して無い。それが不思議。

[481: 匿名さん]

その表を見ると三井のマンションが管理費高めですね
住友と違って売出しが相場に即しているマンションがおおいから
その分管理費で元取ってるのかな？
どうせ自分所の管理サービス会社だろうし

今考えると三井分譲のパークタワー目黒とか安かったなあ
目黒駅前のランドマークタワーが平均坪単価400万だもん
中古見てきたけど部屋の仕様も高いし駅徒歩2分だし言うことない
既に中古は坪500なんだよね
たけえ

[482: 匿名さん]

植栽が多くて共用施設豊富なPCTが高いのはまだ納得できるけど
なんでTOTがこんなに高いんだ？

[483: 匿名さん]

>>482
管理費って不思議だよ。多少サービス内容は違っても、普通は他のものって同じ商品で2倍も
差がつくことってないじゃん？あきらかに内容が違えば別だけど。値段の高いところは、
マンション売った上に管理会社を通じて暴利を吸い上げるように設計されていると疑いたくなるね。
BMAなんて典型。絶対にこんなにかかるはずは無い。

[484: 匿名さん]

>>479
貴重な資料を有難うございます。
うちはたいした共用施設も無いのに若干高めでした。
それにしても、一番共用施設が多く豪華な港南のＷＣＴが一番安いとは意外でした。

[485: 匿名さん]

いやでもね
駐車場代を管理費充当にして見せかけを安くする手口は危ないよ
駐車場代は管理費に充当するのではなく修繕積み立て費に充当するべき

その内訳まで書いてない限りはどっちが安くてどっちが高いとかいえないと思う
見た目の管理費が高くても、駐車場代等をほぼ修繕積み立て費に回してるマンションのほうが
実はいいマンションだったりする

[486: 匿名さん]

機械式駐車場のメンテって、地下にあるか地上の雨ざらしにあるかでも全然違うんだよね。

ここの場合は仮に、全体が25000円/月として646台だから月に1615万円。年間19380万円。
10年間では19億円となるけど、駐車場の修繕に19億円もかかるんだろうか？

仮にWCTで計算すると、1340台で同じく一番多いのが25000円だから10年間では実に40億円。
一部は修繕費に回すのが良いのだろうけど、駐車場だけでこんなにはかからないよね。

ところで、ここは駐車場代は修繕費に組み入れられるの？それとも管理費？誰か知っている
人居ます？

[487: 匿名さん]

WCTは一番高い駐車場でも25000円なんですか？
CTTは一番安い駐車場でも25000円じゃなかったでしたっけ？

[488: 匿名さん]

管理費って組合通して金額変わったりとか有るんでしょうかねぇ？
確かCTTの営業の方々、組合で決まれば管理会社の変更も可能って言ってた記憶が有るから、そうなると当然金額も変わりそう。

[489: 匿名さん]

トヨスタワーは、駐車料金も、全体の５分の４くらいを管理費に組み入れ、残りのみ修繕積立金にまわしている。
それなのに、管理費は、かなり高い部類。
プールもないのに、ちょっとおかしいような気がするが。

[490: 匿名さん]

>>487
WCTの一番安いのは23000円、一番設置台数が多い普通大型は25000円、RV停められるのは28000円、一番
高い平置きは48000円。

>>488
マンションの管理はひとつの商売で、当然価格交渉もある。それによって管理費も変更できる。けど、安い
からと言ってデフォルトから分譲会社と関係ない管理会社に変えるのはリスクも伴う。
ふつうは、よっぽど腹に据えかねることでも無い限り、管理会社は変えない。

>>489
色んなマンションで、管理費の設定は謎だよ。分譲が安い分、後から管理費で回収という設計は十分に考え
られる。分譲会社と管理会社は、連結決算で事実上同じ会社というケースが多いからね。

[491: 匿名さん]

タワーマンションてこれから30年40年経ったら管理費幾ら位になるんでしょうかね？

[492: 匿名さん]

>>491
20年位前にできたタワーマンションでは、管理費は上にも下にも大きく変わったことは無いね。
まあ、一応きちんと設計されているだろうから、問題ないんじゃない。
それよりも、分からないのは大規模修繕費。本当に、足りるのか？ということと、10年後20年後の
一括徴収のときに数十万円をみんながきちんと払うか？これが心配されているね。

[494: 匿名さん]

ロビーがどこにあっても、ここが持ってるレベルは・・。

[495: 匿名さん]

ネガネガ

[496: 匿名さん]

なるほど、修繕積立金の方が深刻なもんだいかもしれない。
もし払えない人が多数出てきたらどうなっちゃうの？
まあ、タワーに住む人は裕福な人がほとんどだから問題ないのかな～。

[497: 匿名さん]

CTTは10年後20年後の一括徴収は無かったと思います。
やはり払えない人は出て来てしまうから全て月々に吸収してる、と営業の方が言ってました。

[498: 匿名さん]

>>497
マジ？あの額では大規模修繕できないと思うけど。修繕積立基金、一括徴収は無いの？本当？？
だとしたら、逆に過少で不安だね。

[499: 匿名さん]

>>498
5年目から1万円上がるじゃん

[500: 匿名さん]

そうなんですよね。
その変わり修繕費の上がり方が激しい気がするんですが、他の所ってどうなんですかね。
営業の方は、完全に現状維持を想定した場合の金額で、組合の判断次第ではもう少し下がる可能性も有る、との事でした。
個人的には12年後の遮熱フィルムの張替えってのが高いのかな、と思ってますが、今の遮熱フィルムが12年もつのか、またはそれ以上もっちゃうのか、12年後の遮熱フィルタが今と同じ金額なのか、より高性能な遮熱フィルムが出てたりするのか。
場合によっては大きくぶれるかも、と思っます。

[502: 匿名さん]

数十年後にはローンの返済額と「修繕積立金+管理費」が肩をならべる時代が来るのかもしれませんね。
逆転しちゃったりして・・・。

[503: 匿名さん]

うちなんて最初から逆転ですよ、ローン6万に対して管理費他7万強。

[504: 匿名さん]

どこのマンションだよ…

[505: 匿名さん]

高級物件で、頭金が多くてローン比率が小さいとそうなりますね。

[506: 匿名さん]

少なくとも管理費他で7万強ってここのマンションじゃないだろ。
スレ違いだ。

[507: マンション住民さん]

「他」の定義だな。
駐車場も含めた金額かと。
平置き駐車場は、48,000円だし。
管理費、修繕とあわせると、7万くらいになるな。

[508: 匿名さん]

驚きです・・・。
ローン返済終わっても7万以上の積立金他をずっと払い続けることを承諾してるの？
マンションて本当に最後は資産になるのだろうか・・・？

[509: 匿名さん]

ここは戸建業者の恨み節吐き出しスレですね・・〇〇ホーム！！

[510: 匿名さん]

う～ん、やっぱり戸建の方が安心ということになるのかな・・・。

[511: 匿名さん]

所詮マンションはセメントで囲まれた空間だからね。
躯体が老朽化して大規模修繕や建て替えが出来ないとなれば、
資産どころか負債になる可能性は高いよ。

[512: 匿名さん]

これが戸建業者の現状です・・大変ですね

http://www.e-kodate.com/bbs/thread/9657/res/561-570

[513: 匿名さん]

戸建業界も大変ですな。
結局、こんな時代に不動産購入は得策ではないよ。
これからは少子高齢化の世の中で不動産は過剰供給になります。
今無理して買うより、のんびり構えて底値で拾うべき。
たぶんこれから20～30年かけて徐々に不動産価格は下落していきます。
日本全国に廃墟のような老朽マンションが乱立する時代が来ますよ。
賃貸で気楽に次の時代に備えるのが一番じゃないかね？
タワーに住む裕福層にはあまり関係ない話かな。

[514: 匿名さん]

完全にスレ違いだ。
業者とネガは出ていってほしい。

[515: 匿名さん]

確かに説得力のある話だけど
人それぞれ価値観は違うからね。
なにも楽しい夢を見ている人に
現実の厳しい話をここでする必要はないと思う。
自己判断で責任を負う世界です。

[516: 匿名さん]

人口減と時価会計で、完全に土地神話の前提が崩壊したからね。
マンションに限らず、不動産自体超長期の下落傾向を覚悟しないと。

[517: 匿名さん]

その上此処は埋め立て地だし

っていうか、マンション買うか買わないかは個人の価値観で自由なんだけど
築地市場をここに移転するのは絶対反対！！！！
土壌汚染もあるし、都民全体の食の安全にかかわります

[518: 入居済みさん]

市場が来れば、「豊洲市場、豊洲市場」といわれ知名度は高くなるメリットはありますが、飲食店の利用者としては築地にしろ市場前にしろ、帰りはタクシーだし、築地のほうがタクを拾いやすくていいかもねって感覚じゃないですか。

[519: 匿名さん]

市場が来ると、豊洲って市場の町っていうイメージになるのかな？今の「築地に住んでいます」
っていうのと同じイメージで受け止められるかも。ちょっと嫌かな。

[520: 匿名さん]

「あの時買っておけば」
「今は買うべきでは無い」
繰り返し歴史は作られて行く。
でも、前者の事例の方が多い気がします。
昔より安くなった商品なんて殆ど無いし、物価はほっといでも上がっ行きますしね。
ところで、今日はマンションパビリオンに行きましたが、まだまだ初めてっぽいお客さんも居ましたよ。
S棟も他のタワーと同等の窓明かりが有りますし、ららぽもビバも賑わってました。
ここの掲示板見て気になって確認に行ってしまいましたよ。ｗ
今日はPCTの上層階が見えないくらい霧が濃かったので、食事時にせっかくららぽの窓際の席を確保できたのに、虹橋はまるで見えず・・・。

[521: 匿名さん]

パソコン、車、雑貨、衣料品、株、そして土地不動産、
前より安くなってるもの多いじゃないですか。

ほっとけばインフレで値上がりって感覚は団塊までじゃないですか？

[522: 匿名さん]

世代でなく所得格差による認識の違いだろう。

[523: 匿名さん]

制度は、「買える人」のメリットを増す方向には動いても、「買えない人」が買える方向には、動かない。その結果地域ごとの所得格差、物件価格差、賃料格差が増すだけ。いわゆる二極化ってやつ。

[524: 匿名さん]

新開発物の出始めは高かったり、画期的な生産コストのダウンで価格破壊を狙った企業や、突発的な景気の影響なんかは有るけど、基本的には物価は上がって行ってると思う。
物件もこれに沿って行くのか解らないけど、以前に10年前の坪単価を調べたら、都内な平均的に上がってましたし。

[525: 匿名さん]

建設材料費は、中国経済にリンクしていると思いますが、中国は回復してきているので今後安くなるとは思えません。なので建設材料費が今後下がるようなことはないような気がします。後は土地代ですかね。

[526: 匿名さん]

生産コストダウンの価格破壊はタワーマンションにも当てはまります。
今は物珍しさも手伝って高値が付いているけどそのうち安くなりますよ。
因みにJR仙台駅から徒歩圏内のタワーマンションは新築で2200万円です（75㎡、南向きの高層階）。
結局売れなければ適正価格になるのです。
東京でも同じ現象が起こるのは時間の問題です。

[527: 匿名さん]

少子化が進む中で土地が高くなることはありないですね～
よっぽど中国の方が日本で土地を所望しなければ･･･
土地を持ってる会社に聞いてごらん
おそらく減損を心配して減らしていく方向
含み益になるなんて誰も思ってない
今やや株が戻った感じがするけど中身を見ると環境かエネルギー
バブルを経験してITバブルを経験しても次に来る環境バブルに不信感がないってすごよね～
そこそこの利益は出るけどITと同じそれほど大した利益はでないよ
環境株を最後に引く人大丈夫かな？

[528: 物件比較中さん]

>526
仙台駅と東京（どこ指してるか分からないけど）を比較されても
全く説得力ないよｗ

[529: 匿名さん]

去年の夏ごろと比較するとほとんどの場所で値下がりしているのでは？

[530: 匿名さん]

確かに少子化は進んでるけど、それと同時に東京への一極集中化も進んでるんだよね。
そこわかってるかな？
だから、全国的に人口が少なくなるのと、東京の土地が安くなるのを直接結びつけて考えるのは少し短絡的かと。
だから>>526さんの仙台駅前は破格の値段になっちゃったんだろうし。
逆に少子化によって、田舎暮らしで資産を貯め込んだ親の遺産を一人で相続したプチセレブ的な若者が、東京に移住してくる可能性も少なくない気が。

[531: 匿名さん]

江東区が高騰したのは、港区や中央区が飽和状態になって、しかも開発しても高くて一般庶民には買えないので
江東区に視線が移ってきただけ。でも、それならなぜ「銀座から5分」の立地なのに、何十年も開発されなかったか？それは、江戸時代から昭和に至るまで一貫して、悪臭立ち込めハエが飛び交う東京のゴミ捨て場だったから。
そういうイメージがあったので、デベが開発しても高く売れないと分かっていたから。スターコートやＷコン
までの分譲価格を見れば明らか。それは根本的に変わっていないんだけど、デベの宣伝戦略が上手くいって、
坪300万というちょっと前の港区以上の値段をつけても売れるようになった。

今後も経済が発展し続ければ、有明やその向こうにまで開発が進み、相対的に都心に近い豊洲などの価値は上がる。
だけど、逆なら真っ先に価値が落ちる。それだけ。

http://ja.wikipedia.org/wiki/%E6%9D%B1%E4%BA%AC%E3%82%B4%E3%83%9F%E6%8...

[532: 匿名さん]

江東区というだけで終わってる。

[533: 匿名さん]

江東区は港区、中央区、品川区ともお隣なわけで数Ｋｍしか離れていない中でどこがすごいとか
いう方がいますが、日本人ってホントに狭い土地感ですよね。

[534: 匿名さん]

だって数キロ離れているだけで、いろんなことが全然違うんだもん。

[535: 匿名さん]

江東区ネガが沸いてるな

逆に言えば住所くらいしかケチのつけどころがないのかな

[536: 匿名さん]

>数Ｋｍしか離れていない中で

だからちゃんと、
千葉や江戸川区なあたりと同列くらいには扱ってもらってるじゃないですか。

[537: 匿名さん]

また変なの湧いたな

[538: 匿名さん]

確かに、狭い価値観。山手線の駅でも、内側と外側では明らかに内側のほうが高くなる。たった数百メートル
しか離れていないのに。高層タワーに住んでいると、内側タワーの家から目の前に見える外側のタワーの価格が、
自分の家より半分の値段と思うと、不思議な気がする。ましてや、数キロも離れていれば別世界。
それが、正しいことがどうかは別にしてね。

[539: 匿名さん]

CTTにはスプリンクラーが全住居に設定と書かれていますが、大崎の場合はW棟には11階以上しか設定がないようです。これは設備に関してはCTTが良い点といえますね。

[540: 匿名さん]

>>539
書いてないから無いわけじゃなくてw
今は戸建てでさえ義務なんだよw